淺析中國房地產市場壟斷現象適用競爭法的一般理論框架及調控方式

彭希文

摘 要：自2016年1月以來，我國一些大中城市的房價瘋狂上漲，這在一定程度上引起了全國范圍內房地產市場的波動。在中國，房地產市場一部分是國家政策的催生物，一部分則是市場主體的自發物。房地產市場自身具有區域性強、產品的完全差別化、規模經濟不明顯、政策性壁壘較高等特點。競爭法之所以適用于房地產市場的調控，是基于對房地產市場的競爭壟斷性以及我國房地產市場的自身特點的分析。認定中國房地產市場屬于區域性寡頭壟斷市場結構，所以房地產市場對于競爭法有內在的需求。

關鍵詞：房地產市場；區域性寡頭壟斷；競爭法

一、房地產市場自身的特性

房地產，從法學角度上看包括房產和地產，從物質角度上看包括土地和建筑物。建筑物作為人工建筑物，固著于土地上，故房地產與一般商品有著本質的區別，這種區別源于房地產本身所固有的特性，即土地空間位置的固定性、數量的有限性、異質性。

（一）土地空間位置的固定性

城市經濟形成的過程中，土地是基礎性條件。土地的自然地理位置固定性，源于土地本身是不可移動的物質，因此土地及其附著于土地上的建筑物在空間位置上是固定不變的，它決定了房地產不能像一般商品任意流動。

（二）數量的有限性

土地數量的有限性以及人類人口的增長，導致了人們對土地的獨占和壟斷的欲望，所以土地壟斷問題需要相關的法律進行規制。從房地產市場的角度，土地數量的有限性對房地產市場供需雙方的行為特性分析，尤其是有關競爭行為的分析具有重要的指導意義。

（三）異質性

異質性，又稱個別性。由于土地空間位置的固定性，土地的自然條件（如位置、形狀、面積等）、經濟社會條件（如交通條件、基礎設施狀況等）以及人們對土地區位的認知不同。理論上而言，任何兩塊土地，不可能完全一樣。這與一般人工制造的商品，尤其是機器制造的商品是不同的。

二、房地產產業鏈中的壟斷現象

（一）土地供應的壟斷

全國的房地產企業超過四萬家，表面上足以形成充分的競爭局面，但是由于房地產業的源頭，即土地的一級市場是由政府壟斷，政府的土地儲備和招拍掛政策實際上充當了土地供應的壟斷角色。雖然土地市場引入了競價機制，但在土地市場由國家高度壟斷和土地資源供不應求的情況下，競價拍賣機制只會提高房地產企業對地價的預期，不斷把壟斷價格推向新高。土地供應中的壟斷還遠不止于此。

（二）房地產服務的壟斷

房地產服務中存在的壟斷現象包括購房者辦理個人購房抵押貸款時限定必須向銀行指定的保險公司投保，購房者的抵押貸款只能向房地產商指定的銀行申請辦理等。房地產企業在攫取了高額房價的壟斷利潤后，購房者即使順利入住，也要受制于特定的電信、網運商，理論上業主可以根據自己的意愿決定自行管理物業或者委托物業服務企業或者其他人管理，但實踐中的例子比比皆是，物業公司早已被房地產企業選定并牢牢把持住。

三、房地產市場競爭法調控的一般理論框架

（一）房地產市場中的相關市場

相關市場是反壟斷法中的一個核心概念，其含義是指作為競爭主體的企業從事經營活動、開展市場競爭的市場范圍，對這個范圍的確定被稱為相關市場的界定。競爭作為一種過程，其發生必須以一定的產品為載體，并有對應的地點、時間。于是便引發出了三個對應的相關市場：產品相關市場、地域相關市場、時間相關市場。具體對應到房地產市場，首先是房地產的產品相關市場，按房地產的用途劃分，可將其分解為如居住物業市場、商業物業市場、特殊物業市場等。

（二）房地產市場中的限制競爭協議

限制競爭協議在反壟斷法中通常分為橫向限制和縱向限制，前者指發生在同個市場中競爭者之間，后者指具有上下游產業關系的市場的競爭者之間，此處的市場用的便是相關市場的概念。關于限制競爭協議的表現形式，在《中華人民共和國反壟斷法》中主要歸納為以下幾種：（一）固定、維持或者變更商品價格的行為；（二）限制商品的生產數量或者銷售數量的行為；（三）分割銷售市場或者原材料采購市場的行為；（四）限制購買新技術、新設備或者限制開發新技術、新產品的行為；（五）聯合抵制交易的行為；（六）房地產市場中濫用市場支配地位的行為。

《反壟斷法》第17條規定，市場支配地位是指“經營者在相關市場內具有能夠控制商品價格、數量或者其他交易條件，或者能夠阻礙、影響其他經營者進入相關市場能力的市場地位”。從壟斷行為的發展階段來看，橫向壟斷協議與濫用市場支配地位屬于不同的市場結構時期。前者屬于市場壟斷的初級階段，各競爭企業之間往往相互依賴，尚未形成占據支配地位的主導型企業；而后者則屬于市場壟斷的高級階段，個別主導性企業通過單獨利用其市場支配地位即可達到壟斷目的。從市場表現來看，房地產企業濫用市場支配地位主要體現為以不公平高價銷售房屋。在目前的市場環境下，全國范圍內尚未出現主導性的房地產企業，但在特定區域內已出現個別房地產企業占據市場支配地位的可能，加之房地產本身特有的區域屬性，居于市場支配地位的房地產企業有可能依靠其強大的市場支配力量銷售房屋，成為房屋不合理高價的“操縱者”。此行為屬于《反壟斷法》第17條第1項所規定之“以不公平的高價銷售商品”的情形，在認定“不公平高價”的司法實務過程中，應當依據《反價格壟斷規定》第11條第2款的規定，綜合考慮下列因素：“①銷售價格或者購買價格是否明顯高于或者低于其他經營者銷售或者購買同種商品的價格；②在成本基本穩定的情況下，是否超過正常幅度提高銷售價格或者降低購買價格；③銷售商品的提價幅度是否明顯高于成本增長幅度，或者購買商品的降價幅度是否明顯高于交易相對人成本降低幅度；④需要考慮的其他相關因素。”

（三）房地產市場中的企業集中現象

企業集中的形式在《中華人民共和國反壟斷法》第二十條規定，“經營者集中是指下列情形：（一）經營者合并；（二）經營者取得其他經營者足夠數量的有表決權的股份或者資產；（三）經營者通過合同等方式取得對其他經營者的控制權或者能夠對其他經營者施加決定性影響。簡單來說，便是合并、控股、合同等其他方式。我國的房地產市場在企業集中方面，總結來說有三點：首先，房地產一系列新的調控政策，加劇了房地產行業集中度，對于一些中小企業而言，準入門檻越來越高，而對一些有多個項目滾動開發的全國型拓展大企業來說，風險也加大，通過企業合并、合作開發等方式就能有效分散風險。其次，相對于各地方的房地產商的集中，更吸引人眼球的是中央企業的集中。從法律角度看，對企業集中進行規制，實際上出于預防市場的集中化趨勢，因為在企業占有市場支配地位之后，再對其進行監督就變得十分困難，與其事后采取分拆等方法進行補救，不如事先對其兼并行為進行控制。

四、房地產企業壟斷行為的現行法規制

（一）法律責任

針對房地產企業的壟斷行為，可以依據《反壟斷法》從行政和民事責任兩個方面來加以規制：其一，反壟斷執法機構有權依據《反壟斷法》第46條第1款和第47條之規定對達成并實施壟斷協議、濫用市場支配地位的房地產企業，處以責令停止違法行為、沒收違法所得、罰款等行政處罰。其二，受損害的其他市場主體有權依據《反壟斷法》第50條的規定要求房地產企業對其壟斷行為承擔民事責任。

（二）寬恕制度

我國《反壟斷法》第46條第2款對經營者主動報告壟斷協議行為設定了寬恕制度。實質上，寬恕制度的減免機制是反壟斷法為反壟斷機構與秘密卡特爾成員創設的一種交易機制，但相較于發達國家的規定，我國反壟斷法寬恕制度的設計顯得過于簡單，使用條件、減免幅度、減免處罰的類型等方面都尚未明確。針對房地產企業間簽訂的壟斷協議，同樣可以對主動報告壟斷協議的參與企業適用寬恕制度，從而減少房地產業反壟斷執法的阻力和執法成本。

五、進一步完善反壟斷法規

有效規制房地產企業壟斷行為由上可知，目前《反壟斷法》對于房地產企業的主要壟斷行為已規定了基本的規制措施，但上述措施仍無法兼顧房地產市場本身的特殊屬性，尤其是對于實力雄厚的房地產企業難以形成真正的威懾，因此，未來可以從房地產市場的特殊屬性出發，采取更為多元化的反壟斷規制措施。

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