農(nóng)地抵押估價方法適用性以及完善途徑解析

韋巍

摘要：抵押權本質(zhì)是一種從屬于債權的擔保物權，即債權人在他人之物上得到償還債務保證的一種擔保物權，其實質(zhì)在于為債權關系提供中介形式和物質(zhì)保證，維護財產(chǎn)的合法性和有效性。農(nóng)地抵押評估的方法多種多樣，通常以評分估價法、收益還原法市場比較法以及成本逼近法和剩余法為主。

關鍵詞：農(nóng)地抵押；估價方法；適用性；完善途徑

中圖分類號：F321.1 文獻識別碼：A 文章編號：1001-828X（2017）010-0-01

前言

農(nóng)地抵押主要是指債務人以土地使用權擔保債務履行的法律行為。土地抵押是不動產(chǎn)抵押的最基本形式，一般通過土地契約進行。為進一步完善農(nóng)地抵押估價方法的適用性，本文就農(nóng)地抵押各類評估方法的適用性進行深入性分析，并提出幾點相應的完善措施僅供參考。

一、農(nóng)地抵押估價方法的適用性

1.評分估價法的適用性

農(nóng)地價格與其各種影響因素之間所存在著的相關性是評分估價法的理論依據(jù)。從綜合的角度來看，評分估價法可以說是綜合評價模型在地價評估方面的一種具體應用和表現(xiàn)，其主要通過構(gòu)建各種形式的地價模型（因子分析、層次分析、模糊評價以及神經(jīng)網(wǎng)絡[1-2]等），并同時全面考慮各種可能造成影響的因素而對農(nóng)地進行估價。而實際上，影響農(nóng)地價格的因素多種多樣，其中又以農(nóng)地本身的肥力、農(nóng)田基本設施狀況以及土地制度和經(jīng)營耕作模式等為主要影響因素。而在此之中，光農(nóng)地肥力這一因素又可以進一步擴散為多種因素，例如，農(nóng)地土壤質(zhì)地、土層厚度以及水源條件和有機質(zhì)含量等多方面的內(nèi)容。

2.成本逼近法和剩余法的適用性

由于我國現(xiàn)行相關法律法規(guī)允許“四荒（荒山、荒坡、荒丘、荒灘[3]）”等可以公開招標或拍賣協(xié)商等方式來將土地的承包經(jīng)營權進行抵押設置，承認以市場方式獲得的土地承包經(jīng)營權已支付了一定相應的對價，因此可以抵押（即確認了市場原則）。從相對的角度來看，剩余法與成本逼近法分別是從經(jīng)營農(nóng)地預期收益增值以及經(jīng)營耗費機會成本的角度來估算農(nóng)地價格。土地產(chǎn)權可依法交易是這兩種方法的應用前提，從而才能使當期投資在未來能夠通過一定的生產(chǎn)交易順利實現(xiàn)經(jīng)濟效益且獲得預期的回。由此可見，這兩種方法根本不適用于“四荒”之外的其他農(nóng)地抵押估價。

3.收益還原法的適用性

與其他生產(chǎn)行業(yè)不同，農(nóng)業(yè)生產(chǎn)需要一定的規(guī)律周期且周期耗時較長，也正因如此，導致農(nóng)業(yè)產(chǎn)量遭受病蟲害侵蝕的幾率就越高，加之各類極端氣候和自然災害的影響，使得預防病蟲害以及自然災害的器械等的價格波動風險的能力較低下，而農(nóng)產(chǎn)品的價格則極易隨著市場需求的變化而變化，波動性較大。與此同時，當前，我國政府在農(nóng)業(yè)補貼以及財政支農(nóng)等相關方面的政策依舊尚未完善且缺乏規(guī)范性，政府相關部門依舊在就相關政策的作用范圍和方式中不斷摸索，這也勢必會在很大程度上影響農(nóng)地的收益。在當前農(nóng)業(yè)保險嚴重滯后以及避險和抗險措施有限的情況下，農(nóng)地收益存在著顯著性的不確定性。

4.市場比較法的適用性

土地市場上實例交易的發(fā)生，不僅是土地供需雙方經(jīng)過充分和反復自由競爭最終所達成的均衡結(jié)果，同時也在一定程度上反映出了市場經(jīng)濟規(guī)律，能夠進一步幫助實現(xiàn)土地資源的優(yōu)化配置和最大化利用。從實際的角度來看，農(nóng)地產(chǎn)權交易場所或機構(gòu)等交易載體匱乏是我國大部分農(nóng)村地區(qū)的“通病[4]”。當缺乏完善的農(nóng)地產(chǎn)權交易服務平臺，且相關中介服務體系的發(fā)展受到嚴重制約時，就會導致土地產(chǎn)權交易出現(xiàn)零星、偶然、自發(fā)等不良狀態(tài)。由此不難看出，一旦缺乏高度發(fā)育的要素市場，不僅無法有效體現(xiàn)出農(nóng)地的資產(chǎn)價值，并同時亦難以獲得足量且可靠的交易價格信息，最終必然會導致農(nóng)地抵押估價的市場比較法淪為“天方夜譚”。

二、完善農(nóng)地抵押估價方法適用性的途徑

1.在農(nóng)地分等定級的前提下建立健全標準樣地估價體系

對農(nóng)地進行分等定級，不僅要充分考慮到農(nóng)地在不同自然條件下的生產(chǎn)潛力，且同時也要充分考慮到其與當?shù)厣鐣?jīng)濟以及科技發(fā)展實際水平之間的聯(lián)系和差異。因此，當?shù)卣畱粩嗉哟髮r(nóng)地地籍的調(diào)查力度，盡可能地將對農(nóng)地產(chǎn)權的管理工作落實到位，及時完成農(nóng)地分等定級的大比例尺精準化和動態(tài)更新工作，并在此基礎上建立健全標準樣地估價體系，對農(nóng)地進行科學估價和分類管理，為后期的農(nóng)地抵押估價提供真實可靠地參考依據(jù)。

2.推動農(nóng)地估價行業(yè)健康發(fā)展

從可持續(xù)性良好發(fā)展的角度來看，我國可在科學借鑒國外先進農(nóng)地抵押估價理論和實踐經(jīng)驗的基礎上，自行整合和制定出一套具有中國特色同時又不失規(guī)范性和系統(tǒng)性的農(nóng)地估價理論與技術實踐標準體系，并進一步建立健全操作性強的農(nóng)地估價機制。除此之外，政府相關部門還應就農(nóng)地抵押估價師資格制度以及估價機構(gòu)準入制度進行相應的完善，并加大對這一系列相關方面的監(jiān)管力度，以保證農(nóng)地估價結(jié)果的公平性、公正性和準確性，最終引領我國農(nóng)地估價相關行業(yè)走上政府監(jiān)管、獨立公正且自主發(fā)展的良好道路。

3.進一步完善農(nóng)地產(chǎn)權交易市場

一旦經(jīng)濟要素市場發(fā)育緩慢，就會在一定程度上降低農(nóng)地承包經(jīng)營權的變現(xiàn)能力，導致農(nóng)地的商品屬性和經(jīng)濟價值無法得以體現(xiàn)，最終使各響金融機構(gòu)開展農(nóng)地抵押貸款的積極性大打折扣。要想實現(xiàn)農(nóng)地的規(guī)?；?jīng)營就必須將其廣泛流轉(zhuǎn)，經(jīng)過一系列的流轉(zhuǎn)，農(nóng)戶才可獲得足夠的信貸資金，實現(xiàn)農(nóng)地金融實際操作的意義。因此，各級政府務必要加快對土地產(chǎn)權交易和服務機構(gòu)的建設，進一步完善農(nóng)地產(chǎn)權交易市場。

三、結(jié)語

總之，要想使農(nóng)地抵押形成可持續(xù)發(fā)展的創(chuàng)新金融模式，政府的風險保障機制就必須與激勵機制互相配合。隨著農(nóng)地抵押的客觀發(fā)展，政府還應逐步將風險交由土地農(nóng)戶和金融機構(gòu)等市場交易主體來掌控。

參考文獻：

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