銀行暫停房貸，樓市調(diào)控或?qū)⑸?/h1>
2017-06-05 15:01:06聞之
上海房地 2017年5期 關(guān)鍵詞：銀行
文/聞之
銀行暫停房貸，樓市調(diào)控或?qū)⑸?/p>
文/聞之
今年春節(jié)后，北京樓市急速升溫引來政府對樓市進(jìn)行調(diào)控。2月以來，部分銀行的北京分行暫停對房貸放款。北京市的房屋中介企業(yè)也和無額度可放的銀行暫停合作。北京市在3月底對現(xiàn)有樓市調(diào)控政策進(jìn)行升級，更好地落實李克強(qiáng)總理在2017年政府工作報告中所提到的進(jìn)一步“遏制熱點城市房價過快上漲”要求。此前也有媒體提到，很多銀行已經(jīng)開始收縮其住房按揭貸款新增規(guī)模，且不少銀行的地方分行向總行匯報房貸數(shù)據(jù)和投放計劃的頻率也在大幅提升。一些業(yè)內(nèi)人士表示，伴隨著政府監(jiān)管部門的窗口指導(dǎo)和銀行自身的主動調(diào)整，預(yù)計今年銀行整體房貸增速將呈現(xiàn)大幅放緩的態(tài)勢。
隨著政策調(diào)整，房貸將會大幅放緩
在今年的全國“兩會”上，樓市再次成為全國人民關(guān)注的焦點。今年的政府工作報告明確提出：“要堅持住房的居住屬性，落實地方政府主體責(zé)任，加快建立和完善促進(jìn)房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展的長效機(jī)制，以市場為主滿足多層次需求，以政府為主提供基本保障。”央行多位官員也表示，今年個人房貸增速將會放緩。中國人民銀行行長周小川在“全國”兩會上也表示：2016年房地產(chǎn)貸款里增長比較快的主要是個人購房貸款。這有助于居民買房，有助于三、四線城市去庫存，但容易使一、二線城市房價上升。今年房貸還會以相對較快的速度發(fā)展，但確實要適當(dāng)平衡，隨著政策調(diào)整，估計會適當(dāng)放慢。
全國房貸收緊的信號首先出現(xiàn)在多地銀行房貸最低折扣的上調(diào)和房貸審批周期的延長兩個方面。自今年2月以來，北京、上海、廣州、深圳的多家銀行已陸續(xù)將首套房的最低貸款利率折扣上調(diào)為9折。“融360”的數(shù)據(jù)顯示，農(nóng)業(yè)銀行、光大銀行、招商銀行、民生銀行等大部分銀行的首套房最低貸款利率折扣為9折，2月份，在全國533家銀行中，提供9折以下房貸優(yōu)惠利率的銀行有99家，較1月份減少29家。另外，房貸審批周期延長一事也得到多位業(yè)內(nèi)人士的證實。有關(guān)人士表示，一般而言，每年第四季度是銀行放款較為困難的月份，多數(shù)銀行會采取延長審批周期來減緩放款，在第一季度就出現(xiàn)延長審批周期的現(xiàn)象較為少見，一般是銀行將要收緊房貸的信號。
一位銀行客戶經(jīng)理表示，以往房貸審批的時間一般是10個工作日，而目前，房貸的審批周期確實有所延長，不過一般不會超過20個工作日，其他銀行大多也會根據(jù)實際情況對房貸審批時間作出調(diào)整。自2016年10月起，一線城市以及部分熱門的二線城市相繼出臺嚴(yán)控政策，樓市高燒得以降溫，但這些一、二線城市的房屋購買需求開始外溢，環(huán)一線周邊城市及部分熱門的二線城市的成交房屋量價逐漸上升，環(huán)比漲幅位居全國前列。這一動向使新一輪的房地產(chǎn)市場調(diào)控悄然開啟。
“融360”的監(jiān)測數(shù)據(jù)顯示，在全國533家銀行中，明確執(zhí)行二套房貸款首付四成及以下的銀行共有328家，較一月份月減少1家，占比達(dá)61.53%，二月份執(zhí)行二套房貸款首付三成的銀行有164家，較一月份減少11家，占比達(dá)30.76%。執(zhí)行五成、六成、七成以及八成的銀行數(shù)分別為97家、14家、51家和34家。截至2月25日，在全國533家銀行中，房貸首付兩成的有166家銀行，較上月減少15家，占比達(dá)31.14%，首付兩成五的有2家銀行,首付三成的有328家銀行，占比達(dá)61.54%,首付三成五的銀行有28家,停貸的有9家銀行。“融360”分析認(rèn)為，目前國家房貸政策收緊的趨勢十分明顯，不少銀行受國家調(diào)控政策的影響，將本行的房貸首付比例上調(diào)至三成。就短期而言，購房者面臨的壓力有所增大，但相信未來市場是日趨穩(wěn)定的，更多剛需購房者將真正享受到國家調(diào)控政策所帶來的利好。
商業(yè)銀行在嚴(yán)控新增房貸規(guī)模的同時，其內(nèi)部對房貸規(guī)模的監(jiān)測也更加頻繁。一位商業(yè)銀行內(nèi)部人士透露，目前，其所在銀行的總行正在嚴(yán)格控制信貸投放總量在各分行之間的分配比例，且從之前每月匯報一次改為每周至少兩次向總行匯報相關(guān)信貸的投放情況。“在將各分行的貸款情況匯總后，總行根據(jù)各分行的存量和回收量進(jìn)行配比，給予新增投放額度。”上述人士具體介紹說，在此之前，年度、月度投放會設(shè)置額度限制，但目前是隨時變化，尤其到月底時，更是天天發(fā)生變化。另一位分行個人信貸部人士表示：“每天都要將計劃上報總行，并且按計劃進(jìn)行貸款發(fā)放。”他還稱，因為房貸業(yè)務(wù)，最近一個月已經(jīng)前往總行參加了三次會議。
執(zhí)行差別化住房信貸政策成為放貸特征
最新發(fā)布的2月份金融數(shù)據(jù)顯示，2月份居民按揭貸款3804億元，環(huán)比下降2489億元，但同比增加了1984億元。一位國有大行總行相關(guān)信貸部門人士告訴筆者，鑒于去年個人房貸增長較快，日前，監(jiān)管層已向銀行提出對新增房貸規(guī)模有所把控的要求。“銀行內(nèi)部也將此要求向各地分行進(jìn)行了傳達(dá)。目前，已經(jīng)在實際操作中收緊了相關(guān)的信貸額度。”他還表示，其所在銀行的個人房貸規(guī)模近兩個月正呈現(xiàn)出逐月下降的趨勢，前兩個月的房貸新增規(guī)模均低于去年12月的新增規(guī)模。房貸新增規(guī)模的下降一方面是由于監(jiān)管層提出要求，另一方面也是因為一些地方性的限購政策出臺后，實際的貸款需求有所下降。上述人士稱，各商業(yè)銀行目前不僅嚴(yán)控房貸規(guī)模，而且對房貸利率折扣也進(jìn)行了一定的調(diào)整。
根據(jù)央行公布的數(shù)據(jù)，2016年全年人民幣貸款增加12.65萬億元，其中，以個人住房按揭貸款為主的住戶部門中長期貸款增加5.68萬億元，占比達(dá)到45%。今年1月的住戶部門中長期貸款增量仍達(dá)到6293億元，不過最新公布的2月數(shù)據(jù)顯示，新增住戶部門中長期貸款為3804億元，環(huán)比降幅明顯。預(yù)計今年房貸增速會較去年大幅放緩，且在新增貸款中的占比也將有所下降。這不僅與國家房地產(chǎn)市場整體調(diào)控政策有關(guān)，也與銀行主動調(diào)整自身貸款結(jié)構(gòu)有關(guān)。
目前，監(jiān)管層在房地產(chǎn)信貸方面的政策已經(jīng)有所收緊。此外，在宏觀調(diào)控的背景下，目前市場人士對樓市前景的認(rèn)識存在一定分歧，對房價上漲的單邊預(yù)期較之前有所下降。2016年銀行的信貸結(jié)構(gòu)偏向于個人部門，住房貸款、個人消費類貸款的增速都較大，而今年，伴隨著實體經(jīng)濟(jì)出現(xiàn)一些積極信號，企業(yè)部門有效融資需求有所回升，預(yù)計銀行對企業(yè)部門的信貸投放將會逐漸增多。事實上，即使忽略監(jiān)管部門的一些指導(dǎo)要求，從自身的盈利角度出發(fā)，銀行也會對現(xiàn)有的信貸結(jié)構(gòu)作出調(diào)整。雖然歷史數(shù)據(jù)表明，住房貸款業(yè)務(wù)確實是銀行最為安全的信貸業(yè)務(wù)，但是伴隨著房價的升高，銀行也會更加謹(jǐn)慎。此外，房貸業(yè)務(wù)在風(fēng)險相對較低的同時，其貸款收益也相對較低。尤其是在國內(nèi)經(jīng)濟(jì)發(fā)生變化的時候，房貸風(fēng)險低的優(yōu)勢將逐漸消失，而其收益低的劣勢將逐步顯現(xiàn)。因此，中國人民銀行副行長潘功勝日前強(qiáng)調(diào)，要繼續(xù)完善差別化住房信貸政策，加強(qiáng)房地產(chǎn)金融宏觀審慎管理，促進(jìn)房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展。有關(guān)專家分析，目前，國家調(diào)控措施已初見成效，在二套房貸款首付方面，首付四成的銀行日趨增多。提高二套房貸款的入手門檻，在一定程度上提高了投機(jī)成本，驅(qū)趕了投機(jī)者，凈化了房貸市場。
其實，執(zhí)行差別化的住房信貸政策是最近多個城市樓市限購升級的共同特征。例如，海南省三亞市最新發(fā)布的通知中，對其現(xiàn)有的住房信貸政策進(jìn)行了升級。根據(jù)通知要求，在三亞市購買第二套住房的家庭，申請商業(yè)性個人住房貸款首付比例不得低于50%。同時，三亞市暫停向購買第三套及以上住房的家庭發(fā)放商業(yè)性個人住房貸款。此外，本次三亞市發(fā)布的通知明確要求，嚴(yán)格禁止商品房預(yù)購人將購買的未竣工的預(yù)售商品房再行轉(zhuǎn)讓；在預(yù)售商品房竣工交付、預(yù)購人取得房屋所有權(quán)證前，住建部門不得為其辦理轉(zhuǎn)讓等手續(xù)；房屋所有權(quán)申請人與登記備案的預(yù)售合同載明的預(yù)購人不一致的，房屋權(quán)屬登記機(jī)關(guān)不得為其辦理房屋權(quán)屬登記手續(xù)。
京滬部分銀行住房按揭額度開始吃緊
自2016年第四季度起漸趨平靜的房地產(chǎn)市場在今年春節(jié)后再度爆發(fā)，包括北京在內(nèi)的部分一線城市以及許多三、四線城市樓市出現(xiàn)明顯升溫的態(tài)勢。近日，市場傳言，2月份以來，部分銀行北京分行因無按揭額度可放，已暫停或暫緩放款。據(jù)筆者了解，因臨近一季度末，上海部分銀行也面臨住房按揭貸款額度緊張的狀況。業(yè)內(nèi)人士指出，銀行放貸節(jié)奏與其自身額度管理的要求有關(guān)，就目前而言，這只是銀行的局部行為，但受新房供應(yīng)短缺、學(xué)區(qū)房交易進(jìn)入高峰、市場改善性需求釋放等因素影響，北京市二手房市場在2月份出現(xiàn)出人意料的躁動。有關(guān)研究機(jī)構(gòu)統(tǒng)計顯示，2月份北京二手房掛牌均價達(dá)到創(chuàng)紀(jì)錄的62424元/平方米，較1月份上漲3.27%，同比上漲41.18%。針對2月份以來部分銀行的北京分行住房按揭暫停或暫緩放款的傳言，中原地產(chǎn)首席分析師張大偉稱：“目前，北京所有銀行都在正常開展房地產(chǎn)按揭貸款業(yè)務(wù)，由于新建住宅成交較少，大部分房地產(chǎn)按揭貸款以二手房為主。”不過，張大偉同時強(qiáng)調(diào)，從節(jié)奏上看，相比1月份的信貸寬松，2月份下半月，北京部分銀行放款確有暫停，3月雖然有所恢復(fù)，但額度依然吃緊。
同樣，上海的住房按揭貸款額度也較為緊張。筆者在某熱門網(wǎng)站房產(chǎn)頻道看到，對買房貸款未發(fā)放的抱怨帖子不在少數(shù)。“從定下購房合同開始一路抓緊，到現(xiàn)在已經(jīng)5個月了，證交上去2個半月了還沒放款，還不能拿房，無語！”其下跟帖的有不少人和樓主有同樣的遭遇。上海某家銀行支行行長介紹，該行現(xiàn)在個人住房按揭貸款額度確實有些緊張，有些購房者2016年12月份申請的貸款至今尚未發(fā)放。而滬上另一家銀行的支行副行長更是直言，現(xiàn)階段購房貸款額度緊張是每家銀行或多或少都存在的問題，部分銀行甚至面臨整體貸款階段性零增長的境況。
就此現(xiàn)象，交通銀行首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家連平認(rèn)為，貸款額度吃緊只是階段性的，銀行為避免階段性按揭貸款投放過大，會將全年的貸款額度均衡地分散到四個季度。例如，第一季度的額度基本發(fā)放完畢，在3月份的剩余時間中自然無貸可放。而從全年來看，銀行肯定希望把放貸節(jié)奏控制得盡可能平緩一些，考慮到目前房地產(chǎn)成交已有明顯放緩的趨勢，同時去年年底成交的住房還需要繼續(xù)放貸，所以銀行的放貸節(jié)奏可能上半年會持續(xù)緊張一些，相對而言，下半年會有所緩和。
總之，針對未來住房貸款政策如何實施，如何才能真正做到“分類調(diào)控”和“差別化”放貸，筆者認(rèn)為，銀行不僅應(yīng)該嚴(yán)格控制資金進(jìn)入熱門城市樓市，還應(yīng)該對合理的住房需求、改善性住房需求、三四線城市“去庫存”等問題進(jìn)行考慮，同時充分考慮新型城鎮(zhèn)化、基礎(chǔ)設(shè)施互聯(lián)互通、公共服務(wù)均等化和“補(bǔ)短板”帶來的巨大紅利及不動產(chǎn)的長期升值。此外，銀行尤其是國有控股銀行應(yīng)該充分發(fā)揮政策性住房金融的職能，在整體上大力發(fā)展按揭貸款業(yè)務(wù)。因為，銀行信貸的積極參與，對經(jīng)濟(jì)增長和轉(zhuǎn)型，對穩(wěn)定市場和防范風(fēng)險，對滿足民生訴求和共享發(fā)展，都有著十分重要的意義。
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隨著政策調(diào)整，房貸將會大幅放緩
在今年的全國“兩會”上，樓市再次成為全國人民關(guān)注的焦點。今年的政府工作報告明確提出：“要堅持住房的居住屬性，落實地方政府主體責(zé)任，加快建立和完善促進(jìn)房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展的長效機(jī)制，以市場為主滿足多層次需求，以政府為主提供基本保障。”央行多位官員也表示，今年個人房貸增速將會放緩。中國人民銀行行長周小川在“全國”兩會上也表示：2016年房地產(chǎn)貸款里增長比較快的主要是個人購房貸款。這有助于居民買房，有助于三、四線城市去庫存，但容易使一、二線城市房價上升。今年房貸還會以相對較快的速度發(fā)展，但確實要適當(dāng)平衡，隨著政策調(diào)整，估計會適當(dāng)放慢。
全國房貸收緊的信號首先出現(xiàn)在多地銀行房貸最低折扣的上調(diào)和房貸審批周期的延長兩個方面。自今年2月以來，北京、上海、廣州、深圳的多家銀行已陸續(xù)將首套房的最低貸款利率折扣上調(diào)為9折。“融360”的數(shù)據(jù)顯示，農(nóng)業(yè)銀行、光大銀行、招商銀行、民生銀行等大部分銀行的首套房最低貸款利率折扣為9折，2月份，在全國533家銀行中，提供9折以下房貸優(yōu)惠利率的銀行有99家，較1月份減少29家。另外，房貸審批周期延長一事也得到多位業(yè)內(nèi)人士的證實。有關(guān)人士表示，一般而言，每年第四季度是銀行放款較為困難的月份，多數(shù)銀行會采取延長審批周期來減緩放款，在第一季度就出現(xiàn)延長審批周期的現(xiàn)象較為少見，一般是銀行將要收緊房貸的信號。
一位銀行客戶經(jīng)理表示，以往房貸審批的時間一般是10個工作日，而目前，房貸的審批周期確實有所延長，不過一般不會超過20個工作日，其他銀行大多也會根據(jù)實際情況對房貸審批時間作出調(diào)整。自2016年10月起，一線城市以及部分熱門的二線城市相繼出臺嚴(yán)控政策，樓市高燒得以降溫，但這些一、二線城市的房屋購買需求開始外溢，環(huán)一線周邊城市及部分熱門的二線城市的成交房屋量價逐漸上升，環(huán)比漲幅位居全國前列。這一動向使新一輪的房地產(chǎn)市場調(diào)控悄然開啟。
“融360”的監(jiān)測數(shù)據(jù)顯示，在全國533家銀行中，明確執(zhí)行二套房貸款首付四成及以下的銀行共有328家，較一月份月減少1家，占比達(dá)61.53%，二月份執(zhí)行二套房貸款首付三成的銀行有164家，較一月份減少11家，占比達(dá)30.76%。執(zhí)行五成、六成、七成以及八成的銀行數(shù)分別為97家、14家、51家和34家。截至2月25日，在全國533家銀行中，房貸首付兩成的有166家銀行，較上月減少15家，占比達(dá)31.14%，首付兩成五的有2家銀行,首付三成的有328家銀行，占比達(dá)61.54%,首付三成五的銀行有28家,停貸的有9家銀行。“融360”分析認(rèn)為，目前國家房貸政策收緊的趨勢十分明顯，不少銀行受國家調(diào)控政策的影響，將本行的房貸首付比例上調(diào)至三成。就短期而言，購房者面臨的壓力有所增大，但相信未來市場是日趨穩(wěn)定的，更多剛需購房者將真正享受到國家調(diào)控政策所帶來的利好。
商業(yè)銀行在嚴(yán)控新增房貸規(guī)模的同時，其內(nèi)部對房貸規(guī)模的監(jiān)測也更加頻繁。一位商業(yè)銀行內(nèi)部人士透露，目前，其所在銀行的總行正在嚴(yán)格控制信貸投放總量在各分行之間的分配比例，且從之前每月匯報一次改為每周至少兩次向總行匯報相關(guān)信貸的投放情況。“在將各分行的貸款情況匯總后，總行根據(jù)各分行的存量和回收量進(jìn)行配比，給予新增投放額度。”上述人士具體介紹說，在此之前，年度、月度投放會設(shè)置額度限制，但目前是隨時變化，尤其到月底時，更是天天發(fā)生變化。另一位分行個人信貸部人士表示：“每天都要將計劃上報總行，并且按計劃進(jìn)行貸款發(fā)放。”他還稱，因為房貸業(yè)務(wù)，最近一個月已經(jīng)前往總行參加了三次會議。
執(zhí)行差別化住房信貸政策成為放貸特征
最新發(fā)布的2月份金融數(shù)據(jù)顯示，2月份居民按揭貸款3804億元，環(huán)比下降2489億元，但同比增加了1984億元。一位國有大行總行相關(guān)信貸部門人士告訴筆者，鑒于去年個人房貸增長較快，日前，監(jiān)管層已向銀行提出對新增房貸規(guī)模有所把控的要求。“銀行內(nèi)部也將此要求向各地分行進(jìn)行了傳達(dá)。目前，已經(jīng)在實際操作中收緊了相關(guān)的信貸額度。”他還表示，其所在銀行的個人房貸規(guī)模近兩個月正呈現(xiàn)出逐月下降的趨勢，前兩個月的房貸新增規(guī)模均低于去年12月的新增規(guī)模。房貸新增規(guī)模的下降一方面是由于監(jiān)管層提出要求，另一方面也是因為一些地方性的限購政策出臺后，實際的貸款需求有所下降。上述人士稱，各商業(yè)銀行目前不僅嚴(yán)控房貸規(guī)模，而且對房貸利率折扣也進(jìn)行了一定的調(diào)整。
根據(jù)央行公布的數(shù)據(jù)，2016年全年人民幣貸款增加12.65萬億元，其中，以個人住房按揭貸款為主的住戶部門中長期貸款增加5.68萬億元，占比達(dá)到45%。今年1月的住戶部門中長期貸款增量仍達(dá)到6293億元，不過最新公布的2月數(shù)據(jù)顯示，新增住戶部門中長期貸款為3804億元，環(huán)比降幅明顯。預(yù)計今年房貸增速會較去年大幅放緩，且在新增貸款中的占比也將有所下降。這不僅與國家房地產(chǎn)市場整體調(diào)控政策有關(guān)，也與銀行主動調(diào)整自身貸款結(jié)構(gòu)有關(guān)。
目前，監(jiān)管層在房地產(chǎn)信貸方面的政策已經(jīng)有所收緊。此外，在宏觀調(diào)控的背景下，目前市場人士對樓市前景的認(rèn)識存在一定分歧，對房價上漲的單邊預(yù)期較之前有所下降。2016年銀行的信貸結(jié)構(gòu)偏向于個人部門，住房貸款、個人消費類貸款的增速都較大，而今年，伴隨著實體經(jīng)濟(jì)出現(xiàn)一些積極信號，企業(yè)部門有效融資需求有所回升，預(yù)計銀行對企業(yè)部門的信貸投放將會逐漸增多。事實上，即使忽略監(jiān)管部門的一些指導(dǎo)要求，從自身的盈利角度出發(fā)，銀行也會對現(xiàn)有的信貸結(jié)構(gòu)作出調(diào)整。雖然歷史數(shù)據(jù)表明，住房貸款業(yè)務(wù)確實是銀行最為安全的信貸業(yè)務(wù)，但是伴隨著房價的升高，銀行也會更加謹(jǐn)慎。此外，房貸業(yè)務(wù)在風(fēng)險相對較低的同時，其貸款收益也相對較低。尤其是在國內(nèi)經(jīng)濟(jì)發(fā)生變化的時候，房貸風(fēng)險低的優(yōu)勢將逐漸消失，而其收益低的劣勢將逐步顯現(xiàn)。因此，中國人民銀行副行長潘功勝日前強(qiáng)調(diào)，要繼續(xù)完善差別化住房信貸政策，加強(qiáng)房地產(chǎn)金融宏觀審慎管理，促進(jìn)房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展。有關(guān)專家分析，目前，國家調(diào)控措施已初見成效，在二套房貸款首付方面，首付四成的銀行日趨增多。提高二套房貸款的入手門檻，在一定程度上提高了投機(jī)成本，驅(qū)趕了投機(jī)者，凈化了房貸市場。
其實，執(zhí)行差別化的住房信貸政策是最近多個城市樓市限購升級的共同特征。例如，海南省三亞市最新發(fā)布的通知中，對其現(xiàn)有的住房信貸政策進(jìn)行了升級。根據(jù)通知要求，在三亞市購買第二套住房的家庭，申請商業(yè)性個人住房貸款首付比例不得低于50%。同時，三亞市暫停向購買第三套及以上住房的家庭發(fā)放商業(yè)性個人住房貸款。此外，本次三亞市發(fā)布的通知明確要求，嚴(yán)格禁止商品房預(yù)購人將購買的未竣工的預(yù)售商品房再行轉(zhuǎn)讓；在預(yù)售商品房竣工交付、預(yù)購人取得房屋所有權(quán)證前，住建部門不得為其辦理轉(zhuǎn)讓等手續(xù)；房屋所有權(quán)申請人與登記備案的預(yù)售合同載明的預(yù)購人不一致的，房屋權(quán)屬登記機(jī)關(guān)不得為其辦理房屋權(quán)屬登記手續(xù)。
京滬部分銀行住房按揭額度開始吃緊
自2016年第四季度起漸趨平靜的房地產(chǎn)市場在今年春節(jié)后再度爆發(fā)，包括北京在內(nèi)的部分一線城市以及許多三、四線城市樓市出現(xiàn)明顯升溫的態(tài)勢。近日，市場傳言，2月份以來，部分銀行北京分行因無按揭額度可放，已暫停或暫緩放款。據(jù)筆者了解，因臨近一季度末，上海部分銀行也面臨住房按揭貸款額度緊張的狀況。業(yè)內(nèi)人士指出，銀行放貸節(jié)奏與其自身額度管理的要求有關(guān)，就目前而言，這只是銀行的局部行為，但受新房供應(yīng)短缺、學(xué)區(qū)房交易進(jìn)入高峰、市場改善性需求釋放等因素影響，北京市二手房市場在2月份出現(xiàn)出人意料的躁動。有關(guān)研究機(jī)構(gòu)統(tǒng)計顯示，2月份北京二手房掛牌均價達(dá)到創(chuàng)紀(jì)錄的62424元/平方米，較1月份上漲3.27%，同比上漲41.18%。針對2月份以來部分銀行的北京分行住房按揭暫停或暫緩放款的傳言，中原地產(chǎn)首席分析師張大偉稱：“目前，北京所有銀行都在正常開展房地產(chǎn)按揭貸款業(yè)務(wù)，由于新建住宅成交較少，大部分房地產(chǎn)按揭貸款以二手房為主。”不過，張大偉同時強(qiáng)調(diào)，從節(jié)奏上看，相比1月份的信貸寬松，2月份下半月，北京部分銀行放款確有暫停，3月雖然有所恢復(fù)，但額度依然吃緊。
同樣，上海的住房按揭貸款額度也較為緊張。筆者在某熱門網(wǎng)站房產(chǎn)頻道看到，對買房貸款未發(fā)放的抱怨帖子不在少數(shù)。“從定下購房合同開始一路抓緊，到現(xiàn)在已經(jīng)5個月了，證交上去2個半月了還沒放款，還不能拿房，無語！”其下跟帖的有不少人和樓主有同樣的遭遇。上海某家銀行支行行長介紹，該行現(xiàn)在個人住房按揭貸款額度確實有些緊張，有些購房者2016年12月份申請的貸款至今尚未發(fā)放。而滬上另一家銀行的支行副行長更是直言，現(xiàn)階段購房貸款額度緊張是每家銀行或多或少都存在的問題，部分銀行甚至面臨整體貸款階段性零增長的境況。
就此現(xiàn)象，交通銀行首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家連平認(rèn)為，貸款額度吃緊只是階段性的，銀行為避免階段性按揭貸款投放過大，會將全年的貸款額度均衡地分散到四個季度。例如，第一季度的額度基本發(fā)放完畢，在3月份的剩余時間中自然無貸可放。而從全年來看，銀行肯定希望把放貸節(jié)奏控制得盡可能平緩一些，考慮到目前房地產(chǎn)成交已有明顯放緩的趨勢，同時去年年底成交的住房還需要繼續(xù)放貸，所以銀行的放貸節(jié)奏可能上半年會持續(xù)緊張一些，相對而言，下半年會有所緩和。
總之，針對未來住房貸款政策如何實施，如何才能真正做到“分類調(diào)控”和“差別化”放貸，筆者認(rèn)為，銀行不僅應(yīng)該嚴(yán)格控制資金進(jìn)入熱門城市樓市，還應(yīng)該對合理的住房需求、改善性住房需求、三四線城市“去庫存”等問題進(jìn)行考慮，同時充分考慮新型城鎮(zhèn)化、基礎(chǔ)設(shè)施互聯(lián)互通、公共服務(wù)均等化和“補(bǔ)短板”帶來的巨大紅利及不動產(chǎn)的長期升值。此外，銀行尤其是國有控股銀行應(yīng)該充分發(fā)揮政策性住房金融的職能，在整體上大力發(fā)展按揭貸款業(yè)務(wù)。因為，銀行信貸的積極參與，對經(jīng)濟(jì)增長和轉(zhuǎn)型，對穩(wěn)定市場和防范風(fēng)險，對滿足民生訴求和共享發(fā)展，都有著十分重要的意義。
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