房地產經濟對國民經濟的影響

潘亞明

鑒于房地產同時具有第三產業與第二產業的特性，人們對房地產對國民經濟的影響和認識尚存在某些誤區。在探討房地產對經濟增長作用之時，應該注意將作為第三產業的房地產與其物質生產建設區分開來，不能過分夸大房地產對經濟增長的推動作用。同時，也不能簡單的僅從第三產業的范疇認識房地產業，而是應該從更為廣義、更為理性的角度看待兼具第二、第三產業特性的房地產業對于經濟的影響。

自改革開放始，隨著我國城鎮住房制度改革進程的加快，在快速發展的城市化過程中，房地產行業對于提高人民生活水平，推動國民經濟方面起到了重要作用。因此，國民經濟與房地產的關系亦成為經濟學研究中的重要課題。然而，鑒于房地產同時具有第三產業與第二產業的特性，人們對房地產對國民經濟的影響和認識尚存在某些誤區。

論題的界定

中國的房地產業歷史尚短，再加上房地產本身的特殊性，長期以來，在何為房地產業這一問題上，實務界和理論界還存在爭論，爭論的核心與焦點主要是房地產業是否應該包括建筑業，即房地產商品的開發建設或者物質生產過程是否應該包含在房地產內。根據國際慣例，按照聯合國、日本、美國等國家關于房地產的定義，房地產是一種服務性質的行業，應屬第三產業，與屬于第二產業的建筑業有明顯的區別，在房地產開發過程中，如果涉及到建筑活動，則將這部分活動歸之于建筑行業。我國對房地產行業的界定同國際一致，亦不包括房地產商品的開發建設或者物質生產過程，屬于第三產業。

房地產經濟認識的誤區

多數業界人士和學者在論及房地產經濟對國民經濟的推動作用時，面對所論述的對象往往包括了本屬于建筑行業的房地產建設開發。但在經濟核算中，房地產在進行數據統計時，又是僅僅作為第三產業，因此在認識房地產在國民經濟中的作用時，很容易形成誤區，出現偏差，主要表現在以下幾個方面：房地產對國民經濟的帶動作用是依據作為第三產業的統計數據論證和推斷做出的；房地產對國民經濟的帶動作用是依據作為第三產業的計算數據論證的，在引用時并沒有經過深入的分析；武斷認為房地產業的感應度和影響力均在社會平均水平之上。

房地產業對國民經濟的影響

投入——產出模型分析。研究某一行業對國民經濟發展的影響，投入——產出分析是一種基本的方法。房地產業對經濟的作用力有向前的推動力和向后的拉動力，向前的推動力是房地產對其他需求本行業服務或者產品的行業造成的影響，向后的拉動力是指房地產對為本行業提供生產要素的行業造成的影響，推動力與拉動力的合力即為房地產的總的作用力。向前的推動力我們可以用完全分配系數來表示，向后的拉動力我們可以用完全消耗系數來表示。

據統計，在122個產業中，中國的房地產業對經濟的拉動力位于第120位，對國民經濟的推動力位于第105位，對經濟的帶動作用位于119位，遠遠低于社會的平均值，在國民經濟的各個部門中都位列倒數。房地產業無論是對前向產業的推動還是對后向產業的拉動，其作用力都相當有限，并不能明顯地帶動經濟的增長。如果我們將中國與日本和美國的房地產業對國民經濟推動數據做一番比較，就會發現，即使是在房地產業已經相當成熟的國家，房地產對經濟增長所起到的作用仍然比較有限。在日本的31個行業中，房地產業對經濟的拉動力位于31位，對國民經濟的推動力位于27位，對經濟的帶動作用位于31位；在美國的65個產業里，房地產業對經濟的拉動力位于第64位，對國民經濟的推動力位于第47位，對經濟的帶動作用位于57位。也就是說，無論是后工業時期的日本和美國，還是正處于工業化的中國，房地產不僅沒有表現出較強的推動作用，反而呈現出較弱的特點。

以上數據的得出是將房地產作為第三產業的范疇而進行核算和統計的。實際上，由于房地產本身中間需求率和投入率就較低，這就決定了它不會有很強的帶動作用，然而，投入率低，附加值就高，因此，房地產業的主要特點就是弱帶動力高附加值。

理性認識房地產業對經濟增長的作用。據上所述，是否應該消極看待房地產業的作用呢？筆者認為，在我國經濟的快速發展中，房地產業所起到的作用是不容忽視的，也是大家有目共睹的，所以，應該理性認識房地產業對經濟增長所起到的推動作用。

雖然從產業的性質來講，房地產業屬于第三產業，然而畢竟不同于其他的服務行業。房地產業與地產建設開發緊密關聯，密不可分，完全割裂房地產業的物質生產與經營服務的關系是不理性也是不可能的。特別是現今我國的房地產業建設開發蓬勃發展，投資開發活動日益活躍，經營服務相對來講尚未規范，市場仍處于初級階段，如若將地產建設和開發排斥開來，與我國大規模、大面積的房地產物質生產的局面嚴重不符，不能準確計算由此帶來的經濟增長數值，也就無法對房地產業的作用擁有客觀地認識。

當考慮到房地產建設開發過程時，房地產業對經濟增長的作用就明顯凸顯了。每年建筑工程都需要消耗數量巨大的原材料，這正是推動工業發展的動力，我國的建筑業每年消耗的木材占總木材消耗量的40%，鋼材占25%，水泥占70%，塑料制品占25%，玻璃占70%，同時，有80%的運輸量是服務于建筑工程的。以住宅產業為例，據世界銀行統計，住房建設的投資每增加100億美元，將能夠創造170億到220億美元需求，每有100億美元住房銷售，將會帶動130億到150億相關產品的銷售。

對于公眾來說，對于房地產及其物質生產的嚴格區分似乎沒有必要，但對于學者來講，卻不能夠混淆，對于相關數據的分析和使用必須注意合理性與嚴謹性。基于上文討論，本文認為，在探討房地產對經濟增長作用之時，應該注意兩個問題：第一，將作為第三產業的房地產與其物質生產建設區分開來，不能過分夸大房地產對經濟增長的推動作用。第二，不能簡單的僅從第三產業的范疇認識房地產業，而是應該從更為廣義、更為理性的角度看待兼具第二、第三產業特性的房地產業。