房地產開發項目的施工管理解析

韓春雷

摘 要：房地產開發需要的投入非常大，而且消耗時間長、技術復雜，工程建設是房地產企業的經濟效益來源。該文就筆者的一些經驗來對房地產開發項目的進度、質量、成本這幾個方面進行房地產開發項目施工管理問題的講解，并給出相關的解決措施。

關鍵詞：房地產 開發 項目施工 管理

中圖分類號：TU71 文獻標識碼：A 文章編號：1674-098X（2017）02（b）-0141-02

房地產企業為了在競爭中獲得實力，需要強化施工管理，讓企業保持強勁的市場競爭能力。房地產施工管理者必須要對房地產開發項目施工的一些問題給予關注，以找到解決和應對的措施，讓房地產開發管理更加科學合理。

1 做好房地產項目施工管理的節點控制

項目進入實施階段后，作為管理人員，一定要把眼睛盯在計劃的關鍵節點上，把精力集中在關鍵節點上。對計劃關鍵節點的控制是企業由粗放型向細化型轉變，是提綱挈領、化繁為簡、化難為易的管理方法。為此，要做好逆計劃，對每個關鍵節點前的工作要有預測，按工作的先后順序反方向梳理工作程序和銜接關系。對可能影響工作進度的因素和環節做出預案，并加以關注；做好實時監測，對每個關鍵節點所應完成的任務進行實時實地的監督檢測，管理人員對每天的工作完成情況要進行檢查，對承包商的工作安排要有了解，由此測算出施工效率，從而掌握關鍵節點的進度；做好因果剖析，對進度拖延的現象或是某一工序連續延誤的現象進行解剖分析，查找原因。進度拖延是工程施工中經常發生的現象，但是關鍵節點的延誤會拖延總工期，管理人員要對此進行分析研究，用每天的實時監測記錄與計劃對比，一要分析確定已拖延的工作量、已拖延的進度對總工期的影響有多大；二要分析承包商的工作效率、工作負荷、人力和機具設備安排是否匹配、是否滿足進度的需求；三要分析邊界條件的變化和影響程度，如設計錯誤或變更、供方供應不及時、天氣影響等；四要做好糾偏，制定針對性措施，消除繼續拖延的可能性，制定彌補措施，趕回已拖延的工期。

2 對施工進度及工程質量加強管理

2.1 施工準備階段的質量控制

房地產工程在開始施工前，需要先對承包單位的施工技術、質量管理、質量保證等進行審查，確保承包單位具有能力完成項目，并且保證在施工過程中能對施工質量及時地簽認。關于對房地產施工項目會使用到的設備和機械，承包單位必須要有相關的技術性能審核報告，如果無法達到標注要求，應該對設備和機械進行更換，確保不合格的設備和機械不出現在房地產施工項目中。承包單位要能拿出計量器和機器具的權威鑒定證明，確保是在有效期范圍內，將需要進入施工場地的材料、設備、配件等出示質檢記錄和證明，審核簽認。根據工程質量管理規定，抽檢樣本。項目監理部在提交設計前，由監理人員對圖紙設計相關問題進行審核，提出書面建議。工程監理人員參與設計交底會，對現場簽認進行會議記錄。

2.2 施工過程中的質量管理

現場施工過程中的情況非常復雜多樣，會有很多的返工以及設計變更情況出現。所以，在監理施工進度和質量的同時，對模式化傾向問題也應該給予高度的關注，隨時進行現場的調整。根據房地產開發項目特點以及施工場地受到的各種影響因素來提前進行預防，將各道工序進行控制，解決工序中存在的問題，減少返工情況，避免材料的浪費。控制各道工序質的量要實行嚴格的數理統計方法，堅持實測—分析—判斷這一過程，在統計和分析時根據檢驗數據，對工序整體質量的是否穩定和正常進行評估。正常施工狀態，需要根據規范流程和工藝流程來進行，這是工程質量的基礎，在進行施工期間就需要對整個工程項目技術指標進行書面交底，將工序和具體內容進行詳細的劃分，并對其進行監控。使施工質量管理和工藝流程相契合，能夠滿足規范操作的要求，對其進行監督，保證操作的工藝流程規范。

3 提高房地產開發項目施工管理的具體措施

3.1 提高施工進度的具體措施

首先，制定完善合理的施工計劃。房地產企業施工前會和施工單位進行多次的溝通，對施工的規劃進行溝通交流，最終制定出全面的施工方案，整體上對各施工部門進行協調，讓施工單位之間能夠更好地配合，工序的銜接更加自然順利，讓資源利用率提升。其次，提升施工圖紙質量。施工的時候會因為設計圖紙以及施工環境的不對稱而出現施工方案調整，由于圖紙的變更給施工進度帶來的影響是巨大的，所以，圖紙設計時的質量必須要高，減少因為設計問題而出現的變更，影響施工進度。再次，控制好施工節點。施工中各道工序都是緊密連接的，在上一道工序完成后再開始下一道，所以各部門都需要合作，讓施工進度有保障。施工單位根據具體時間節點來安排施工進度，確保工程及時跟進。最后，使用激勵制度。房地產企業在合同中需要對工程質量和進度制定獎懲措施，在保質保量完成的前提下將工期縮短，能夠提供獎勵，相反，則會有相應的懲罰。

3.2 提高施工質量的具體措施

施工質量管理是最重要的內容，關系整個施工質量的高低。提高施工質量：一是前期的準備工作做好。在施工準備階段就開展質量控制工作，對施工的建筑材料、場地等進行規范管理和規劃，對施工設備進行檢查，確保能夠滿足施工的需求。對施工圖紙進行檢查和復查，對存在的問題及時地糾正，避免影響后續施工。二是試驗施工建筑材料，確保材料的質量和性能能夠滿足施工場地的需求。比如在對施工場地進行施工前，檢測混凝土的性能，確保混凝土的性能可以滿足項目的需求。三是做好施工管理。施工的時候，對工程質量進行管理可以提升工程的質量，管理人員可以將施工人員的施工質量、施工機械設備的工作性能、施工建筑材料以及應對不可抗力因素的措施作為切入點進行管理，對一些隱蔽性比較強的工程更加應該加強監督。四是改進工藝。施工時選擇科學先進的施工工藝對工程質量來說具有促進作用，也能夠讓施工的進度加快，縮短施工周期。

3.3 提高施工成本控制的具體措施

控制施工成本有主動和被動兩種控制方式。主動控制是在工程沒有問題時進行了成本控制措施，常見的有對合同圖紙進行施工前約定，防止成本失控。被動控制則是項目開展過程中，對可能以及已經出現的問題進行補救，防止成本偏差進一步的加劇。被動成本控制是對主動成本控制的補充過程。實際施工中，控制項目成本以下列方式為主。一是制定完善的成本控制制度。施工過程的成本控制不能夠單純依賴于施工人員自身的職業道德，這樣無法將成本控制在目標范圍內，房地產企業需要制定一套成本控制制度，對施工人員的規范性進行約束，讓他們對自己的職責明確，被動地強化他們的責任意識，提升責任心，對員工的成本控制行為提供獎勵，將績效考核和支出進行結合。二是合理優化配置施工資源。資源的合理調配是企業經濟增長的來源之一，可以有效減低施工成本，施工的機械設備占據了施工成本的很大一部分，特別是在機械化廣泛使用的現代社會，房地產施工管理人員要對機械設備的大小合理選擇，確保施工的機械不被閑置，能夠保證設備的利用率。三是規范建筑材料的購買途徑與管理。對施工材料的采購，建筑單位需要進行招標，用低價采購高質量產品，并且對采購人員進行職業道德教育，制定監督管理機制，防止其從中克扣回扣。

參考文獻

[1] 《中國工程項目管理知識體系》編委會編.中國工程項目管理知識體系[M].中國建筑工業出版社，2010.

[2] 白思俊.現代項目管理[M].機械工業出版社，2010.

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