房地產行業的現金流分析

姜歡

現金流被眾多的企業界人士和學者譽為“企業的血液”，現金流管理對企業的生存和發展至關重要。近年來房地產企業現金流管理環境日益復雜，各界對房地產企業現金流的關注度也不斷提升，提高現金流管理水平顯得尤為重要。安全穩定的現金流是生活生存的基礎，尤其對房地產開發企業而言。由于其對資金的需求量大，開發周期長等特點使得自身的資金鏈安全度不高，從而加大了企業的運營風險。因此，如何在房地產項目的開發建設過程中合理高效安全的籌集和使用資金（即現金流管理）是每個房地產開發公司在開發經營過程中必須關注的問題。

近年來，隨著土地供應、銀行信貸、房屋預售、個人住房按揭貸款以及土地增值稅的強制清算等一系列涉及房地產業宏觀調控政策的出臺，中國房地產業的經營環境在進行著最為深刻的變化，房地產市場由起始階段的暴利向發展階段的社會平均利潤過渡，在走向規范和成熟的同時，行業競爭越來越激烈，這必然對房地產開發企業的資金實力提出了更高要求，資金管理、運作為房地產開發企業核心競爭力的重要組成部分，被擺在企業戰略發展的高度上。經濟學家郎咸平指出：“當中國的房地產市場逐漸走向規范化，保持穩定的現金流應該成為房地產商的座右銘”，對企業來說，現金流極為重要，安全、穩定的現金流是企業生存的基礎，如同一個人的血液，給各個器官供給養分。因此，如何集成現金流轉的各環節、流程，建立一套適應公司發展戰略、系統、完善的現金流管理控制體系，在房地產項目的開發建設過程中合理、高效、安全地管理現金流，實現房地產價值最大化，則成為每一個開發商急待解決的問題。

從統計數據看，2015年全國住宅、辦公樓和商業用地這三類物業的待售面積分別為45248萬平方米、3276萬平方米、14664萬平方米，根據過去5年的銷售測算，這三類物業的去化周期分別為21個月、46.5個月、54.3個月。也就是說，辦公、商業用地去化周期分別是住宅的2.2倍和 2.6倍，兩者的去化壓力遠大于住宅。引起的原因可能是：首先是地價過高，房價持續上漲。2010年7月份，全國70個大中城市房屋銷售價格同比上漲 10.3%。7月份，新建住宅銷售價格同比上漲12.9%。其中，經濟適用房銷售價格同比上漲1.1%；商品住宅銷售價格上漲14.4%，其中普通住宅銷售價格上漲13.9%，高檔住宅銷售價格上漲16.4%。由此可以發現房屋的售價和新建商品房的售價逐漸上漲。房價過高會影響國家的經濟持續穩定的增長，同時也使購房者承受過多的按揭貸款。其次是房地產市場供求性結構的失衡。房地產供求的結構性矛盾突出，樓市出現“短缺與過剩”并存的怪現象，對一般中低消費者相適應的住房供不應求，而對于高端消費者的高端性住宅卻供過于求。高端商品房空置率居高不下，但低端商品房需求潛力巨大但是有效供應不足，市場秩序處在混亂的狀態。再者是房地產交易過程中的信息不對稱現象。房地產交易過程中信息不對稱的現象是常常出現的，主要表現為房地產開發商和銷售代理商掌握著房產品的大量實質性信息，而他們只向消費者公布一定量的信息，消費者在這方面處于信息劣勢的地位。

2016年以來的樓市，越來越難以讓人看清。熱點城市庫存快速去化，商業地產卻依然蕭條，庫存激升。大部分公司現金流運營意識淡薄，缺乏運用現金流管理平臺來進行管理和決策。同時也沒有建立相應的風險管理體系。公司的現金流管理沒有引起足夠的重視，因此在組織體系上也存在問題。公司的其他部門認為現金流管理只是財務部的一項工作，只應由財務部負責，沒有主動進行現金管理的意識。財務部在現金管理上和其他部門的地位差不多等同，沒有集中管理的權限。現金流管理評價指標單一，僅停留于簡單對比分析層面。僅以總量增減、現金余額對比等絕對指標為主，輔以同期各類現金流收支情況對比等相對指標對現金流預算執行情況作簡單分析，沒有設置更細化的現金流贏利指標、運營績效指標、債務償還能力指標等。從分析手段上來看，現金的動態預測，平衡管理，運營績效考評都必須植入整個現金流管理分析的過程中。從分析目的來看，針對單個項目的現金流分析和整個公司的現金流分析也應基于不同模型，依據不同指標，針對不同的重點，得出相關的微觀或整體現金流策略的不同結論。

從目前大多數房地產公司對現金流的管理來看，主要體現在公司內部管理控制方面，每月通過對銀行帳戶的監管、口常資金的收支監控以及財務部門編制月度資金預算表來進行現金的管理和調控。從現金流管理的實際效果來看，發現公司每月的現金流動及其不均衡、資金盈余和缺口相當明顯、經常存在月度間資金暫時性短缺或資金大量閑置銀行、現金預算與實際情況相距甚遠……，總的來說，就是資金嚴重缺乏統一的調度和運作管理，資金預算停留在表面，流于形式，完全不能為公司戰略規劃和經營管理提供決策性依據和指導性建議。經過進一步剖析現金流管理存在的問題和原因，筆者認為是由于沒有建立有效的現金流管理控制體系造成的。在借鑒其他房地產公司管理經驗的基礎上，我從現金流組織管理、現金流預算管理、現金流運營管理、現金流績效評價以及現金流制度管理方面，提出建立房地產公司現金流管理控制體系。

針對此問題有許多解決方法：

（1）企業高度重視現金流管理

房地產行業的管理者應高度重視現金流管理的重要性，建立健全內部控制。特別是應收賬款的管理制度，積極加快應收賬款的收回，避免壞賬損失，價錢企業的現金流入量。制定合理的資本結構渠道，多渠道融資，降低籌資資本。

（2）編制現金流預算

為保證現金正常流轉，保證現金流的平衡，避免出現無法償還的到期債務或者閑置資金的現象，房地產行業應該編制有效的現金流預算，通過編制預算，能夠及時掌握現金流的情況，財務人員應該將實際發生額同預算相比較，一旦發現有超支預算，及時查明原因，并采取積極有效的方法措施。對于企業外部市場環境發生重大變動或者企業內部制度發生較大轉變，對企業現金流影響較大的可以考慮重新編制預算。

房地產行業是典型的資金密集型行業，具有投資大、風險高、周期久、供應鏈長、地域性強的特點。房地產行業的信息化建設，必須在先進的管理理念和方法的指導下，從房地產行業的特點出發，滿足房地產行業不斷發展的需求。由于房地產行業的特殊性，一般可將房地產行業分為三個階段即開發階段，建設階段，銷售階段。不同階段對現金流的要求也是不同的。企業關注的重點和目標也不相同。所以企業管理者要能夠準確的分析識別企業在各個不同階段的特點及定位并針對不同的現金流需求制定不同的現金流管理。