房地產長效機制的十大基本問題

牛鳳瑞

房地產長效機制建設進展甚微，關鍵在于相關各方對十大基本問題缺乏共識

建立房地產發展的長效機制中央已提出多年并多次重申，但實際進展甚微。關鍵在于各方思想認識不一致，對于基本國情對房地產的制約、房地產地位和特點對房地產市場規律的影響、房地產市場特征對長效機制的特定要求等缺乏共識。本文對以下十個方面進行了分析。

房地產業是虛擬經濟還是實體經濟？

對房地產地位做出正確判斷是建立房地產長效機制的重要前提。學界和媒體多有房地產是虛擬經濟之論，斷定房地產業的繁榮發展對實體經濟與生活消費產生擠出效應，對銀行資金“脫實向虛”的批評也多是反對銀行資金進入房市。

把房地產等同于虛擬經濟，即把買房視同投資，與中國購房主體是自住性需求的實際并不相符。中國房地產市場尚未高度資本化，房市與股市雖有相通，但并不等同。房地產把相關要素組合起來，建成實實在在的物質形態的房子，為工業化提供場所，為住房消費提供物質空間，是名副其實的實體經濟。房地產是城市化、工業化的先導產業，在國民經濟體系中居基礎性地位，是穩增長、轉方式、調結構、惠民生、防風險的重要領域。

房地產行業特性對長效機制有何特定要求？

房地產業是資金和土地密集型行業，主產品是房屋，房屋有固定資產屬性，但首先是耐用消費品。房地產建設屬于社會固定資產投資，一旦投資行為發生，即形成資本沉淀，難以像股市那樣實現資本快速轉移。房地產市場是區域性市場，產品在空間上不可移動，不能通過交通運輸實現市場空間的再配置。房地產生產周期較長，從拿地到產品出售一般要經過2-3年，難以對高頻率的調控政策做出即時反應。

從功能上看，房地產具有保值增值功能，但首先具有居住使用價值，保值增值功能從屬于居住功能。居住屬于居民的基礎消費，可以購房消費，也可以租賃消費，且居住消費的彈性大、個性化強。住宅具有極強的異質性，因品質特征和區位的不同，總價和單價可相差數倍乃至幾十倍。居住消費水平依據家庭支付能力和消費偏好而定，難以形成統一標準。房地產的這些特性對房地產長效機制提出了特殊要求。

中國房地產市場的基本面是供不應求，還是供大于求？

對市場基本面做出正確判斷既是制定房地產調控政策的基點，也是建立房地產長效機制的起點。中國房地產市場的總體態勢是供不應求，還是供大于求，或是供求基本平衡？對此眾說紛紜，相互對立。

全國城鎮住房存量戶均已達1.09套的統計數據，并不能證明城鎮住房已經供求基本平衡，或者供大于求。因為其中包括了20%以上的平房和危舊房，并非全部為單元房。2016年，去庫存被列入供給側結構性改革五大任務之一后，由于各地一哄而起矯枉過正式的放松和過度刺激，很快引發了一線城市和熱點城市房價爆發式增長，使房地產調控不得不再次回到原點。去庫存政策的本質是解決房地產市場區域性的供求錯位，全國房地產7億多平方米的庫存大約相當于半年多的市場銷售量，其中，多少是因為品質不佳、基礎結構嚴重缺陷、選址不當、基礎設施不配套而沒有居住價值的“廢品”，并沒有確切統計。

中國房地產的長期走勢是否已到拐點？

建立房地產長效機制要基于對未來國民經濟社會發展長期走勢的判斷。中國住房存量少、質量差的基本格局在短期內難以得到根本改變。中國的城市化率還有幾十個百分點的上升空間，未來幾十年還有幾億農村人口要進城，城鎮房屋存量估計將達到800億-1000億平方米方能滿足需要，大約是目前存量的2倍以上。房屋的增量需求與質量改善需求雙旺盛是未來房地產市場的基本態勢。房地產黃金十年已經過去，房地產高利潤時代或已過去，但房地產市場還會有“白銀十年”“鉆石十年”等多個十年。十多年來，中國房地產市場發展總體上表現為拐點來臨而又復返，泡沫脹而不破，房價調控不降反升的總體態勢，這正是經濟社會發展大趨勢的必然結果。因此，所謂“拐點”只是房地產春天里的“倒春寒”，房地產的春天還將持續三四十年。

誰是高房價的推手？

中國房價長期持續快速上漲是多個因素綜合作用的結果，采取單一的政策措施難達目的。一是房地產開發成本的上升。土地、建筑材料、人工等成本上升是推升房價的基礎因素。價格高于成本是有效供給的原動力，成本上升低于價格上升幅度等于利潤收窄，意味著行業景氣下降。二是物價上漲造成房屋名義價格上升。貨幣貶值是世界各國的長期走勢，融入全球化的人民幣也不例外。三是供不應求的市場格局。房地產有效供給的增加不足以滿足快速擴大的住房需求，成為房價上漲的基本推手。四是政策的逆向調節。控制房價上漲的釜底抽薪之策是增加住房投資，而在政策上以種種理由限制住房投資，加劇了市場供給不足，成為房價上漲的重要推手。五是經濟的發展和寬松的貨幣金融政策，提高了居民購房支付能力。幾年前的高房價在今天看來已經成為低房價，大多數居民選擇提前歸還住房貸款即是證明。六是投資性、投機性購房和中介的違規操作推升了房價。

如何看待炒房？

購房目的有自住、投資和投機之分。投資型購房是為租而購，增加租賃市場的有效供給，與現在提倡的開發商增加自持沒有質的區別。投機型購房即炒房，是以贏利為目的的賤買貴賣、快速倒手的房屋買賣行為。在房價上升時期，炒房加劇了供求矛盾，對房價上漲推波助瀾，有擾亂市場交易秩序之嫌。

炒房似乎從來沒有被政策鼓勵過，但炒房在眾目睽睽之下持續多年，根源在于炒房有利可圖。炒房有利可圖的前提是房價上漲預期和有人接盤。遏制炒房的根本措施是改變房價過快上漲的預期，增加有效供給。把控制房價上漲寄托于限制炒房，不得要領，很可能會落空。中國購房的主體是自住性需求，包括一次置業和改善性的二次置業。二次置業也會有房屋的買賣倒手，與炒房難以區別。禁止炒房政策如何精準聚焦要害，又避免傷及無辜，是一種兩難。炒房的最大隱患在于金融安全。炒房者是小眾，以自有資金炒房掀不起大浪，防控房地產金融安全的關鍵是改善金融機構內部的治理結構，堵斷金融機構資金參與炒房的通道。

高地價的利弊得失何在？

高地價推升高房價。面粉貴了，面包焉能不貴？“地王”頻現，提升房價上漲預期，帶動周邊房價上漲，因而廣受詬病。這里要厘清兩個問題：一是城市商住用地為何高價；二是商住用地高價的利弊得失。

地價即土地的買賣價格，在中國首先是土地出讓金的轉化，而土地出讓金是國有土地使用權價值的貨幣表現。高地價的表層原因是地塊的高使用價值和高贏利性，深層原因在于地塊的區位及凝聚于其上的公共服務設施配套屬于稀缺資源。稀缺資源的低價只會造成低效率的占用，甚至浪費性占用。因此，高地價成為現實是市場決定的，是土地供求關系、開發商對地塊開發前景的判斷及其支付地價的能力等綜合作用的結果。

當然，根本原因還在于中國的用地制度安排。商住用地高價與工業用地低價和公益用地零地價之間在總體上要實現收支的平衡。商住用地土地出讓金70年一次性征收提高了土地價格，但也擴大了地方公共財源，為加快城市公共基礎設施建設、提升公共服務水平提供了保證。所以，高地價的背后是復雜的社會再分配關系，招拍掛競標和限地價、競配建等都是以土地開發為平臺的社會再分配。中國的高地價推升高房價，造成買房貴而居住便宜，與美國的買房便宜、居住貴（需每年支付房地產稅），都是一種制度安排，兩者各有千秋，是一種利弊取舍的結果。

房地產調控政策應設定何種目標？

建立房地產長效機制與房地產調控的目標都是為了促進房地產市場健康穩定發展，但前者更重穩定性、持續性，后者更重現實針對性，要與前者保持方向上的一致性，為前者奠定基礎。

中國房地產市場不是要不要調控的問題，而是對調控目標、時機、力度和方式、方法的選擇問題。中國房地產調控已經實踐了十幾年，調控政策出臺的頻率之高為其他行業少有，但調控的效果有違初衷，很難說取得了成功。原因在于調控政策目標與房地產行業特點相悖，與房地產市場規律不相吻合。

首先，房地產建設是固定資產投資，周期較長，在建設期間轉換投資成本高，難以對經濟波動做出應急式反應。而且中國房地產的價格發現和市場形成機制尚在完善之中，由供求關系決定的時時都在變化的房價相對于頻頻出臺的以控制房價為主要目標的調控政策總有一個滯后期。其次，房價上漲是多種因素綜合作用的結果，以限價、限購等行政手段為主的房地產調控難以達到本身就概念模糊的房價合理回歸的目標。再次，控制房價過快上漲，要求擴大房地產投資，而防止經濟過熱又要求關緊土地、資金“閘門”，形成不同調控目標的政策措施效力對沖。與此同時，行政調控資源過度傾注于難以達到的目標，必然削弱政府對應該和必須做好的工作的投入，例如房地產空間布局控制、市場交易秩序規范、房地產品質質量監管、房地產用地制度的改進等。城市房地產信息聯網遲遲不能兌現政府承諾，更多的是由于工作力度不夠；主管部門自稱有諸多調控政策儲備，但面對住房用地使用權到期，只能采取回避矛盾的過渡性安排，就證明了這一點。

住房政策與房地產政策有何關聯和區別？

房地產政策是產業政策，基本目標是促進產業健康穩定發展，滿足社會經濟發展對房屋的需求，要求效率優先。住房政策是社會公共政策，基本目標是居者有其屋，要求公平優先。兩者不應混為一談，更不能把住房政策成本全部加于房地產政策身上，奢望通過房地產政策能夠實現住房政策目標。

住房制度雙軌制的關鍵在于住房保障邊界的劃定。大多數家庭通過市場解決住房需求，少數貧困家庭走住房保障之路，這是中國住房制度改革的基礎框架，也是住房市場化的基本含義。擴大住房保障邊界，鼓吹占大多數的中低收入家庭走住房保障之路，少數富裕家庭市場購房，是對住房制度市場化改革的否定，在實踐上不具有可持續性和可行性。而泛化住房保障概念，把經濟適用房、雙限房、人才房、拆遷安置房等政策性住房統統納入保障住房范圍，或者加入產權保障權重，是對住房保障的曲解，不僅造成新的社會不公和住房建設低端化，而且將使公共占有的住房資源極度擴張，降低住房資源的配置效率，增加尋租腐敗空間。

建立房地產長效機制要點

第一，立足于中國基本國情，以滿足城市化和城鄉現代化建設對房屋的需求為目的，滿足房地產開發對土地和資金的合理需求，既不應歧視和限制，亦不需要優惠和刺激。

第二，改革和完善房地產用地制度，平衡不同類型建設用地價格，妥善解決土地使用權到期延續以及土地出讓金70年一次性征收與開征房地產稅銜接問題。

第三，堅持住房制度市場化改革方向，完善住房保障進入和退出制度，完善居民自住型購房的金融信貸扶持制度。

第四，減少房地產調控政策出臺頻率，穩定房地產市場預期，發揮市場配置住房資源的決定性作用，逐步淡出房地產“政策市”。

第五，加強規劃對房地產開發的空間管控，引導低碳節能建筑建設，完善房地產信息體系和市場預警機制建設，規范房地產市場交易秩序，強化房地產品質監管和售后服務監管。

（作者為中國社會科學院城市發展與環境研究中心原主任、研究員）