房地產登記行政訴訟問題及應對策略

摘 要 社會的發展以及時代的進步，使房地產行業的發展水平在不斷提升，同時房地產發展中的各類問題也逐漸的體現出來，尤其是其中典型的房地產登記行政訴訟問題，它可以切實的影響房地產企業的發展水平，鑒于此，本文針對房地產登記行政訴訟問題進行了切合實際的分析，以下為詳述。

關鍵詞 房地產 登記 行政訴訟

作者簡介：李崗，遼寧知本律師事務所，三級律師，研究方向：法學。

中圖分類號：D922.1 文獻標識碼：A DOI：10.19387/j.cnki.1009-0592.2017.05.317

房地產行業的經濟發展水平對于市場經濟整體性的發展速率的影響是極大的，但是房地產行業的發展中，也衍生了諸多的問題，而房地產登記行政訴訟問題就是其中的典型，要想為房地產行業的發展提供動力，就要對其中的重點環節和要素予以切實的把控，對影響房地產行業發展的各類問題予以高效的解決，基于此，筆者根據多年擔任房地產登行政部門訴訟代理人的經驗，對房地產登記行政訴訟問題進行了分析，而后提出了相應的應對策略，旨在為我國房地產行業的經濟發展提供動力。

一、對于我國房地產登記行政訴訟現狀探析

隨著房地產行業的不斷發展，各類法律條例也隨之產生，《不動產登記暫行條例》以及《物權法》就是其中的代表，房地產登記機構可對房地產登記進行確權，這一權力的落實則是將相關的法律條文等內容為依據而獲取的，但是，在此過程中，相關人員對各類事實以及法律內容的認知存在著一定的差異性，這些分歧將會導致房地產登記過程中出現相應的矛盾問題，最終甚至還會出現諸多的爭議。

通常出現矛盾問題時，一般都會借助兩種方式來解決措施，其一，就是行政訴訟，其二為行政復議。行政訴訟指的是要想法院提出相應的訴訟需求，行政復議指的是有關申請權利人以及利益人等所做出的房地產登記措施，而后相關登記人員落實的保證合法權益措施等。

最近幾年，我國各類的房地產登記行政訴訟問題的數量在不斷增加，這些案件發生的根本原因一般都是由拆遷導致的不服原房地產登記或利害關系人對于登記機構的審核存在異議，此時，將會把法院的作用體現出來，而后再提出訴訟。

以2012年-2016年上海虹橋地區的房地產登記行政訴訟案例為例進行分析，可知總案件數量有70件，敗訴2件，分析其具體原因，這一案件申請人涉嫌虛假文件騙取登記，因此不予處理，最終以敗訴撤消案件登記，申請人亦不作進一步訴訟處理。

總結并歸納房地產登記訴訟原因，可將其細分為外因和內因，而內因問題可表現為不能將審查職能體現出來，審核過程中的不嚴謹、審核方法過于形式化以及審核存在違法現象。其外因主體現在以下兩個方面。其一，就是相關法律法規內容不夠完善，未能對登記的諸多阻礙性問題予以體現，致使房地產登記措施缺乏法律依據。其二，就是第三人和申請人之間存在著一定的民事糾紛，這就導致發證、審核以及記錄等環節容易形成諸多的矛盾。

二、對于房地產登記工作的落實方式探析

隨著社會主義市經濟的不斷發展，當前的房地產行業的發展速度也在不斷的加快，隨之而來的房地產交易量也在逐年增加，以上海虹橋地區的房地產交易量來看，最近幾年的年均量已經達到了4萬件，同時實際的房產登記量也呈現著逐漸上升的趨勢，在此過程中，也不免會出現一些歷史遺留問題以及虛假登記等情況，導致房地產登記工作越發繁雜，面臨著諸多的制約問題，所以，要想更好地解決這些房地產登記訴訟問題，就要對極具代表性的案例內容予以分析，而后將這些案件的內容和具體環節進行梳理，針對這些典型的問題提出切合實際的解決對策，最終達到提升應訴水平的目的，基于此，筆者針對房地產登記中的各類問題，提出了相應的解決對策。

（一）健全房地產登記應訴制度內容

其一，要盡可能對自動化系統進行集中優化和協調，還要針對房地產登記訴訟問題等，不斷地落實答辯、剝皮、庭審、受理并提交證據等，并對這些數據內容予以整合和搜集，及時將這些內容反饋給相關審結人員，此時的應訴人員可以登陸應訴系統，對事件的各類數據以及信息進行詳詢，為后期的應訴工作奠定良好的基礎，還可以在此系統中，通過檢索的方式，對各類歷史案件信息予以分析，做好應訴前的了解，應訴中的評測以及應訴后的跟蹤管理等等。

其二，則要強化和司法機關的聯系，并將這些內容融入到應訴機制當中，不斷的對應訴制度予以完善。登記機構要想更好地解決房地產登記訴訟問題，就要和復議機關實現緊密的溝通，及時做好疑難案件的處理，在此過程中，還要和相關復議人員進行充分的探討，力求和復議機關做好交流工作，盡可能取得法院的支持，而后對于一些登記案件的錯誤以及矛盾糾紛等問題，應盡可能降低案件的發生幾率。

除此之外，相關的房地產登記機構還要積極與檢察機關以及公安機關聯系，逐步制定一套房地產登記問題的防范措施，通過聯動機制來打擊房地產登記方面的犯罪行為，對于房地產登記中假人假證行為，應當做好相應的欺詐記錄，落實到個人征信系統當中，從個人征信層面起到房地產登記違法行為的制約效果。

其三，相關房地產登記應訴人員，還要對行政矛盾問題予以化解。尤其是針對信訪、登記等過程中的矛盾問題，應及時予以調節和處理，高效的規避矛盾問題，還要對各類糾紛問題予以妥善解決，將各類房地產登記環節的爭議扼殺在襁褓之中，逐步的也會大大降低房地產登記訴訟案件的總體數量。訴訟人員在進行訴訟的過程中，也應當做好相應的訴訟前的調查工作，結合當事人了解具體情況，及時將不正確登記內容予以更改，將矛盾的焦點轉移，這樣就可以獲得原告的理解，最終也將會出現“案子結了事也了了”的結果。

（二）強化房地產登記應訴隊伍的建設力度

應訴隊伍的專業性和處理事件的高效性，是進行應訴處理的關鍵點，要想更好地提升應訴效率，并高效的、及時的解決房地產登記行政訴訟事件，就要首先意識到強化房地產登記人員綜合素質的重要性，可以借助“以新帶老”的形式，將經驗豐富以及資格較老的應訴人員的專業性和業務水準體現出來，促使新應訴代理人可以盡快的熟悉房地產訴訟事件的各類處理要素，還要讓這些新的應訴代理人明確深度挖掘的重要作用，盡可能將應訴隊伍建設的作用凸顯出來，相關領導人員還要切實調動應訴人員的工作積極性，不僅要在工作之中總結工作經驗，還要對房地產登記中的各類理論知識予以了解和掌握，此外，也要對各類各類法律規章制度內容進行總結和歸納，尤其要對新修訂的房地產登記法規內容進行著重注意，強化應訴代理人之間的交流，在實際的溝通中不，強化他們的專業水平，同時也能去糟取精，切實增強他們的法律意識，讓他們意識到法律內容對于提升自身應訴技能的促進作用，逐步構建一個高專業性、高應訴能力的復合型房產登記應訴隊伍，為后期的房地產登記問題的解決奠定切實的基礎。

（三）對房地產登記的工作行為予以規劃化

其一，房地產登記機構的應訴人員應當為著實了解本質工作的性質，還要強化房地產工登記工作的案件審理和整合，同時結合登記工作的實際要求，將房地產登記工作中的各類問題予以解決，強化房地產登記過程中的矛盾解決效率，此外，還要對登記工作中的重點內容予以分析，同時著重針對難點問題履行調研工作，并將這些數據和信息予以整合，最終實現規范化的操作。

其二，相關房地產登記人員還要強化自身的工作積極性，并提升自身的專業能力，學習相關房地產登記法中的內容，以上海地區房地產登記管理為例，其中極具代表性的法律條文有《上海市房地產登記條例》等等。相關房地產登記人員一定要做好核查工作，并對登記手段予以規范化，進而和國家不動產登記具備一致性，還應對不動產交易和登記措施之間的聯系進行明確，促使工作流程的規范化，強化了工作任務的銜接。

相關登記機構的工作人員還應意識到科學技術應用的優勢，可以借助科技的力量來強化房地產登記質量和工作效率，比如，可以通過“人臉機器人”技術，對登記申請人的臉部進行識別，這樣的技術引進方式，極大地規避“假人、假證”問題，同時，還可以完善的網絡登記系統，借助大眾常用的微信或是網站預約形式，切實提高房地產登記的實際效率，此外，也應對各類技術的應用措施予以明確和掌握，極大地提高先進科技的應用質量，也給人們落實高效的房地產登記提供更具便捷性的環境，也會切實避免出現“假人假證”等違法犯罪問題。

此外，房地產登記工作人員還要強化和其他相關部門人員之間的聯系，并對各部門的數據和工作任務實施資源共享，尤其是涉及到居民身份證、婚姻以及社保等工作內容，要實施針對性的防范措施，實行聯網核查制度，最終也可以最大程度上降低國家的賠償風險出現幾率。

不僅如此，相關的房地產登記機構還要構建一個完善的行政追責制度，并做好房地產登記的保障，強化登記工作的管理力度，還可以對登記職責予以落實，避免房地產登記工作人員的工作怠惰等問題，或因搪塞、馬虎等錯誤予以規避，發生違法犯罪問題時，將要追究相關工作人員的責任，尤其是對于重大過錯的登記人員，應當拿起法律的武器，依法對這些不法分子予以懲處，并對其追究刑事責任。

（四）構建不動產交易等級代理人體系

在實際的房地產登記交易登記時，常常會出現以下情況，其一，辦理登記時，常常出現材料錯誤或不符合規定的情況。其二，受理時間較長。其三，對于已經受理的案件，審查時將會出現不予核準登記情況等。其四，現代政策以及地方限購等出現問題，對于政策內容的理解不全面。因此，相關房地產交易登記機構，應當利用登記專人代理方式，將律師意見納入其中，律師負責實際的法律責任，對風險因素予以代理，房地產經紀人還要對專業性強以及誠信意識高的登記人員，積極實施考核和培訓，進而扮演登記交易代理人的角色，值得一提的是，這一發展趨勢也是未來房地產登記機構的發展方向，應用這一體系，可以切實減少房地產交易爭議，還會極大的促進房產登記行業的發展。

社會的發展和時代的進步，使當前的建筑行業發展水平在不斷的提升，隨之而來的也會出現各類阻礙性問題，房地產登記訴訟問題就是其中的典型，要想更好的解決這一問題，就要從房產登記人員、制度構建以及落實登記代理人制度等方式，促進房地產登記行業的發展，減少房產登記行政訴訟案件數量。

參考文獻：

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