推進城鎮化、降低房價與房地產去庫存

劉斌+孫九倫+姚瑤

摘 要：推進城鎮化和降低房價被認為是當前我國房地產去庫存的主要措施。利用2001—2013年35個大中城市的數據實證檢驗推進城鎮化和降低房價對房地產去庫存的影響，結果表明：從整體上來講，推進城鎮化和降低房價確實能夠有效消化當前我國過剩的房地產庫存；但也表現出明顯的地區差異，東部地區推進城鎮化的作用明顯但降低房價的作用有限，中西部地區降低房價的作用顯著而推進城鎮化的作用有限；此外，提高人均收入對房地產去庫存也具有積極影響，而地方財政收入越高、人口密度越大的地區房地產去庫存的壓力越大。因此，房地產去庫存應因地制宜，要根據各城市的房地產市場情況制定切實可行的政策，實現精準調控。

關鍵詞：城鎮化；房價；房地產去庫存；商品房存銷比；房地產調控政策；住房需求；住房供給；住房支付能力

中圖分類號：F293.3 F062.6 文獻標識碼：A 文章編號：1674-8131（2017）03-0079-09

一、引言

進入21世紀以來，尤其是2003年以后，中國房地產市場的持續升溫推動了商品房價格的不斷上漲。雖然2008年國際金融危機使得房價上漲的趨勢出現了短暫的降溫，但從2010年開始房地產市場再次活躍。然而，在房地產市場投資和商品房銷售兩旺的背后，商品房庫存卻在快速攀升。從2014年4月到2016年3月，我國商品房待售面積呈明顯的上升趨勢（見圖1），從52 652萬平方米到73 516萬平方米，上升了39.6%。與此同時，商品房月度銷售面積則表現出明顯的季節趨勢，年末商品房銷售面積大幅上升，而年初的銷售面積則會出現明顯的萎縮；2015年與2014年同期相比，商品房銷售面積雖有小幅的上升，但是上升幅度并不明顯。

根據國家統計局發布的《全國房地產開發投資和銷售情況》，2015年末中國商品房待售面積達到7.19億平方米參見http：//www.stats.gov.cn/tjsj/zxfb/201601/t20160119_1306094.html。，到2016年末，商品待售面積依然高達6.95億平方米。為了促進房地產市場的健康發展，2015年11月，中央財經領導小組第十一次會議明確提出化解房地產庫存的要求，將房地產去庫存問題上升到了一個新的高度。隨后的中央經濟工作會議公告正式提出化解房地產庫存的六條措施，包括提高戶籍人口城鎮化率、落實戶籍制度改革、深化住房制度改革、發展住房租賃市場、鼓勵企業降低商品房價格以及取消過時的限制性措施等。同時，很多政策研究也強調了推進新型城鎮化和降低房價對房地產去庫存的重要意義（倪鵬飛 等，2015；易憲容，2016）。

城鎮化問題關于“城鎮化”與“城市化”的提法，國外文獻一般用城市化（Urbanization），國內文獻多用城鎮化；實際上大多數學者認為“城鎮化”與“城市化”并無本質區別，為統一起見，本文采用“城鎮化”的提法。和住房問題歷來是經濟學者研究的熱門話題，很早就有國外研究注意到城鎮化過程與住房市場可能存在聯系。城鎮化的過程實際上也是人口結構變動的過程，早期的很多研究是從人口結構變動對住房價格的影響角度來進行探索的Mankiw 和 Weil（1988）利用生命周期理論將人口年齡結構的變動與住房市場聯系起來，認為當“嬰兒潮”時期出生的一代人開始進入住房市場時，會大幅增加住房需求導致房價快速上漲；反之，當這些人退出住房市場時，住房需求減少，房價下降。他們使用美國數據進行驗證，結果表明20世紀50年代的“嬰兒潮”確實導致了70年代住房需求的增加和住房價格的迅速上漲。Green 和 Hendershott（2010）同樣利用美國人口普查數據研究了人口年齡結構對住房需求的影響，認為住房需求隨人口年齡的增長并不明顯，因此不能期待人口老齡化會降低住房價格。。城鎮化水平的提高意味大量移民進人城市，很多研究從移民和人口流動的角度考察了城鎮化對住房市場、尤其是房價的影響。Saiz（2003）使用美國邁阿密的數據研究發現，20世紀70年代末古巴偷運移民導致了該市此后幾年住房租金的明顯上漲。隨后，Saiz（2007）進一步研究發現，移民占當地人口的比例增加1%，會導致住房租金和房價上漲1%。與上述研究相關的很多研究均是以發達國家為樣本，而對發展中國家樣本的考察卻沒有得到足夠的重視。有學者指出，城鎮化進程是一個重要的結構變化因素，發展中國家普遍的高房價在一定程度上與城鎮化進程密切相關。陸銘等（2014）利用中國地級市數據進行的研究發現，外來人口比例較高的城市，其房價也會較高。

近年來國內部分學者對城鎮化與房地產市場的關系進行了有益的探索，其中大多數研究集中于城鎮化對房價的影響。例如，任木榮和劉波（2009）基于中國省際面板數據的分析發現，城鎮化速度的上升會導致房價的迅速上漲；駱永民（2011）利用多種面板模型進行的研究也發現，城鎮化水平對房價有顯著的促進作用，并且在人力資本集聚、經濟增長水平較高的地區，這一作用更加明顯。然而，同樣基于中國省際面板數據，姜松和王釗（2014）利用動態空間面板模型進行的研究卻發現，城鎮化對房價變動的影響顯著為負筆者認為，出現這一矛盾結果的原因可能在于該文解釋變量的選取問題。。除了研究城鎮化對房價的影響以外，還有一些學者研究了城鎮化對房地產市場其他因素的影響。王文莉和趙奉軍（2011）利用中國35個大中城市的面板數據分析了城鎮化對房價租金比的影響，結果表明城鎮化擴張速度越快，房價租金比越高。謝福泉和黃俊暉（2013）利用省級面板數據研究發現，城鎮化水平與住房需求、住房供給都存在顯著的正向關系，同時也帶動房地產業從業人數增加和房地產價格上升。薛菲和袁汝華（2014）的研究表明，城鎮化水平每提高一個百分點，房地產投資額、商品房銷售面積以及商品房價格分別提高7.72%、5.28%、3.49%，城鎮化水平的提高對房地產業的發展具有明顯的帶動作用。

一般認為，通過推進城鎮化和降低房價來消化房地產庫存的經濟學邏輯在于：城鎮化會轉移大量的農村勞動力到城市中，從而形成房地產市場的剛需；降低房價會增加住房需求并抑制其供給，從而起到去庫存作用。那么，被中央和學者寄予厚望的城鎮化和房價政策對房地產去庫存的實際效果如何？推進城鎮化和降低房價真的有助于消化當前過剩的房地產市場庫存嗎？其他的去庫存措施，例如增加居民收入對房地產去庫存的效果又如何？通過對現有文獻的梳理可以看出，目前關于我國城鎮化與房地產市場關系的研究，依然集中于用城鎮化的影響來解釋高房價問題，涉及其他方面的研究并不多；對于房地產去庫存問題的研究目前也僅限于政策討論層面，未能從理論和實證層面進行深入的考察。有鑒于此，本文利用中國35個大中城市的面板數據構建動態面板模型，研究城鎮化和住房價格等因素對房地產庫存的影響，以期對當前的房地產調控政策有所啟示。

二、理論分析

1.城鎮化與房地產庫存

城鎮化為什么會對城市的房地產庫存產生影響？現有文獻一般認為，城鎮化的推進會吸引大量農村剩余勞動力流向城市，會顯著增加城市房地產市場的需求，從而起到消化房地產庫存的作用。然而，城鎮化對房地產庫存的影響應該考慮供求兩端，因此本文從供給和需求角度對這一問題進行分析。根據經濟學理論，一項商品的庫存等于該商品的供給減去需求。對于房地產市場來講，一般用商品房的待售面積來表示庫存量。簡單的，本文分別用竣工面積和銷售面積來表示房地產市場的供給和需求。

本文采用系統廣義矩估計方法對模型進行估計。系統廣義矩估計法是Blundell 和 Bond（1998）在差分廣義矩估計法基礎上進行的一個改進，是一種能夠有效解決模型中被解釋變量動態變化和解釋變量內生性問題，并控制地區固定效應和年度固定效應的面板數據估計方法（Hsiao，2006）。

2.變量選擇與數據來源

被解釋變量：商品房存銷比。存銷比是衡量房地產庫存的重要指標，一般使用商品房的待售面積與商品房的銷售面積的比值來表示。在實際測算中，很多研究傾向于用商品房存量與商品房月銷售面積的比值來衡量現有的庫存需要多少個月才能被市場消化；本文采用年末商品房待售面積與當年銷售面積之比來計算商品房存銷比，進而測算出市場對房地產庫存的消化能力。在后文的穩健性檢驗中則采用住宅商品房存銷比，用住宅商品房的年末待售面積與當年銷售面積的比值來衡量。

解釋變量：（1）城鎮化率，用城鎮人口占城市總人口的比例來衡量；（2）房價，用剔除了物價因素影響的商品房銷售均價來衡量。根據前文理論分析，房價上升會增加房地產庫存，因此房價變量的系數預期為正；而城鎮化率變量的系數符號是不確定的，需要看實證模型的估計結果。

控制變量：（1）前一期商品房存銷比，庫存量的慣性一般是正向的，因此，預期該變量系數符號為正；（2）人均收入，用剔除了物價因素影響的城鎮家庭人均可支配收入衡量；（3）人口密度，用各城市每平方公里人口數量衡量；（4）財政收入，用各城市剔除了物價因素影響的地方政府一般預算收入衡量；（5）年度虛擬變量，根據樣本期內我國房地產政策的變化，選取2003、2005、2008、2010年為時間節點，設置年度虛擬變量來控制政策變化的影響近年來我國房地產宏觀政策經歷了多次調整，房地產市場很容易受到政府宏觀政策的影響。雖然政策因素很難量化，但可以根據政策生效的時間，通過控制時間固定效應來控制政策因素。1998年住房改革以后，為了應對房價的快速上升，從2003年開始中央政府開始推行一系列房地產調控政策，但是2003年的房地產調控政策力度有限，被稱為緊縮預警期；而從2005年開始，“國八條”（《關于切實穩定住房價格的通知》）等政策陸續出臺，標志著房地產調控進入了實質調控期；2008年，受全球金融危機的沖擊，為保證宏觀經濟的健康穩定發展，中央又陸續出臺一系列房地產救市措施；2010年，為了抑制房價的過快上漲勢頭，“國五條”（《關于促進房地產市場平穩健康發展的通知》）等政策的陸續出臺，標志著我國房地產市場進入了全面調控期。。

本文選取我國2001—2013年35個大中城市本文選取的35個大中城市包括北京、天津、太原、石家莊、呼和浩特、沈陽、大連、長春、哈爾濱、上海、南京、杭州、寧波、合肥、福州、廈門、南昌、濟南、青島、鄭州、武漢、長沙、廣州、深圳、南寧、海口、重慶、成都、貴陽、昆明、西安、蘭州、西寧、銀川和烏魯木齊。的相關數據進行實證分析，其中，商品房銷售面積、待售面積、均價等數據來源于《中國房地產統計年鑒》，各城市家庭人均可支配收入、人口密度、地方財政收入等城市經濟基本數據來源于《中國城市統計年鑒》（2002—2014）和中國知網經濟與社會發展統計數據庫，部分缺失數據參考了國家統計局公布的年度和月度統計公報信息。主要變量的描述性統計分析見表1。

四、實證分析結果

在研究城鎮化率和房價對商品房存銷比的影響時，受不可觀測因素的影響，作為解釋變量的城鎮化率和房價可能與被解釋變量相互影響，使模型產生內生性。例如，在本文的動態面板模型中，城鎮化的發展會對房地產市場產生影響，同時，房地產市場上的庫存和不斷弱化的消化能力也有可能成為城鎮化發展的阻礙；房價會影響房地產庫存的消化速度，而庫存同樣有可能抑制房價上漲。因此，為了解決模型可能存在的內生性問題，本文分別選取商品房存銷比的第2～3期的滯后值、城鎮化率變量的第2期滯后值和房價變量的第2期滯后值作為各自水平值的工具變量事實上，選用更多期滯后值作為工具變量進行估計也得到類似的結果，出于模型簡潔性的考慮，文中采用了最精簡的工具變量類型。。Bond（2002）指出，在模型設定恰當的情況下，對動態面板模型滯后項的普通最小二乘（OLS）和面板數據固定效應（FE）估計決定了GMM估計滯后項的上界和下界，本文利用這一指標檢驗模型的設定是否恰當；同時也報告了動態面板模型擾動項差分的自相關系數檢驗AR（1）和AR（2）以及過度識別檢驗（Sargan）結果本文引入的工具變量較多，由于另外一種檢驗過度識別的方法（Hansen-J檢驗）在工具變量較多時可能會失效，因此僅報告了對工具變量個數不敏感的Sargan檢驗結果。。

1.城鎮化率和房價對商品房存銷比的影響及其地區差異

采用我國2001—2013年35個大中城市的數據建立動態面板模型進行分析的結果如表2所示。其中，（1）列是在房價外生但城鎮化內生的假設下對全部城市數據進行回歸的結果，估計結果顯示：城鎮化率與商品房存銷比呈反向變動，而房價與商品房存銷比呈同向變動，并且均在1%的置信水平下顯著，即城鎮化率的上升會顯著減少商品房存銷比，而房價降低也有利于商品房存銷比的減少。（2）列是在房價內生假設下對全國樣本的估計結果，與（1）列基本一致，城鎮化率與房價的系數估計值均在1%的置信水平下顯著。可見，從全國角度來看，提高城鎮化率和降低房價都能有效降低商品房存銷比，有利于房地產去庫存，這與前文的理論預期是一致的。此外，其他解釋變量的估計結果也是符合理論預期的：前一期存銷比系數顯著為正，表明房地產庫存具有正向慣性；人均收入與商品房存銷比反向變化，表明人均收入的提高能有效消化房地產庫存；而地方財政收入越高、人口密度越大的地區，房地產去庫存的壓力越大。

對全國樣本的估計證實了推進城鎮化和降低房價對房地產去庫存的積極作用，然而，由于我國存在明顯的地區差異，發達地與和欠發達地區城鎮化和房價對房地產去庫存的影響很有可能存在異質性。因此，本文將35個大中城市的樣本分為東部地區和中西部地區兩個樣本本文曾經嘗試將35個大中城市分為東、中、西三個樣本，但是由于中部和西部地區的樣本量過少，導致模型估計存在很明顯的小樣本偏誤，因此最終選擇了東部和中西部兩個樣本。，分別進行分析，得到的結果如表2的（3）（4）列所示。東部地區城鎮化率與商品房存銷比顯著負相關，但房價對商品房存銷比的影響不再顯著；而中西部地區房價與商品房存銷比顯著正相關，但城鎮化率對商品房存銷比的影響不再顯著。這說明，在東部地區推進城鎮化更有利于房地產去庫存，而降低房價對房地產去庫存的作用較小；但在中西部地區，降低房價對房地產去庫存的作用更為明顯，而城鎮化對房地產去庫存的作用有限。

2.穩健性檢驗

表2中報告了動態面板模型滯后項系數估計的上界和下界，4個方程中被解釋變量一階滯后值的系數估計值均介于上界與下界之間，這表明模型的設定是恰當的；自相關AR（1）和AR（2）檢驗的結果表明4個模型的擾動項差分均存在一階自相關而不存在二階自相關，這符合系統GMM估計的基本要求；Sargan檢驗均不能拒絕原假設，表明模型不存在過度識別問題。可見，從模型設定和檢驗的角度來講，本文構建的動態面板模型是穩健的。

為了進一步檢驗本文研究結果的穩健性，用住宅商品房待售面積與銷售面積的比值計算住宅商品房存銷比，并將其作為被解釋變量（其他變量不變）重新進行估計，得到的結果如表3所示。可以看出，估計結果與前文分析一致：從整體來看，推進城鎮化和降低房價均有利于化解房地產庫存，但東部地區推進城鎮化的作用更明顯，而中西部地區降低房價的作用更明顯；此外，提高人均收入有利于降低房地產庫存，而人口密度越高和地方財政收入越大的地區房地產去庫存壓力也越大。

五、結論與啟示

本文利用我國2001—2013年35個大中城市的數據建立動態面板數據模型，實證檢驗了推進城鎮化和降低房價對當前房地產去庫存的影響，結果表明：從全國層面來講，城鎮化率的提高能顯著減少商品房存銷比，而房價上漲會引起商品房存銷比明顯上升，人均收入越高商品房存銷比越小，人口密度和地方財政收入越高商品房存銷比越大；東部地區城鎮化率與商品房存銷比顯著正相關，而房價對商品房存銷比的影響不顯著；中西部地區房價與商品房存銷比顯著負相關，而城鎮化率對商品房存銷比的影響不明顯。可見，從整體上來講，推進城鎮化和降低房價確實能夠有效消化當前我國房地產庫存；在東部地區，推進城鎮化對房地產去庫存的作用更明顯，而降低房價的作用較為有限；在中西部地區則相反，降低房價對房地產去庫存作用顯著，而推進城鎮化的作用不明顯；此外，增加人均收入對房地產去庫存也具有明顯的積極影響。

為什么東部地區推進城鎮化能有效去房地產庫存而降低房價的效果不明顯，中西部地區降低房價可以有效去房地產庫存而推進城鎮化的效果有限？本文認為，引起地區差異的主要原因在于東部地區與中西部地區城鎮化的土地供給和普通居民的住房支付能力存在顯著的差異。在城鎮化建設的土地供給方面，有研究指出，當前我國城市普遍存在工業用地擴張導致住宅用地緊缺的現象，而東部城市住宅用地緊缺的現象更為突出（范劍勇 等，2015）。東部城市的土地供給，尤其是住宅用地供給已經接近于相對飽和狀態，城鎮化的推進能有效增加住房需求，但由于土地供給的限制，商品房供給并不會迅速增加，因此城鎮化率的上升能有效減少房地產庫存；而與東部城市相比，中西部地區城市的土地供給和住宅用地供給相對寬松，推進城鎮化不僅可以增加住房需求，也會使得商品房供給同時增加，因此城鎮化對商品房庫存的消化能力是有限的。在房價方面，有研究發現，東部地區的房價收入比普遍高于中西部地區，而且東部地區房價收入比的上升速度也普遍快于中西部地區（呂江林，2010）。由于東部地區房價上漲速度過快，普通居民的住房支付能力嚴重不足，房價的小幅下降并不能有效改變大部分居民的住房支付能力，因此，房價下降對房地產去庫存的作用有限；相對而言，中西部地區大部分城市房價及其上漲速度低于東部，房價與普通居民收入之比相對較低，因此降低房價可以有效促進中西部地區的房地產去庫存。

推進城鎮化和降低房價究竟能不能去房地產庫存？本文的實證研究給出了肯定的回答，但是同時發現，推進城鎮化與降低房價等措施對房地產去庫存的效果是因地區而異的。針對當下流行的一些房地產去庫存的政策觀點，本文的結論有以下幾點啟示：

第一，從整體上來看，當前我國房地產市場庫存過剩的根本原因是市場供給相對過剩而有效需求不足，市場的問題應該由市場來解決。因此，對于部分房價上漲過快的東部城市，政府有必要在特殊時期采取較為嚴厲的調控政策；但是對于大部分中西部城市來講，政府對房地產市場的調控只有短期效果，長期來看，引導房地產市場合理降溫，讓房價回歸到合理區間才能從根本上改變房地產市場上供求失衡的局面。

第二，通過增加杠桿的方式鼓勵農民工、城市低收入階層甚至大學畢業生買房，從而消化房地產庫存的政策是短視的，這將進一步增加我國金融體系的系統性風險。因此，只有切實推進城鎮化，尤其是加快相對落后的中西部地區的新型城鎮化建設，消除農村人口市民化的戶籍、住房、社會保障等方面的制度性障礙，才能真正增加住房需求，才是房地產去庫存的長久之計。

第三，當前我國房地產市場“高房價”與“高庫存”并存的困局，主要原因是區域發展的不平衡。區域發展的不平衡充分體現在我國東部和中西部地區房地產市場的分化上，部分房價上漲迅速的東部城市房地產庫存迅速減少，而中西部地區，尤其是大部分三四線城市房地產庫存不斷積累。有一種流行的觀點認為，政府以一定形式購買存量商品房作為保障性住房可以達到去庫存的效果。然而，對于保障房需求有限的部分中西部城市來講，這相當于用保障房的庫存積累換取商品房庫存的減少。因此，房地產去庫存一定要因地制宜，避免“一刀切”的調控政策，要充分考慮到不同地區的差異，根據實際情況制定切實可行的政策，實現精準調控，真正做到房地產去庫存“一城一策”。

第四，房地產市場去庫存的同時也要“去泡沫”。在城市住房價格超出普通居民支付能力的情況下，解決房地產庫存問題注定不能一蹴而就，只有立足長遠，切實提高居民收入，提高普通居民的住房支付能力才能有效消化房地產庫存。

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Abstract： Promoting urbanization and lowering housing prices are regarded as the main measures to reduce the huge inventory of real estate market. The data of 35 big and medium-sized cities of China during 2001-2013 are used to empirically test the influence of urbanization promotion and housing prices decrease on the destocking of real estate and the results show that overall speaking， the development of urbanization and lowering housing prices can effectively reduce the current surplus inventory of real estate but there is significantly regional difference， in the eastern region， the destocking-effect of promoting urbanization is more obvious but lowering housing prices effect is limited； in the Midwest， by contrast， lowering housing prices can play a significant destocking-role while promoting urbanization effect is insignificant. Furthermore， we find that the increase of per capita income also has an active impact on the inventory reducing of real estate， however， the higher the regional financial revenue is and the bigger the regional population density is， the bigger the pressure of the destocking of its real estate is. Thus， the destocking of real estate should make appropriate policy based on different place situation and realize accurate adjustment according to the market situation of different cities.

Key words： urbanization； housing prices； housing destocking； the proportion of inventory to sold housing； regulating policy for real estate； housing demand； housing supply； housing payment ability

CLC number：F293.3 F062.6 Document code：A Article ID：1674-8131（2017）03-0079-09

（編輯：楊 睿；段文娟）