我國商品住宅市場統計研究

楊曉冬

摘要：1997年我國的房地產住宅投資完成額1539.40億元，到2015年上升為364595.24億元，2015年的房地產住宅投資是1997年236.84倍，房地產住宅投資增長速度極快。同時，在2010年至2015年間，我國商品住宅房屋施工面積不斷的增加，從2010年的314760.12萬平方米，增長到2015年的511569.52萬平方米。2015年的商品住宅房屋施工面積是2010年的1.63倍，反映了我國房地產市場正在快速發展。房地產業的運行健康與否，將對我國國民經濟正常發展造成很大的影響。因此，對商品住宅市場進行深入分析，為國家宏觀調控提供參考具有重要的意義。

關鍵詞：商品住宅；市場；統計

一、我國房地產市場的發展歷程

對我國商品住宅市場分析，不得不對我國房地產市場的發展歷程進行簡單的回顧，因為這兩者是密不可分的，商品住宅市場的發展總是受到整個房地產市場的起伏而變化。我國的房地產市場大致可以分為起步、初步形成、平穩發展三個階段。

（1）起步階段

1978年12月，黨的十一屆三中全會將黨和國家的工作重心轉移到經濟建設上來，并把改革開放作為一項長期的基本方針。1980年1月，中央機關刊物《紅旗》雜志發表文章《怎樣使住宅問題解決得快些？》，文章指出住宅是個人消費品的重要組成部分，應該走商品化道路。自此，關于住宅屬性、房租等問題的研討、爭論在全國理論界和實務界轟轟烈烈地展開。1987年8月，國家計委、建設部、國家統計局聯合發出《關于加強商品房屋建設計劃管理的暫行規定》，決定自1987年起，各地區的商品房屋建設納入國家計劃。1988年1月，全國住房制度改革工作會議在北京召開，宣布將房改正式納入中央和地方的改革計劃，分期分批加以推行。這一階段，隨著國家對住房商品化的越來越重視，一些支掙陛國家法律與政策相繼出臺，促使我國的房地產市場從無到有，逐步發展。但這一階段的工作主要在一些試點地區展開，并沒有在全國開始推廣。

（2）初步形成階段

1991年，全國第二次住房制度改革工作會議召開，由此，房改又進入了一個新的發展階段，住房改革工作從少數試點城市擴展到全國。1994年，國務院發布《國務院關于深化城鎮住房制度改革的決定》發布實施，建立以中低收入家庭為對象的經濟適用房供給體系和高收入家庭為對象的商品房供給體系；建立住房公積金制度和；發展住房金融和住房保險等。這一段時間內，由于國家的鼓勵和相關政策的支持，房地產開發在全國掀起了前所未有的熱潮。但是盲目的投資造成了房地產業的過熱，以至于在1993年下半年伴隨著全國性的通貨膨脹，房地產業出現了大量的泡沫，最鮮明的例子是高溫的海南房地產業。國家為了控制通貨膨脹，對房地產業也開始了全面收緊政策，以至于各項指標都大幅度回落。這一時期，房地產市場商品化改革在全國范圍得到了推行，使我國的房地產市場的到了快速的發展，但是由于經驗不足，片面追求量的發展，以至于造成投資過熱，產生了大量的泡沫，加速了我國的通貨膨脹，對國民經濟造成了產生了十分消極的影響。

（3）平穩發展階段

在我國房地產業經過了大起大落后，我們國家認真總結了過去房地產發展過程中的經驗和教訓，使我國的房地產業開始進入了平穩發展的時期。1998年7月3日，國務院下發《國務院關于進一步深化住房制度改革加快住房建設的通知》，以“穩步推進住房商品化、社會化，逐步建立適應社會主義市場經濟體制和我國國情的城鎮住房新制度；2005年3月28日，國務院辦公廳下發《關于切實穩定住房價格的通知》（簡稱“國八條”），為穩定住房價格和引導居民合理消費提出了指導性建議。2008年1月月9日，國務院辦公廳發布《關于嚴格執行有關農村集體建設用地法律和政策的通知》，加強了農村集體土地的管理，減少了建設用地的供給，對抑制房地產市場的升溫起到了積極的效果。

自1998年以來，國家吸取了以往的經驗教訓，通過各種法律與政策，有步驟地推進住房改革及房地產市場化進程，避免了過激、過熱的發展途徑，為我國房地產行業的健康發展打下了一個良好的基礎，使房地產市場進入了一個平穩發展期。

二、我國商品住宅市場發展趨勢

（1）商品住宅開發投資完成情況

房改的路程是艱難、曲折的。經過國家在推進住宅商品化改革過程中不斷吸取經驗和教訓，我國住宅商品化由高速發展到持續低迷，最后進入平穩發展的時期。1997年我國的房地產住宅投資完成額1539.40億元，到2015年上升為364595.24億元，2015年的房地產住宅投資是1997年236-84倍，可見我國房地產投資完成額的增長速度非常快。我國房地產住宅投資完成額在2005年突破了10000億元，為10860.9億元；在2008年的時候突破了20000億元，為22440.80億元；在2010年突破了30000億元，為34026.23億元。從2005年的10860.9億元到2008年突破20000億元總共用了3年時間；從2008年的22440.80億元到2010年突破30000億元，總共用了2年時間。我國房地產投資完成額在這一段時間內保持了相對較高且平穩的增長狀態。

（2）商品住宅房屋施工面積

在2010年至2015年間，我國商品住宅房屋施工面積不斷的增加，從2010年的314760.12萬平方米，增長到2015年的511569.52萬平方米。2015年的商品住宅房屋施工面積是2010年的1.63倍，反映了我國房地產市場正在快速發展。2010年，我國商品住宅房屋施工面積占房屋施工面積的37.29%。2015年，我國商品住宅房屋施工面積占房屋施工面積的39.58%。在2010至2015年間，商品住宅房屋施工面積占房屋施工面積的比重有所上升。

（作者單位：西安財經學院）