銀行暫停房貸，樓市調控或將升級

文/聞之

銀行暫停房貸，樓市調控或將升級

文/聞之

今年春節后，北京樓市急速升溫引來政府對樓市進行調控。2月以來，部分銀行的北京分行暫停對房貸放款。北京市的房屋中介企業也和無額度可放的銀行暫停合作。北京市在3月底對現有樓市調控政策進行升級，更好地落實李克強總理在2017年政府工作報告中所提到的進一步“遏制熱點城市房價過快上漲”要求。此前也有媒體提到，很多銀行已經開始收縮其住房按揭貸款新增規模，且不少銀行的地方分行向總行匯報房貸數據和投放計劃的頻率也在大幅提升。一些業內人士表示，伴隨著政府監管部門的窗口指導和銀行自身的主動調整，預計今年銀行整體房貸增速將呈現大幅放緩的態勢。

隨著政策調整，房貸將會大幅放緩

在今年的全國“兩會”上，樓市再次成為全國人民關注的焦點。今年的政府工作報告明確提出：“要堅持住房的居住屬性，落實地方政府主體責任，加快建立和完善促進房地產市場平穩健康發展的長效機制，以市場為主滿足多層次需求，以政府為主提供基本保障。”央行多位官員也表示，今年個人房貸增速將會放緩。中國人民銀行行長周小川在“全國”兩會上也表示：2016年房地產貸款里增長比較快的主要是個人購房貸款。這有助于居民買房，有助于三、四線城市去庫存，但容易使一、二線城市房價上升。今年房貸還會以相對較快的速度發展，但確實要適當平衡，隨著政策調整，估計會適當放慢。

全國房貸收緊的信號首先出現在多地銀行房貸最低折扣的上調和房貸審批周期的延長兩個方面。自今年2月以來，北京、上海、廣州、深圳的多家銀行已陸續將首套房的最低貸款利率折扣上調為9折。“融360”的數據顯示，農業銀行、光大銀行、招商銀行、民生銀行等大部分銀行的首套房最低貸款利率折扣為9折，2月份，在全國533家銀行中，提供9折以下房貸優惠利率的銀行有99家，較1月份減少29家。另外，房貸審批周期延長一事也得到多位業內人士的證實。有關人士表示，一般而言，每年第四季度是銀行放款較為困難的月份，多數銀行會采取延長審批周期來減緩放款，在第一季度就出現延長審批周期的現象較為少見，一般是銀行將要收緊房貸的信號。

一位銀行客戶經理表示，以往房貸審批的時間一般是10個工作日，而目前，房貸的審批周期確實有所延長，不過一般不會超過20個工作日，其他銀行大多也會根據實際情況對房貸審批時間作出調整。自2016年10月起，一線城市以及部分熱門的二線城市相繼出臺嚴控政策，樓市高燒得以降溫，但這些一、二線城市的房屋購買需求開始外溢，環一線周邊城市及部分熱門的二線城市的成交房屋量價逐漸上升，環比漲幅位居全國前列。這一動向使新一輪的房地產市場調控悄然開啟。

“融360”的監測數據顯示，在全國533家銀行中，明確執行二套房貸款首付四成及以下的銀行共有328家，較一月份月減少1家，占比達61.53%，二月份執行二套房貸款首付三成的銀行有164家，較一月份減少11家，占比達30.76%。執行五成、六成、七成以及八成的銀行數分別為97家、14家、51家和34家。截至2月25日，在全國533家銀行中，房貸首付兩成的有166家銀行，較上月減少15家，占比達31.14%，首付兩成五的有2家銀行,首付三成的有328家銀行，占比達61.54%,首付三成五的銀行有28家,停貸的有9家銀行。“融360”分析認為，目前國家房貸政策收緊的趨勢十分明顯，不少銀行受國家調控政策的影響，將本行的房貸首付比例上調至三成。就短期而言，購房者面臨的壓力有所增大，但相信未來市場是日趨穩定的，更多剛需購房者將真正享受到國家調控政策所帶來的利好。

商業銀行在嚴控新增房貸規模的同時，其內部對房貸規模的監測也更加頻繁。一位商業銀行內部人士透露，目前，其所在銀行的總行正在嚴格控制信貸投放總量在各分行之間的分配比例，且從之前每月匯報一次改為每周至少兩次向總行匯報相關信貸的投放情況。“在將各分行的貸款情況匯總后，總行根據各分行的存量和回收量進行配比，給予新增投放額度。”上述人士具體介紹說，在此之前，年度、月度投放會設置額度限制，但目前是隨時變化，尤其到月底時，更是天天發生變化。另一位分行個人信貸部人士表示：“每天都要將計劃上報總行，并且按計劃進行貸款發放。”他還稱，因為房貸業務，最近一個月已經前往總行參加了三次會議。

執行差別化住房信貸政策成為放貸特征

最新發布的2月份金融數據顯示，2月份居民按揭貸款3804億元，環比下降2489億元，但同比增加了1984億元。一位國有大行總行相關信貸部門人士告訴筆者，鑒于去年個人房貸增長較快，日前，監管層已向銀行提出對新增房貸規模有所把控的要求。“銀行內部也將此要求向各地分行進行了傳達。目前，已經在實際操作中收緊了相關的信貸額度。”他還表示，其所在銀行的個人房貸規模近兩個月正呈現出逐月下降的趨勢，前兩個月的房貸新增規模均低于去年12月的新增規模。房貸新增規模的下降一方面是由于監管層提出要求，另一方面也是因為一些地方性的限購政策出臺后，實際的貸款需求有所下降。上述人士稱，各商業銀行目前不僅嚴控房貸規模，而且對房貸利率折扣也進行了一定的調整。

根據央行公布的數據，2016年全年人民幣貸款增加12.65萬億元，其中，以個人住房按揭貸款為主的住戶部門中長期貸款增加5.68萬億元，占比達到45%。今年1月的住戶部門中長期貸款增量仍達到6293億元，不過最新公布的2月數據顯示，新增住戶部門中長期貸款為3804億元，環比降幅明顯。預計今年房貸增速會較去年大幅放緩，且在新增貸款中的占比也將有所下降。這不僅與國家房地產市場整體調控政策有關，也與銀行主動調整自身貸款結構有關。

目前，監管層在房地產信貸方面的政策已經有所收緊。此外，在宏觀調控的背景下，目前市場人士對樓市前景的認識存在一定分歧，對房價上漲的單邊預期較之前有所下降。2016年銀行的信貸結構偏向于個人部門，住房貸款、個人消費類貸款的增速都較大，而今年，伴隨著實體經濟出現一些積極信號，企業部門有效融資需求有所回升，預計銀行對企業部門的信貸投放將會逐漸增多。事實上，即使忽略監管部門的一些指導要求，從自身的盈利角度出發，銀行也會對現有的信貸結構作出調整。雖然歷史數據表明，住房貸款業務確實是銀行最為安全的信貸業務，但是伴隨著房價的升高，銀行也會更加謹慎。此外，房貸業務在風險相對較低的同時，其貸款收益也相對較低。尤其是在國內經濟發生變化的時候，房貸風險低的優勢將逐漸消失，而其收益低的劣勢將逐步顯現。因此，中國人民銀行副行長潘功勝日前強調，要繼續完善差別化住房信貸政策，加強房地產金融宏觀審慎管理，促進房地產市場平穩健康發展。有關專家分析，目前，國家調控措施已初見成效，在二套房貸款首付方面，首付四成的銀行日趨增多。提高二套房貸款的入手門檻，在一定程度上提高了投機成本，驅趕了投機者，凈化了房貸市場。

其實，執行差別化的住房信貸政策是最近多個城市樓市限購升級的共同特征。例如，海南省三亞市最新發布的通知中，對其現有的住房信貸政策進行了升級。根據通知要求，在三亞市購買第二套住房的家庭，申請商業性個人住房貸款首付比例不得低于50%。同時，三亞市暫停向購買第三套及以上住房的家庭發放商業性個人住房貸款。此外，本次三亞市發布的通知明確要求，嚴格禁止商品房預購人將購買的未竣工的預售商品房再行轉讓；在預售商品房竣工交付、預購人取得房屋所有權證前，住建部門不得為其辦理轉讓等手續；房屋所有權申請人與登記備案的預售合同載明的預購人不一致的，房屋權屬登記機關不得為其辦理房屋權屬登記手續。

京滬部分銀行住房按揭額度開始吃緊

自2016年第四季度起漸趨平靜的房地產市場在今年春節后再度爆發，包括北京在內的部分一線城市以及許多三、四線城市樓市出現明顯升溫的態勢。近日，市場傳言，2月份以來，部分銀行北京分行因無按揭額度可放，已暫停或暫緩放款。據筆者了解，因臨近一季度末，上海部分銀行也面臨住房按揭貸款額度緊張的狀況。業內人士指出，銀行放貸節奏與其自身額度管理的要求有關，就目前而言，這只是銀行的局部行為，但受新房供應短缺、學區房交易進入高峰、市場改善性需求釋放等因素影響，北京市二手房市場在2月份出現出人意料的躁動。有關研究機構統計顯示，2月份北京二手房掛牌均價達到創紀錄的62424元/平方米，較1月份上漲3.27%，同比上漲41.18%。針對2月份以來部分銀行的北京分行住房按揭暫停或暫緩放款的傳言，中原地產首席分析師張大偉稱：“目前，北京所有銀行都在正常開展房地產按揭貸款業務，由于新建住宅成交較少，大部分房地產按揭貸款以二手房為主。”不過，張大偉同時強調，從節奏上看，相比1月份的信貸寬松，2月份下半月，北京部分銀行放款確有暫停，3月雖然有所恢復，但額度依然吃緊。

同樣，上海的住房按揭貸款額度也較為緊張。筆者在某熱門網站房產頻道看到，對買房貸款未發放的抱怨帖子不在少數。“從定下購房合同開始一路抓緊，到現在已經5個月了，證交上去2個半月了還沒放款，還不能拿房，無語！”其下跟帖的有不少人和樓主有同樣的遭遇。上海某家銀行支行行長介紹，該行現在個人住房按揭貸款額度確實有些緊張，有些購房者2016年12月份申請的貸款至今尚未發放。而滬上另一家銀行的支行副行長更是直言，現階段購房貸款額度緊張是每家銀行或多或少都存在的問題，部分銀行甚至面臨整體貸款階段性零增長的境況。

就此現象，交通銀行首席經濟學家連平認為，貸款額度吃緊只是階段性的，銀行為避免階段性按揭貸款投放過大，會將全年的貸款額度均衡地分散到四個季度。例如，第一季度的額度基本發放完畢，在3月份的剩余時間中自然無貸可放。而從全年來看，銀行肯定希望把放貸節奏控制得盡可能平緩一些，考慮到目前房地產成交已有明顯放緩的趨勢，同時去年年底成交的住房還需要繼續放貸，所以銀行的放貸節奏可能上半年會持續緊張一些，相對而言，下半年會有所緩和。

總之，針對未來住房貸款政策如何實施，如何才能真正做到“分類調控”和“差別化”放貸，筆者認為，銀行不僅應該嚴格控制資金進入熱門城市樓市，還應該對合理的住房需求、改善性住房需求、三四線城市“去庫存”等問題進行考慮，同時充分考慮新型城鎮化、基礎設施互聯互通、公共服務均等化和“補短板”帶來的巨大紅利及不動產的長期升值。此外，銀行尤其是國有控股銀行應該充分發揮政策性住房金融的職能，在整體上大力發展按揭貸款業務。因為，銀行信貸的積極參與，對經濟增長和轉型，對穩定市場和防范風險，對滿足民生訴求和共享發展，都有著十分重要的意義。