城市周邊及城中村在城市擴(kuò)建中以地?fù)Q房相關(guān)問(wèn)題研究

摘 要 我國(guó)一直在推行城鄉(xiāng)一體化，實(shí)行城市化建設(shè)。在城市整體規(guī)劃的情況下，城市周邊，以及城中村是城市化發(fā)展需要解決的問(wèn)題。而且由于城市周邊以及城中村，土地是屬于宅基地或者是農(nóng)耕土地，因此，想要實(shí)現(xiàn)“以地?fù)Q房”，需要多方面的配合。不僅需要相關(guān)部門的管理，也需要相關(guān)制度和法律的支持。因此，文章主要針對(duì)目前“以地?fù)Q房”存在的問(wèn)題進(jìn)行簡(jiǎn)單的分析，并且針對(duì)這些問(wèn)題，提出相關(guān)的意見(jiàn)，在實(shí)現(xiàn)城市化發(fā)展的同時(shí)，又能夠滿足農(nóng)民的切身利益和需求。

關(guān)鍵詞 “以地?fù)Q房” 城中村 法律 補(bǔ)貼 價(jià)值

基金項(xiàng)目：課題來(lái)源：2014年陜西省教育廳科研計(jì)劃項(xiàng)目；課題名稱：城市周邊及城中村在城市擴(kuò)建中以地?fù)Q房相關(guān)問(wèn)題研究。

作者簡(jiǎn)介：馬瓊，榆林學(xué)院講師，研究方向：法學(xué)。

中圖分類號(hào)：D922.3 文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼：A DOI：10.19387/j.cnki.1009-0592.2017.05.248

目前我國(guó)城市化進(jìn)程的效果十分的明顯，惠及了千萬(wàn)人。但是在城市化進(jìn)程中，城市周邊，以及城中村的存在，在一定程度上影響了城市的發(fā)展。但是合理、合法，科學(xué)的解決這一問(wèn)題。在經(jīng)過(guò)不斷的探索，可以發(fā)現(xiàn)“以地?fù)Q房”，是一項(xiàng)比較惠及農(nóng)民的政策。但是在“以地?fù)Q房”的過(guò)程中，一直存在很多問(wèn)題。導(dǎo)致農(nóng)民不愿意“以地?fù)Q房”。因此，文章針對(duì)“以地?fù)Q房”存在的問(wèn)題進(jìn)行分析，并且對(duì)這些存在的問(wèn)題進(jìn)行詳細(xì)的回答，提出合理化的建議和意見(jiàn)。

一、 城市周邊及城中村在城市擴(kuò)建中以地?fù)Q房存在的問(wèn)題

（一） “以地?fù)Q房”相關(guān)法律不完善，與現(xiàn)存法律存在相悖點(diǎn)

我國(guó)農(nóng)村土地以及宅基地雖然可以讓農(nóng)民蓋房子，但是不允許私自買賣。我國(guó)為了推動(dòng)土地種植面積的擴(kuò)大，在近些年逐漸放松了對(duì)農(nóng)村宅基地的管理，允許了土地流轉(zhuǎn)的行為，但是卻與我國(guó)的《中華人民共和國(guó)農(nóng)業(yè)法》以及《中華人民共和國(guó)土地管理法》的有關(guān)內(nèi)容相違背，因?yàn)檗r(nóng)村土地?zé)o論是宅基地還是耕種地，都是不允許私自交易的。而隨著市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展，該種交易形式逐漸獲得百姓和政府的支持。因此，在城市化進(jìn)程規(guī)劃之中，推行“以地?fù)Q房”，可以加快城市化的發(fā)展，同時(shí)也可以讓農(nóng)民住上更好的房子。但是在這個(gè)過(guò)程中，沒(méi)有明確的法律法規(guī)作為支持，只是當(dāng)?shù)卣男袨椋鄙俜傻某姓J(rèn)，在一定程度上，會(huì)影響該項(xiàng)工作的進(jìn)程和發(fā)展。所以，應(yīng)該正視“以地?fù)Q房”缺乏法律支持的問(wèn)題。

（二） “以地?fù)Q房”讓部分農(nóng)民失去了經(jīng)濟(jì)來(lái)源

民以食為天，農(nóng)民的主要經(jīng)濟(jì)來(lái)源就是種地，但是為了城市化的發(fā)展，以及為了過(guò)上更好的生活，很多農(nóng)民原意“以地?fù)Q房”。在換房以后，卻失去了賴以生存的土地，斷絕了經(jīng)濟(jì)來(lái)源，在大城市，還可以打工，維持生存。而在小城市，沒(méi)有足夠的崗位和工作的時(shí)候，這些農(nóng)民的生活是難以為繼的。因此，“以地?fù)Q房”存在的一個(gè)重要的弊端，就是讓部分農(nóng)民失去了經(jīng)濟(jì)來(lái)源。而且因?yàn)檗r(nóng)民的自身文化水平以及素質(zhì)等問(wèn)題，想要實(shí)現(xiàn)“農(nóng)民市民化”的發(fā)展，還存在一定的困難。因此，應(yīng)該重視“以地?fù)Q房”，讓部分農(nóng)民失去經(jīng)濟(jì)來(lái)源的問(wèn)題，這也是城鎮(zhèn)化發(fā)展中，一個(gè)重要的問(wèn)題。

（三） “以地?fù)Q房”獲取的福利和補(bǔ)貼是短暫性的，形式單一

政府為了推動(dòng)城鎮(zhèn)化的發(fā)展，對(duì)城市周邊以及城中村進(jìn)行改造，實(shí)現(xiàn)“以地?fù)Q房”的政策。因?yàn)樯婕暗搅宿r(nóng)村土地以及相關(guān)問(wèn)題，所以，為了農(nóng)民的一些損失，以及為了順利推行“以地?fù)Q房”政策，會(huì)對(duì)農(nóng)民進(jìn)行福利補(bǔ)貼，但是這種補(bǔ)貼一般都是一次性的，房子給了，錢發(fā)了，在一定程度上，可以滿足農(nóng)民的經(jīng)濟(jì)損失。但是這種補(bǔ)貼不是長(zhǎng)久性的，也是不合理的。由于農(nóng)民的生活習(xí)慣等問(wèn)題所導(dǎo)致的，短暫性的補(bǔ)貼，或者是一次性的補(bǔ)貼，以及形式單一的補(bǔ)貼政策，不能滿足農(nóng)民的要求。因此，應(yīng)該確保“以地?fù)Q房”的補(bǔ)貼以及福利的形式多樣性。這樣才能推動(dòng)“以地?fù)Q房”政策的發(fā)展，進(jìn)一步的實(shí)現(xiàn)了城鎮(zhèn)化的發(fā)展和目標(biāo)的達(dá)成。

（四） “以地?fù)Q房”制定的換房標(biāo)準(zhǔn)不規(guī)范

城市周邊以及城中村，農(nóng)民的住房形式主要以獨(dú)門獨(dú)院為主。實(shí)際的居住面積大約70平米左右，但是家家都是有院子的，而且最重要的是，在建房子之前，這些地都是得到了審批的，因此，宅基地的面積要比實(shí)際的建房面積大很多。所以，想要實(shí)行城市化發(fā)展，推動(dòng)城市的擴(kuò)建，就需要把這些房子拆除。那么在實(shí)行“以地?fù)Q房”的政策的過(guò)程中，是按照什么標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行換房的，成為了重要的內(nèi)容。是按照實(shí)際的居住面積，還是按照宅基地的面積進(jìn)行置換，以及置換得到城市的樓房位置和面積，是一比一換，還是基于一定的補(bǔ)貼置換。因此在實(shí)際的“以地?fù)Q房”過(guò)程中，存在著換房標(biāo)注不規(guī)范的行為，所以，農(nóng)民會(huì)產(chǎn)生一定的經(jīng)濟(jì)損失。

二、推動(dòng)城市周邊及城中村在城市擴(kuò)建中以地?fù)Q房的相關(guān)策略分析

（一） “以地?fù)Q房”的相關(guān)法律需要完善，減少法律的相悖點(diǎn)

我國(guó)城市擴(kuò)建，需要解決城市周邊以及城中村的問(wèn)題，但是由于涉及到土地以及宅基地的問(wèn)題，需要妥善的處理和解決。首先，因?yàn)檎睾屯恋氐奶厥庑裕覈?guó)是不允許買賣的，隨著市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，農(nóng)業(yè)想要快速的發(fā)展，就需要統(tǒng)一土地管理的方式，因此在一定程度上，土地流轉(zhuǎn)在“半合法”下進(jìn)行著，這是因?yàn)槟壳按嬖诘耐恋胤ㄊ遣辉试S土地交易的。因此，城市想要實(shí)現(xiàn)擴(kuò)建，對(duì)城市周邊以及城中村實(shí)行“以地?fù)Q房”的方法，就需要有相關(guān)的法律作為支持，這樣才能保證工作的順利開(kāi)展。可以利用《關(guān)于引導(dǎo)農(nóng)村土地經(jīng)營(yíng)權(quán)有序流轉(zhuǎn)發(fā)展農(nóng)業(yè)適度規(guī)模經(jīng)營(yíng)的意見(jiàn)》，制定符合各個(gè)地區(qū)的關(guān)于“以地?fù)Q房”的政策，這樣可以減少與憲法的相悖之處，而且可以保證農(nóng)村土地的統(tǒng)一規(guī)劃，還可以讓農(nóng)民住上樓房，是一舉兩得的事情。

（二） “以地?fù)Q房”后期，需要為換房的農(nóng)民解決工作問(wèn)題

有一部分農(nóng)民想要到城市生活，因此支持“以地?fù)Q房”政策的推行，這樣加快了城市擴(kuò)建的進(jìn)程和效率。但是農(nóng)民是以土地為主要的生活來(lái)源，因此，在推進(jìn)城市化擴(kuò)建的進(jìn)程之中，還需要解決這一部分農(nóng)民的就業(yè)問(wèn)題。尤其是在中小城市，在就業(yè)崗位不足的情況下，如何解決這一部分農(nóng)民的經(jīng)濟(jì)來(lái)源，是保證社會(huì)穩(wěn)定，實(shí)現(xiàn)和諧社會(huì)的前提，也是順利開(kāi)展的城市擴(kuò)建的重要問(wèn)題。因此，相關(guān)政府可以依據(jù)城市發(fā)展過(guò)程中，需要大量的工作人員的特性，合理的安排相關(guān)的工作。甚至可以在統(tǒng)一化耕種的時(shí)候，讓這些農(nóng)民“被返聘”回去，進(jìn)行種地，這樣既可以解決經(jīng)濟(jì)來(lái)源問(wèn)題，又可以讓農(nóng)民居住在樓房中。而且在農(nóng)閑的時(shí)候，還可以讓“以地?fù)Q房”的農(nóng)民打短工，尤其是政府的公益性崗位，雖然工資不高，但是也提供了一定的工作，可以保證該部分“以地?fù)Q房”農(nóng)民的正常生活。

（三） “以地?fù)Q房”對(duì)農(nóng)民的補(bǔ)貼和福利應(yīng)該是多樣性以及時(shí)間延長(zhǎng)

“以地?fù)Q房”雖然是雙贏的局面，既可以讓農(nóng)民住上樓房，改善生活質(zhì)量，又可以讓政府實(shí)現(xiàn)城市擴(kuò)建的目標(biāo)。而且政府為了保證“以地?fù)Q房”的農(nóng)民能夠有更好的生活條件，并且鼓勵(lì)農(nóng)民“以地?fù)Q房”，會(huì)基于一定的補(bǔ)貼和福利待遇。但是這種補(bǔ)貼基本上就是一次性的，給與多少錢。在短時(shí)間內(nèi)看，該補(bǔ)貼具有一定的效果，但是長(zhǎng)時(shí)間的看，缺乏經(jīng)濟(jì)來(lái)源的農(nóng)民，未來(lái)的生活得不到保障。所以，政府對(duì)“以地?fù)Q房”的農(nóng)民，應(yīng)該采用多樣性的補(bǔ)貼方式，并且在合理的范圍下，制定一個(gè)補(bǔ)貼時(shí)間，比如最長(zhǎng)的補(bǔ)貼時(shí)間為一年或者兩年。而補(bǔ)貼的方式可以是一次性補(bǔ)貼，也可以是轉(zhuǎn)化成工資卡的形式，月月通過(guò)工資卡的形式進(jìn)行發(fā)放。并且對(duì)“以地?fù)Q房”的社保，以及醫(yī)保和租房等補(bǔ)貼也要到位，不能低于市場(chǎng)租房的平均價(jià)格，這是保證實(shí)現(xiàn)“以地?fù)Q房”安穩(wěn)過(guò)度的重要手段。因此，需要保證“以地?fù)Q房”的補(bǔ)貼的形式多樣化。

（四） “以地?fù)Q房”需要明確的標(biāo)準(zhǔn)，保證換房的公正性

“以地?fù)Q房”需要明確置換的標(biāo)準(zhǔn)，這樣才能保證在置換的過(guò)程中，農(nóng)民不會(huì)因?yàn)闃?biāo)準(zhǔn)的不同，產(chǎn)生巨大的經(jīng)濟(jì)損失，同時(shí)可以保證換房的公正性。而且在推行“以地?fù)Q房”的政策的時(shí)候，需要考慮到城市周邊以及城中村的宅基地的面積以及實(shí)際的住房面積之間的差距，并且設(shè)定是按照宅基地的面積計(jì)算置換，還是按照實(shí)際住宅面積進(jìn)行置換，經(jīng)過(guò)長(zhǎng)時(shí)間的觀察和計(jì)算，選擇一個(gè)最佳的置換方式。一般是按照宅基地的面積進(jìn)行置換，有些地區(qū)則需要按照實(shí)際住房面積計(jì)算。我國(guó)《土地管理法》第62條規(guī)定：農(nóng)村村民一戶只能擁有一處宅基地，其宅基地的面積不得超過(guò)省、自治區(qū)、直轄市規(guī)定的標(biāo)準(zhǔn)。因此，在實(shí)行“以地?fù)Q房”的時(shí)候，可以依據(jù)各個(gè)省市的最大的宅基地的面積，建設(shè)相關(guān)符合要求的建筑樓房，如果沒(méi)有符合要求的，或者是面積達(dá)到要求的樓房，則可以折換成兩套樓房，其中的差價(jià)可以進(jìn)行按照市場(chǎng)價(jià)的進(jìn)行計(jì)算。這樣可以有效的保證了“以地?fù)Q房”的公平公正性，而且減少了農(nóng)民在“以地?fù)Q房”過(guò)程中的經(jīng)濟(jì)損失。

（五） 政府需要評(píng)估土地價(jià)值，以及房屋價(jià)值，減少農(nóng)民損失

“以地?fù)Q房”在一定程度上，讓農(nóng)民損失了土地價(jià)值，換取房產(chǎn)價(jià)值。農(nóng)民因?yàn)槭且酝恋貫樯栽诔鞘袛U(kuò)展的過(guò)程中，為了城市的統(tǒng)一發(fā)展，很多農(nóng)民放棄了自己的房子和土地，搬入城市生活。但是，獲得的房產(chǎn)的價(jià)值，卻無(wú)法與土地價(jià)值進(jìn)行衡量。土地年年都能產(chǎn)出糧食，可以讓農(nóng)民獲得更多的經(jīng)濟(jì)收益，這是土地的實(shí)際價(jià)值，而且在城市周邊的建設(shè)的房屋的面積也要大于城市的樓房，同時(shí)還有院子。因此，實(shí)際的土地價(jià)值被置換成房產(chǎn)價(jià)值，造成了一定的經(jīng)濟(jì)損失。而這一部分的經(jīng)濟(jì)損失，是不可彌補(bǔ)的。因此，相關(guān)政府應(yīng)該看到土地價(jià)值，以及未來(lái)的發(fā)展空間和增值的空間，在合理的范圍內(nèi)，減少農(nóng)民“以地?fù)Q房”產(chǎn)生的經(jīng)濟(jì)損失，這樣可以確保“以地?fù)Q房”的順利實(shí)行和推行。有助城市擴(kuò)建的政策的執(zhí)行和發(fā)展。因此，政府需要準(zhǔn)確的評(píng)估該快宅基地以及土地的實(shí)際價(jià)值，并且針對(duì)“以地?fù)Q房”的農(nóng)民進(jìn)行一定的補(bǔ)償。其中的差價(jià)，可以按照市場(chǎng)的房?jī)r(jià)進(jìn)行補(bǔ)貼，和土地再兩年內(nèi)的收益進(jìn)行補(bǔ)貼。

三、結(jié)語(yǔ)

文章通過(guò)詳細(xì)的分析可以了解到，“以地?fù)Q房”主要是為了減少農(nóng)民分散居住的形式，把土地資源利用起來(lái)，增加耕地面積。同時(shí)讓農(nóng)民可以住上樓房，改變生活質(zhì)量和狀態(tài)。但是在“以地?fù)Q房”的過(guò)程中，遇見(jiàn)的問(wèn)題很多。通過(guò)分析，可以發(fā)現(xiàn)，首先需要確定“以地?fù)Q房”的合法性，對(duì)土地流轉(zhuǎn)的法律和政策需要進(jìn)行明確的規(guī)定。其次，則是需要有針對(duì)性的幫扶“以地?fù)Q房”的農(nóng)民，解決生活問(wèn)題。最后，則是需要保證“以地?fù)Q房”的公平性，不能讓農(nóng)民產(chǎn)生經(jīng)濟(jì)損失。

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