錦州市房地產(chǎn)市場(chǎng)供需問(wèn)題的調(diào)查研究

杜慧慧+王紅麗+齊歡+高小惠+楊艷梅

摘 要： 習(xí)近平總書(shū)記在中央財(cái)經(jīng)領(lǐng)導(dǎo)小組會(huì)議上首次提出了“供給側(cè)改革”，指出“在適度擴(kuò)大總需求的同時(shí)，著力加強(qiáng)供給側(cè)結(jié)構(gòu)性改革，著力提高供給體系質(zhì)量和效率，增強(qiáng)經(jīng)濟(jì)持續(xù)增長(zhǎng)動(dòng)力”。2015年底，中央為房地產(chǎn)業(yè)定下去庫(kù)存主基調(diào)，政府工作報(bào)告中再次對(duì)此加以強(qiáng)調(diào)，并提出要“因城施策”。在大規(guī)模供給增加和市場(chǎng)需求動(dòng)力不足的情況下，部分三、四線城市必將面臨住房庫(kù)存加大，去化周期拉長(zhǎng)的階段性供給過(guò)剩問(wèn)題。因此，本文針對(duì)錦州市房地產(chǎn)市場(chǎng)供需問(wèn)題，探究房地產(chǎn)市場(chǎng)的供給和人們的有效需求現(xiàn)狀，并針對(duì)其中的問(wèn)題進(jìn)行分析，得出供求關(guān)系的結(jié)論，提出相應(yīng)的解決對(duì)策。

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)業(yè) 供給側(cè)改革 問(wèn)題 對(duì)策

中圖分類號(hào)：F293.3 文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼：A 文章編號(hào)：1003-9082（2016）12-0070-02

隨著經(jīng)濟(jì)的發(fā)展和產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的調(diào)整，各地區(qū)的經(jīng)濟(jì)加快發(fā)展，城鎮(zhèn)化的不斷加深，促進(jìn)了房地產(chǎn)業(yè)的繁榮，房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展一方面表示了人民生活水平的提高，以及人們對(duì)高品質(zhì)生活的需要；另一方面也突出了時(shí)代發(fā)展的要求，以及社會(huì)的進(jìn)步。現(xiàn)代房地產(chǎn)業(yè)經(jīng)過(guò)近幾十年的發(fā)展，已經(jīng)成為我國(guó)拉動(dòng)內(nèi)需的支柱產(chǎn)業(yè)之一。而隨著我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)的迅速發(fā)展和房地產(chǎn)的逐步市場(chǎng)化，供求關(guān)系直接影響房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。目前，我們看到在錦州地區(qū)，新區(qū)建設(shè)如火如荼，老城區(qū)改造逐步推進(jìn)，城市化步伐進(jìn)一步加快，然而錦州房地產(chǎn)市場(chǎng)中新建樓房多，閑置房不少，開(kāi)發(fā)企業(yè)面臨售房壓力的情況仍存在。供需結(jié)構(gòu)不平衡是三、四線城市需要重點(diǎn)防范的風(fēng)險(xiǎn)，以錦州市為例。因此，通過(guò)研究錦州市房地產(chǎn)市場(chǎng)供求關(guān)系，進(jìn)而調(diào)整供應(yīng)結(jié)構(gòu)，解決供需矛盾，避免房?jī)r(jià)大起大落，合理引導(dǎo)住房消費(fèi)，積極推進(jìn)普通商品房建設(shè)，加快保障性住房建設(shè)，促進(jìn)民生的進(jìn)一步改善。

一、錦州市房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀

1.房地產(chǎn)業(yè)投資情況

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)市場(chǎng)是連接土地市場(chǎng)與銷售市場(chǎng)的紐帶，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資是全社會(huì)固定資產(chǎn)投資的重要組成部分。2000年以來(lái)，房地產(chǎn)投資增長(zhǎng)要快于全社會(huì)固定資產(chǎn)投資的增長(zhǎng)，而且房地產(chǎn)投資完成額占全社會(huì)固定資產(chǎn)投資的比重逐年上升。通過(guò)查找遼寧統(tǒng)計(jì)年鑒數(shù)據(jù)可以看出錦州市固定資產(chǎn)投資從2005至2015年每年成遞增狀態(tài)，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資也從2005 至2015年也逐年遞增，但增加的比例相對(duì)平穩(wěn)，比重較低。

2.房地產(chǎn)市場(chǎng)供求不平衡

當(dāng)前房地產(chǎn)市場(chǎng)供求總量是不均衡的，一般表現(xiàn)為潛在需求大于有效需求，實(shí)際供給大于有效供給，即短缺與過(guò)剩同時(shí)并存。需求上，一方面住宅市場(chǎng)的潛在需求巨大。隨著錦州城鎮(zhèn)化目標(biāo)的逐步實(shí)現(xiàn)，人民消費(fèi)結(jié)構(gòu)的升級(jí)，大量適婚年輕人口的形成等，都帶來(lái)了住宅市場(chǎng)巨大的潛在需求。另一方面錦州作為四線城市，大多數(shù)的中低收入者買不起住房，無(wú)房可住，幾代同室的現(xiàn)象屢見(jiàn)不鮮，這說(shuō)明錦州居民住宅實(shí)際需求很低。而供給上，近幾年住宅市場(chǎng)繁榮的表象掩蓋不了一個(gè)不爭(zhēng)的事實(shí)：大量商品住宅樓閑置。市場(chǎng)上適用于大多數(shù)中低收入人群的經(jīng)濟(jì)適用房供給較少，出現(xiàn)供不應(yīng)求的局面，豪華住宅以及大面積住宅供給較多，而購(gòu)買人數(shù)少，出現(xiàn)供大于求的局面，從而造成了有效供給小于實(shí)際供給的局面。

3.房源結(jié)構(gòu)不合理

房源結(jié)構(gòu)不合理主要表現(xiàn)為經(jīng)濟(jì)適用房過(guò)少，高檔商品房相對(duì)過(guò)多。長(zhǎng)期以來(lái)，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商一味地追求高利潤(rùn)高回報(bào)，建造過(guò)多的高端商品房，這種房型整體價(jià)格高，只有少數(shù)人有購(gòu)買能力，最終導(dǎo)致商品房積壓，而中小戶型的經(jīng)濟(jì)適用住房則供應(yīng)不足。因?yàn)殄\州市經(jīng)濟(jì)發(fā)展速度雖逐步加快，但目前經(jīng)濟(jì)尚不發(fā)達(dá)，人均經(jīng)濟(jì)收入不高，大多數(shù)消費(fèi)者更愿意接受經(jīng)濟(jì)實(shí)惠的普通住房。通過(guò)對(duì)有效問(wèn)卷的數(shù)據(jù)進(jìn)行整合分析，發(fā)現(xiàn)被調(diào)查者中需求面積在60-80平方米之間的占19.69%，80-100平方米之間的占32.45%，100-120平方米之間的占19.74%。由此可知，在60-120平方米之間的戶型總份額占到71.88%，最為客戶們所青睞，消費(fèi)者群層次較明顯。在人們對(duì)期望房型的選擇上，選擇經(jīng)濟(jì)適用房的占69.6%，其次是高檔住房占24.5%，豪華別墅僅占5.9%，這與房地產(chǎn)商提供的房型供給數(shù)量比例存在較大差距。

4.剩余房屋面積過(guò)多，去庫(kù)存壓力較大

從錦州市住建委了解到，2016年錦州市共安排房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目117個(gè)，房地產(chǎn)施工面積800余萬(wàn)平方米，計(jì)劃投資100余億元。今年，我市城市棚戶區(qū)改造計(jì)劃實(shí)施11個(gè)項(xiàng)目，共計(jì)3808戶。截至目前，各縣區(qū)政府已完成征收前的準(zhǔn)備工作，并已簽訂房屋征收協(xié)議268戶。不斷加大房地產(chǎn)“去庫(kù)存”工作力度，這是中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議五大任務(wù)之一，更是今年我市房地產(chǎn)市場(chǎng)監(jiān)管的重點(diǎn)工作。截至2016年2月底，錦州市房地產(chǎn)庫(kù)存總量為776萬(wàn)平方米。其中：顯性庫(kù)存為411萬(wàn)平方米，包括已經(jīng)發(fā)放銷售許可的待售現(xiàn)房248萬(wàn)平方米、已經(jīng)發(fā)放預(yù)售許可的待售期房193萬(wàn)平方米；隱性庫(kù)存為365萬(wàn)平方米。包括未發(fā)放預(yù)售許可的在建商品房74萬(wàn)平方米和已供應(yīng)土地但尚未開(kāi)工建設(shè)的商品房291萬(wàn)平方米。據(jù)此預(yù)計(jì)，我市去庫(kù)存需3年-5年時(shí)間。鑒于城市規(guī)模不大、外來(lái)人口不多、剛性需求不強(qiáng)等因素，去庫(kù)存壓力較大。

二、錦州市房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展存在問(wèn)題

1.房屋供給量過(guò)大，供求結(jié)構(gòu)矛盾明顯

高端商品房與中端商品房的比例關(guān)系不夠正常和協(xié)調(diào)，主要表現(xiàn)為中低價(jià)位的中小戶型住房供應(yīng)不足，高等商品住宅的價(jià)格整體很高，已經(jīng)超過(guò)低收入家庭的承受能力。根據(jù)對(duì)錦州市幾家大型房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司的走訪調(diào)查，發(fā)現(xiàn)所銷售的商品房中，單價(jià)在3000元/平方米以下的僅占3.3%，在3000-4500元/平方米的也只占39.6%，建筑面積80平方米的戶型占35.09%，80-120平方米的占37.9%。從錦州市民實(shí)際需要看，大多數(shù)住房消費(fèi)者的收入水平低，購(gòu)房能力有限，需要的是較低成本，較低價(jià)格的普通商品房和經(jīng)濟(jì)適用房，但目前市場(chǎng)仍然是以中高檔商品住宅為供應(yīng)主體。在高檔商品房不斷積壓，空置面積持續(xù)增加的情況下，經(jīng)濟(jì)適用房已出現(xiàn)排隊(duì)搶購(gòu)的現(xiàn)象。究其原因，一是由于房地產(chǎn)商開(kāi)發(fā)任務(wù)比較穩(wěn)定，然開(kāi)發(fā)公司數(shù)量多，必然造成“挖資金，搶地皮”的狀況，這既不符合規(guī)模經(jīng)濟(jì)的原則，也會(huì)造成房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商開(kāi)發(fā)成本上升，從而抬高了商品房的價(jià)格。二是許多房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)沒(méi)有進(jìn)行科學(xué)的的市場(chǎng)調(diào)查和預(yù)測(cè)，雖然高回報(bào)的項(xiàng)目過(guò)熱，但在有限的市場(chǎng)容量下，對(duì)最受廣大消費(fèi)者青睞的中低檔房型投資意向冷淡，結(jié)果不但大大導(dǎo)致了房地產(chǎn)供應(yīng)結(jié)構(gòu)的不合理，也增加了市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)。

2.居民收入水平與房?jī)r(jià)存在巨大差距

錦州作為中小城市，居民的收入水平普遍較低，抑制了對(duì)商品房的有效需求，較高的地價(jià)，大量的配套設(shè)備，設(shè)施費(fèi)以及其他各種費(fèi)用推動(dòng)了商品房成本的上漲。這既加劇了房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)資金的緊張，也使開(kāi)發(fā)資金成本提升。過(guò)高的房?jī)r(jià)與現(xiàn)實(shí)中小城市居民收入水平的微薄形成強(qiáng)烈的反差。國(guó)際上公認(rèn)的房?jī)r(jià)合理價(jià)格水平應(yīng)該是相當(dāng)于每戶居民3-6年的平均收入，根據(jù)目前錦州市城鎮(zhèn)居民人均可支配收入水平來(lái)看，買一套八十平方米的普通居民住房。錦州的均價(jià)應(yīng)該在236256元，每平方米為2953.2元。而現(xiàn)在錦州平均房?jī)r(jià)為每平方米5000元左右，遠(yuǎn)遠(yuǎn)超出了錦州市城鎮(zhèn)居民的承受能力。

3.土地供給總量保持平穩(wěn)，土地成本持續(xù)上升

根據(jù)國(guó)土資源部《招標(biāo)拍賣掛牌出讓國(guó)有土地使用權(quán)規(guī)定》及《關(guān)于繼續(xù)開(kāi)展經(jīng)營(yíng)性土地使用權(quán)招標(biāo)拍賣掛牌出讓情況執(zhí)法監(jiān)察工作的通知》 等規(guī)定， 商業(yè)、旅游、 娛樂(lè)和商品住宅等各類經(jīng)營(yíng)性用地， 必須以招標(biāo)、 拍賣或者掛牌方式出讓，我國(guó)土地出讓制度的改革使得原本隱藏的土地價(jià)格被釋放。在經(jīng)濟(jì)商品房市場(chǎng)需求的拉動(dòng)下，錦州土地交易價(jià)格在自2005年起持續(xù)上升。2008年國(guó)家實(shí)行擴(kuò)大投資規(guī)模、貨幣寬松政策后，2008年-2010 年，錦州成交土地面積和成交土地總價(jià)均呈上升趨勢(shì)，而 2011 年-2014 年，國(guó)家為抑制房地產(chǎn)市場(chǎng)過(guò)度的投機(jī)，采用了一定的政策加以調(diào)控，這一期間成交土地面積有所下滑，成交土地總價(jià)產(chǎn)生一定的波動(dòng)。

4.大學(xué)畢業(yè)生住房問(wèn)題處于困境

房?jī)r(jià)高漲，畢業(yè)大學(xué)生剛參加工作的工資一般很低，房租超出他們的支付范圍，居住問(wèn)題成為畢業(yè)生們不得不背負(fù)的經(jīng)濟(jì)包袱。目前能提供職工宿舍的單位極少，而購(gòu)房又遙不可及，然而租房一般需交1-3月的押金，且月初付租金，租期最短半年或一年等慣例已成為不成文的規(guī)矩，有的租房還需中介費(fèi)，占月租20%-30%，租房后還需添置家具，日用品等費(fèi)用，月收入的絕大部分都花費(fèi)在房租上，這使職場(chǎng)的畢業(yè)生面臨的巨大的經(jīng)濟(jì)壓力，再加上求職周期的不確定性以及試用期的不穩(wěn)定性，讓剛剛就業(yè)的大學(xué)生產(chǎn)生困擾，令他們生活得很艱難、城市的高房?jī)r(jià)不利于留住人才，很多原本可以為城市發(fā)展做出貢獻(xiàn)的人才往往因?yàn)橘I不起房而不得不離開(kāi)，到二三線的城市發(fā)展，從而造成人才流失。

5.房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展不規(guī)范

錦州的房地產(chǎn)業(yè)經(jīng)過(guò)近些年來(lái)的持續(xù)高速發(fā)展，使房地產(chǎn)市場(chǎng)逐步多極化的市場(chǎng)結(jié)構(gòu)，多樣化的交易方式，產(chǎn)業(yè)化與社會(huì)化的市場(chǎng)信息，開(kāi)放同時(shí)又有封閉，壟斷的房地產(chǎn)市場(chǎng)，相比之下，房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)與管理制度法規(guī)體系建設(shè)明顯滯后，導(dǎo)致房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)與消費(fèi)、投資、投機(jī)等多種不良行為的產(chǎn)生，在一定程度上影響了錦州房地產(chǎn)的健康發(fā)展和居民生活水平提高的進(jìn)程。

三、解決錦州市房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展問(wèn)題的對(duì)策

1.調(diào)節(jié)商品房有效供給結(jié)構(gòu)

錦州房地產(chǎn)市場(chǎng)供給結(jié)構(gòu)不均衡，滿足投資需求的大戶型、豪華型商品房的比重較大，而滿足居民基本消費(fèi)需求的民生性商品房則比重很低。因此，一方面政府應(yīng)當(dāng)將房地產(chǎn)業(yè)作為民生型支柱產(chǎn)業(yè)和滿足及改善居民住房條件結(jié)合起來(lái)，增加廉租房、經(jīng)濟(jì)適用房、普通商品房等中低檔住房的絕對(duì)和相對(duì)供應(yīng)量；另一方面，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商要順應(yīng)市場(chǎng)發(fā)展的變化，積極推進(jìn)投資市場(chǎng)向消費(fèi)市場(chǎng)轉(zhuǎn)型，根據(jù)消費(fèi)需求來(lái)開(kāi)發(fā)建設(shè)商品房，以滿足和改善大多數(shù)居民住房的基本需求。通過(guò)合理有效增加土地和商品房的市場(chǎng)供應(yīng)量，逐步改善房地產(chǎn)市場(chǎng)供求結(jié)構(gòu)不均衡狀況。

2.調(diào)整房?jī)r(jià)，回歸理性

近年來(lái)，房地產(chǎn)市場(chǎng)的一個(gè)顯著性特征就是“滯脹”。價(jià)格不斷上漲的同時(shí)，出現(xiàn)了大面積的空置房屋。土地資源的稀缺和投資需求過(guò)旺，使得房地產(chǎn)價(jià)格一路飆升，靠投資拉動(dòng)的市場(chǎng)沒(méi)有消費(fèi)需求的消化，市場(chǎng)的結(jié)構(gòu)性矛盾就難以消除，房地產(chǎn)市場(chǎng)的繁榮就無(wú)從談起，或者說(shuō)只是暫時(shí)的、表面的和虛假的繁榮。改變這種局面非常有效的一個(gè)手段就是，調(diào)整房?jī)r(jià)，使其回歸理性，真正體現(xiàn)滿足大多數(shù)消費(fèi)需求的民生性，只有這樣，房地產(chǎn)業(yè)作為支柱產(chǎn)業(yè)，才能真正激活最大的內(nèi)需。

3.解決就業(yè)大學(xué)生的住房問(wèn)題

隨著畢業(yè)大學(xué)生人數(shù)的不斷增長(zhǎng)，進(jìn)一步加強(qiáng)和完善住房保障方面的制度，是促進(jìn)錦州進(jìn)一步發(fā)展的必要措施。雖然剛畢業(yè)的大學(xué)生的收入在一段時(shí)期內(nèi)將一直處于中低水平，但隨著工作時(shí)間的推移、發(fā)展和晉級(jí)機(jī)會(huì)的出現(xiàn)，他們的收入水平有望達(dá)到中上層次，所以畢業(yè)大學(xué)生的住房保障問(wèn)題只是一個(gè)階段性的問(wèn)題，他們所需的也只是階段性的幫助，政府下發(fā)的房租補(bǔ)貼僅是杯水車薪，不僅申領(lǐng)的手續(xù)復(fù)雜、管理難度大，而且并沒(méi)有從源頭著手解決實(shí)質(zhì)性的問(wèn)題。為此，我們建議應(yīng)大力發(fā)展公租房政策，讓公租房成為新就業(yè)大學(xué)生的住房主要途徑；應(yīng)當(dāng)通過(guò)各種途徑來(lái)宣傳公租房政策，讓更多的人了解這一政策；法律法規(guī)應(yīng)當(dāng)盡快健全，讓新就業(yè)大學(xué)生租房市場(chǎng)化規(guī)范化。

4.老城衰退地區(qū)實(shí)行改造

隨著錦州市城鎮(zhèn)化水平的不斷提高，一方面是城鎮(zhèn)新區(qū)建設(shè)和城鎮(zhèn)規(guī)模不斷擴(kuò)大；另一方面伴隨而來(lái)的是舊城老化問(wèn)題日益突出。為了保障城鎮(zhèn)社會(huì)經(jīng)濟(jì)的持續(xù)發(fā)展，促進(jìn)城鎮(zhèn)土地合理有效利用，改善城鎮(zhèn)環(huán)境質(zhì)量和城鎮(zhèn)設(shè)施水平，強(qiáng)化舊城區(qū)的城鎮(zhèn)功能，必須對(duì)城鎮(zhèn)舊城區(qū)進(jìn)行，有計(jì)劃的改造。因此，政府應(yīng)對(duì)錦州市中的陳舊，衰退地區(qū)實(shí)行改造，以便從根本上改善勞動(dòng)、生活服務(wù)和休息的條件，達(dá)到滿足社會(huì)政治、經(jīng)濟(jì)及人民精神生活需要的目的。主要更新工業(yè)區(qū)和其他規(guī)模大的勞動(dòng)場(chǎng)所，改造老城居住區(qū)，改造老城內(nèi)落后的市政設(shè)施，尤其是交通要道及下水道等，改善公共設(shè)施，更新調(diào)整市里工業(yè)布局，完善城市道路系統(tǒng)。

5.規(guī)范房地產(chǎn)市場(chǎng)交易行為

房地產(chǎn)市場(chǎng)操作欠規(guī)范和制度缺失，致使房地產(chǎn)市場(chǎng)信息披露不真實(shí)，交易行為不規(guī)范，導(dǎo)致了市場(chǎng)秩序的混亂。首先，政策的制定要以有利于滿足居民最低層次的住房需求為基點(diǎn)，調(diào)整相關(guān)的法律法規(guī)的規(guī)定，通過(guò)寬松的財(cái)稅政策和適度的金融手段，引導(dǎo)公眾合理消費(fèi)。同時(shí)，要嚴(yán)格限制外資進(jìn)入房地產(chǎn)二級(jí)市場(chǎng)及房地產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)。其次，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商要建立信息披露制度，力求消費(fèi)者能夠獲得準(zhǔn)確，可靠的市場(chǎng)信息，從而促進(jìn)有效需求，逐步改善市場(chǎng)結(jié)構(gòu)性不均衡局面。

6.支持改善型住房，調(diào)動(dòng)消費(fèi)

我省的政策是，公積金貸款最低首付比例為20%，貸款額度最高上調(diào)至80萬(wàn)元，還貸年齡延長(zhǎng)至法定退休年齡后五年。事實(shí)上，早在今年3月30日央行、住建部、銀監(jiān)會(huì)下發(fā)的通知中，就要求公積金貸款首付降至兩成，二套房最低首付款比例調(diào)整為40%，以盤(pán)活房地產(chǎn)市場(chǎng)。目前，錦州已實(shí)行居民申請(qǐng)貸款購(gòu)買首套房“認(rèn)貸不認(rèn)房”政策，即居民及其家庭首次申請(qǐng)貸款或貸款已還清、再次申請(qǐng)貸款購(gòu)買普通商品住房的，均視為首套房貸款申請(qǐng)。下一步錦州要采取措施，要讓公積金結(jié)余資金盡可能為居民自住和改善性住房需求服務(wù)，加大住房公積金對(duì)居民購(gòu)房的支持，帶動(dòng)商品房銷售，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展。