“營改增”背景下房地產開發企業新舊項目的稅收籌劃初探

張杰

摘要：目前，房地產行業已經全面實施了“營改增”。增值稅與營業稅有很大的區別，因此本文主要探討房地產企業對老項目應采取的計稅方法，與影響新項目選擇稅收籌劃方法的各種原因。希望能給“營改增”背景下的房地產企業提供有效的建議，幫助促進房地產企業的可持續發展。

關鍵詞：營改增；稅收籌劃；計稅方法；新項目；老項目

中圖分類號：F810.42 文獻識別碼：A 文章編號：1001-828X（2017）010-0-01

一、“營改增”背景下房地產行業新舊項目稅收籌劃的現狀

2016年5月1日起，房地產行業全面實施“營改增”政策，此前，房地產開發行業適應多年的營業稅終結了，此前所設計的一些稅收籌劃路徑不再適用。因此，房地產開發行業的工作人員必須順應國家政策的變化，并深入研究營業稅，設計更合理的稅收籌劃路徑，以保證企業合理、科學地進行納稅，促進企業的可持續發展。

依據國家的相關文件，實施增值稅以后，房地產開發企業的舊項目即2015年5月1日以前開發的項目（以下簡稱舊項目），企業有兩種可供選擇的計稅，一般計稅方法和簡易計稅方法。如果選擇了簡易計稅方法，企業在一年半得到期限內不能做出變更，對于2016年5月1日新開發的項目（以下簡稱新項目）就必須使用一般計稅方法。房地產開發企業必須要適應“營改增”的政策，探討合理的方法，以更好地進行稅收籌劃。

二、“營改增”背景下房地產開發企業新舊項目的稅收籌劃

舊項目的稅收籌劃：對于2015年5月1日前的舊項目，比較適用簡易計稅方法，可以從以下的因素得出此結論。

（一）稅率

“營改增”以后，房地產的老項目適用的增值稅稅率有兩檔，分別是5%和11%。如果房地產開發企業營改增以后選擇的是簡易計稅方法，那么相較于一般計稅方法，其稅率可降低6%。因此，可以大大降低企業的稅負。

（二）增值稅進項稅專用發票的取得

房地產開發企業的增值稅稅額計算主要是依據建筑施工企業開發的建安工程發票。但是，簽訂建安工程合同時，“營改增”這一變化并未被考慮在內。對于老項目，建筑施工企業可以要求開具進行增值稅抵扣的專用發票，其稅率也從3%提高到11%，這樣將會給建筑施工企業帶來更大的稅務負擔。為了解決這一問題，建筑施工企業也可能要求房地產開發企業增加工程結算價款，那么，房地產開發企業的開發成本也會相應增加。如果不能跟建筑施工企業做好協調，很可能會造成雙方的經濟糾紛，不利于企業的發展。綜述，對于房地產老項目，房地產開發企業還是更適宜采用簡單計稅方法。

（三）房地產價格的上漲

我國房地產價格在不斷快速地增長，上漲了數倍。由于稅負也是企業開發成本的一部分，那么為了緩和房地產價格的上漲，就要降低企業的開發成本，也就是要把企業的稅負維持在一個比較穩定的水平。所以，對于老項目，房地產開發企業應該采取簡易計稅方法。企業在選擇計稅方法的時候，還要考慮房地產的類型。對于商業地產、高檔豪宅，其增值空間大，更應該選擇簡易計稅方法。而對于普通住宅和政府安居工程等一些增值幅度不大的工程，企業則要綜合考慮，選擇最佳的增值稅計稅方法。

（四）會計核算方法

增值稅與營業稅相比較，其會計核算的難度與工作量都會有很大程度的提升，對于工作人員的專業知識要求也不同，其也需要一個適應期。而簡易計稅方法相對于一般計稅方法來說，會計核算的難度和工作量都比較小。因此筆者認為，“營改增”政策實施的最初階段，房地產開發企業老項目的計稅方法更適合采用簡易計稅方法。

三、新項目的稅收籌劃

根據國家的相關規定，2016年5月1日后新開發的房地產項目必須采用一般計稅方法。因此，企業必須把這個時間節點前后的項目分開核算，包括各項收入、成本和費用等，以規避稅收籌備造成的風險。

（一）重視增值稅專用發票的取得

營改增以后，需要用增值稅專用發票進行抵扣，企業必須重視取得增值稅專用發票，所以企業要加強日常經營活動的管理，提高其規范性與合理性，以盡可能取得增值稅專用發票，進行增值稅銷項稅額的抵扣，以減輕企業的稅負。

1.企業要樹立正確的觀念，重視對稅法的學習。由于全面實施增值稅的時間不長，企業難以改變傳統的經營習慣，適應營改增需要一定的時間。因此，企業要加強對工作人員的培訓，使其加深對增值稅的理解，增強取得增值稅專用發票的意識。

2.在簽訂合同時，重視在增值稅專用發票取得方面的規定。建安工程的費用和建筑材料要進行增值稅進項稅的抵扣必須要取得增值稅專用發票，而對于房地產開發商來說，增值稅專用發票的來源主要是建筑施工企業，因此，房地產開發企業在于建筑施工企業簽訂相關合同時要重視這方面的規定，注明建筑施工企業應提供相應的增值稅專用發票。

（二）改善企業的經營模式

營改增以后，如果房地產開發企業仍然采用承包商包工包料的經營模式的話，會加重企業的稅負。因為，房地產開發商如果取得增值稅專用發票可以抵扣17%的增值稅，若仍由承包方包工包料，承辦方無法分開核算的時候，建筑施工企業應稅勞務和貨物銷售的混合銷售行為，則按照11%征收增值稅，那么建筑企業會選擇開具11%的增值稅專用發票，以此減少企業的稅額，導致房地產開發企業的增值稅進項稅額減少，稅負也由此加重了。所以，房地產開發企業要重視完善企業的經營模式，以最大限度地降低企業的稅負。

（三）明確新舊項目的費用劃分依據

舊項目適用簡易計稅方法，而新項目必須要采用一般計稅方法，這兩種計稅方法有著明顯的區別，所以企業要明確新舊項目費用的劃分依據，使其既能準確地核算舊項目應納稅額，又能合理地進行新項目的增值稅進項稅的抵扣，規避營改增帶來的風險。有些同時涉及新老項目的成本費用，要采取合理的方法在兩者之間進行分攤，如果無法分辨成本費用得到歸屬則應全額由新項目承擔，與之相對應的增值稅進項稅額予以全額抵扣。

四、結語

營改增全面實施的時間不長，房地產開發企業改變舊有的經營模式需要一定得到時間。如果不能很好地適應營改增，會造成涉稅風險，加重企業的稅務負擔。因此，房地產開發企業要積極地學習增值稅，并深入研究，以更好地適應增值稅。優化營改增背景下的稅收籌劃，最大限度地減輕企業的稅務負擔，增加企業的經營效益，促進企業的可持續發展。

參考文獻：

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