城中村改造中存在的問題及對策分析

摘要：城中村是指在城市快速發展的進程中，因為農村土地的征用而演變成的居民區。在我國城市化進程飛速發展乖我國的城市與鄉村二元管理體制與土地的二元所有制結構等一系列原因下催生了城中村的形成與演變。在演變的過程中，城中村產生了一部分積極作用，緩解了政府對于住房緊張的壓力，并為當地居民帶來了看得見的經濟效益。但是，城中村也凸顯出許多社會現實問題，社會治安問題突出、環境差、超出土地承受能力導致的安全問題等，城中村產生的諸多問題已經成為阻礙社會和諧乖經濟可持續發展的一個重要因素。城中村改造并非易事，不是一蹴而就的，需要面臨土地性質的變更、資金來源、村民的經濟賠償以及村民的就業等諸多問題，需要政府發揮主導地位，合理規劃，注重協調。同時，城中村改造意義重大，可以提高土地的有效利用率、加強城區建設以及提高城市文明程度等，從而促進城市和諧發展。為此，本文將以太原市許西村作為切入點，對城中村改造過程中存在的問題及對策進行分析研究。

關鍵詞：城中村改造；二元管理體制；許西村

一、“城中村”的概念、原因和影響

（一）城中村的概念

“城中村”可以從兩方面理解，一方面是指在城市快速發展的過程中，因為農村土地的征用而演變成的居民區。另一方面，城中村處于“城鄉結合部”，即位于城市之中，卻仍保留著農村的一些風俗習慣。它的產生并不是在短期之內形成的，而是特定的地域、社會等背景下催化的產物。

（二）城中村的形成原因

改革開放以來，我國經濟飛速發展，進而加速了城市化進程，使得我國城市的數量在短短幾年的時間一躍而上，隨之城市建設用地發生了前所未有的擴展，而城市的用地是有限的，要想進一步擴展城市，只能向周邊的農村征收或者租用其耕地來實現發展。農民自愿或被迫的失去耕地，但他們仍然居住在那里，并保留了一部分宅基地。隨著時間的推進，農村漸漸被城市包圍，形成“城中村”。城鄉二元管理體制就是指城市與農村的管理體制不同，存在著差異；二元所有制結構則是指土地所有權不同，城市土地所有權屬于國家，而農村土地所有權則是集體。從“城中村”的特殊性以及歷史變遷可以看出，城中村是當地居民為了追求利益最大化的結果，比如土地，金錢。因此，城中村形成的根本就是土地的二元所有制結構。土地的二元所有制結構使得農民盡可能的獲得土地使用權，盡可能的向外租賃，從而獲得租金，進而加劇城中村的形成。

（三）城中村的影響

城中村的存在可以緩解政府對于解決住房問題的壓力，為當地的居民帶來一定的經濟利益。城中村一般位于城市的重要路段，伴隨著城市的快速發展和經濟水平的提高，市區的房價始終居高不下，大量外來人口和大學生不斷涌入到城中村，于是，城中村逐漸發展起來，房子蓋得越來越多，為這些外來務工人員及許多低收入者提供了住房保障，從而減輕了政府的壓力。同時，由于城中村的興起，村內店鋪林立，又使得一部分村民成為“商人”，促進了村莊的經濟發展。

城中村人口眾多，結構復雜，文化素質低。城中村內大多數為外來人口，他們得不到相應的社會保障和同等的教育機會，文化素質得不到提高。

城中村的存在嚴重的影響了社會治安。城中村中的人口多而雜，再加上在城鄉二元體制的作用下，政府部門監管不到位，法律制度的不完善，村民的法律意識單薄，導致城中村內出現了“黃賭毒”、人身侵害等社會治安問題，影響了社會的和諧發展。

二、太原市許西村改造的現狀與問題

（一）許西村現狀

許西村位于太原市塢城路，占地400畝，緊鄰山西大學，與太榆路，學府街相連，村內店鋪林立，流動人口較多，隨著太原市城區面積的不斷擴大和城市的不斷發展，許西村由一個村莊變成了城中村，村民也紛紛褪下了男耕女織的外衣，披上了城市的霓虹五彩，逐步走向了城市化道路。在這一小片“都市里的村莊”，由于低廉的房租，成為大量學生以及打工者聚集的地方，逐漸與城市融合，成為山西具有代表性的城中村之一。

（二）許西村改造的必要性

首先，從土地合理利用的方面來看，許西村毗鄰山西大學，又與太原幾個重要路段相連，土地利用價值高，但是許西村在其土地開發利用上卻遠遠落后于其他地區，商業價值未能得到充分體現。在我國城市化快速發展的進程中，土地資源變得尤為緊缺，所以，為了提高土地的利用價值和促進城市經濟的快速發展，改造城中村迫在眉睫。

其次，從提高城市文明程度的角度出發，許西村大多為外來人員，其教育水平有限，文化素質低，必定會產生許多不文明的社會現象，導致城中村文明進程滯后，影響了城市的形象，所以我們必須提高村民的文化素養，使其能夠與城市真正融為一體，加快城市文明的進程，促進城市的和諧友好發展。

（三）許西村改造過程中存在的問題

1.環境質量差

由于許西村建設管理的滯后性，整體結構混亂無序，房屋建設不合理，嚴重影響了太原市的城市形象。大部分房屋的樓層偏高，超出了土地的承受能力，違背了我國關于房屋建設的相關法律。且許西村樓距小，導致房屋通風采光條件差，使得村莊的容貌大打折扣。

2.土地管理不到位

許西村地理位置優越，與山西大學相毗鄰，且土地歸集體所有，土地的租金又很低廉，再有相關部門監管不力，使得許多商戶濫用土地建造房屋，導致房屋建設密度大。

3.公共基礎設施落后

許西村缺乏各種配套設施，如垃圾隨意堆放導致垃圾成堆，排水設施不暢通導致時不時發生水澇災害，電訊設備不健全、沒有消防等安全通道，電線肆意架設導致存在嚴重的安全隱患。

4.人口密度和流動性大

由于許西村低廉的房租和優越的地理位置，使得人口結構復雜，它主要包含以下三方面：第一方面，許西村的土著居民；第二方面來自于附近大學生和租住在這里的市民；第三方面是外來務工人員。由于人口的復雜性，勢必會帶來一系列的社會問題，阻礙許西村的發展。

三、太原市許西村改造的對策分析

（一）保護環境與實際情況相結合

許西村改造的前提就是要了解并尊重實際，從許西村的實際情況和特點作為出發點，以許西村和太原市的發展作為落腳點，并積極聽取村民的意見，從而制定出符合許西村的改造政策，如果在改造過程中有某些突發情況，要及時的根據變化而相應的調整政策。

許西村本身就存在環境質量差的問題，且處在市區重要地段，因此環境的改造更是刻不容緩。

（二）政府要出臺合理的評估與賠償體系

1.必須對村民的資產進行評估

許西村進行改造的前提是必須對村民的各種資產進行評估，可以由村民和村部委員大會聯合評估，相互監督，相互促進，如若村民以及村部委員大會對于某項資產的評估差異過大或者沒有相應的能力對某項資產進行評估，可以交由市政府或者有關的評估機構進行相應的評估工作。因此，資產的評估對改造的一連串后續問題意義重大。

2.要對被拆遷房屋進行合理的估價和賠償

合理的估價和賠償是進行許西村順利改造的關鍵所在，因此，必須妥善的解決這個問題。對于評估和賠償的合理解決，政府部門要制定合理的相關政策，要對房地產的相關信息做到公開透明；估價人員要積極參考各種關于房地產的相關文件，客觀公正的對其進行估價。同時，政府還要做好對被拆遷房屋估價的監督工作。同時，政府還要根據相關規定對村民進行合理的補償。太原市的補償措施有以下幾類：一是根據村民住房的面積，補償規格為1：1.7；二是按建筑物的面積，補償規格為1：2.1；三是直接兌換現金，根據太原市具體地區的房價與面積兌換相應的現金。

（三）完善改造舌的住房買賣體系

1.對許西村改造后房屋買賣體制進行規范化

許西村在改造前，應該對土地的所有權進行轉變，將集體所有轉變為國家所有。只有這樣，許西村的土地開發、轉讓和買賣等都要依法辦理。只有依法辦事，才會使土地和房屋制度規范化，制度化，才會使許西村村民的利益真正受到國家的保護，確保利益最大化。

2.實行廉租房政策

廉租房政策主要是針對許西村關于外來人員的安置問題。對于外來人員的安置問題，可以從下面幾方面著手考慮。首先，在許西村進行改造之后，倘若其村民仍有多余的住房，則可以按照許西村對于出租房的相關規定租給外來人員；其次，對于那些經濟寬裕的外來人員，可以給他們提供商品房或者經濟適用房的購買優先權；最后，太原市政府可以根據許西村的外來人員情況建立一批廉租房或者專門供外來人員居住的公寓。

（四）需要社會各界的共同籌資進行支持

1.村民自行解決

村民自己籌集經費進行改造，由于是村內自己解決經費的問題，所以對于村民經濟賠償問題的解決不會那么的困難，而且村民改造的出發點都是村民自己的利益，自然會使自身利益的損害降到最低。再有，村民籌集到的經費有限，開發成本不會那么高，降低了成本。當然，這種方法也存在著缺點，因為村民對于城中村改造可以說是零經驗，又是村部內部自行解決，所以改造中所有的風險自然都是由村民們來承擔。

2.政府出資解決

政府出資經行改造，由政府出資，可以減輕村民的一些壓力，并且政府有城中村改造的經驗，相比村民自行解決，政府解決顯得得心應手，政府會根據實際情況，制定最好的方案，將風險將至最低。但是，政府解決的出發點是根本利益，所以很有可能導致和村民因改造的問題發生矛盾，不利于改造。同時政府一手操辦，對政府也是一個很大的挑戰。

3.政府開發商相互配合，共同承擔

由政府為總指揮，開發商出資，共同完成改造。這樣，可以提高成功率，利于城中村改造。政府開發商相互配合，可以減少對城中村的財政支出，使政府的資金可以更多的用在其他地方，利于城市發展。同時，開發商的參與可以有效解決村民的住房問題，提高了村民的配合度，可以緩解政府和村民的矛盾。

結語

城中村的改造，對于城市發展意義重大。只有順利的完成城中村的改造，才能讓村民更好的融入城市，享受城市福利，從而更好的貫徹惠民政策，促進城市和諧發展。

作者簡介

王雨薇（1992-），女，漢族，山西晉城人，農推廣碩士，單位：西南林業大學，專業：農村與區域發展，研究方向：農業技術經濟與管理。

（作者單位：西南林業大學）