基于因子分析的 商業地產上市公司盈利能力研究

吳艷敏

摘 要：我國的商業地產業作為國民經濟的新增長點，為我國經濟的快速增長做出了貢獻。盈利能力作為企業重要的經營目標，關系到商業地產企業投資者和債權人的利益，也是評價經營者管理水平、加強政府監管的重要依據。本文以40個商業地產上市公司為樣本，收集2016年第三季度盈利能力相關指標，采用因子分析法建立評價商業地產企業盈利能力的模型，用4個公共因子從4個方面反映商業地產企業的盈利能力，分析結果可為商業地產上市公司的投資決策和經營決策提供依據。

關鍵詞：商業地產上市公司 盈利能力 因子分析

中圖分類號：F299 文獻標識碼：A 文章編號：2096-0298（2017）11（a）-154-02

商業地產行業是我國的新興產業，也是支撐我國經濟快速增長的重要產業之一。商業地產企業所具有的綜合性、帶動性和基礎性決定了商業地產行業的發展狀況也同時影響著其他相關行業；同時，商業地產業對政府宏觀經濟政策的敏感也使其投資者面臨著較大的投資風險。因此，對商業地產上市公司進行盈利能力分析，不僅可以反映企業經營管理水平，也是保護利益相關者權益，加強政府監管的重要重要依據。

1 因子分析原理

因子分析利用了降維思想，將原本龐雜的數據進行“濃縮”，以提取出能較多地反映原始數據信息的主要成分，不僅大大減少了需要分析的數據量，同時做到了盡可能少地丟失原有數據所包含的信息。該方法將每個研究變量分解為幾個影響因素變量，將每個原始變量分解成兩部分因素，一部分是由所有變量共同具有的少數幾個公共因子組成的，另一部分是每個變量獨自具有的因素，即特殊因子。

設樣本數量為n，每個樣本有p個相關性較強的指標。模型：

值得注意的是，由于不同指標在量綱和數量級上可能會存在較大差異，因此，在該情況下應對樣本觀測數據預先進行標準化處理，即是處理后的變量均值為0，方差為1，然后再對標準化后的數據進行因子分析。

為使公因子具有更強的解釋性，因此求出因子載荷后，還需要進行因子旋轉，以找到意義更明確地公因子。最后可以計算因子得分，對樣本進行綜合評價。

2 樣本和變量的選取及數據來源

本文選取7個反映盈利能力的指標，分別為營業利潤率（X1）、成本利潤率（X2）、盈余現金保障倍數（X3）、總資產報酬率（X4）、凈資產收益率（X5）、市盈率（X6）、市凈率（X7）。樣本為40家來自于滬深股市的商業地產上市公司，指標數據為其2016年第三季度盈利能力指標，來源于萬德資訊，使用SPSS 22.0進行分析。

3 實證分析

3.1 因子分析的可行性分析

進行因子分析前先對標準化后的數據進行KMO檢驗和Bartlett球度檢驗，以檢驗數據是否適合做因子分析，結果如表1所示。

如表1所示，KMO統計量為0.670，大于最低標準0.5，適合作因子分析。Bartlett球度檢驗統計量的概率P值接近于0，適合作因子分析。

3.2 提取公因子

本文使用主成分法提取公因子，如表2所示。

由于市凈率指標越小越好，因此其為逆向指標，對其進行正向化，然后進行因子分析，結果如表2所示。若按特征值大于1提取公因子，則確定的兩個主成分累計貢獻率僅為55.270%，因此提取4個公因子，并采用最大方差法進行旋轉，使其累計方差貢獻率達到84.325%，較好地反映了原始變量的信息。所以可以用4個因子來反映原始的7個指標，達到了降維的目的。

3.3 進行因子旋轉，得到因子載荷矩陣

本文使用方差最大法進行因子旋轉，結果如表3所示。因子1在營業利潤率、成本費用利潤率、總資產報酬率、凈資產收益率上具有較高的因子載荷，主要反映了企業的資產、成本等投入與利潤的關系，故稱其為為投入回報因子。因子2在市凈率上的因子載荷較高，市凈率可以反映股票的投資價值，故稱其為投資價值因子。因子3在市盈率上的因子載荷較高，市盈率可以反映投資者對公司發展前景的看法，故稱其為發展前景因子。因子4在盈余現金保障倍數上具有較高的因子載荷，該指標反映了公司的收益質量，股稱其為收益質量因子。

計算每個因子得分及綜合得分并按降序排列，結果如表4所示。

4 研究結論

由因子得分情況可知，因子綜合得分最高的前五名企業分別是九鼎投資、華聯控股、雅戈爾、中航地產、大龍地產，但九鼎投資的F4得分較低，表明其收益質量不高；華聯控股和雅戈爾的F2得分較低，顯示其股票的投資價值并不突出；中航地產的F1得分較低，說明其投入回報較低；大龍地產的F3和F4較低，說明投資者對其發展前景并不十分看好，其收益質量也不突出。

以上分析說明，僅從單項指標上無法對企業的整體盈利能力作出科學判斷，排名靠前的企業在一些指標所反映出的能力上也并不理想，而排名靠后的企業在某些單項指標上卻表現不錯。因此，本文使用因子分析法將各單項指標進行綜合來分析企業的盈利能力，避免了使用單項指標評價所造成的局限性，使政府和利益相關者能夠對商業地產企業的盈利能力有一個從單項指標到綜合指標的全面了解，從而為政府對商業地產市場進行調控提供了一定的參考依據，也有利于利益相關者更科學地作出經營及投資決策。

參考文獻

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