我國(guó)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)波動(dòng)與金融風(fēng)險(xiǎn)防范研究

楊慧青+梁蔚

天津華北地質(zhì)勘查局

摘要：隨著我國(guó)人口數(shù)量不斷增多，人民生活水平的不斷提高，房地產(chǎn)行業(yè)的規(guī)模不斷擴(kuò)張，房地產(chǎn)的快速發(fā)展離不開(kāi)資金的支持，目前推動(dòng)著我國(guó)房地產(chǎn)發(fā)展的資金主要來(lái)源是銀行貸款為主，房地產(chǎn)資金來(lái)源單一。由于房地產(chǎn)公司的快速發(fā)展基本依靠貸款，一旦市場(chǎng)發(fā)生了波動(dòng)，金融風(fēng)險(xiǎn)都由銀行承擔(dān)，增加了房地產(chǎn)投資的風(fēng)險(xiǎn)。因此本文對(duì)當(dāng)前可能導(dǎo)致房地產(chǎn)發(fā)生經(jīng)濟(jì)波動(dòng)的原因進(jìn)行分析，如何避免金融風(fēng)險(xiǎn)提出對(duì)策，幫助從事房地產(chǎn)行業(yè)的工業(yè)人員找到發(fā)展的方向。

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn) 經(jīng)濟(jì)波動(dòng) 金融風(fēng)險(xiǎn) 防范措施

當(dāng)前房地產(chǎn)行業(yè)已經(jīng)成為推動(dòng)我國(guó)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的支柱產(chǎn)業(yè)，推動(dòng)我國(guó)年GDP增長(zhǎng)率再創(chuàng)新高，房地產(chǎn)行業(yè)需要大量的資金投入，這就導(dǎo)致房地產(chǎn)行業(yè)快速發(fā)展離不開(kāi)金融體系的支撐，房地產(chǎn)行業(yè)也反過(guò)來(lái)影響著金融體系，且房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)生波動(dòng)較為頻繁，一點(diǎn)發(fā)生較大經(jīng)濟(jì)波動(dòng)影響了金融體系就會(huì)導(dǎo)致金融風(fēng)險(xiǎn)的出現(xiàn)，金融風(fēng)險(xiǎn)一旦發(fā)展成為金融危機(jī)就會(huì)對(duì)我國(guó)經(jīng)濟(jì)造成重創(chuàng)。所以要對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)波動(dòng)出現(xiàn)的原因進(jìn)行分析。

一、造成我國(guó)房地產(chǎn)出現(xiàn)經(jīng)濟(jì)波動(dòng)的原因分析

（一）經(jīng)濟(jì)原因

房地產(chǎn)與經(jīng)濟(jì)大環(huán)境有著密切的聯(lián)系，只有經(jīng)濟(jì)快速發(fā)展人們的生活水平不斷提高才能促進(jìn)房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)的繁榮。因此經(jīng)濟(jì)因素是引發(fā)房地產(chǎn)波動(dòng)的主要原因，這里提到的經(jīng)濟(jì)因素是宏觀角度上的。這方面的經(jīng)濟(jì)因素包括國(guó)民生產(chǎn)總值、GDP增長(zhǎng)率、通貨膨脹率、就業(yè)失業(yè)率、國(guó)際收支因素以及房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整和金融環(huán)境等多方面的表現(xiàn)。

（二）城市發(fā)展原因

隨著城市化的快速發(fā)展，城市面積越來(lái)越大，城市面積增大、城市人口增多，城市不斷擴(kuò)建，居民住宅區(qū)的建設(shè)、城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)、商業(yè)用地工業(yè)用地建設(shè)等這些城市的需求都促進(jìn)了房地產(chǎn)行業(yè)的繁榮。房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展一定程度上梵音了城市的發(fā)展?fàn)顩r，城市人口流動(dòng)、新的交通線路出現(xiàn)等因素一旦出現(xiàn)變動(dòng)就會(huì)導(dǎo)致房?jī)r(jià)波動(dòng)，不利于房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)平穩(wěn)發(fā)展。

（三）房地產(chǎn)供需原因

房?jī)r(jià)的波動(dòng)與當(dāng)前房地產(chǎn)的供求關(guān)系有很大的關(guān)聯(lián)，這些年房地產(chǎn)的迅速發(fā)展與人民對(duì)于房屋的剛性需求是分不開(kāi)的，但是這種需求受到消費(fèi)能力、消費(fèi)需求、經(jīng)濟(jì)大環(huán)境等多方面影響，一旦消費(fèi)者沒(méi)有足夠的消費(fèi)能力，消費(fèi)需求就會(huì)減少。而房地產(chǎn)的供給量也受到投資者資金、政策等多方面限制，消費(fèi)者需求減少，就會(huì)使投資者收不回資金，發(fā)生資金短缺，資金鏈斷裂等情況，消費(fèi)者的需求變動(dòng)在一定程度上占據(jù)了主動(dòng)，這就使房地產(chǎn)的供求關(guān)系具有多變性，使房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)出現(xiàn)波動(dòng)。

（四）資金原因

房地產(chǎn)行業(yè)作為資金密集型行業(yè)，只有足夠的資金才能保證房地產(chǎn)行業(yè)的快速發(fā)展。房地產(chǎn)行業(yè)缺少資金將舉步維艱。根據(jù)房地產(chǎn)調(diào)查報(bào)告顯示在過(guò)去的十年間，房地產(chǎn)行業(yè)的大部分資金來(lái)源于銀行信貸業(yè)務(wù)，可以說(shuō)當(dāng)前房地產(chǎn)行業(yè)的繁榮是銀行一手支撐起來(lái)的。但就08年的房地產(chǎn)資金來(lái)源來(lái)看，在接近四萬(wàn)億的實(shí)際投入資金中房地產(chǎn)公司實(shí)際自身資金投入只占到了20%還有30%是企業(yè)籌集到的資金，剩下的資金幾乎都來(lái)源于銀行或其他途徑進(jìn)行籌集得到的。這也表明先進(jìn)我國(guó)房地產(chǎn)資金來(lái)源不夠多樣，大部分的資金壓力都要靠銀行來(lái)承擔(dān)，不利于降低投資風(fēng)險(xiǎn)。

（五）投資回報(bào)原因

上個(gè)世紀(jì)90年代時(shí)我國(guó)的房地產(chǎn)行業(yè)資金規(guī)模還不到600億，從從那時(shí)房地產(chǎn)行業(yè)由于人們的需求和經(jīng)濟(jì)的進(jìn)步不斷得到發(fā)展，其回報(bào)率也與日俱增，經(jīng)濟(jì)不斷向上波動(dòng)和人們對(duì)房子的需求使投資房地產(chǎn)變成穩(wěn)賺不賠的買賣，高額的回報(bào)率使房地產(chǎn)行業(yè)吸納了大量游離資金投入到這個(gè)行業(yè)中來(lái)，到目前為止行業(yè)資金規(guī)模膨脹了60倍左右，房地產(chǎn)行業(yè)迎來(lái)了繁榮發(fā)展時(shí)期，由此能夠看出，經(jīng)濟(jì)的發(fā)展和人們的需求使房地產(chǎn)行業(yè)迎來(lái)了繁榮發(fā)展。

（六）心理因素

心理因素產(chǎn)生主要是由于房地產(chǎn)行業(yè)參與者消費(fèi)時(shí)的盲目性和投機(jī)者所導(dǎo)致的，能夠在短期內(nèi)使房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)產(chǎn)生波動(dòng)。消費(fèi)者和投資者由于自身判斷或外界影響對(duì)未來(lái)一段時(shí)間內(nèi)的房地產(chǎn)價(jià)格波動(dòng)進(jìn)行了判斷，根據(jù)判斷結(jié)果引發(fā)了其投資或消費(fèi)行為，這樣的消費(fèi)方式具有投機(jī)性。但隨著一段時(shí)間后，得來(lái)的反饋信息更加完善，這種行為會(huì)逐漸消失，消費(fèi)者心理趨于理性，所以心理因素在短時(shí)間能能夠影響房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)波動(dòng)。

二、有效應(yīng)對(duì)房地產(chǎn)業(yè)出現(xiàn)經(jīng)濟(jì)波動(dòng)以及防范金融風(fēng)險(xiǎn)的有效途徑

房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展具有較大的波動(dòng)性，這個(gè)波動(dòng)性不僅會(huì)影響到房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)自身的發(fā)展，還會(huì)波及到整個(gè)金融體系，對(duì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展產(chǎn)生嚴(yán)重的危害，阻礙了經(jīng)濟(jì)的發(fā)展。房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)屬于資金密集型產(chǎn)業(yè)，是國(guó)民經(jīng)濟(jì)發(fā)展的重要支柱之一。房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展很不穩(wěn)定，具有強(qiáng)烈的波動(dòng)性，這種波動(dòng)性沖擊著整個(gè)金融體系。而且隨著經(jīng)濟(jì)體系的不斷完善，房地產(chǎn)的虛擬性也在不斷的顯現(xiàn)出來(lái)，房地產(chǎn)不單單是滿足人們的生產(chǎn)生活需要，更是一種投資手段。因此，針對(duì)當(dāng)前房地產(chǎn)業(yè)出現(xiàn)經(jīng)濟(jì)波動(dòng)以及出現(xiàn)的問(wèn)題，為有效的防范金融風(fēng)險(xiǎn)，有以下措施：

（一）有效應(yīng)對(duì)房地產(chǎn)業(yè)出現(xiàn)經(jīng)濟(jì)波動(dòng)策略

1、加強(qiáng)對(duì)房地產(chǎn)業(yè)的投資政策的調(diào)整

第一，改變投資主體。房地產(chǎn)的投資回報(bào)會(huì)對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)產(chǎn)生影響。投資失敗會(huì)導(dǎo)致房地產(chǎn)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)產(chǎn)生波動(dòng)，想要有效規(guī)避房地產(chǎn)行業(yè)中的風(fēng)險(xiǎn)就要建立起風(fēng)險(xiǎn)規(guī)避機(jī)制，明確各方面的責(zé)任和義務(wù)、是產(chǎn)權(quán)明確，根據(jù)房地產(chǎn)企業(yè)的實(shí)際情況因地制宜制定有效地機(jī)制。

第二，投資規(guī)模符合實(shí)際。房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展情況與行業(yè)內(nèi)的資金規(guī)模有很大的聯(lián)系，在制定房地產(chǎn)行業(yè)政策時(shí)，要保證我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)當(dāng)前發(fā)展情況和我國(guó)經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平相一致，結(jié)合我國(guó)宏觀經(jīng)濟(jì)調(diào)控政策制定出合理的政策，限制投資規(guī)模防止房地產(chǎn)市場(chǎng)過(guò)度膨脹催生行業(yè)泡沫。

第三，建立政府投資行為規(guī)范。在宏觀經(jīng)濟(jì)調(diào)控中，政府引導(dǎo)的經(jīng)濟(jì)行為對(duì)行業(yè)的發(fā)展起到了推動(dòng)作用，國(guó)家通過(guò)這些投資行為對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)進(jìn)行宏觀調(diào)控，保證房地產(chǎn)行業(yè)健康發(fā)展。endprint

2、提升對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格變化的管控

隨著市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)改革的推動(dòng)，對(duì)于房地產(chǎn)行業(yè)正常的價(jià)格變動(dòng)國(guó)家不需要插手，市場(chǎng)能夠自行進(jìn)行調(diào)控，這種價(jià)格變動(dòng)是市場(chǎng)的自然反應(yīng)，能夠促進(jìn)行業(yè)發(fā)展，提高企業(yè)競(jìng)爭(zhēng)力。但是一旦出現(xiàn)非正常增長(zhǎng)，例如出現(xiàn)房?jī)r(jià)過(guò)高，超出正常范圍違反了市場(chǎng)規(guī)律的情況，國(guó)家相關(guān)部門要在對(duì)實(shí)際情況進(jìn)行分析后對(duì)市場(chǎng)進(jìn)行調(diào)控。防止房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)異常波動(dòng)阻礙國(guó)家經(jīng)濟(jì)發(fā)展。對(duì)于房地產(chǎn)行業(yè)的宏觀調(diào)控，要特別關(guān)注地價(jià)水平，地價(jià)的價(jià)格對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格二者之間存在密切關(guān)聯(lián)，如果地價(jià)上漲房地產(chǎn)價(jià)格一定會(huì)迎來(lái)上漲，房地產(chǎn)價(jià)格過(guò)高對(duì)于中下層次的消費(fèi)者的住房需求的不到滿足，帶動(dòng)其他產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟(jì)一同波動(dòng)，導(dǎo)致通貨膨脹，因此對(duì)于房地產(chǎn)行業(yè)的管控能夠有效地防止房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)異常波動(dòng)的情況出現(xiàn)。

（二）應(yīng)用房地產(chǎn)行業(yè)中金融風(fēng)險(xiǎn)的策略

1、構(gòu)建起完善的宏觀監(jiān)測(cè)指標(biāo)系統(tǒng)

在當(dāng)前房地產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn)形勢(shì)下，建立健全金融監(jiān)控預(yù)警體系十分必要，通過(guò)這套體系實(shí)現(xiàn)對(duì)房地產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn)的監(jiān)控，首先對(duì)當(dāng)前房地產(chǎn)現(xiàn)狀資料例如供求關(guān)系、資金投入情況等進(jìn)行整理和分析，能夠?qū)Ψ康禺a(chǎn)行業(yè)有清晰認(rèn)識(shí)的同時(shí)更好地對(duì)金融風(fēng)險(xiǎn)的發(fā)生提前預(yù)警，確保國(guó)建宏觀調(diào)控方向的正確，引導(dǎo)資金投入到房地產(chǎn)行業(yè)的薄弱環(huán)節(jié)。

2、構(gòu)建起健全的個(gè)人征信系統(tǒng)

建立健全個(gè)人信用系統(tǒng)，由于個(gè)人信用系統(tǒng)的不完善，部分房地產(chǎn)商違背簽訂的合同，導(dǎo)致?tīng)€尾樓、一房多賣等現(xiàn)象的出現(xiàn)。使貸款購(gòu)房者無(wú)法或無(wú)力償還貸款，銀行收不回貸款負(fù)債率增加，無(wú)法為企業(yè)提供更多貸款增加了金融風(fēng)險(xiǎn)，因此建立健全個(gè)人信用系統(tǒng)，對(duì)于規(guī)范行業(yè)行為、規(guī)避投資風(fēng)險(xiǎn)等方面起到積極作用。

3、構(gòu)建全方位的融資途徑

當(dāng)前情況下，房地產(chǎn)資金融資主流途徑是通過(guò)銀行籌集資金。資金來(lái)源過(guò)于單一導(dǎo)致金融風(fēng)險(xiǎn)幾乎都是由銀行進(jìn)行承擔(dān)，對(duì)銀行壓力較大。建立起多樣化的投資渠道，例如：證券、信托基金等渠道。資金來(lái)源多樣化能夠有效增加房地產(chǎn)行業(yè)應(yīng)對(duì)風(fēng)險(xiǎn)的能力，促進(jìn)房地產(chǎn)行業(yè)健康發(fā)展。

三、結(jié)束語(yǔ)

對(duì)于我國(guó)的房地產(chǎn)行業(yè)隨著經(jīng)濟(jì)的繁榮獲得了發(fā)展的動(dòng)力，但快速發(fā)展的房地產(chǎn)行業(yè)也因?yàn)槠渲贫炔灰?guī)范。資金來(lái)源單一等問(wèn)題市場(chǎng)面臨者金融風(fēng)險(xiǎn)，需要國(guó)家對(duì)整個(gè)行業(yè)進(jìn)行調(diào)控，因此對(duì)于行業(yè)整體有清晰的認(rèn)識(shí)，分析行業(yè)中存在的問(wèn)題，找出解決對(duì)策，對(duì)于推動(dòng)市場(chǎng)繁榮，使我國(guó)經(jīng)濟(jì)得到發(fā)展是十分必要的。

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