關于城市住宅精裝項目研究

侯光楠

摘 要：精裝，指經過精致裝修的房屋，與“普裝、平裝、簡裝”相對立，精裝房的大面積應用，帶來的將是住房項目精細化設計、精細化施工、精細化管理的應用與推廣，將對傳統的地產開發項目管理體系帶來全新的挑戰與革命。基于此，在結合國外精裝發展模式的基礎上，根據我國當前精裝市場的發展現狀，文章進行精裝項目研究。

關鍵詞：精裝項目；特點；解決方法

1 研究意義

隨著房地產項目的快速發展，傳統的項目管理模式已經不再適應當前精裝修市場的要求。目前，我國大部分房地產開發商在精裝房項目管理上存在巨大的管理瓶頸，如出現策劃定位不精準、整改不及時、管理精度不夠等，從而導致項目的集中整改存在困難，在后期浪費人力物力，導致開發商無法在預期的工期內交付完整的房地產產品，從而降低了企業的經濟效益，同時也損害房地產公司的品牌形象。所以，再此情況下，面對高速發展的精裝房市場，積極地研究科學的住宅精裝項目管理策略，提高管理技能，建造高質量的精裝項目，對企業和使用者來說都具有重要的價值意義。

2 精裝房項目管理的特點

2.1 精裝房項目的成果考核更為直觀

對比毛坯房，精裝房更為突出其使用功能，部分高檔精裝房甚至提供了家具、家電等室內設施，達到了拎包入住的效果。就普通用戶而言，精裝房產品空間設計、功能設計是否合理，細部設計是否精準，施工質量是否滿足美觀和使用的需求，質量保修責任分明。精裝房項目產品為合格、舒適，具備完全使用功能的結果性產品，其檢驗更為直觀、產品質量責任的確認更為簡單明了。

2.2 精裝房項目策劃定位必須準確

相對于傳統的毛坯房而言，精裝房展現給客戶的是一個完整的設計成果，客戶進行二次改造的空間也相對較少，這就要求精裝房設項目定位務必精準。所以，精準房在設計策劃階段需要考慮幾方面因素。第一，注重設計風格個性與共性的統一的同時，需要迎合產品面對的客戶群體的需求。第二，考慮銷售過程中，為了迎合市場需求變化而進行風格調整的風險。這些都要求精裝房在進行項目定位前，進行詳細的市場調研、科學進行方案的比選，全面考慮設計與銷售的統一，進而確定準確的項目定位。由此可見，與毛坯房相比，精裝房項目的前期策劃工作無疑提出了更高的要求。

2.3 精裝房面廣點多，實施控制難度大

作為一種集合性強的建筑商品，精裝房包含了廣泛的產業面、參與單位多、項目控制難度大。在現今的房地產市場模式下，房地產開發企業是從項目策劃到項目竣工驗收階段始終貫穿項目整體的企業，要提高把控各參建單位的銜接，必加強對各參建單位的管理控制，加強設計、施工各個階段的質量的控制，管理難度大。

3 現階段精裝項目存在問題分析

3.1 項目策劃不充分，精裝設計隨意

任務產品都有其特定的目標對象，且為對象服務，這就決定在項目初期要進行細致認真的市場調研和策劃研究。但目前房地產項目策劃不充分，甚至有些項目在初期沒有考慮進行精裝房設計，在后期改變初衷，導致在實施階段進行大量的拆改，大大浪費建設成本。

3.2 設計單位各自為戰，整合度不夠

眾所周知，要創造一個合格的產品，長時間的計劃準備是必不可少的。但目前我國房地產市場發展不夠成熟，存在設計階段工期短、邊設計邊施工的現象時有發生。在這種形勢下，裝修設計無法融合秉承建筑設計的設計理念與風格，在兩階段設計過程中，往往出現功能設計不理想、結構選擇與建筑美觀不協調、細節考慮不夠等種種弊端，影響精裝房產品的完整性。

3.3 批量生產與個性化需求難協調的問題

在現有的精裝模式下，發展商對單位進行批量設計，材料統一購買，采用同一戶型統一裝修，不同戶型風格也統一的設計理念，缺乏個性與個人品味。與現代人強調個人風格，主張個人特色的追求相違背，導致精裝房缺乏吸引力。

3.4 施工質量控制不精細，精裝不精

精裝房不同于毛坯房，交叉作業多，其需要更為精細化的管理，但我國目前房地產開發企業沒有開創對精裝房的管理的創新模型，仍然在沿用毛坯房管理的模式。管理人員的缺乏、管理流程的簡陋、管理方法的落后，導致精裝房的質量控制不當，給業主帶來極大的使用麻煩和財產損失，損害企業利益。

4 精裝房問題解決方法研究

4.1 成本控制方法研究

（1）精裝項目準確定位

通過綜合分析，完成項目的準確定位。在此基礎上，定位戶型類型、精裝程度和裝修風格，從而設定成本目標，指導項目的戶型設計、建筑結構設計和裝修設計等，找出效果和成本的最佳比值，實現工程價值最優化。

（2）調整設計順序，優化戶型設計

調整設計順序，改變先立面后平面的設計模式，調整為先平面設計后立面設計，突破外立面一定，戶型必須跟著立面走的局限。

在這種設計模式指導下，先行做好戶型設計。在戶型方案設計中，不僅要考慮客戶使用要求，而且要綜合考慮結構施工、設備安裝和裝修的尺寸要求，形成企業獨有的戶型方案。

4.2 精裝項目質量控制方法研究

（1）深化圖紙，指導施工操作一體化

通過深化圖紙，達到結構施工、設備安裝及裝修的有序聯系，實現操作的一體化，保證施工質量。可以從三個方面深化圖紙：一設計企業標準化施工圖集；二充分考慮工作交圈環節，避免施工過程中的重復施工；三細化圖紙尺寸，精確指導現場施工。

（2）精裝修樣板先行

施工樣板先行，可以最大程度反映設計、施工工藝不合理的問題，進行分析，在后期大量裝修時可以避免同樣問題出現，最大限度減少返工、裝修不合理情況，達到合理控制成本、提高產品質量、落實營銷承諾的目的；二實體樣板間能科學指導精裝修施工、為批量工程裝修做查漏補缺所用，為交樓提前準備預案。

（3）加大施工工序管理和成品保護管理的力度

加強施工工序管理的方法：一施工前，做好施工進度詳細的安排表，充分考慮施工過程中同一區域內的交叉施工和各個施工工序要求；二在施工過程中嚴格按照進度表和圖紙進行，并成立專項小組負責精裝修協調工作；三嚴格落實“質量檔案”制度和“施工問題”反饋制度。提高成品保護管理的手段是將成品保護納入獎罰措施。施工工序管理和成品保護是施工管理的難點，應該成立專項負責小組，進行科學細致的管理。

4.3 批量生產和個性化需求協調的方法研究

（1）策劃階段做好市場調查和客戶需求分析工作

在精裝項目策劃階段，應綜合考慮目標客戶群個性化需求程度、經濟承受能力和購買目的等特點和市場趨勢，確定精裝房的裝修程度，協調批量生產和個性化需求之間的對立關系，從而指導企業選擇合適的精裝修開發模式。

（2）現階段采用“重軟裝，輕硬裝”的精裝修策略

從現代家居來說，設計個性主要從“軟裝”的風格選配中體現，并且我國現階段精裝房開發不成熟，采用相對簡單統一的“硬裝”，另施以多樣化的“軟裝”配置，更易于施工，有利于施工一體化的實踐和開發成本及風險的控制。

5 結束語

目前，在國際市場的大環境下，我國的精裝相比之下仍然處于初級的發展階段。精裝項目的發展給房地產開發商帶來機遇的同時，隨之而來的挑戰也不然而言。此房地產開發企業需要樹立正確的精裝房開發理念，彌補管理上的缺陷和漏洞，并采取有效的措施加快一體化施工進程，來適應精裝項目的發展。

參考文獻

[1]王雪青.國際工程項目管理[M].北京：中國建筑工業出版社，2000.

[2]郭婧娟.工程造價管理[M].北京：清華大學出版社，2005.