三線小城的置業規劃

文熙

對于剛需購房者而言，是傾其所有財產購買一套住宅，還是適當貸款？買房贈送的車位值不值得投？

家住某三線城市的李瑞夫婦，近期打算購買一套住宅，看中了一套送停車位的三室兩廳房，總房款90萬元，合9000元/平方米;送地下停車位一個（價值7萬元），前兩年免車位管理費，自第三年起車位管理費40元/月。若是不要車位，可以減免房款2萬元，或是讓置業顧問幫忙賣掉，能賣到5萬元。李瑞目前沒有私家車，未來也不打算購買汽車，他拿不準是現在賣掉車位，還是等升值后再賣？

雖然這是李瑞夫婦的第一套住房，屬于剛需，不在限購限貸范圍內，但他們均年過40歲，貸款年限最長為20年。他們家現在只有50萬元存款，家庭每月到手收入為9000元，月消費4000元左右，其中租房（兩室一廳）需要1600元。

李瑞夫婦育有一子，13歲，上的是普通公立學校，沒有報任何補習班。再過2年，孩子要上高中，以后要上大學，需要一大筆教育經費。李瑞擔心這次買完房后，他們沒有多余的錢可以支付孩子的教育費，該如何攢下這筆錢？

通過目前家庭資產負債表與收入支出表看出，李先生家庭沒有負債壓力，收入主要來自于薪資所得，收入來源過于單一。家庭抗風險的能力較低，萬一出現失業或意外風險，將對家庭財務造成較大沖擊。家庭支出中，日常消費開支較為合理。

二、理財規劃與建議

◆家庭現金流規劃

李先生通過購買新房，每月可以節省租金1600元，現在家庭月生活支出變為2400元左右。由于準備貸款購置新房，大約需要月供 3700元，購置新房后家庭月支約 6100元。由于收入比較穩定，因此保持3個月的日常生活消費支出為宜，即 18300元。其中6100元 以活期存款的形式存在，剩余的用來購買靈活的“寶寶”類產品，這樣即可以保證資金流動性，又可以使資產保值增值（資金來源于活期存款）。

◆房產規劃

1、建議李先生首付30萬元左右，20年貸款，月供約3700元左右，如可以公積金貸款，月供還可降低300元左右。這樣既符合首套房貸款政策，每月的供款壓力也不大。再去除購房手續費后，還有結余存款約17.5萬元左右。

2、由于城市汽車保有量持續增加，停車問題越發顯著，停車位的升值空間較為理想。我們建議停車位留下來，現在可租給物業或小區鄰居，月租預計200元左右，年租金收入約2400元左右（資金來源于活期存款）。

◆投資規劃

由于李先生家庭處于成長期，家庭財務抗風險能力較弱，投資市場不穩定，不建議投資風險較高的工具和產品。應以穩健增值為核心目標，適宜采取小步快進的方法，在安全的前提下，獲取較好的增值。

1、建議將剩余的活期存款的一部分，配置穩健型的銀行理財產品，預期年收益4%左右。投資額10萬元，占現有現金資產的57%左右。

2、選擇配置一只既往業績較好且相對穩健的偏股混合型基金（歷史過往業績年化收益6%左右），投資額5.6萬元，占現有現金資產的32%左右。

◆教育金規劃

教育金應本著專款專用、安全穩健的規劃原則。我們建議：

1、兩年后孩子上高中時，預計教育金4萬元左右，這兩年的年結余及理財收入約6萬元，可以完全覆蓋孩子高中教育的費用。

2、5年后的大學教育金預計需要12萬元左右，屆時停車位可出售變現，估值約8萬～10萬元，加上每年的年結余和理財收益約10萬元，這兩筆資金可以確保孩子的大學教育金充足（資金來源于年結余與停車位變現資金）。

◆風險管理與保險規劃

從前面的家庭財務規劃可以看出，李先生家庭抗風險能力較差，為防止風險給家庭帶來較大的經濟沖擊，需要做好完善的風險保障規劃。險種的配置以人壽保險、重大疾病保險、住院津貼醫療保險等為主（資金來源于薪資結余）。

一、住宅首付多少合適？

按照銀行的專業投資建議，當前賬戶的現金需求=近6個月的日常開銷+近一年的大額用錢需求（比如買房、買車、生意周轉等）。案例中的夫婦二人是普通的工薪階層，有一定積蓄，目前最大的財務規劃是買房（剛需）。家庭每月到手收入為9000元，月消費4000元左右，其中租房需要1600元，暫時不考慮其他大額開支，近半年的生活開銷為2400元。那么，活期賬戶建議留存至少3萬元。

在首付和貸款比例多少合適這一問題上，我們主要考慮的是夫婦二人的還貸能力。夫婦二人育有一子，上初中，將來上高中和大學需要一大筆教育經費。筆者建議每月月供不超過結余的80%（5000*80%=4000元，新房短期無法入住，因此將租房支出亦考慮在內）。

此外，我們需要討論商業貸款和住宅貸款兩種選擇。經筆者查詢，一個一般的三線城市，首付比例目前普遍不低于30%，則首付為27萬元，也就是說最高貸款數額為63萬元。夫婦二人的最長貸款期限為20年。我們按照貸款期限20年計算，商貸的利率基準是4.9%，銀行現在能給到的最低折扣是7折（折后貸款利率3.43%）。按照等額本息的還款方式，夫婦二人每月需還貸3631元，在其承受范圍之內。三線城市的公積金貸款最高額一般為60萬元（夫婦二人的月收入水平可以支撐公積金貸款額度申請到最大），20年的貸款利率為3.25%，同樣按照等額本息的還貸方式，夫婦二人每月需還貸3403元。二者相較，很顯然公積金貸款還貸的壓力要小，因此筆者更建議用公積金貸款方式。那么，首付30萬元即可。

首付建議：公積金貸款，首付30萬元，月供3403元。

二、車位值不值得投資，是現在賣，還是以后賣？

目前三線城市的住宅地產還處在大力去庫存的狀態，案例中也沒給到更多的信息，車位將來的投資價值不明朗。考慮到孩子現在并沒有上任何補習班，2年之后就要上高中，補習班費用必不可少，少說也有幾萬元。從這個角度考慮，夫婦二人近兩年需要的錢比較多。

假如現在賣掉車位，可以得5萬元，李瑞可以拿這5萬元去做投資。因為購房首付了30萬元，夫婦二人還剩積蓄20萬元。銀行理財產品目前年化利率4%左右，一年25萬元本金的利息為1萬元，用利息來補貼孩子的一部分教育經費，也能緩解夫婦二人的經濟壓力。如果可以堅持長期的股票基金定投，收益也更加客觀（將在下文教育經費的部分詳細展開）。這對于目前夫婦二人的用錢需求來講，也是一筆可觀的收益。因此，筆者更建議的是現在賣掉車位。

車位投資建議：賣掉現有車位，增補現金流管理及權益類投資。

三、教育經費怎樣攢？

按照目前國內的教育費用，高中3年的補習費用不低于5萬元，本科4年每年學費7000元，生活費每月1500元，合計15萬元。如果出國留學，費用不低于30萬元。 考慮到意外開支，筆者初步估算教育費用至少準備20萬元。

孩子現在已經13歲，超過了市場上絕大部分保險專項教育金產品的投保年限，所以筆者建議教育金的積累，可通過中長期的產品組合和基金定投的方式來實現。李瑞家庭每月還貸后的結余是3400元左右，目前尚有25萬元的積蓄（假設賣掉車位），那么可以利用每月的結余，進行小額基金定投，大額積蓄的部分可以按照資產配置的方式進行組合。

1、針對25萬元積蓄的投資建議

（1）堅持長期資產配置

由于沒有單一理財產品可以滿足安全性、流動性和收益性三個特點，因此筆者給出的投資建議為資產配置組合，涵蓋固定收益、股票類和另類投資。根據前文所述李瑞夫婦的家庭狀況和財務需求，筆者假定李瑞夫婦的風險偏好為平衡型，在投資大類上推薦的配置比例為50%的固定收益類（銀行理財、債券基金為主）、45%的股票類投資、5%的另類投資（黃金為主）。投資組合并非購買后簡單持有，而是每個季度按照恒定比例進行再平衡。

（2）以中期固定收益產品為投資重點

根據李瑞夫婦目前的情況，5年內孩子的教育費用會有持續的支出。孩子的教育費用是剛性需求，要求專款專用;考慮CPI及學費增長率，要求從寬準備、從早準備;安全性要大于收益性，要求安全，兼顧收益。

因此，筆者建議固定收益部分的具體品種為銀行理財產品和中長期的萬能型保險，用于近5年大額的教育金準備。固定收益的配置比例可適當提高至60%，也就是25萬元x60%=15萬元。目前銀行理財產品年化收益集中在4.2%～4.6%區間，可當期拿出6萬元配置普通銀行理財產品。假設收益率不變、暫不考慮理財到期換檔因素，按照4.4%的年化收益率初步測算，5年后的本息為7.4萬元。此外，目前商業銀行在售的某款萬能型年金保險，每年交4萬元，3年交（保費共計12萬元，為25萬元的50%，基本符合資產配置比例要求）。按照目前的萬能險賬戶結算利率4.4%左右，復利4.55%，5年后（孩子剛上大學）退保，可以領取14.2萬元（10年后退保可以領取17.2萬元，15年后退保高達21.1萬元），加上理財7.4萬元，共計21.6萬元，可較大程度滿足孩子的中期教育費用。

2、針對每月收入結余的投資建議

依前文所述，夫婦二人還貸后的每月結余為1600元（5000元-3400元）。承接筆者上文的分析，活期賬戶時刻留存3萬元，保費分3期交清。實際上，李瑞夫婦的收入能力也會逐年增長，所以前兩年活期留存5萬～8萬元，以應對不時之需。因此筆者建議李瑞夫婦，每月可投入2000元的基金定投，可同時選取同類表現相對較好的股票型基金2-3只。目前股票市場處在相對低點，筆者認為也是做小額分批建倉的好時機，非常適合李瑞夫婦。保守測算，假設未來5年定投的平均年化收益率為8%，那么每月定投2000元，總計投入60期，總投入12萬元，按照定投計算器測算，投資年限到期收益為32062.3元，本息合計152062.3元，總收益率為26.72%。

3、教育金準備小結

綜上所述，筆者建議的固定收益類產品共投入18萬元（6萬元理財，萬能型保險3年交，年交保費4萬元），5年后本息合計21.6萬元。股票型基金定投每月投資2000元，5年內共投入12萬元，到期本息合計15.2萬元。總計不超過當前積蓄的70%的部分資金，在5年后增值為36.8萬元，應對孩子的教育費用綽綽有余，甚至可以將多余資金轉做夫婦二人自己的養老金或生活享受。