“營改增”對房地產項目的影響研究

朱志慧

摘要：“營改增”的實施有效地改善了過去中存在的重復繳稅等問題，同時也降低了各行業企業的納稅成本，降低了企業的稅負。但在實際過程中，由于業不能有效適應變化，導致“營改增”政策預期目的未實現。本文首先對“營改增”進行了概述，其次就“營改增”以后房地產企業稅負、項目開發成本以及會計核算三個方面的變化進行了研究，最后就全文作出總結。

關鍵詞：營改增；房地產項目；影響；研究

隨著我國經濟的不斷發展和市場經濟體制改革的不斷深化，稅收制度的改革已成為必然趨勢?！盃I改增”政策正是基于這個背景推行。目前，“營改增”政策的推行進行取得了較為明顯的成效。但在實際實施過程中，對我國很多行業都帶來了大大小小的影響。本文就“營改增”對房地產項目的影響，提出了幾點自己的看法以供他人參考：

1“營改增”概述

“營改增”顧名思義，指的是過去征收的營業稅改為征收增值稅，制度的改革很大程度上改變了我國各行業的稅收現狀。在過去繳納營業稅時，普遍存在重復納稅的環節，加大了企業的納稅成本，增加了企業的資金壓力，抑制了我國企業的發展。而改為增值稅以后，可以得到有效的改善，企業只需要從上游商家獲取到所需要的增值稅專用發票，就可以抵扣掉進項稅額，避免了重復納稅的環節，降低企業的納稅負擔，釋放了企業的資金，加快了其余的發展。自“營改增”政策在試點行業、企業逐漸實施之后，起到了不錯的效果，不斷向全國范圍內推進。在這樣的背景下，我國房地產企業也逐漸融入到營改增的政策環境中。

目前，我國房地產企業由于不能有效地適應營改增政策，導致實際上還增加了房地產企業的納稅成本。有些房地產企業沒有適應新環境下的納稅籌劃需求，沒有及時索要增值稅專用發票，導致部分進項稅額無法抵扣，從而加大了房地產企業的納稅成本。同時由于缺乏對政策的認知，導致未能有效利用起減稅、避稅的政策。要改善這些問題，還需要房地產企業不斷加強對營改增政策的認知，做好納稅籌劃工作，加強發票管理，從而有效降低納稅成本。在今后房地產企業必然會適應當前稅收政策環境，不斷提高自身的納稅籌劃水平。

在“營改增”背景下，我國房地產企業面臨著一定的挑戰。營改增雖然是稅收制度的改革，但也對房地產項目帶來了一定程度上的影響。營改增前后，房地產企業的財務報表發生了明顯的變化，同時項目的開發成本加大，而如果房地產企業沒有應對好這些變化，就可能造成很大的風險。

2“營改增”后房地產企業稅負的變化

“營改增”以后，還對房地產企業稅負帶來一定影響。在過去的稅收制度下，我國房地產企業主要繳納營業稅，營業稅的繳稅數額是根據營業額計算得出。而增值稅的繳納與房地產企業項目的營業額沒有關系，具體繳納稅額是通過房地產項目的增值額計算得出。這種制度下，房地產項目需要通過獲取增值稅專用發票抵扣進項稅額，從而避免重復納稅的環節。由此可見，“營改增”實施的目的在于減少房地產企業的稅負。但在實際實施過程中，并沒有得到有效的實現，在營改增以后，房地產企業的稅負明顯有所提升，具體表現為以下方面：目前，我國房地產企業已經逐漸向繳納增值稅轉變，但在整條房地產項目產業鏈上，依舊存在一些繳納營業稅的環節。如房地產項目需要購置大量的原材料，而在進行原材料供應商選擇時，沒有考慮到原材料供應商的資質。一些房地產項目在購置原材料時，只考慮到原材料質量是否達標以及價格是否便宜，而忽略了供應商是否能夠出具增值稅專用發票。而如果房地產企業沒有獲取到這部分的增值稅專用發票時，就無法抵扣掉該部分的進項稅額，從而使房地產企業的稅負加重。同時，房地產項目建設中，人工勞務費用也占了總成本的較大比重，而這部分成本很難獲取到增值稅專用發票，無疑也加大了房地產項目的稅負。除了供應商選擇和勞務費用等方面的原因以外，還有一些房地產項目在開展過程中，沒有發票管理的意識，同時缺乏科學的納稅籌劃工作，沒有科學合理的選擇稅率，沒有找到政策中對自身有利的條款，從而無法發揮“營改增”政策降低稅負的作用，甚至還使自身稅負變大。

要改善上述問題，還需要國家政府方面進行宏觀調控。一方面，對目前房地產行業的增值稅稅率進行統一明確，制定科學合理的增值稅稅率，從而減輕房地產項目的稅負。另一方面，在推進營改增政策的同時，政府應該對房地產企業進行有效的指導，加大政策的宣傳力度，提高房地產企業對于營改增政策的認識，加強對政策的了解，做好扶持工作，加強調控工作，從而避免新政策不適應期存在的風險，穩定我國房地產行業發展。

3“營改增”對房地產項目開發成本的影響

目前，營改增政策實施以后，還對房地產項目的開發成本帶來較為明顯的影響。具體體現在以下幾個方面：一是原材料購置方面存在的問題加大了項目的開發成本。根據上文所述，房地產項目開發過程中，購置原材料時沒有考慮到供應商的資質。而具體的變化是，很多房地產企業購買材料時，往往會選擇一些個體工商戶，而不去一些大型的廠家。而這些個體工商戶是無法開具增值稅專用發票。同時，目前房地產行業原材料方面的增值稅和房地產項目開發的增值稅存在一定差異，原材料增值稅方面的稅率要小于項目開發增值稅稅率，而這種差異也會增加房地產項目的開發成本。二是很多房地產項目開發時，選用的人力往往是農村勞動力，而這種農村勞動力也不能開具增值稅專用發票。再加上人工勞務成本本身就占據很大的比重，該方面進項稅無法抵扣會加大該方面的納稅成本。

要改善以上問題，積極發揮“營改增”政策的優勢，就需要房地產企業在開展房地產項目的過程中，不斷提高納稅籌劃工作的質量和效率。首先，做好供應商選擇工作，挑選能夠出具增值稅專用發票的供應商，如果不能出具增值稅專用發票，則可以最大程度地爭取降低原材料的購買成本。同時，還需要積極和正規的人工勞務企業進行合作，從而獲取到人工勞務增值稅方面的專用發票，抵扣掉這部分的進項稅額，做好納稅籌劃工作，針對自身情況合理選擇稅率，積極運用優惠政策，從而減輕企業稅負。

4“營改增”對房地產會計核算的影響

“營改增”對房地產項目會計核算的影響具體體現在以下三個方面：一是對資產負債表的影響。房地產企業繳納增值稅之后，存活賬務余額明顯呈現減少的趨勢。二是對利潤表的影響。在營改增理想狀態下，房地產企業的稅負是減輕的，同時所繳納的稅額也下降很多，避免了重復納稅的環節，就有效地降低了房地產項目的開發成本，提高了房地產項目的實際效益。三是對現金流量表的影響。房地產項目開發過程中，如果及時并完整地獲取到增值稅專用發票，就可以抵消掉全部的進項稅額，那么對于房地產項目，可以降低很大的現金流出，避免了過去中需要使用很多現金進行繳稅的現狀。同時，根據上文所述，理想的營改增環境下，房地產項目開發成本會有效降低，而成本降低自然也帶動現金流量的減少?？傊鲜鋈c變化，都需要房地產企業財務人員不斷的適應，做好財務工作，從而提高財務管理水平，制定出完整、真實可靠的財務報表，為房地產項目決策提供良好的依據。

5總結

“營改增”對我國房地產行業帶來了十分巨大的影響，具體影響實際的房地產項目中，會出現由于房地產企業對于“營改增”政策的不適應導致項目開發成本加大的現狀，同時也加重了企業的稅負，要改善這些問題，還需要房地產企業不斷加強對“營改增”政策的了解，積極開展培訓工作，不斷提高財務人員以及納稅籌劃人員的專業素質，從而快速適應當前環境，從而發揮出“營改增”政策的優勢。