房地產市場調整對產業結構優化的作用及建議

鄧洲

摘 要：房地產業鏈條長、影響廣，對多個產業部門的投資、布局、升級都有深遠的影響，房地產市場調整有利于這些產業部門要素成本結構和資本結構的合理化、過剩產能的消化和控制以及產業的轉型升級，從而推動產業結構優化。采用世界投入產出數據庫的分析表明，我國房地產業對金融業、租賃業等服務業部門和電氣設備、金屬加工、化工等制造業部門的關聯效應最大。為了更好地發揮房地產市場調整促進產業結構優化的積極作用，要保障制造業用地，控制土地要素成本上漲，發揮技術進步在房地產業和房地產市場發展中的重要作用，執行更高建筑標準，淘汰落后產品和工藝，促進房地產業與新興產業的融合發展。

關鍵詞：房地產業；房地產市場；產業結構優化；產業升級；產業關聯效應；后向關聯；前向關聯；要素成本結構；投入產出分析

中圖分類號：F264；F299.23 文獻標識碼：A 文章編號：1674-8131（2017）03-0068-11

一、引言

自1998年住房制度改革以來，我國房地產業獲得高速增長，房地產市場也逐步繁榮。由于房地產業涉及面廣、牽涉的行業多，房地產市場的波動不僅影響建筑業和服務業中房地產業的發展，還對多個工業和服務業部門產生直接和間接的影響。房地產市場發展與產業結構之間也存在相互作用的關系：一方面，產業結構的變化會對一個地區或城市房地產市場的發展產生促進或抑制作用（Kang，2011；Reed et al，2004；Malpezzi，2002；劉嘉毅 等，2014）。例如，美國底特律由于其主導產業——汽車產業的衰退，房地產市場也遭到毀滅性打擊；而據美國聯邦住房金融局（ FHFA） 發布的數據，金融業、高新技術產業、國際貿易和文化產業等高端制造業和現代服務業發達的洛杉磯、芝加哥和舊金山等城市的房地產價格指數遠高于底特律，且這三個城市房地產市場在金融危機后的復蘇能力明確強于底特律。類似的，我國部分產業結構調整步伐緩慢、高新產業比重較低的三、四線城市在經濟增長進入新常態之后也出現房地產市場發展放緩的跡象，2015年一些城市房價甚至出現絕對下降；相比較，結構調整穩步推進、高新產業比重較高的東部發達地區的房價增長相對穩定（谷卿德 等，2015）。另一方面，產業結構調整對房地產市場產生影響的同時，房地產市場的發展同樣也對產業結構變化產生影響（何東偉 等，2015；李暢，2014；高波 等，2012）。

從“房地產開發企業房屋建筑施工面積”和“房地產開發企業房屋竣工面積”兩個反映房地產市場景氣程度的重要指標看（見圖1），1997年以來，我國房地產市場日趨繁榮。2016年（截止11月），房地產企業房屋建筑施工面積和竣工面積達到74.51億平方米和7.70億平方米，分別為2010年的1.84倍和97.83%、2000年的11.31倍和3.07倍。分年度看，兩個指標的增速均有較大波動，但大體上在2003年之后有所下滑。其中，施工面積增速在2010年和2011年出現大幅度的提高，竣工面積增速在2005年有較大幅度的提高。

房地產業在我國國民經濟中的重要性也不斷提高。房地產業增加值占GDP的比重自20世紀90年代以來總體呈增長趨勢，到2015年，房地產業增加值占到GDP的6%，已經超過“采礦業”“交通運輸、倉儲和郵政業”等產業的比重，較1991年提高了2.5個百分點，是這一時期提高幅度最大的部門。房地產是一個產業關聯度較高的行業，對建筑業、金融業、能源供應業以及制造業中的建材、家具、鋼鐵、化工、機械等行業有直接的帶動作用，對電子、汽車等行業也有間接的帶動作用。2015年，建筑業和房地產業（前者是房地產生產部門，后者是房地產服務部門）合計占GDP的比重達到12.76%，較2010年提高0.35個百分點，較2000年提高2.80個百分點。從制造業內部看，與房地產相關性強的行業增長較快。規模以上家具制造業、非金屬礦物制品業、黑色金屬冶煉及壓延加工業等與房地產業密切相關的制造業產值在2001—2011年占全部制造業的比重都有提高

由于近幾年統計口徑發生較大變化，此處僅以2001—2011年規模以上制造業產值比重來說明。，與房地產建設密切相關的水泥、平板玻璃、鋼筋等產品在2000年以后的增速明顯加快，以至出現嚴重的產能過剩，而空調、冰箱等等家電產品雖然沒有出現嚴重的過剩問題，但房地產市場的發展同樣促進了這些產品在國內市場上的增長。本文將進一步根據歐盟的世界投入產出數據庫通過投入產出法測算我國房地產業的產業關聯效應，探討房地產市場調整對產業結構優化的積極作用，進而提出通過房地產市場調整促進產業結構優化的政策建議。

二、房地產業的產業關聯效應分析

國民經濟各部門之間有復雜的供需關系，在經濟活動中，如果某一產業在產業結構中的比重發生變動，就必然引發其他產業的連鎖反應。因此，在考察產業發展對國民經濟的帶動效應時，不能僅限于產業自生的變化，還應從產業的整體系統進行觀察，進而分析各產業之間的關聯效應。投入產出法由美國經濟學家里昂惕夫于20 世紀30 年代所創，這一方法揭示了產業間技術經濟聯系的量化比例關系，是研究國民經濟中各產業部門之間投入與產出的相互依存關系的數量分析方法，也是產業關聯分析的基本方法。雖然在以后的研究和實踐中發現了投入產出法的一些弊端和不足，但總體上看，此方法仍然是國內外研究產業之間相互作用機制與效果最普遍的方法。為了保持數據口徑的一致性，并盡量對最新的情況進行分析，本研究采用歐盟的世界投入產出數據庫（WIOD）中的相關數據，對1995年、2000年、2005年、2010年和2011年我國房地產業的關聯效應進行分析

由于行業口徑略有區別，本文計算結果可能與采用中國國家統計局頒布的投入產出表進行計算的結果略有不同。。

1.房地產業的后向關聯度分析

根據世界投入產出表公布的35個部門投入產出數據，測算出我國房地產業與其相關產業的直接消耗系數和完全消耗系數（見表1和表2），進而能夠分析房地產業與其他產業的后向直接關聯和后向完全關聯情況。

2011年，與我國房地產業后向直接關聯度較高的產業有租賃和其他商業、金融業、建筑業、其他公共社會和私人服務、房地產業、住宿業、電氣和光學設備制造業、化學原料及化學制品業、金屬加工和制品業、石油煉焦和核燃料加工業等，共有20個部門對房地產業的直接消耗系數超過0.01。其中，租賃和其他商業、金融業直接消耗系數達到0.024 55和0.024 19，明顯高于其他部門，表明房地產業的發展對租賃和其他商業、金融業有很強的依賴性，甚至高于建筑業。在制造業部門中，房地產業對電氣光學設備制造業、化學原料及化學品制造業、金屬加工和制品業的依賴性最強，建筑產品大量消耗這些產業的產品。從變化情況看，房地產業對租賃和其他商業的依賴程度在2005年達到最高值，隨后有所下降；對金融業和建筑業的依賴程度自2000年不斷下降；對其他公共、社會和私人服務的依賴程度不斷提高。

與房地產業后向完全關聯度較強的部門有租賃和其他商業、金融業、電氣和光學設備制造業、金屬加工和制品業、化學原料及化學制品業、住宿業、其他公共社會和私人服務等，共有16個部門對房地產業的完全消耗系數超過0.01。其中，租賃和其他商業、金融業的完全消耗系數分別達到0.033 20和0.032 56；制造業部門中，電氣和光學設備制造業、金屬加工和制品業、化學原料及化學制品業的完全消耗系數較高。從變化情況看，房地產業對租賃和其他商業依賴程度不斷提高，對金融業依賴程度自2000年后不斷下降，對電氣和光學設備制造業依賴程度不斷提高，對金屬加工和制品業依賴程度有所下降。

2.房地產業前向關聯度分析

根據35個部門投入產出表測算出我國房地產業與其相關產業的直接分配系數和完全分配系數（見表3和表4），進而得出房地產業與其他產業的前向直接關聯度和前向完全關聯度。

2011年，與我國房地產業前向直接關聯度較高的產業有其他公共社會和私人服務、金融業、批發業、零售業、郵政電信業等，一共有8個部門對房地產業的直接分配系數超過0.01。其中，其他公共社會和私人服務、金融業、批發業、零售業的直接分配系數分別達到0.032 15、0.031 16、0.029 18和0.029 18，這些行業對房地產業的依賴性較強。從變化情況看，其他公共、社會和私人服務對房地產業的依賴程度不斷提高，金融業對房地產業的依賴程度呈下降趨勢，批發業和零售業對房地產業的依賴程度2000年之后有所提高，郵政電信業對房地產業的依賴程度不斷提高。

與房地產業前向完全關聯度較強的部門有批發業、電氣和光學設備制造業、建筑業、金融業、金屬加工和制品業等，一共有25個部門對房地產業的完全分配系數超過0.01。其中，批發業、電氣和光學設備制造業完全分配系數達到0.066 43和0.061 00，顯著高于其他行業。制造業部門中，電氣和光學設備制造業、金屬加工和制品業、紡織業等完全分配系數較高，對房地產業的依賴性較強。從變化情況看，批發業、建筑業、金融業、金屬加工和制品業等對房地產業的依賴程度均不斷下降，電氣和光學設備制造業對房地產業的依賴程度有所提高。

數據分析的結果表明，我國房地產業具有較長的產業鏈，能夠帶動多個相關產業的發展。盡管我國房地產業與國民經濟中的大部分產業都有著關聯關系，但是并非各個關聯產業與房地產業都有較大關聯度。從房地產業的后向關聯上看，直接關聯密切的產業只有12種，完全關聯密切的產業有19種；從房地產業的前向關聯上看，直接關聯密切的產業有10種，完全關聯密切的產業有18種；而從產業關聯方式上看，房地產業與其他產業之間的關聯方式十分復雜，有直接和間接等多種途徑。一些產業與房地產業僅是后向直接關聯密切，產業之間主要是直接消耗關系；另一些則僅是后向完全關聯密切，產業之間主要是間接消耗關系；還有一些產業無論是后向直接關聯還是后向完全關聯都很密切。

三、房地產市場良性調整對產業結構優化的積極作用

理論上分析，房地產市場良性調整對產業結構優化的積極作用是多方面的。從供給的角度看，土地和建筑品是所有經濟部門經營活動的重要投入要素，房地產市場的良性調整將使得地價、房價和租金價格趨于合理，從而優化制造業的成本結構和資本結構；從需求的角度看，房地產產品的建設是制造業的重要市場，房地產市場調整將促進房產業的升級，這對于加速淘汰落后產能和提高對新興產品的需求具有積極作用，從而帶動制造業和相關部門的結構優化。從投入產出表給出的歷史數據看，我國房地產業的發展和波動確實對一些產業部門的發展產生了重大影響。例如，從1995年到2011年，房地產業對電氣和光學設備產品、化學原料及化學制品、紡織品的消耗是顯著增加的，但對金屬加工和制品業的消耗卻顯著下降，房地產業對鋼鐵等冶金行業的依賴性下降可能是造成鋼鐵產能過剩的原因之一。同時，分配系數的變化反映出大多數制造業對房地產業的依賴性都有所下降，表明房地產業簡單的規模增長對制造業部門結構調整的作用有限，而必須通過房地產市場的深度良性調整倒逼供給側結構性改革，從而充分發揮房地產業及其市場發展對產業結構優化的積極作用。

1.能夠促進實體經濟部門要素成本結構合理化

制造業等實體經濟部門的發展需要一個合理的要素成本結構，某種要素價格過高不但加重企業成本負擔，還容易導致資本轉移或投機行為。房價過高導致制造業的轉移和退出在發達國家和我國東部發達地區已有發生。例如，日本在20世紀80年代之后的房地產泡沫造成對制造業的嚴重擠出，成為日本泡沫經濟和所謂“失去十年”的誘因之一。在歐債危機中，西班牙、希臘等國家房價出現大幅上漲，這也是導致這些國家陷入嚴重債務危機的重要原因；相比較，德國受歐債危機影響較小，這與德國嚴格控制房地產市場價格、保障制造業發展有很大關系。自“十一五”開始，我國經濟發達地區就已經出現因房價、地價過高擠出制造業的問題。2012年，阿迪達斯關閉了在中國最后一家自有工廠，近年來，國際服裝品牌的自有工廠和代工訂單大量從中國沿海地區向中西部和東南亞地區轉移，地價和人工成本過高是跨國公司布局調整的重要原因。對北京、上海等地區的企業調研發現，八成以上的企業都表示房價、租金過高是企業發展面臨的主要障礙，而幾乎100%的制造企業都認為在京、滬發展制造環節難以承擔高額地價租金，如果不是自有房或得到政府補貼，企業是不會在經濟發達地區發展制造環節的。發達地區實施的“騰籠換鳥”，一方面是淘汰落后產能，另一方面也是面對土地要素成本過高的應對措施。房地產市場的過度繁榮和房價過快增長已經嚴重扭曲我國制造業等實體經濟部門的要素成本結構，嚴重擠壓制造業等經濟部門的發展空間，隨著中西部地區以及三、四線城市房價的提高，這種問題已經由發達地區蔓延至全國范圍。房地產市場調整要控制房價過快增長，并合理優化不同區域、不同功能的地價、房價結構，這將有助于控制制造業土地要素成本的過快增長并逐步回歸合理區間，進而減少土地成本在總成本的比重，并恢復制造業企業家信心，提高制造業投資吸引力。

2.能夠促進資本結構優化

房地產市場過度繁榮、房地產價格過快增長會改變地區和企業資本結構，產生托賓Q效應和金融加速效應，但同時也擠出對制造業部門的投資。如圖2，2003—2015年我國制造業、房地產業和建筑業固定資產投資完成額均穩步增長，制造業和房地產業的增速快于建筑業，2015年制造業、房地產業和建筑業固定資產投資完成額分別是2003年的16.8倍、11.4倍和9.3倍。這說明，即便是在房價不斷攀高的情況下，制造業投資增長并沒有減緩，實際上制造業固定資產投資完成額的增速是快于房地產業的。但是，相比之下，建筑業固定資產的投資比重偏低，增長緩慢，這在一定程度上反映出地價在整個廣義房地產業（包括房地產業和建筑業）成本中的比重非常高。土地的交易過程對其他經濟部門的帶動性是非常有限，而帶動性更強的建筑環節的投資相對不足和增長緩慢，說明其對相關制造業部門的帶動也是相對不足的。房地產市場調整將有助于地價和房價趨于穩定和合理，從而有利于優化資本結構：一是房地產價格上升放緩有助于優化各個經濟部門之間的資本結構，減少房價上漲過快引起的對制造業等實體經濟部門的投資擠出；二是減少土地和建筑價值、租金在企業資本存量和成本中的比重，優化制造企業資本結構和成本結構，促進更多的資金和資源投入到技術進步、品牌培育上；三是有助于廣義房地產業中建筑業投資比重的提高，從而使得房地產業更有效地帶動相關制造業部門的發展。

3.能夠消化過剩產能

21世紀以來，我國工業發展的重化工業化特征愈益明顯，以能源、化工、冶金、建筑材料、機械制造等行業為代表的重化工業呈現出高速增長的趨勢，總量不斷擴張，增速維持在20%左右，大大超過了同時期工業和GDP的平均增速，而房地產市場的過快增長無疑起到了推波助瀾的效果。根據工信部的統計，煉鐵、煉鋼、電解鋁、焦炭、水泥、化纖等18個行業中落后產能占總產能的比例達到15%～25%，這些行業幾乎都與房地產相關。除了傳統產業，近年來大量的重復建設使得新能源、新材料、電子信息等新興產業的產能過剩問題也開始凸現，碳纖維、風電、多晶硅、鋰電池等一些新興產業領域已經先后出現產能過剩的情況。這類新興產業出現過剩的一個重要原因是其主要面向國際市場，而國內市場的份額少，金融危機爆發后，國際市場需求減少導致了產能過剩問題的出現。房地產市場的良性調整能夠從三個方面對化解產能過剩問題產生積極的作用：第一，雖然調整政策可能在短期內減緩房地產的投資增長，進而減少對相關制造產品的需求，但是，從長期看，調整能夠在一定程度上減緩房地產泡沫的產生，降低泡沫破滅的風險，這對于房地產市場的長期穩定發展是有利的，進而也有利于保持對相關制造產品需求的穩定。第二，房地產市場調整將規范建筑和裝修市場，技術含量和產品附加值低、不符合環保和綠色標準的產品將被市場淘汰，這將有助于遏制盲目投資、重復投資，加快落后產能和過剩產能的退出。第三，房地產市場的調整和升級將增大對新能源、新材料、電子信息、新能源汽車等相關產品的需求，是依靠內需消化新興產業過剩產能的重要途徑。

4.能夠促進產業升級

我國房地產業在發展初期有“跑馬圈地”的特點，政府和企業都一味追求規模和速度，房地產市場和房地產業高速發展的同時，發展的質量和水平較低。無論是第三產業中的房地產服務業還是建筑業在近十年的技術進步都慢于制造業，房地產業不健康的高速發展不僅沒有有效帶動相關制造業的技術進步和轉型升級，反而促成大量過剩和落后產能，擠占制造業資源，阻礙結構調整和轉型升級。房地產市場的良性調整將促進房地產業和房地產企業的轉型升級，這將形成巨大的新興產業市場，有效帶動制造業和其他經濟部門的轉型升級。首先，房地產品牌價值將日益顯著，品牌蘊含的建筑質量、社區環境、物業服務將成為決定房地產產品價格的重要因素，這將帶動設計、營銷、物業管理等服務業升級；其次，建筑將更加綠色低碳和智能，建設過程將有更高的質量和效率要求，這將帶動工程機械、新材料、電子信息等產業升級發展；最后，產業地產作為新的業態將快速發展，房地產與旅游、養老、醫療、商業、工業的融合將更加深入，這將促進制造業和相關服務業傳統經營方式和生產組織方式的升級，而這些產業的發展和升級也將對制造產品提出更高要求，促進制造業的轉型升級。

四、通過房地產市場良性調整促進產業結構優化的建議

房地市場良性調整在促進實體經濟部門要素成本合理化、資本結構優化、消化過剩產能和產業升級等方面具有積極作用，當前我國通過房地產市場調整促進產業結構優化的基本思路應當是：保障制造業用地需求，降低土地要素成本，提高土地利用效率；通過體制機制改革、法律規范和市場選擇，提高房地產對高端、新型、綠色制造產品的需求和供給，減少對低附加值、高耗能、低技術含量制造產品的需求和供給，進而帶動房地產相關制造業部門的改造和升級，促進產業結構的優化和升級。

第一，保障制造業用地，控制制造業土地要素成本上漲，提高土地利用效率。中央和各地方政府都要采取有力措施，保障制造業，特別是代表技術和市場發展方向的新興制造業的土地供給。落后、過剩工業退出后的土地通過流轉等方式要盡可能為新興制造業的發展所用，防止為了短期利益出現房地產項目擠壓新興制造業發展用地的情況。同時，要提高土地利用效率，大力發展立體車間，在有限土地面積上創造更多工業產值。

第二，房地產市場發展要適應新科技革命和產業變革的趨勢和要求，充分發揮技術進步在房地產業和房地產市場發展中的重要作用。目前，無論是建筑業還是房地產銷售、租賃業，其技術進步的速度都比較緩慢，要提高建筑產品的技術水平，就需要在房地產產品的設計、建設、銷售、改造、使用、維護等所有環節進行技術升級。在設計環節，要全面提升房地產建筑產品的人性化、功能化、智能化、模塊化水平，并借助新興互聯網工具提高房地產建筑設計的效率，借助虛擬現實等技術提高房地產設計的可視化程度；在施工環節，鼓勵采用新裝備機械、新工藝方法和新材料；在銷售環節，進行業態創新，并加快與互聯網的深度融合；在改造裝修環節，強制使用環保材料，整頓和規范裝修市場；在使用和維護環節，一方面要鼓勵采用新的設備，另一方面要構建物聯網系統和房屋使用狀況大數據庫，使得房屋成為未來智慧城市的重要組成部分，也帶動相關電子信息和互聯網產業的發展。

第三，提高并嚴格執行建筑標準，以法律手段淘汰落后產品和工藝。目前，我國建筑標準總體還比較陳舊，先進的節能、降耗、智能等技術、工藝和觀念在強制執行的國標中并沒有得到很好的體現，政策對建筑節能的規定以獎勵優秀、試點為主，建筑物是否優質、是否滿足現代工作生活對建筑的要求、是否綠色節能在很大程度上還是由房地產企業自身行為決定的。在房地產市場高速發展的同時，不斷出現因房屋質量問題造成的安全事故和消費者權益損失，這不僅不利于房地產業自身的健康發展和技術進步，也在一定程度上使得一大批與房地產相關的技術工藝落后、環境污染嚴重、產品質量不穩定不合格的制造企業能夠繼續生產，甚至假冒偽劣建材產品長期存在，從而加劇冶金、建材等產業的低端產能過剩，也阻礙這些產業淘汰落后和產業升級。制定并嚴格執行更高的建筑標準能夠從根源上減少對低質不合格制造產品的需求，倒逼相關制造企業的改造和轉型升級。除了在房屋建筑時執行更加嚴格的標準，還要大力整頓裝修市場。一方面，大力推廣住宅全裝修，推行新建住宅一次裝修到位或菜單式裝修，促進個性化裝修和產業化裝修相統一，并鼓勵家電等組織結構較為合理的產業參與家裝市場；另一方面，嚴格控制不合格、不達標產品的流通和銷售，在滿足個性化的同時嚴格執行產品質量標準。

第四，促進房地產業與新興產業的融合發展。融合發展是當前產業轉型與升級的重要方向，對于房地產業，應加強其與信息產業、新能源產業、新能源汽車和環保產業的融合，在提升自身的同時也為這些產業開辟新的市場。當前，國家正在大力實施“互聯網+”戰略，旨在依靠互聯網技術和手段促進傳統產業部門的轉型和升級，在個人電子設備已經實現互聯之后，汽車和建筑的互聯化將是下一步信息平臺建設的重點領域。目前，已經有很多企業提出了車聯網的概念，而建筑互聯網則主要通過智能家居來實現。雖然一些地方政府已經規定在新建建筑上要安裝相應的太陽能集熱或發電裝置，但新能源產品與建筑物在設計、施工上脫節，致使新能源產品并不能發揮應有的作用，甚至成為擺設。建筑與新能源的融合不應當流于形式，而加強兩者的深度融就必須加強設計單位、建筑企業、新能源企業、房地產開放商、物業公司的合作和聯盟，相應的產業政策和制度安排也要以新能源產品的實際使用為目標，而非簡單的安裝。建筑不僅要充分滿足各種交通工具的停靠和出入要求，也要滿足新能源交通工具的電力需求，無論是商用、居住小區，還是工業園區都要合理安排新能源汽車充電設備。要大力開展垃圾分類，從教育、宣傳、小區垃圾設備改造、分類垃圾車購置等多個方面逐步完善，這將是一個較為漫長的過程，但對于改善小區環境、提高資源利用率有極大的幫助，同時也能夠帶動相關環保產業的發展。

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Abstract： With a long industry chain and extensive influence， real estate has deep impacts on the investment， layout and upgrading of many other industries， and adjustment of real estate market benefits these industries in terms of rationalizing factor costs and capital structure， consuming and controlling over capacity， and escalating industrial upgrading， so as to promote industrial structure optimization. Based on the analysis of the world input-output table of European Union， Chinese real estate industry is mostly related to financial industry， leasing industry and manufacturing industries such as electrical equipment， metal processing and chemical and so on. For the purpose of enhancing the positive functions of real estate market regulation on industrial structure adjustment and optimization， it is necessary to guarantee manufacturing land use and increase land use efficiency， make technological progress play an important role in real estate industry and market， implement a higher construction standards to eliminate backward products and technologies， and promote the integrated development of real estate industry and emerging industries.

Key words： real estate industry； real estate market； industrial structure optimization； industrial upgrading； industrial correlation effect； backward correlation； forward correlation； factor cost structure； input-output analysis

CLC number：F264；F299.23 Document code： A Article ID： 1674-8131（2017）03-0068-11

（編輯：夏 冬）