淺談優先購買權的行使要件及法律救濟

王超

摘 要：優先購買權又稱先買權，是民商法中一項重要的制度，其作用在經濟飛速發展的今天日益凸顯，而我國對優先購買權制度的規定相對較少。文章重點探究如何界定優先購買權的法律性質，歸納優先購買權的形式要件，總結優先購買權的法律順位，探究優先購買權的法律救濟問題，以期完善我國優先購買權制度，促進社會經濟發展。

關鍵詞：優先購買權；法律性質；行使要件

一、引言

民法中的優先購買權制度是一項有著悠久歷史的民事法律制度。無論是在中國古代還是在外國都有各種各樣的優先購買權。這些優先購買權著眼于社會經濟發展和社會善良風俗，具有深厚的社會基礎，成為一項在人們心里具有相當法理依據和獨特價值的法律制度。隨著社會經濟的發展和社會風俗的變遷，優先購買權制度也日臻完善，但是其中仍然有很多問題存在爭議，比如優先購買權的性質問題以及優先購買權的行使要件問題等都亟待我們去探討和研究，以便更好地完善優先購買權制度，更好地服務社會經濟生活。

二、優先購買權的行使要件

1.優先購買權的實質要件

所謂優先購買權的實質要件是指優先購買權只能在同等條件下才能行使。這里所謂的同等條件是指先買權人購買出賣人的財產時，其購買條件和出賣人與第三人達成的買賣條件相同，而不是以優于第三人的購買條件購買出賣人的財產。我國法律對什么是同等條件沒有具體的規定，理論界和司法實務界有二種觀點：一是絕對同等說，即認為先買權人認購的條件與其他買受人認購的條件完全相同；二是相對同等說，即認為先買權人的購買條件與其他買受人的購買條件大致相等便視為同等條件。相對同等說又可分為二種情況。一是指價格條件相同；二是指價格條件和價款支付條件（主要指支付價款的時間、次數，不包括價款支付方式）相同。絕對同等說的條件過于嚴格，現實中不易實現，所以這種觀點已被大多數人所拋棄。因為合同的內容是較為復雜的，涉及到各種類型的條款，要求先買權人與出賣人之間訂立的合同與出賣人與第三人之間訂立的合同在內容上完全一致是很困難的。并且，要求兩個合同內容絕對一致也是沒有必要的。因為，有些合同條款可能涉及到出賣人的重要利益，有些條款未必會影響到出賣人的利益。

筆者認為，價格條件是“同等條件”中最基本、最核心的條件。同等條件首先要考慮的是價格條件同等。價格條件同等是指優先購買權人與其他購買人給定的購買標的物的價款相同或等價。因為出賣人出賣標的物主要是為了獲得經濟利益即獲得價款，所以將價款作為首先考慮的要件不會損害出賣人的利益，同時也符合公平原則。另外，價格條件標準客觀，具有可操作性。

價格條件在“同等條件”中是首要的、第一位的，只有價格條件相同，優先購買權人才能行使先買權。但是為了真正做到公平合理，在價格條件相同的前提下，還必須考慮一些其他的特殊因素：①出賣人與第三人在合同中約定第三人必須履行從給付義務時，如果從給付義務能以價金代替，可以行使先買權，但無此從給付，與第三人的合同亦能成立的，對此種從給付的約定不予考慮；②優先購買權人對出賣人出賣的財產只有部分先買權時，如果先買權人愿意購買全部出賣財產的則應當允許。如果先買權人只愿意購買先買權標的物，則以不損害出賣人的利益為前提；③出賣人允許第三人延期付款的，如果先買權人對延期付款的價金提供擔保的，先買權人可以行使先買權。

2.優先購買權的時效要件

所謂優先購買權的時效要件是指優先購買權要在一定期限內行使。為了保障正常的商品流通秩序，保護出賣人的合法權益，優先購買權必須在規定的期限內行使。

對于先買權人應該在什么期限內行使先買權，我國法律沒有規定。國外的立法卻規定得比較明確。法國民法規定：自收到通知之日起1個月內行使。德國民法規定：土地的先買權在收到通知后2個月內行使，其他標的物的先買權在收到通知后1個星期內行使。瑞士民法規定：先買權人知悉契約的締結和內容之日起3個月內行使。筆者認為，優先購買權的行使期限，既不能過長，又不能太短。期限過長，商業機會稍縱即逝，不利于保護出賣人的利益。期限過短，會使先買權人缺乏必要的考慮和準備時間。權衡利弊，我國立法可作出如下規定：優先購買權自先買權人收到通知之日起2個月內行使，愈期，先買權不得行使。

三、優先購買權的法律救濟

最高人民法院《關于貫徹執行〈民法通則〉若干問題的意見（試行）》第118條規定：出租人未履行通知義務出賣房屋的，承租人可以請求人民法院宣告該房屋買賣無效。但是從最高人民法院2009年《關于審理城鎮房屋租賃合同糾紛案件司法解釋的理解與適用》（下面簡稱租賃合同解釋）第21條規定：“出租人出賣租賃房屋未在合理期限內通知承租人或者存在其他侵害承租人優先購買權情形，承租人請求出租人承擔賠償責任的，人民法院應予支持。但請求確認出租人與第三人簽訂的房屋買賣合同無效的，人民法院不予支持。”現在我國立法對承租人優先購買權的唯一法律救濟措施就是《租賃合同解釋》第21條。然而這一規定起不到保護優先購買權的作用。承租人最想要的是優先購買到房屋的所有權，而不是因此而造成的損失。再者，這種損害優先購買權的損失本身就存在界定上的困難。為了切實保護優先購買權，我國立法應對如何保護優先購買權的措施予以完善，使之更具有操作性和實用性。法律應規定，出賣人不履行通知義務或采取其他方式侵犯優先購買權，擅自將財產出賣給第三人的，優先購買權人有權請求人民法院撤銷出賣人與第三人的買賣關系，在人民法院撤銷出賣人與第三人的買賣關系的同時，出賣人與先買權人的買賣關系即成立，但第三人善意、有償取得標的物的，應當保護第三人的利益。最后，對于善意第三人取得標的物時給優先購買權人造成的損失應該按照如下原則賠償：一是優先購買權人行使權利而造成的實際損失；二是第三人善意取得先買權標的物之后，先買權人為滿足其生產、生活需要，而購買同類財產所多支付的費用。承擔賠償責任的主體因該是出賣人，但是在出賣人與第三人惡意串通時賠償責任應該由二者承擔連帶責任。

參考文獻：

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