雄安可能會是炒房者的噩夢 它將效仿的新加坡模式什么樣？

文寅

雄安新區這個牽涉國家千年大計的地方，在愚人節當天上演了春天的故事，周邊房價遭到爆炒。原本6000元一平米的房價，在短短幾天已有人看漲到5萬元一平米。然而有專家認為，國家的戰略和格局絕不會狹小到用來炒房，炒房客們恐怕這次會錯了意。

已經有政府官員透露，雄安新區未來可能會參考新加坡模式，以公屋和廉租房為主，未來不可能出現深圳特區的高房價，更不可能再走地產經濟的老路。而《人民日報》此前更是透露，雄安新區在頂層設計上，的確是有備而來，做足了功課的。

新加坡模式以廉租房為主

那么，新加坡模式是什么？它真有這么大威力嗎？

新加坡模式全世界聞名，簡單來說，就是政府出資購買土地，建設組屋，建立完善的廉租房制度，以達到限制房價，使國民人人住得起房。近幾年來，新加坡居民的房屋擁有率一直穩定在90%以上，真正實現了“居者有其屋”。

其實，新加坡廉租房制度的推出有著其特定的背景。上世紀60年代初期，新加坡還是個較貧窮落后的國家，當時人口過度擁擠，居住條件惡劣，住屋嚴重短缺，市區交通非常擁堵。1960年新加坡成立規劃局，負責整個城市的規劃設計，并制定了“五年建屋計劃”，大力發展公共住房，即一般所說的“組屋”。該計劃解決了當時的燃眉之急，也從根本上解決了新加坡地少人多、住房嚴重不足的問題。

在建設廉租房時，新加坡還建立起一整套防止利用該福利投機牟利的制度。政府先頒布《土地征用法令》，法令規定政府有權征用私人土地，用于國家建設，被征用土地的地價由國家進行調配。如此，政府以成本價獲得了全國80%的土地，用于建設組屋，僅剩余20%的土地用來開發商品房。為防止投機客倒賣廉租房牟利，政府還嚴格規定：一個家庭只能擁有一套組屋，如果要購買新房，則要退出目前所住組屋;組屋只有住滿10年才可出售，出售后需繳納一筆昂貴的轉售稅。由于轉售稅費用高昂，因而炒房幾乎無利可圖。

租房住的種種不便，政府也提前考慮過了，并制定巨細無遺的規定。例如，政府會定期7至8年重新粉刷組屋，并制定屋區更新計劃，更新已經損耗的設備。組屋還往往配有劃了車位的露天停車場，樓與樓的空地上，還會設置游泳池、兒童游樂場所等公共配套設施，有的還會為屋區設立公用的幼兒園、政府服務機構等。而這些設施也都很便宜。

新加坡對組屋的定位是“以自住為主”，限制居民購買組屋的次數。法律明確規定，新的組屋在購買5年之內不得轉售，也不能用于商業性經營。如果實在需要5年內出售，必須到政府機構登記，不得自行在市場上出售。如果有人想虛報收入占便宜，在買房子的時候提供虛假文件，一旦罪名成立，將會被處以5000新元的罰款，或者判處最高6個月的監禁，或者二者兼罰。

新加坡炒房幾乎無利可圖

新加坡廉租房制度推出后，取得了非常好的效果。由于政府主導了房地產市場，可供自由買賣的商品房不到20%，即使投機炒作也難有作為。

2008年全球金融危機后，全世界開足馬力，印制鈔票救市，大量資金流入房地產市場，新加坡私人住宅價格到2013年10月已經上漲了60%。由于80%的組屋掌控在政府手中，可供自由交易的商品房不足20%，因而政府打擊炒房易如反掌。新加坡政府先后出臺8輪降溫措施，包括逐步提高房屋交易的賣方印花稅，增加按揭貸款首付比例，縮短貸款年限，提高所有印花稅等，以至于新加坡樓市這3年成為徹徹底底的熊市。數據顯示，截至2016年四季度，新加坡房價已是連續13個季度下跌，高端住宅自2011年以來價格下跌超過15%，2016年新加坡房價下跌3%。

由于80%的人住在組屋中，房價漲跌跟民眾關系不大。另外，政府不靠賣地牟利，也不靠刺激房價拉動GDP，這也從根本上保證了新加坡模式的長期有效。控制廉租房市場，就控制住了新加坡房地產的命脈，這讓政府能掌控自如，在此政策之下，打擊炒房很容易。這也是為何經濟發達并且寸士寸金的新加坡至今沒有房地產泡沫的原因。

雄安可能會是炒房者的噩夢

從長遠來看，新加坡模式對炒房者的打擊更明顯。新加坡是世界上人口密度最高的國家之一，國土面積僅相當于北京的4%，在推出廉租房制度60多年后的今天，仍然沒有產生過房地產泡沫。對比同樣人多地少的香港，新加坡對炒房者的打擊方式堪稱典范。

縱觀新加坡的廉租房模式，可以發現該模式對打擊炒房，無論短期還是長期，效果都非常好。專家認為，如果雄安新區采用該模式，那無疑是這撥跟風炒房者們的噩夢，因為當地房價永遠也不可能漲到他們期望的價格。

早前有官員也早已向炒房者們表明：在雄安新區炒房不會成功。京津冀協同發展專家委員會副組長鄔賀銓曾說，我們已經吃了過去房價失控、過快上漲的虧，再不能讓新區再重蹈覆轍。雄縣副縣長謝克慶說，要認清形勢，新區剛宣布成立，特殊時期會出現很多以前沒有的特殊現象，炒房團等行為會因對政策認識不到位而造成巨大損失。

專家認為，如果雄安效仿新加坡模式，那么炒房者們將會為自己的行為付出慘痛代價。