征地區片綜合地價調整工作探析

許友民

（河南省征地儲備中心，河南 鄭州 450016）

摘要：本文結合征地區片綜合地價調整工作實際，結合河南省調整工作情況，對現行征地區片綜合地價制訂調整的基本思路進行系統梳理，對征地區片綜合地價調整中工作中存在的問題進行分析，針對發現的問題提出相關對策及建議，進一步完善征地區片綜合地價調整工作的思路方法。

關鍵詞：征地區片綜合地價；問題；對策

根據國土資源部的統一安排部署，自2005年以來，全國各地先后進行了征地區片綜合地價或統一年產值的制訂工作。河南省實行的是征地區片綜合地價，于2009年公布實施，2012、2015年進行了調整。本文主要結合河南省征地區片綜合地價情況，對現行征地區片綜合地價調整思路、存在問題進行分析，在此基礎上，提出進一步完善征地區片綜合地價調整工作的思路方法。

1 行征地區片綜合地價制訂的基本思路

現行征地區片綜合地價是以縣（市、區）為基本單位，以村級行政界限為基本單元，采取一定的技術方法進行區片劃分、測算征地區片綜合地價，然后進行驗證、調整和全省的綜合平衡，確定征地區片綜合地價標準。

1.1 區片劃分。依據測算范圍內的土地利用結構、產值、土地區位、農用地等級、人均耕地數量、土地供求關系、當地經濟發展水平等因素，采取綜合判定、多因素綜合評價、農用地級別調整等方法劃分征地區片，征地區片覆蓋測算范圍內所有集體土地。區片劃分采用綜合判定法、農用地級別調整法和多因素綜合評價法等方法劃分區片，并進行區片差異程度檢驗，確定區片劃分結果。在劃分區片時，要結合城市規劃、土地利用總體規劃、產業集聚區規劃、交通規劃等規劃因素，對初步劃分的區片進行綜合調整，原則上同一類規劃區范圍內的基本單元，合并為同一區片。

1.2 征地區片綜合地價標準測算。區片劃分完成以后，采取年產值倍數法、農地價格因素修正法、修訂系數法、征地案例比較法測算各區片的征地補償安置標準，測算時要求至少選取兩種方法測算，綜合平衡后確定征地區片綜合地價。在實際測算時，大都采取了年產值倍數法和修訂系數法。在征地區片綜合地價測算時要充分考慮土地區位、人均耕地數量、土地供求關系、當地經濟發展水平、居民最低生活保障水平、國民生產總值增幅、居民消費價格指數增幅、生產資料價格指數增幅、土地出讓價格水平等因素。

1.3 征地補償安置標準的綜合平衡。征地補償安置標準初步測算結果要經過兩方面的驗證，一是與現行的征地補償標準和當地被征地農民現有生活水平的比較；二是和周邊縣（市、區）征地補償標準的比較。征地區片綜合地價必須與現行征地補償水平相銜接，調整后的征地補償安置標準不低于原有標準，并適當提高，確保農民生活水平不因征地而降低。

2 存在問題

2.1 缺乏統一技術的規范。征地區片綜合地價制訂調整時雖然對區片劃分、征地區片綜合地價測算等技術方法進行了明確，但在技術方法如何使用方面沒有詳細的技術規程，從數據采集到內業處理都缺乏統一的技術規范，造成技術方法的使用上各地差距較大，數據處理上也存在較大差異。此外，數據庫標準的制訂方面也處于起步階段。由于缺少技術規范，各地征地區片綜合地價成果的表現形式上差異較大，可謂千差萬別，例如成果圖件的顯示要素、報告的內容安排方面差別較大，造成各地最終成果質量不一。

2.2 征地區片綜合地價測算時對地類因素考慮不充分。征地區片綜合地價的實施雖然實現了同地同價，但沒有充分考慮區片內不同地類的價格修正，區片內耕地、未利用地、建設用地補償標準相同，土地現狀的生產價值沒有得到充分體現，不為被征地農民所理解。舉一個明顯的例子，在某規劃區內，征地區片綜合地價為300 萬元/hm2。相鄰的1 hm2 菜地和1 hm2 荒地要被征收，如果簡單按照征地區片綜合地價青苗補償的辦法處理，菜地被征收者所得補償只比荒地被征收者多得到青苗補償30000 元。結果是菜地每補償303 萬元/ hm2，荒地補償300 萬元/ hm2，菜地的生產價值很難得到體現。

2.3 征地區片綜合地價的驗證平衡上缺乏定量的技術方法。目前的驗證平衡定性分析較多，定量指標較少，缺乏具體度量指標，可操作性不強。一方面，與現行征地補償水平相比較不能驗證修訂結果的合理性，一些調查和研究顯示，征地區片綜合地價修訂結果一般都會高于現行征地補償水平。另一方面，“農民現有生活水平”具體度量指標缺乏，需要把這一指標具體化，成為可以實際度量的指標。

3 建議及對策

3.1 進一步減少區片個數。在區片劃分時，結合土地利用總體規劃、城市規劃、村莊和集鎮規劃等，對條件相似區域進行歸并，擴大區片范圍，減少價格等級，進一步減少區片個數，控制縣域內區片個數及價格數量，切實提高可操作性，減少征地矛盾糾紛。

3.2 制訂統一規范。進行征地區片綜合地價調整時，雖然都下發了技術方案，但有些細節不夠具體，或者雖有明確規定，但各地未按照技術方案的要求執行。因此，進一步理順征地區片綜合地價調整思路，制訂詳細、明確、規范的技術規程或規范顯得尤為必要。結合實際，制訂明確的技術規范，分別建立完善區片劃分、價格測算、制圖、數據庫等技術規范。進一步細化結果報告、技術報告、圖件、數據采集調查圖表等規范格式，做到技術路線統一、成果表現形式統一，形成符合實際的征地區片綜合地價制訂調整規范。

3.3 設定地類修正系數。征地區片綜合地價測算時以區片內耕地補償標準為基準，根據不同的地類設定不同的修訂系數，提高對占用基本農田的補償標準，加強對基本農田的保護，對未利用地等其他地類進行下調，顯現不同地類的不同價值，切實維護被征地農民權益，同時也有利于征地工作的順利進行。

3.4 研究征地區片綜合地價驗證的定量方法。驗證征地區片綜合地價不是要重新計算征地區片綜合地價，更不是對征地區片綜合地價精確度、準確度的驗證，驗證的目的主要在于檢驗征地區片綜合地價是否高于其最低應達到的水平，或者處于合理的價格區間內。通過研究分析定量的、可以指標化的計算方法全面驗證修訂的征地區片綜合地價成果的合理性。

參考文獻

[1]鐘水映等，略論土地征收統一年產值和區片綜合地價的修訂，人民長江，第44卷、第十三期，2013年7月