三線小城的置業(yè)規(guī)劃

文熙

對(duì)于剛需購(gòu)房者而言，是傾其所有財(cái)產(chǎn)購(gòu)買(mǎi)一套住宅，還是適當(dāng)貸款？買(mǎi)房贈(zèng)送的車(chē)位值不值得投？

家住某三線城市的李瑞夫婦，近期打算購(gòu)買(mǎi)一套住宅，看中了一套送停車(chē)位的三室兩廳房，總房款90萬(wàn)元，合9000元/平方米;送地下停車(chē)位一個(gè)（價(jià)值7萬(wàn)元），前兩年免車(chē)位管理費(fèi)，自第三年起車(chē)位管理費(fèi)40元/月。若是不要車(chē)位，可以減免房款2萬(wàn)元，或是讓置業(yè)顧問(wèn)幫忙賣(mài)掉，能賣(mài)到5萬(wàn)元。李瑞目前沒(méi)有私家車(chē)，未來(lái)也不打算購(gòu)買(mǎi)汽車(chē)，他拿不準(zhǔn)是現(xiàn)在賣(mài)掉車(chē)位，還是等升值后再賣(mài)？

雖然這是李瑞夫婦的第一套住房，屬于剛需，不在限購(gòu)限貸范圍內(nèi)，但他們均年過(guò)40歲，貸款年限最長(zhǎng)為20年。他們家現(xiàn)在只有50萬(wàn)元存款，家庭每月到手收入為9000元，月消費(fèi)4000元左右，其中租房（兩室一廳）需要1600元。

李瑞夫婦育有一子，13歲，上的是普通公立學(xué)校，沒(méi)有報(bào)任何補(bǔ)習(xí)班。再過(guò)2年，孩子要上高中，以后要上大學(xué)，需要一大筆教育經(jīng)費(fèi)。李瑞擔(dān)心這次買(mǎi)完房后，他們沒(méi)有多余的錢(qián)可以支付孩子的教育費(fèi)，該如何攢下這筆錢(qián)？

通過(guò)目前家庭資產(chǎn)負(fù)債表與收入支出表看出，李先生家庭沒(méi)有負(fù)債壓力，收入主要來(lái)自于薪資所得，收入來(lái)源過(guò)于單一。家庭抗風(fēng)險(xiǎn)的能力較低，萬(wàn)一出現(xiàn)失業(yè)或意外風(fēng)險(xiǎn)，將對(duì)家庭財(cái)務(wù)造成較大沖擊。家庭支出中，日常消費(fèi)開(kāi)支較為合理。

二、理財(cái)規(guī)劃與建議

◆家庭現(xiàn)金流規(guī)劃

李先生通過(guò)購(gòu)買(mǎi)新房，每月可以節(jié)省租金1600元，現(xiàn)在家庭月生活支出變?yōu)?400元左右。由于準(zhǔn)備貸款購(gòu)置新房，大約需要月供 3700元，購(gòu)置新房后家庭月支約 6100元。由于收入比較穩(wěn)定，因此保持3個(gè)月的日常生活消費(fèi)支出為宜，即 18300元。其中6100元 以活期存款的形式存在，剩余的用來(lái)購(gòu)買(mǎi)靈活的“寶寶”類(lèi)產(chǎn)品，這樣即可以保證資金流動(dòng)性，又可以使資產(chǎn)保值增值（資金來(lái)源于活期存款）。

◆房產(chǎn)規(guī)劃

1、建議李先生首付30萬(wàn)元左右，20年貸款，月供約3700元左右，如可以公積金貸款，月供還可降低300元左右。這樣既符合首套房貸款政策，每月的供款壓力也不大。再去除購(gòu)房手續(xù)費(fèi)后，還有結(jié)余存款約17.5萬(wàn)元左右。

2、由于城市汽車(chē)保有量持續(xù)增加，停車(chē)問(wèn)題越發(fā)顯著，停車(chē)位的升值空間較為理想。我們建議停車(chē)位留下來(lái)，現(xiàn)在可租給物業(yè)或小區(qū)鄰居，月租預(yù)計(jì)200元左右，年租金收入約2400元左右（資金來(lái)源于活期存款）。

◆投資規(guī)劃

由于李先生家庭處于成長(zhǎng)期，家庭財(cái)務(wù)抗風(fēng)險(xiǎn)能力較弱，投資市場(chǎng)不穩(wěn)定，不建議投資風(fēng)險(xiǎn)較高的工具和產(chǎn)品。應(yīng)以穩(wěn)健增值為核心目標(biāo)，適宜采取小步快進(jìn)的方法，在安全的前提下，獲取較好的增值。

1、建議將剩余的活期存款的一部分，配置穩(wěn)健型的銀行理財(cái)產(chǎn)品，預(yù)期年收益4%左右。投資額10萬(wàn)元，占現(xiàn)有現(xiàn)金資產(chǎn)的57%左右。

2、選擇配置一只既往業(yè)績(jī)較好且相對(duì)穩(wěn)健的偏股混合型基金（歷史過(guò)往業(yè)績(jī)年化收益6%左右），投資額5.6萬(wàn)元，占現(xiàn)有現(xiàn)金資產(chǎn)的32%左右。

◆教育金規(guī)劃

教育金應(yīng)本著專(zhuān)款專(zhuān)用、安全穩(wěn)健的規(guī)劃原則。我們建議：

1、兩年后孩子上高中時(shí)，預(yù)計(jì)教育金4萬(wàn)元左右，這兩年的年結(jié)余及理財(cái)收入約6萬(wàn)元，可以完全覆蓋孩子高中教育的費(fèi)用。

2、5年后的大學(xué)教育金預(yù)計(jì)需要12萬(wàn)元左右，屆時(shí)停車(chē)位可出售變現(xiàn)，估值約8萬(wàn)～10萬(wàn)元，加上每年的年結(jié)余和理財(cái)收益約10萬(wàn)元，這兩筆資金可以確保孩子的大學(xué)教育金充足（資金來(lái)源于年結(jié)余與停車(chē)位變現(xiàn)資金）。

◆風(fēng)險(xiǎn)管理與保險(xiǎn)規(guī)劃

從前面的家庭財(cái)務(wù)規(guī)劃可以看出，李先生家庭抗風(fēng)險(xiǎn)能力較差，為防止風(fēng)險(xiǎn)給家庭帶來(lái)較大的經(jīng)濟(jì)沖擊，需要做好完善的風(fēng)險(xiǎn)保障規(guī)劃。險(xiǎn)種的配置以人壽保險(xiǎn)、重大疾病保險(xiǎn)、住院津貼醫(yī)療保險(xiǎn)等為主（資金來(lái)源于薪資結(jié)余）。

一、住宅首付多少合適？

按照銀行的專(zhuān)業(yè)投資建議，當(dāng)前賬戶的現(xiàn)金需求=近6個(gè)月的日常開(kāi)銷(xiāo)+近一年的大額用錢(qián)需求（比如買(mǎi)房、買(mǎi)車(chē)、生意周轉(zhuǎn)等）。案例中的夫婦二人是普通的工薪階層，有一定積蓄，目前最大的財(cái)務(wù)規(guī)劃是買(mǎi)房（剛需）。家庭每月到手收入為9000元，月消費(fèi)4000元左右，其中租房需要1600元，暫時(shí)不考慮其他大額開(kāi)支，近半年的生活開(kāi)銷(xiāo)為2400元。那么，活期賬戶建議留存至少3萬(wàn)元。

在首付和貸款比例多少合適這一問(wèn)題上，我們主要考慮的是夫婦二人的還貸能力。夫婦二人育有一子，上初中，將來(lái)上高中和大學(xué)需要一大筆教育經(jīng)費(fèi)。筆者建議每月月供不超過(guò)結(jié)余的80%（5000*80%=4000元，新房短期無(wú)法入住，因此將租房支出亦考慮在內(nèi)）。

此外，我們需要討論商業(yè)貸款和住宅貸款兩種選擇。經(jīng)筆者查詢，一個(gè)一般的三線城市，首付比例目前普遍不低于30%，則首付為27萬(wàn)元，也就是說(shuō)最高貸款數(shù)額為63萬(wàn)元。夫婦二人的最長(zhǎng)貸款期限為20年。我們按照貸款期限20年計(jì)算，商貸的利率基準(zhǔn)是4.9%，銀行現(xiàn)在能給到的最低折扣是7折（折后貸款利率3.43%）。按照等額本息的還款方式，夫婦二人每月需還貸3631元，在其承受范圍之內(nèi)。三線城市的公積金貸款最高額一般為60萬(wàn)元（夫婦二人的月收入水平可以支撐公積金貸款額度申請(qǐng)到最大），20年的貸款利率為3.25%，同樣按照等額本息的還貸方式，夫婦二人每月需還貸3403元。二者相較，很顯然公積金貸款還貸的壓力要小，因此筆者更建議用公積金貸款方式。那么，首付30萬(wàn)元即可。

首付建議：公積金貸款，首付30萬(wàn)元，月供3403元。

二、車(chē)位值不值得投資，是現(xiàn)在賣(mài)，還是以后賣(mài)？

目前三線城市的住宅地產(chǎn)還處在大力去庫(kù)存的狀態(tài)，案例中也沒(méi)給到更多的信息，車(chē)位將來(lái)的投資價(jià)值不明朗。考慮到孩子現(xiàn)在并沒(méi)有上任何補(bǔ)習(xí)班，2年之后就要上高中，補(bǔ)習(xí)班費(fèi)用必不可少，少說(shuō)也有幾萬(wàn)元。從這個(gè)角度考慮，夫婦二人近兩年需要的錢(qián)比較多。

假如現(xiàn)在賣(mài)掉車(chē)位，可以得5萬(wàn)元，李瑞可以拿這5萬(wàn)元去做投資。因?yàn)橘?gòu)房首付了30萬(wàn)元，夫婦二人還剩積蓄20萬(wàn)元。銀行理財(cái)產(chǎn)品目前年化利率4%左右，一年25萬(wàn)元本金的利息為1萬(wàn)元，用利息來(lái)補(bǔ)貼孩子的一部分教育經(jīng)費(fèi)，也能緩解夫婦二人的經(jīng)濟(jì)壓力。如果可以堅(jiān)持長(zhǎng)期的股票基金定投，收益也更加客觀（將在下文教育經(jīng)費(fèi)的部分詳細(xì)展開(kāi)）。這對(duì)于目前夫婦二人的用錢(qián)需求來(lái)講，也是一筆可觀的收益。因此，筆者更建議的是現(xiàn)在賣(mài)掉車(chē)位。

車(chē)位投資建議：賣(mài)掉現(xiàn)有車(chē)位，增補(bǔ)現(xiàn)金流管理及權(quán)益類(lèi)投資。

三、教育經(jīng)費(fèi)怎樣攢？

按照目前國(guó)內(nèi)的教育費(fèi)用，高中3年的補(bǔ)習(xí)費(fèi)用不低于5萬(wàn)元，本科4年每年學(xué)費(fèi)7000元，生活費(fèi)每月1500元，合計(jì)15萬(wàn)元。如果出國(guó)留學(xué)，費(fèi)用不低于30萬(wàn)元。 考慮到意外開(kāi)支，筆者初步估算教育費(fèi)用至少準(zhǔn)備20萬(wàn)元。

孩子現(xiàn)在已經(jīng)13歲，超過(guò)了市場(chǎng)上絕大部分保險(xiǎn)專(zhuān)項(xiàng)教育金產(chǎn)品的投保年限，所以筆者建議教育金的積累，可通過(guò)中長(zhǎng)期的產(chǎn)品組合和基金定投的方式來(lái)實(shí)現(xiàn)。李瑞家庭每月還貸后的結(jié)余是3400元左右，目前尚有25萬(wàn)元的積蓄（假設(shè)賣(mài)掉車(chē)位），那么可以利用每月的結(jié)余，進(jìn)行小額基金定投，大額積蓄的部分可以按照資產(chǎn)配置的方式進(jìn)行組合。

1、針對(duì)25萬(wàn)元積蓄的投資建議

（1）堅(jiān)持長(zhǎng)期資產(chǎn)配置

由于沒(méi)有單一理財(cái)產(chǎn)品可以滿足安全性、流動(dòng)性和收益性三個(gè)特點(diǎn)，因此筆者給出的投資建議為資產(chǎn)配置組合，涵蓋固定收益、股票類(lèi)和另類(lèi)投資。根據(jù)前文所述李瑞夫婦的家庭狀況和財(cái)務(wù)需求，筆者假定李瑞夫婦的風(fēng)險(xiǎn)偏好為平衡型，在投資大類(lèi)上推薦的配置比例為50%的固定收益類(lèi)（銀行理財(cái)、債券基金為主）、45%的股票類(lèi)投資、5%的另類(lèi)投資（黃金為主）。投資組合并非購(gòu)買(mǎi)后簡(jiǎn)單持有，而是每個(gè)季度按照恒定比例進(jìn)行再平衡。

（2）以中期固定收益產(chǎn)品為投資重點(diǎn)

根據(jù)李瑞夫婦目前的情況，5年內(nèi)孩子的教育費(fèi)用會(huì)有持續(xù)的支出。孩子的教育費(fèi)用是剛性需求，要求專(zhuān)款專(zhuān)用;考慮CPI及學(xué)費(fèi)增長(zhǎng)率，要求從寬準(zhǔn)備、從早準(zhǔn)備;安全性要大于收益性，要求安全，兼顧收益。

因此，筆者建議固定收益部分的具體品種為銀行理財(cái)產(chǎn)品和中長(zhǎng)期的萬(wàn)能型保險(xiǎn)，用于近5年大額的教育金準(zhǔn)備。固定收益的配置比例可適當(dāng)提高至60%，也就是25萬(wàn)元x60%=15萬(wàn)元。目前銀行理財(cái)產(chǎn)品年化收益集中在4.2%～4.6%區(qū)間，可當(dāng)期拿出6萬(wàn)元配置普通銀行理財(cái)產(chǎn)品。假設(shè)收益率不變、暫不考慮理財(cái)?shù)狡趽Q檔因素，按照4.4%的年化收益率初步測(cè)算，5年后的本息為7.4萬(wàn)元。此外，目前商業(yè)銀行在售的某款萬(wàn)能型年金保險(xiǎn)，每年交4萬(wàn)元，3年交（保費(fèi)共計(jì)12萬(wàn)元，為25萬(wàn)元的50%，基本符合資產(chǎn)配置比例要求）。按照目前的萬(wàn)能險(xiǎn)賬戶結(jié)算利率4.4%左右，復(fù)利4.55%，5年后（孩子剛上大學(xué)）退保，可以領(lǐng)取14.2萬(wàn)元（10年后退?？梢灶I(lǐng)取17.2萬(wàn)元，15年后退保高達(dá)21.1萬(wàn)元），加上理財(cái)7.4萬(wàn)元，共計(jì)21.6萬(wàn)元，可較大程度滿足孩子的中期教育費(fèi)用。

2、針對(duì)每月收入結(jié)余的投資建議

依前文所述，夫婦二人還貸后的每月結(jié)余為1600元（5000元-3400元）。承接筆者上文的分析，活期賬戶時(shí)刻留存3萬(wàn)元，保費(fèi)分3期交清。實(shí)際上，李瑞夫婦的收入能力也會(huì)逐年增長(zhǎng)，所以前兩年活期留存5萬(wàn)～8萬(wàn)元，以應(yīng)對(duì)不時(shí)之需。因此筆者建議李瑞夫婦，每月可投入2000元的基金定投，可同時(shí)選取同類(lèi)表現(xiàn)相對(duì)較好的股票型基金2-3只。目前股票市場(chǎng)處在相對(duì)低點(diǎn)，筆者認(rèn)為也是做小額分批建倉(cāng)的好時(shí)機(jī)，非常適合李瑞夫婦。保守測(cè)算，假設(shè)未來(lái)5年定投的平均年化收益率為8%，那么每月定投2000元，總計(jì)投入60期，總投入12萬(wàn)元，按照定投計(jì)算器測(cè)算，投資年限到期收益為32062.3元，本息合計(jì)152062.3元，總收益率為26.72%。

3、教育金準(zhǔn)備小結(jié)

綜上所述，筆者建議的固定收益類(lèi)產(chǎn)品共投入18萬(wàn)元（6萬(wàn)元理財(cái)，萬(wàn)能型保險(xiǎn)3年交，年交保費(fèi)4萬(wàn)元），5年后本息合計(jì)21.6萬(wàn)元。股票型基金定投每月投資2000元，5年內(nèi)共投入12萬(wàn)元，到期本息合計(jì)15.2萬(wàn)元。總計(jì)不超過(guò)當(dāng)前積蓄的70%的部分資金，在5年后增值為36.8萬(wàn)元，應(yīng)對(duì)孩子的教育費(fèi)用綽綽有余，甚至可以將多余資金轉(zhuǎn)做夫婦二人自己的養(yǎng)老金或生活享受。