房地產(chǎn)開發(fā)項目的施工管理解析

韓春雷

摘 要：房地產(chǎn)開發(fā)需要的投入非常大，而且消耗時間長、技術復雜，工程建設是房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)濟效益來源。該文就筆者的一些經(jīng)驗來對房地產(chǎn)開發(fā)項目的進度、質(zhì)量、成本這幾個方面進行房地產(chǎn)開發(fā)項目施工管理問題的講解，并給出相關的解決措施。

關鍵詞：房地產(chǎn) 開發(fā) 項目施工 管理

中圖分類號：TU71 文獻標識碼：A 文章編號：1674-098X（2017）02（b）-0141-02

房地產(chǎn)企業(yè)為了在競爭中獲得實力，需要強化施工管理，讓企業(yè)保持強勁的市場競爭能力。房地產(chǎn)施工管理者必須要對房地產(chǎn)開發(fā)項目施工的一些問題給予關注，以找到解決和應對的措施，讓房地產(chǎn)開發(fā)管理更加科學合理。

1 做好房地產(chǎn)項目施工管理的節(jié)點控制

項目進入實施階段后，作為管理人員，一定要把眼睛盯在計劃的關鍵節(jié)點上，把精力集中在關鍵節(jié)點上。對計劃關鍵節(jié)點的控制是企業(yè)由粗放型向細化型轉(zhuǎn)變，是提綱挈領、化繁為簡、化難為易的管理方法。為此，要做好逆計劃，對每個關鍵節(jié)點前的工作要有預測，按工作的先后順序反方向梳理工作程序和銜接關系。對可能影響工作進度的因素和環(huán)節(jié)做出預案，并加以關注；做好實時監(jiān)測，對每個關鍵節(jié)點所應完成的任務進行實時實地的監(jiān)督檢測，管理人員對每天的工作完成情況要進行檢查，對承包商的工作安排要有了解，由此測算出施工效率，從而掌握關鍵節(jié)點的進度；做好因果剖析，對進度拖延的現(xiàn)象或是某一工序連續(xù)延誤的現(xiàn)象進行解剖分析，查找原因。進度拖延是工程施工中經(jīng)常發(fā)生的現(xiàn)象，但是關鍵節(jié)點的延誤會拖延總工期，管理人員要對此進行分析研究，用每天的實時監(jiān)測記錄與計劃對比，一要分析確定已拖延的工作量、已拖延的進度對總工期的影響有多大；二要分析承包商的工作效率、工作負荷、人力和機具設備安排是否匹配、是否滿足進度的需求；三要分析邊界條件的變化和影響程度，如設計錯誤或變更、供方供應不及時、天氣影響等；四要做好糾偏，制定針對性措施，消除繼續(xù)拖延的可能性，制定彌補措施，趕回已拖延的工期。

2 對施工進度及工程質(zhì)量加強管理

2.1 施工準備階段的質(zhì)量控制

房地產(chǎn)工程在開始施工前，需要先對承包單位的施工技術、質(zhì)量管理、質(zhì)量保證等進行審查，確保承包單位具有能力完成項目，并且保證在施工過程中能對施工質(zhì)量及時地簽認。關于對房地產(chǎn)施工項目會使用到的設備和機械，承包單位必須要有相關的技術性能審核報告，如果無法達到標注要求，應該對設備和機械進行更換，確保不合格的設備和機械不出現(xiàn)在房地產(chǎn)施工項目中。承包單位要能拿出計量器和機器具的權威鑒定證明，確保是在有效期范圍內(nèi)，將需要進入施工場地的材料、設備、配件等出示質(zhì)檢記錄和證明，審核簽認。根據(jù)工程質(zhì)量管理規(guī)定，抽檢樣本。項目監(jiān)理部在提交設計前，由監(jiān)理人員對圖紙設計相關問題進行審核，提出書面建議。工程監(jiān)理人員參與設計交底會，對現(xiàn)場簽認進行會議記錄。

2.2 施工過程中的質(zhì)量管理

現(xiàn)場施工過程中的情況非常復雜多樣，會有很多的返工以及設計變更情況出現(xiàn)。所以，在監(jiān)理施工進度和質(zhì)量的同時，對模式化傾向問題也應該給予高度的關注，隨時進行現(xiàn)場的調(diào)整。根據(jù)房地產(chǎn)開發(fā)項目特點以及施工場地受到的各種影響因素來提前進行預防，將各道工序進行控制，解決工序中存在的問題，減少返工情況，避免材料的浪費。控制各道工序質(zhì)的量要實行嚴格的數(shù)理統(tǒng)計方法，堅持實測—分析—判斷這一過程，在統(tǒng)計和分析時根據(jù)檢驗數(shù)據(jù)，對工序整體質(zhì)量的是否穩(wěn)定和正常進行評估。正常施工狀態(tài)，需要根據(jù)規(guī)范流程和工藝流程來進行，這是工程質(zhì)量的基礎，在進行施工期間就需要對整個工程項目技術指標進行書面交底，將工序和具體內(nèi)容進行詳細的劃分，并對其進行監(jiān)控。使施工質(zhì)量管理和工藝流程相契合，能夠滿足規(guī)范操作的要求，對其進行監(jiān)督，保證操作的工藝流程規(guī)范。

3 提高房地產(chǎn)開發(fā)項目施工管理的具體措施

3.1 提高施工進度的具體措施

首先，制定完善合理的施工計劃。房地產(chǎn)企業(yè)施工前會和施工單位進行多次的溝通，對施工的規(guī)劃進行溝通交流，最終制定出全面的施工方案，整體上對各施工部門進行協(xié)調(diào)，讓施工單位之間能夠更好地配合，工序的銜接更加自然順利，讓資源利用率提升。其次，提升施工圖紙質(zhì)量。施工的時候會因為設計圖紙以及施工環(huán)境的不對稱而出現(xiàn)施工方案調(diào)整，由于圖紙的變更給施工進度帶來的影響是巨大的，所以，圖紙設計時的質(zhì)量必須要高，減少因為設計問題而出現(xiàn)的變更，影響施工進度。再次，控制好施工節(jié)點。施工中各道工序都是緊密連接的，在上一道工序完成后再開始下一道，所以各部門都需要合作，讓施工進度有保障。施工單位根據(jù)具體時間節(jié)點來安排施工進度，確保工程及時跟進。最后，使用激勵制度。房地產(chǎn)企業(yè)在合同中需要對工程質(zhì)量和進度制定獎懲措施，在保質(zhì)保量完成的前提下將工期縮短，能夠提供獎勵，相反，則會有相應的懲罰。

3.2 提高施工質(zhì)量的具體措施

施工質(zhì)量管理是最重要的內(nèi)容，關系整個施工質(zhì)量的高低。提高施工質(zhì)量：一是前期的準備工作做好。在施工準備階段就開展質(zhì)量控制工作，對施工的建筑材料、場地等進行規(guī)范管理和規(guī)劃，對施工設備進行檢查，確保能夠滿足施工的需求。對施工圖紙進行檢查和復查，對存在的問題及時地糾正，避免影響后續(xù)施工。二是試驗施工建筑材料，確保材料的質(zhì)量和性能能夠滿足施工場地的需求。比如在對施工場地進行施工前，檢測混凝土的性能，確保混凝土的性能可以滿足項目的需求。三是做好施工管理。施工的時候，對工程質(zhì)量進行管理可以提升工程的質(zhì)量，管理人員可以將施工人員的施工質(zhì)量、施工機械設備的工作性能、施工建筑材料以及應對不可抗力因素的措施作為切入點進行管理，對一些隱蔽性比較強的工程更加應該加強監(jiān)督。四是改進工藝。施工時選擇科學先進的施工工藝對工程質(zhì)量來說具有促進作用，也能夠讓施工的進度加快，縮短施工周期。

3.3 提高施工成本控制的具體措施

控制施工成本有主動和被動兩種控制方式。主動控制是在工程沒有問題時進行了成本控制措施，常見的有對合同圖紙進行施工前約定，防止成本失控。被動控制則是項目開展過程中，對可能以及已經(jīng)出現(xiàn)的問題進行補救，防止成本偏差進一步的加劇。被動成本控制是對主動成本控制的補充過程。實際施工中，控制項目成本以下列方式為主。一是制定完善的成本控制制度。施工過程的成本控制不能夠單純依賴于施工人員自身的職業(yè)道德，這樣無法將成本控制在目標范圍內(nèi)，房地產(chǎn)企業(yè)需要制定一套成本控制制度，對施工人員的規(guī)范性進行約束，讓他們對自己的職責明確，被動地強化他們的責任意識，提升責任心，對員工的成本控制行為提供獎勵，將績效考核和支出進行結(jié)合。二是合理優(yōu)化配置施工資源。資源的合理調(diào)配是企業(yè)經(jīng)濟增長的來源之一，可以有效減低施工成本，施工的機械設備占據(jù)了施工成本的很大一部分，特別是在機械化廣泛使用的現(xiàn)代社會，房地產(chǎn)施工管理人員要對機械設備的大小合理選擇，確保施工的機械不被閑置，能夠保證設備的利用率。三是規(guī)范建筑材料的購買途徑與管理。對施工材料的采購，建筑單位需要進行招標，用低價采購高質(zhì)量產(chǎn)品，并且對采購人員進行職業(yè)道德教育，制定監(jiān)督管理機制，防止其從中克扣回扣。

參考文獻

[1] 《中國工程項目管理知識體系》編委會編.中國工程項目管理知識體系[M].中國建筑工業(yè)出版社，2010.

[2] 白思俊.現(xiàn)代項目管理[M].機械工業(yè)出版社，2010.

[3] 張德.人力資源開發(fā)與管理[M].清華大學出版社，2010.