淺談我國房地產市場調控法理分析

謝峰

摘 要：以新一輪出臺的房地產業法律政策為視角，對我國政府干預房地產市場的必要性、合理性與效應進行肯定，對房地產市場中存在的干預異化現象進行評析并提出相應的對策，將對社會主義市場經濟的穩健發展，實現社會正義具有重要意義。

關鍵詞：國家干預；房地產；宏觀調控

一、我國政府干預房地產市場的合理性分析

1.干預的必要性

房地產交易的特殊性決定了政府干預的必要性。因房地產本身的不可移動性，決定了房地產只能以產權戶籍證書的流轉作為交易方式。同時，土地本身又具有稀缺性和可永續利用的特點，隨著社會經濟發展和人們對土地需求的不斷增加，土地具有潛在的升值功能。這些特點決定了房地產市場的價格成分中高估和偏差房地產實際價值的情形將普遍存在。另外，房地產業的發展除了需要大量的資金投入外，還直接或間接地影響約50個相關產業發展。資料顯示，英國19世紀經濟起飛時房地產與其相關投資占全國投資的42%，德國19世紀40年代經濟起飛時非農業房屋投資占總投資的31.1%，日本戰后經濟恢復的幾十年住宅投資占固定資產形成價值總額的20.7%～26.7%。住宅和房地產將成為我國未來發展速度快、影響面廣的一組產業。日本和東南亞的經驗也證明，我們目前所處的階段在很多方面類似于日本的70年代末和東南亞的90年代初，是經濟發展速度快、產業擴展迅速、對土地需求大的時期，也是地價快速上升的時期，最容易形成土地投機、產生地產泡沫的階段。所以，在制定產業政策、金融政策及國民經濟發展計劃時應給予足夠的重視。同時，又要注意住宅業、房地產業的發展保持在一定速度范圍內，適度健康發展。這就必須通過政府的干預與合理引導，防范和抑制房地產業泡沫對經濟的沖擊。對此，我國90年代初房地產過熱的教訓相當慘痛！

2.干預的正當性

政府在房地產市場中擔任的雙重角色決定了政府干預的正當性。一方面，政府以土地直接供應者的身份進入市場。我國實行土地所有權與土地使用權兩權分離的運作模式。國家是國有土地的所有人，采取土地使用權的有償限期轉讓制度，能夠進入房地產市場交易的只是土地使用權。所以，政府可以根據土地資源稀缺性和獨占性的特點，利用其配置土地資源的壟斷權，影響房地產市場的供求狀況。另一方面，政府的財政收入中相當部分來源于房地產業。在我國，政府可以利用土地使用權有償出讓獲取城市建設資金；另外，還可以通過對房地產業征收稅費的方式，增加財政收入。同時，我國房地產市場存在價格與需求的結構不平衡。比如，青海、甘肅等西部地區的城市房價漲幅就遠低于東部沿海城市的房價，北京、上海和深圳等中心和省會城市的房價漲幅就遠大于周邊城市的房價漲幅。身處北京、上海和深圳等重要城市的居民可以隨時感受到購房的火爆場面，而且搭起帳篷數十日排隊甚至雇農民工排隊的報道也屢見不鮮。而同期建設部發言人則稱各地不存在房源不足，截止2006年4月底，40個重要城市可售商品住房面積總量達到12000萬平方米、100萬套，而且不同套型面積段可售住房都有供應。這說明中國房地產市場存在價格與需求的結構性不平衡，這為政府干預提供了合理的前提。

二、合法性應成為政府干預房地產市場的本質需求

對于目前我國政府干預房地產市場的現狀，首先應當消除政府違法與政策違法現象，應該運用法律法規形式規定確立地價和房價的基礎標準。商品住宅的價格國務院已在《商品住宅價格管理暫行辦法》中作了規定，其關鍵是要合理確定構成價格的各種因素和各類費用，并按照涉外商品房、商品房、微利房、福利房的性質實行不同價格標準?，F在的問題是要把確立房地產價格的各種因素用法律、法規的形式加以固定，以便成為確立地價和房價的基本依據。嚴格房地產價格評估機構的責任意識。房地產價格評估機構必須由政府確定，對評估人員的資格及其責任應有嚴格的規定。世界不少國家和地區的政府根據對土地利用的重要性的認識及其產業政策，都加強了對地價的控制。日本政府每年都要在固定的時間里公布官方調查和評估的“公示地價”，作為一般土地買賣的依據。對此，我國可以效法，在我國公布的“公示房地產價”，不應當只是一種宏觀調控價，或者說是“中間價”，同時，還應當有最低價和最高限價的規定。這樣做至少有以下三個優點：一是體現國家對房地產市場的必要干預；二是為土地和住宅的使用者提供可供參照的價格信息，平衡他們提心吊膽的購買心理；三是防止暴跌和暴利行為。

其次，可以將《行政許可法》適用于房地產市場宏觀調控。《行政許可法》第十二條規定：“有限自然資源開發利用、公共資源配置以及直接關系公共利益的特定行業的市場準入等，需要賦予特定權利的事項，”“可以設定行政許可。”《行政許可法》第六十七條規定：“取得直接關系公共利益的特定行業的市場準人行政許可的被許可人，應當按照國家規定的條件，向用戶提供安全、方便、穩定和價格合理的服務，并履行普遍服務的義務；未經作出行政許可決定的行政機關批準，不準擅自停業，歇業……被許可人不履行前款規定的義務的，行政機關應當責令限期改正，或者依法采取有效措施督促其履行義務?！卑创朔?，我國城市房地產行業，從事“有限自然資源開發利用、公共資源配置，”“直接關系公共利益，”理應被認定為“行政特許行業”，如果政府實施城市房地產特許經營制度，可以依法招標政府人居房產修造，從而取得政府的行政特許收益。此種收益，與現今政府招標、拍賣城市土地比較，克服了政府招標、拍賣城市土地與《中華人民共和國憲法》第十條的法律沖突，關鍵是行政特許收益是政府可以控制的，克服了房地產企業與公權力具體操作人對有限資源開發利用領域的價格顛覆。

參考文獻：

[1]楊駿鍇.論城市房屋商業拆遷現象的法律規制現狀與制度構建——從實體權利角度進行的考慮[J].改革與開放，2014（3）：46-48.

[2]童可嘉.香港物業管理與從業人員基本情況介紹[J].中國房地產業：理論版，2012（10）：130-131.