迪拜：房地產運作與跨國性城市發展

Yasser Elsheshtawy【美】著，紀 雁 沙永杰 譯

迪拜：房地產運作與跨國性城市發展

Yasser Elsheshtawy【美】著，紀 雁 沙永杰 譯

以3個部分闡述和分析迪拜的城市發展模式和特點——第一部分介紹自1960年代至今的城市發展歷程，分析形成當代迪拜的主要推動因素；第二部分對城市整體發展狀況進行量化和圖示分析，呈現了針對城市化過程、現有土地利用情況和開發商及其掌控土地資源情況3個方面的量化研究成果；第三部分通過正在發生改變的薩特瓦和艾爾索達兩個傳統社區的典型案例深入分析迪拜城市開發相關的社會問題。提出了迪拜城市發展模式受房地產主宰，城市發展的主要服務對象是外來的臨時居民和投資者等影響城市未來的深刻問題。

房地產運作 | 跨國性城市發展 | 破碎的城市肌理 | 迪拜

Yasser Elsheshtawy（美）

阿拉伯聯合酋長國大學建筑系

副教授

紀 雁

Vangel Planning & Design

設計總監

沙永杰

同濟大學建筑與城市規劃學院

教授

迪拜被認為是瘋狂房地產投機的代名詞，這座城市所具有的夸張的城市特征由一系列宏偉壯觀的標志性建筑堆砌而成。2008年的金融危機證實了這些觀點——當時，外籍人士絕望地逃離這座城市，留下一座空城和高速投資時期積累下的巨額債務。但是，也正是那些宏大的建筑項目和已經建造的城市基礎設施幫助這座城市熬過了經濟危機之后的低迷時期。最近幾年，那些巨型項目再次崛起，期房銷售熱度回歸，停工的項目復工，并有一些新項目開始計劃，迪拜經濟已經復蘇。經濟復蘇給迪拜帶來的負面影響有由于開發項目而需搬遷居民、毀壞了傳統城市社區，以及碎片化的城市形態。本文試圖通過反思迪拜的快速發展過程，分析迪拜如何成為資本積累、房地產投機和政治權力的聯結體，這些決定性因素的疊加創造出了迪拜，無論是好是壞，這或許是21世紀城市的代表或發展方向。雖然迪拜的建設并沒有遵從一個特定的城市規劃，但顯然存在一個邏輯或愿景引導著城市發展——將城市作為房地產開發的供給方，少數由統治力量掌控的國有開發集團分割城市內可開發的土地資源，并向全球資本出售房地產產品。依照這種邏輯的發展形成了碎片化的城市肌理，城市對低收入人群的排斥性越來越強，宜居和可持續發展等問題也越來越凸顯。

1 城市發展過程

迪拜用了約40年，從一個鄉村轉變為一座世界都市，尤其是過去的20年，城市發展速度驚人（圖1），涌現出一批全球矚目的標志性建筑，如世界最高建筑哈利法塔（Burj Khalifa，也稱迪拜塔）。迪拜的眾多大型開發項目，從城市整體結構來看，顯然不是嚴謹規劃的結果。迪拜在發展之初有城市總體規劃，但其后大量的房地產開發遠遠超出了總體規劃范圍，后來的規劃文件對實際開發的引導作用比較松散或僅是方向性的。

1.1 起始階段——約翰?哈里斯總體規劃

圖1 迪拜城市天際線的變化——2004年與2015年

1960年，英國建筑師約翰?哈里斯（John Harris）為迪拜制定了第一個總體規劃。1960年代的迪拜十分落后，城市道路是土路，沒有供水供電等基礎設施網絡，生活用水通過罐裝用驢運進城里，也沒有現代港口設施。通訊條件十分困難，幾乎沒有無線的電話和電視設施。從倫敦到迪拜需要幾天的隔夜中轉才能到達。因此，哈里斯規劃關注城市的最基本要素：一份地圖、一個路網系統和城市發展方向（圖2）。這個最初的規劃除了制定道路系統，還明確了城市功能分區，包括工業、商業、公共設施、新的住宅區，以及城市中心等，在迪拜城市化起始階段發揮了重要作用。由于經濟條件限制（制定規劃時，尚未發現大量石油資源），這個最初的迪拜規劃是節制而謙遜的。

1960年代后期，石油資源的發現和開采促進了迪拜經濟和城市快速發展，為應對發展需求，1971年仍由哈里斯制定了新的總體規劃。新規劃將布爾迪拜（Bur Dubai）和德拉區（Deira）以跨河隧道連接，即今天的辛達哈隧道（Shindagha Tunnel），并建設兩座橋梁——馬克圖姆大橋（Maktoum）和加豪德大橋（Garhoud），拉希德港（Port Rashid）建設也是新規劃的一部分。朝向杰貝阿里海灘（Jebel Ali）的大片區域被定為住宅開發地，即現在的朱美拉區（Jumeirah），另一大片區域被保留為工業用地，城市向南的土地預留給醫療、教育和休閑娛樂功能①F Gabriel Erhard, 'The Dubai Handbook' (Ahrensburg: Insitute for Applied Economic Geography, 1987)。（圖3）。新規劃也一定程度上尊重了城市的歷史。根據這個新規劃，1970年代出現了一系列迪拜早期標志性建筑，其中最著名的是由哈里斯設計的世界貿易中心，這座40層高的地標建筑在其后20年里是阿拉伯國家中最高的建筑，英國女王伊麗莎白二世出席了1979年這座建筑的開幕儀式，標志著迪拜登上全球舞臺。

圖2 1959年迪拜總體規劃資料來源：Dubai Municipality。

圖3 1971年迪拜總體規劃資料來源：Dubai Municipality。

圖4 新迪拜的典型城市景觀資料來源：Yasser Elsheshtawy。

隨著早期標志性建筑的出現，迪拜城市發展也開始向紀念碑式的宏偉藍圖的方向轉變，并迅速向城外擴張。沿著謝赫?扎耶德路（Sheikh Zayed Road）通向杰貝阿里的區域形成新的城市發展帶，被稱為新迪拜，成為城市新的商業和金融中心（圖4）。沿這條發展帶建設了很多新項目，徹底改變了迪拜的城市天際線和范圍。這種快速發展的動力一方面來自石油帶來的財政能力，另一方面是由于迪拜政府將城市開發視為財政收入的另一來源。但沿著發展帶布局的新開發項目之間缺乏有機聯系，導致新城區形成了趨于碎片化的格局特點，而且，開發項目能夠快速增值也使得不嚴格遵循規劃成為一種必然趨勢。

1.2 持續開發——迪拜結構規劃

迪拜城市快速擴張發展已經遠遠超出原有總體規劃能控制和引導的范疇。而競爭性的開發如何保持可持續發展，以及因外籍人士大量涌入而產生的社會和經濟問題，都促使迪拜提出一個新的、有更完整發展愿景的規劃。1995年，迪拜政府提出了未來20年發展的“結構規劃”（Structural Plan）。這一結構規劃在概念上基于一系列空間節點和發展軸，在項目用地方面具有足夠的靈活性以應對未來變化。1995結構規劃對過去20年迪拜的持續開發和基礎設施建設產生了重要影響，重大開發項目在選址等方面很大程度都尊重了結構規劃的意圖，可以說這個結構規劃和過去20年的大量開發項目奠定了今天迪拜的城市空間結構和形態特點。推出這個結構規劃時，迪拜尚未開始狂熱的房地產熱潮，一些能夠左右城市發展的房地產巨頭尚未出現。如今，納克希爾（Nakheel）和埃瑪爾（Emaar）等房地產集團已經是影響迪拜城市發展的關鍵性力量。

圖5 迪拜2020城市總體規劃資料來源：Dubai Municipality。

這一時期也是一批全球著名的地標建筑涌現的時代，如風帆狀的阿拉伯塔（Burj Al Arab）、超現代的阿聯酋塔（Emirates Towers）和世界最高建筑哈利法塔（Burj Khalifa）。大量填海造地進行開發也是這個時期的重要特點，建成了一批這類項目，如朱美拉棕櫚島（Palm Islands）、迪拜碼頭（Dubai Marina）和朱美拉海灘高級住宅區（Jumeirah Beach Residence）。除了實際建成項目外，金融危機來臨前的2007年還有很多規劃中的項目，包括取代傳統街區的巨型綜合體項目朱美拉花園（Jumeirah Gardens）、新的填海造地項目和其他超高層建筑等②'The Prophecy of Code 46: Afuera in Dubai or Our Urban Future' Traditional Dwellings and Settlement Review 22, no. 11 (2011)。。金融危機引發的全球經濟衰退讓這些項目暫時擱置。

1.3 再度崛起——迪拜2020城市總體規劃

金融危機之后，迪拜再一次反省城市發展戰略。由于開發項目取消或停滯，經濟衰退帶來的影響相當嚴重，大量在迪拜工作的外籍人士離去，房地產價格跌幅超過50%。針對嚴重衰退，迪拜受到批評的主要問題之一是缺乏一個明確的城市發展框架性文件。相鄰的阿布扎比設有城市規劃委員會，專職負責設定城市發展愿景、制定土地規劃，以及管控規劃實施各個步驟，而迪拜并沒有這類管理機構。2014年，迪拜市政府、其他相關政府機構和主要開發單位合作，在1995年結構規劃的基礎上提出了“迪拜2020城市總體規劃（Dubai 2020 Urban Master Plan）”③Dubai Municipality, 'Dubai 2020 Urban Masterplan,'ed. Town Planning (Dubai: Dubai Municipality, 2014)。（圖5）。這一總體規劃采用了當代城市規劃通用的一些理念，包括“利用現有基礎設施”、“保護環境，能源多樣化，應對社會和經濟轉型，改進立法和政府管理框架，簡化規劃流程”等。基于以往結構規劃和建設已經奠定的城市格局和邊界，這一輪規劃認識到迪拜面臨的城市肌理碎片化問題，對填充式開發項目給予高度重視，將其視為解決這一問題和城市更新的關鍵。規劃還對城市化參數、未來擴張的模式和區域性的集中居住區等問題做了規定。規劃還提出按照阿布扎比城市規劃委員會為藍本設立一個更高級別的規劃監管機構，但目前尚未實現。

隨著迪拜2020城市總體規劃的實施，一些停滯的巨型項目開始復工，街道逐漸恢復到以往的擁堵，媒體以“迪拜復興”、“迪拜反彈”等標題爭相報道經濟復蘇跡象④The Economist (2013). 'Dubai’s Renaissance: The Edifice Complex'。http://www.economist.com/news/finance-and-economics/21569036-gulf-emirate-flashy-everit-still-has-structural-problems; The Ecnomist (2013). Dubai: It’s bouncing back. http://www.economist.com/news/middle-east-and-africa/21590556-emirate-recoveringboldly-its-humiliating-crash-its-bouncing-back; The Telgraph (2014). Has Dubai really served its time in the financial desert; http://www.telegraph.co.uk/finance/ globalbusiness/10669232/Has-Dubai-really-served-its-time-in-the-financial-desert.html; Merip (2014).Boom, Bust and Boom in Dubai; http://www.merip.org/boom-bustboom-dubai。，也報道了以往被嘲諷的項目所取得的意想不到的成功和不斷攀升的經濟指標，如，哈利法塔曾被批造價昂貴卻用處不大，但如今已經是迪拜新的市中心的重要組成部分，也是最受歡迎的時尚聚集地。迪拜地鐵每天運載旅客超過30萬人次⑤http://www.economist.com/news/middle-east-and-africa/21590556-emirate-recovering-boldly-its-humiliating-crash-its-bouncing-back。。許多金融指標也支持迪拜復興的觀點。國際貨幣基金組織（IMF）在2012年初預計迪拜2012年前半年GDP較2011年同期增長4.1%。貿易、交通和旅游也興盛發展。2012年9月，埃瑪爾地產推出63層的住宅項目，共542套公寓在上市第一天就售罄，這一現象說明迪拜已經恢復到經濟危機之前的興盛狀態⑥http://www.economist.com/news/finance-and-economics/21569036-gulf-emirate-flashy-ever-it-still-has-structural-problems。。

另一復興跡象就是房地產價格再度飛漲。據路透社報道，迪拜房價2015年1月至3月相比世界其他主要房地產市場有著最快的同比增長，在第四季度更是上漲了27.7%⑦http://www.reuters.com/article/2014/06/15/us-emirates-dubai-property-idUSKBN0EQ07V20140615。。2015年迪拜經濟增長約為5%。很多因素促成了這種以房地產為主導的經濟增長，迪拜在其發展歷程中得益于其所處地區的政治不穩定，特別是“阿拉伯之春”運動促使阿拉伯投資者在這個動蕩地區尋求安全的資金出路而導致大量資金流入迪拜房地產市場。但對這些游資的依賴使城市很難精準預測未來市場需求，城市應對未來突發金融危機的能力也會非常脆弱。迪拜房地產市場基本由現金買家主宰，2014年初的預測顯示，現金交易將占總交易量的72%，該指標大大高于世界其他主要城市⑧http://www.oxfordbusinessgroup.com/news/dubai’s-real-estate-boom-fuels-debate; [Miami 59.8%, 90% foreign buyers all cash; US avg, 33%; UK 35% (2013), before crisis 10-15%, declining role of mortgage]。。迪拜政府已經覺察到由此帶來的泡沫風險，并采取了相應管控機制，如提高交易費、對貸款額度設置上限等，但這些措施相對于其他國家而言仍然非常寬松⑨http://www.nytimes.com/2013/01/10/world/middleeast/uae-plans-to-limit-lending-to-home-buyers.html。。為了平復不斷增長的憂慮，城市主干道謝赫?扎伊德大道上立起的一塊大型廣告牌上寫著：保持冷靜，這里沒有泡沫。

還有一個體現當前迪拜復興狀況的常用指標是規劃的新項目（包含復工以往的擱置項目）。2015年迪拜宣布在過去18個月內新規劃的房地產項目總價值超過500億美元，且未來10年里新規劃項目總價將高達2 000億美元。目前已公布的新項目中有兩個超級巨型項目：一是2020世博會及其關聯項目，包括命名為迪拜南的新城（Dubai South）；二是迪拜第二個機場——迪拜世界中心國際機場（Dubai World Central）。其他計劃中的知名項目還包括將商業灣運河（Business Bay Canal）延伸到海灣，連接阿拉伯海，運河兩岸建設塔樓和海灘公園；還有諸如設計區（Design District）的新項目，試圖復制倫敦的肖爾迪奇（Shoreditch）；大規模的綜合開發項目穆罕默德?本?拉希德城（Mohamed Bin Rashid City）；以及號稱世界最大的世界購物中心（Mall of the World）。上述一些項目屬于填充式開發項目，是利用以前新城開發時期剩余的土地進行開發。還有一些地標建筑，如杰貝阿里棕櫚島、德拉，以及迪拜樂園（Palm Jebel Ali & Deira and Dubai land）仍在實施之中。近期一名迪拜金融官員表示，開發商對大型開發項目日趨謹慎，傾向把大項目分割成若干更容易操控的小項目，投機開發的情況逐漸減少，以前認為“先把房子蓋起來就會有人來”的觀念已經減弱⑩http://www.arabianbusiness.com/dubai-see-200bn-invested-in-projects-over-next-decade-572731.html。。這種說法是否反映實際狀況還有待觀察。

2 整體理解迪拜：量化和圖示城市發展狀態

金融危機時期，迪拜在城市管理方面凸顯出的一個嚴重問題是缺乏可靠數據。結構規劃和房地產開發對城市的影響需要以數據和圖示的方式表達在城市地圖上，而不能簡單地依賴敘事性的圖文報道。基于這一情況，本文作者從2010年起開展一項名為“量化圖示迪拜：理解城市形態和社會結構（Mapping Dubai: Towards an Understanding of Urban Form and Social Structure）”的研究項目??Research Grant. 2010. Mapping Dubai: Towards an understanding of urban form and social structure. (National Research Foundation/UAE University)。，研究既有街道層面的微觀尺度，也有整個迪拜的宏觀尺度。宏觀尺度方面的核心問題是量化和圖示迪拜城市發展狀態，主要采用3種具體研究方法：采集分析歷年城市化增長面積；對現有土地利用的量化分析；主要開發商對土地資源的擁有情況。

2.1 量化城市化過程

海灣地區普遍缺乏有效的城市規劃數據，國際大城市中通常使用的分析指標和分析模式都不可能實現，作者希望通過研究項目建立一個這方面的初級數據庫，今后可以進一步補充發展。為了得到更多以往不同時間點上的城市邊界，不同時期的城市地圖和航拍照片成為這項工作的基礎資料——能夠追溯到的最早的迪拜地圖是1822年由英國探險家繪制的，1959年英國建筑師哈里斯繪制的城市規劃圖也詳細標識了當時的城市狀態，通過“谷歌地球”可以找到迪拜1990年代的一系列航拍圖片等。通過不同途徑得到的地圖和航拍照片信息，得到了1822、1959、1968、1978、1990、2005和2014的迪拜城市化范圍信息，以及至2020年的預計城市化范圍。將這些信息轉化為表達城市化過程（城市建成范圍擴展過程）的一系列等比例地圖，并進行用地的增長率和變化率計算，就得到迪拜城市化過程的量化模型。

圖6 迪拜城市化范圍增長過程圖示資料來源：Urban Research Lab, UAEU。

圖7 迪拜城市現有土地利用情況圖示資料來源：Urban Research Lab, UAEU。

研究結果顯示，迪拜在1968—1978年城市化增量最大，這10年的增長率為1 200%（即10年城市范圍擴大12倍），1978—1990年的增長率降到135%，1990—2005年又增加到206%，2005—2014年的增長達59%，至此，迪拜的城市形態和邊界基本穩定，但根據現有的“迪拜2020城市總體規劃”，至2020年，城市化范圍仍將有44%的增長余地（圖6）。如果用每年城市化建成區面積來衡量，迪拜城市化過程可以分為3個階段：第一階段是1959—1978年，城市化面積增量為11.1 km2/年；第二階段是1978—1990年，為6 km2/年；第三階段是1990—2014年，為20 km2/年，是面積增長最快的時期。

2.2 量化現有土地利用情況

研究項目的第二部分是分析現有土地利用情況，研究數據來源于迪拜經濟發展局、房地產局和統計局的公開數據，以及開發商公開的信息，對沒有數據的區域需要通過谷歌衛星圖像等其他途徑來確定建成或未建成區域，是開放區域或是特殊功能區等。這一部分研究采用了GIS系統進行數據分析。

通過研究分析，第一個重要發現是迪拜城市化范圍內空置土地仍占據主導地位，駕車穿越城市也可以清晰感受到這個特點，城市范圍內的空地和仍然處于規劃階段的土地約占53.2%，這些土地絕大多數是沒有植被的沙漠地帶。另一個重要發現是在實際建成的城市總面積中，城市基礎設施，包括迪拜機場和兩個主要海港占很大比重，約為14%，可見迪拜對基礎設施建設的重視程度，如果加上路網和橋梁等其他內容，迪拜基礎設施建設用地在建成區總面積中的占比將達到25%—30%（圖7）。

建設區內各類土地利用性質的模式十分鮮明，如門禁社區、勞工聚居區和特別經濟區，每一類用地的占比約為4%，且不同用地之間相互分隔。研究結果顯示購物中心用地僅占0.3%，這和迪拜致力于打造世界購物消費之都的愿景似乎不相符，但這個數字只是占地面積，而不是這些購物中心的建筑面積。此外，迪拜的公園和公共綠地占比僅1.6%，這個指標很低。

2.3 開發商與土地資源分布情況

圖8 迪拜主要開發商及項目分布情況圖示資料來源：Urban Research Lab, UAEU。

迪拜的城市開發是由一些大型房地產開發集團實施和推動的，其中最重要的幾個利益集團或是國有企業，或是政府占有主要股份的股份公司，他們掌握城市中最醒目、最具象征意義的開發項目，這些利益集團是迪拜城市發展的代名詞，很多其他房地產公司都隸屬于這些利益集團。此外，還有許多私人開發商，有影響力的私人開發商大多來自歷史悠久的、對迪拜發展曾做出貢獻的富有家族??Fatma AlSayegh, 'Merchants’ Role in a Changing Society: The Case of Dubai, 1900–90,' Middle Eastern Studies 34, no. 1 (1998)。?Yasser Elsheshtawy, 'Transitory Sites: Mapping Dubai's 'Forgotten' Urban Spaces,'International Journal of Urban and Regional Research 32, no. 4 (2008)。。

將主要開發商和他們的開發項目（包括已建成和正在規劃建設過程中的兩類）圖示出來，通過GIS系統進行計算分析，可以清楚地看到這些主要開發商在迪拜城市化發展中的絕對主導作用，而迪拜政府顯然也是其中的主要參與者（圖8）。數據分析進一步證實了這種觀點——迪拜城市面積29%由國企及其隸屬企業開發，其中3大國企開發量超過一半（美丹占23%，納克希爾占16%，艾瑪爾占14%）。私人開發商的項目約占迪拜城市面積的1%。所有這些開發項目都沒有具體的規劃引導，關于開發項目之間的聯系，以及開發項目如何聯系和貢獻于城市公共系統方面的規劃引導完全缺失。迪拜結構規劃所提出的規劃委員會尚未成立，開發項目是否及如何與城市整體關系協調完全取決于開發商，這種情況使得城市發展的碎片化特點越來越明顯。

3 典型開發項目案例

以房地產開發為主導的城市發展對城市已有的成熟社區的影響是巨大的、顛覆性的，迪拜薩特瓦（Satwa）區的傳統社區正面臨徹底被新開發項目取代的命運。薩特瓦位于朱美拉高級區和謝赫?扎伊德大道沿線超豪華塔樓之間，是一個能看到迪拜以往樣子的傳統區域??Fatma AlSayegh, 'Merchants’ Role in a Changing Society: The Case of Dubai, 1900–90,' Middle Eastern Studies 34, no. 1 (1998)。?Yasser Elsheshtawy, 'Transitory Sites: Mapping Dubai's 'Forgotten' Urban Spaces,'International Journal of Urban and Regional Research 32, no. 4 (2008)。，該區域有迪拜最古老的建筑，1960年代后期開始建設了大量的當地人住宅，成為迪拜主要的當地人聚居區之一，經過多年變遷，這里發展為豐富的多元化社區。近年來，隨著城市發展，當地人逐漸搬離，大量南亞族裔搬進來，但外來人口主要集中在該區域的邊緣地帶。

薩特瓦正逐漸被拆除，這一區域的土地將用于大型綜合功能開發項目朱美拉花園。朱美拉花園項目在2008年10月迪拜城市景觀展（Dubai Cityscape Exhibition）上發布，當時的項目模型占據了一個大型的雙層高空間，展示了開發商的無比雄心：一條人工河蛇形穿越整個開發基地，基地上布置了大量外形驚人的高層建筑、各類綜合功能建筑和住宅群。項目發布前薩特瓦的居民已經收到搬離通知，建筑外部也用綠色數字標記，是將要拆除的記號。這個區域曾被認為是迪拜的格林威治村，將被拆除開發的消息發布后，迅速有一些報紙和電影方面的媒體人發出感慨，哀嘆迪拜失去這個傳統區域，這種反應體現了對真實的城市生活的渴望。當地媒體認為拆除薩特瓦是迪拜的一大損失，大多數暫居迪拜的外來人士也認為該區域表達的一種真實感是在迪拜其他地方無法體會到的。海灣新聞（Gulf News）的一篇報道描繪這個區域有著精密編織的城市肌理，是一個由狹窄街道組合的密集住宅區，隱藏著各種寶貴的城市內容和記憶，并進一步描述超過20萬當地居民將失去家園和工作場所的感受??Gulf News (2008). http://gulfnews.com/last-goodbye-to-satwa-1.113484。?http://www.arabianbusiness.com/dubai-plans-250m-expansion-of-european-style-shopping-strip-541608.html。?參見衛報（The Guardian）Urbanist Guide系列http://www.theguardian.com/cities/2014/may/13/an-urbanists-guide-to-dubai。?David Harvey, Social Justice and the City, Rev. ed., Geographies of Justice and Social Transformation (Athens: University of Georgia Press, 2009). And, Susan S. Fainstein, The Just City (Ithaca: Cornell University Press, 2010)。?Yasser Elsheshtawy, 'Where the Sidewalk Ends: Informal Street Corner Encounters in Dubai,' Cities 31 (2013); 'Searching for Nasser Square: An Urban Center in the Heart of Dubai,'City 18, no. 6 (2014)。。由于2008年金融危機，朱美拉花園項目暫時停滯，但是區域內一些建筑已經拆除，還有一些被施工圍墻圍住。因為工程停滯，一些先前搬走的住戶又搬回來，甚至還有新的居民搬進來，薩特瓦似乎又恢復到原先的樣子，但穿行在其中的街巷里，仍可以感覺到這里很快就要淹沒在不可避免的城市化進程中。

圖9 迪拜典型開發項目案例——原艾爾索達社區的變化資料來源：a）Yasser Elsheshtawy；b）Place Dynamix。

圖10 艾爾索達社區原址上的開發項目局部建成（2015年5月），效果圖成為現實資料來源：Yasser Elsheshtawy。

緊鄰薩特瓦的艾爾索達社區（Shabiyat al-Shorta）更早面臨了同樣的命運。這個社區大都是1970年代建的合院式住宅，最初規劃是阿聯酋警察雇員的住宅區，經歷年發展已經成為老迪拜的一部分。其所在區域位于兩個巨型發展項目之間——以哈利法塔為中心的迪拜城市中心區和剛建成的商業綜合體城市漫步（City Walk）第一期（由國企米拉茲集團開發）。城市漫步項目的第二和第三期將很快取代艾爾索達社區。這個名為城市漫步的項目被描繪為：全新的室外生活理念和迪拜人聚集的新熱點；阿聯酋豪華購物中心的最新產品；歐式的購物街，等等??Gulf News (2008). http://gulfnews.com/last-goodbye-to-satwa-1.113484。?http://www.arabianbusiness.com/dubai-plans-250m-expansion-of-european-style-shopping-strip-541608.html。?參見衛報（The Guardian）Urbanist Guide系列http://www.theguardian.com/cities/2014/may/13/an-urbanists-guide-to-dubai。?David Harvey, Social Justice and the City, Rev. ed., Geographies of Justice and Social Transformation (Athens: University of Georgia Press, 2009). And, Susan S. Fainstein, The Just City (Ithaca: Cornell University Press, 2010)。?Yasser Elsheshtawy, 'Where the Sidewalk Ends: Informal Street Corner Encounters in Dubai,' Cities 31 (2013); 'Searching for Nasser Square: An Urban Center in the Heart of Dubai,'City 18, no. 6 (2014)。。伴隨這些項目推廣辭令的是艾爾索達社區的拆除和居民搬遷，新立起的大型吊車和廣告牌預示著未來的新景象，廣告上的建筑效果圖是未來矗立在這里的購物街和一系列名牌店鋪，只有遠處的哈利法塔，以及效果圖中幾個穿著傳統服裝的人物能提示這是在迪拜（圖9）。

這種城市開發模式將過去幾十年城市的發展痕跡，當地人的鄰里聯系、身份認同、城市記憶等統統抹去，值得深刻反思。作者在拆除前對艾爾索達社區進行過考察，碰到一個很快也要搬離的居民，他告訴作者，他母親仍然堅持每天給他們房子周圍的花園澆水，盡管知道她不久就要離開了，鄰居問她為什么這么做，她說她會繼續做下去，直至花園還在的最后一天。這個老婦人拒絕接受這一切不久就要消失的現實??Gulf News (2008). http://gulfnews.com/last-goodbye-to-satwa-1.113484。?http://www.arabianbusiness.com/dubai-plans-250m-expansion-of-european-style-shopping-strip-541608.html。?參見衛報（The Guardian）Urbanist Guide系列http://www.theguardian.com/cities/2014/may/13/an-urbanists-guide-to-dubai。?David Harvey, Social Justice and the City, Rev. ed., Geographies of Justice and Social Transformation (Athens: University of Georgia Press, 2009). And, Susan S. Fainstein, The Just City (Ithaca: Cornell University Press, 2010)。?Yasser Elsheshtawy, 'Where the Sidewalk Ends: Informal Street Corner Encounters in Dubai,' Cities 31 (2013); 'Searching for Nasser Square: An Urban Center in the Heart of Dubai,'City 18, no. 6 (2014)。。隨著城市漫步項目二期的完工和新居民遷入，原來真實的迪拜人的社區已經成為一個遙遠的記憶，取而代之的是當代的全球化特征的城市景觀（圖10）。

4 結語

房地產運作（或者說是投機）主宰著迪拜的城市發展模式。正如戴維?哈維的觀點，在當代新自由主義背景下，城市不可能實現人人平等，而是按照商品規則運作??Gulf News (2008). http://gulfnews.com/last-goodbye-to-satwa-1.113484。?http://www.arabianbusiness.com/dubai-plans-250m-expansion-of-european-style-shopping-strip-541608.html。?參見衛報（The Guardian）Urbanist Guide系列http://www.theguardian.com/cities/2014/may/13/an-urbanists-guide-to-dubai。?David Harvey, Social Justice and the City, Rev. ed., Geographies of Justice and Social Transformation (Athens: University of Georgia Press, 2009). And, Susan S. Fainstein, The Just City (Ithaca: Cornell University Press, 2010)。?Yasser Elsheshtawy, 'Where the Sidewalk Ends: Informal Street Corner Encounters in Dubai,' Cities 31 (2013); 'Searching for Nasser Square: An Urban Center in the Heart of Dubai,'City 18, no. 6 (2014)。——這在迪拜更加明顯。迪拜一直通過各種辦法吸引外部投資，并按照資本和市場導向進行城市開發，城市發展的主要服務對象是外來的臨時居民和旅游者，規劃和開發運作機制中沒有聽證會，沒有市民意見反饋環節，城市開發中公共和私人的界限模糊，這些都加劇了城市按照商業規則運作的走向。將城市當作一個企業來治理，表達了迪拜追求管治方面的效率、透明和問責制等當代先進模式，但無疑也暗示了城市中隔離和破碎的特征，因此，迪拜的未來仍有一些不確定性。迪拜還保留了一些值得欣賞的歷經長期演化的城市空間，這些地方將是迪拜市民精神上的庇護所??Gulf News (2008). http://gulfnews.com/last-goodbye-to-satwa-1.113484。?http://www.arabianbusiness.com/dubai-plans-250m-expansion-of-european-style-shopping-strip-541608.html。?參見衛報（The Guardian）Urbanist Guide系列http://www.theguardian.com/cities/2014/may/13/an-urbanists-guide-to-dubai。?David Harvey, Social Justice and the City, Rev. ed., Geographies of Justice and Social Transformation (Athens: University of Georgia Press, 2009). And, Susan S. Fainstein, The Just City (Ithaca: Cornell University Press, 2010)。?Yasser Elsheshtawy, 'Where the Sidewalk Ends: Informal Street Corner Encounters in Dubai,' Cities 31 (2013); 'Searching for Nasser Square: An Urban Center in the Heart of Dubai,'City 18, no. 6 (2014)。。

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Real Estate Speculation & Transnational Urbanism in Dubai

The paper is structured in three parts. First, it briefly reviews the history of Dubai’s urban growth to establish the factors that led to the city’s current urban form, including the financial crisis of 2008 and the subsequent ‘comeback’. Second, it extends the review by providing an empirical account of the city’s current state in terms of overall development and urban growth, which is to establish a baseline against which future growth could be measured. Third, it analyzes social issues by contextualizing the discussion through case study which encapsulates the city’s urban strategy. The paper concludes that Dubai’s urban development paradigm has been dominated by speculative mindset and related urban planning issues will affect the city’s uncertain future.

Real estate speculation | Transnational urbanism | Fractured urban fabric | Dubai

1673-8985（2017）02-0052-08

TU984

A