關(guān)于城市住宅精裝項目研究

侯光楠

摘 要：精裝，指經(jīng)過精致裝修的房屋，與“普裝、平裝、簡裝”相對立，精裝房的大面積應(yīng)用，帶來的將是住房項目精細化設(shè)計、精細化施工、精細化管理的應(yīng)用與推廣，將對傳統(tǒng)的地產(chǎn)開發(fā)項目管理體系帶來全新的挑戰(zhàn)與革命。基于此，在結(jié)合國外精裝發(fā)展模式的基礎(chǔ)上，根據(jù)我國當(dāng)前精裝市場的發(fā)展現(xiàn)狀，文章進行精裝項目研究。

關(guān)鍵詞：精裝項目；特點；解決方法

1 研究意義

隨著房地產(chǎn)項目的快速發(fā)展，傳統(tǒng)的項目管理模式已經(jīng)不再適應(yīng)當(dāng)前精裝修市場的要求。目前，我國大部分房地產(chǎn)開發(fā)商在精裝房項目管理上存在巨大的管理瓶頸，如出現(xiàn)策劃定位不精準(zhǔn)、整改不及時、管理精度不夠等，從而導(dǎo)致項目的集中整改存在困難，在后期浪費人力物力，導(dǎo)致開發(fā)商無法在預(yù)期的工期內(nèi)交付完整的房地產(chǎn)產(chǎn)品，從而降低了企業(yè)的經(jīng)濟效益，同時也損害房地產(chǎn)公司的品牌形象。所以，再此情況下，面對高速發(fā)展的精裝房市場，積極地研究科學(xué)的住宅精裝項目管理策略，提高管理技能，建造高質(zhì)量的精裝項目，對企業(yè)和使用者來說都具有重要的價值意義。

2 精裝房項目管理的特點

2.1 精裝房項目的成果考核更為直觀

對比毛坯房，精裝房更為突出其使用功能，部分高檔精裝房甚至提供了家具、家電等室內(nèi)設(shè)施，達到了拎包入住的效果。就普通用戶而言，精裝房產(chǎn)品空間設(shè)計、功能設(shè)計是否合理，細部設(shè)計是否精準(zhǔn)，施工質(zhì)量是否滿足美觀和使用的需求，質(zhì)量保修責(zé)任分明。精裝房項目產(chǎn)品為合格、舒適，具備完全使用功能的結(jié)果性產(chǎn)品，其檢驗更為直觀、產(chǎn)品質(zhì)量責(zé)任的確認更為簡單明了。

2.2 精裝房項目策劃定位必須準(zhǔn)確

相對于傳統(tǒng)的毛坯房而言，精裝房展現(xiàn)給客戶的是一個完整的設(shè)計成果，客戶進行二次改造的空間也相對較少，這就要求精裝房設(shè)項目定位務(wù)必精準(zhǔn)。所以，精準(zhǔn)房在設(shè)計策劃階段需要考慮幾方面因素。第一，注重設(shè)計風(fēng)格個性與共性的統(tǒng)一的同時，需要迎合產(chǎn)品面對的客戶群體的需求。第二，考慮銷售過程中，為了迎合市場需求變化而進行風(fēng)格調(diào)整的風(fēng)險。這些都要求精裝房在進行項目定位前，進行詳細的市場調(diào)研、科學(xué)進行方案的比選，全面考慮設(shè)計與銷售的統(tǒng)一，進而確定準(zhǔn)確的項目定位。由此可見，與毛坯房相比，精裝房項目的前期策劃工作無疑提出了更高的要求。

2.3 精裝房面廣點多，實施控制難度大

作為一種集合性強的建筑商品，精裝房包含了廣泛的產(chǎn)業(yè)面、參與單位多、項目控制難度大。在現(xiàn)今的房地產(chǎn)市場模式下，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)是從項目策劃到項目竣工驗收階段始終貫穿項目整體的企業(yè)，要提高把控各參建單位的銜接，必加強對各參建單位的管理控制，加強設(shè)計、施工各個階段的質(zhì)量的控制，管理難度大。

3 現(xiàn)階段精裝項目存在問題分析

3.1 項目策劃不充分，精裝設(shè)計隨意

任務(wù)產(chǎn)品都有其特定的目標(biāo)對象，且為對象服務(wù)，這就決定在項目初期要進行細致認真的市場調(diào)研和策劃研究。但目前房地產(chǎn)項目策劃不充分，甚至有些項目在初期沒有考慮進行精裝房設(shè)計，在后期改變初衷，導(dǎo)致在實施階段進行大量的拆改，大大浪費建設(shè)成本。

3.2 設(shè)計單位各自為戰(zhàn)，整合度不夠

眾所周知，要創(chuàng)造一個合格的產(chǎn)品，長時間的計劃準(zhǔn)備是必不可少的。但目前我國房地產(chǎn)市場發(fā)展不夠成熟，存在設(shè)計階段工期短、邊設(shè)計邊施工的現(xiàn)象時有發(fā)生。在這種形勢下，裝修設(shè)計無法融合秉承建筑設(shè)計的設(shè)計理念與風(fēng)格，在兩階段設(shè)計過程中，往往出現(xiàn)功能設(shè)計不理想、結(jié)構(gòu)選擇與建筑美觀不協(xié)調(diào)、細節(jié)考慮不夠等種種弊端，影響精裝房產(chǎn)品的完整性。

3.3 批量生產(chǎn)與個性化需求難協(xié)調(diào)的問題

在現(xiàn)有的精裝模式下，發(fā)展商對單位進行批量設(shè)計，材料統(tǒng)一購買，采用同一戶型統(tǒng)一裝修，不同戶型風(fēng)格也統(tǒng)一的設(shè)計理念，缺乏個性與個人品味。與現(xiàn)代人強調(diào)個人風(fēng)格，主張個人特色的追求相違背，導(dǎo)致精裝房缺乏吸引力。

3.4 施工質(zhì)量控制不精細，精裝不精

精裝房不同于毛坯房，交叉作業(yè)多，其需要更為精細化的管理，但我國目前房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)沒有開創(chuàng)對精裝房的管理的創(chuàng)新模型，仍然在沿用毛坯房管理的模式。管理人員的缺乏、管理流程的簡陋、管理方法的落后，導(dǎo)致精裝房的質(zhì)量控制不當(dāng)，給業(yè)主帶來極大的使用麻煩和財產(chǎn)損失，損害企業(yè)利益。

4 精裝房問題解決方法研究

4.1 成本控制方法研究

（1）精裝項目準(zhǔn)確定位

通過綜合分析，完成項目的準(zhǔn)確定位。在此基礎(chǔ)上，定位戶型類型、精裝程度和裝修風(fēng)格，從而設(shè)定成本目標(biāo)，指導(dǎo)項目的戶型設(shè)計、建筑結(jié)構(gòu)設(shè)計和裝修設(shè)計等，找出效果和成本的最佳比值，實現(xiàn)工程價值最優(yōu)化。

（2）調(diào)整設(shè)計順序，優(yōu)化戶型設(shè)計

調(diào)整設(shè)計順序，改變先立面后平面的設(shè)計模式，調(diào)整為先平面設(shè)計后立面設(shè)計，突破外立面一定，戶型必須跟著立面走的局限。

在這種設(shè)計模式指導(dǎo)下，先行做好戶型設(shè)計。在戶型方案設(shè)計中，不僅要考慮客戶使用要求，而且要綜合考慮結(jié)構(gòu)施工、設(shè)備安裝和裝修的尺寸要求，形成企業(yè)獨有的戶型方案。

4.2 精裝項目質(zhì)量控制方法研究

（1）深化圖紙，指導(dǎo)施工操作一體化

通過深化圖紙，達到結(jié)構(gòu)施工、設(shè)備安裝及裝修的有序聯(lián)系，實現(xiàn)操作的一體化，保證施工質(zhì)量。可以從三個方面深化圖紙：一設(shè)計企業(yè)標(biāo)準(zhǔn)化施工圖集；二充分考慮工作交圈環(huán)節(jié)，避免施工過程中的重復(fù)施工；三細化圖紙尺寸，精確指導(dǎo)現(xiàn)場施工。

（2）精裝修樣板先行

施工樣板先行，可以最大程度反映設(shè)計、施工工藝不合理的問題，進行分析，在后期大量裝修時可以避免同樣問題出現(xiàn)，最大限度減少返工、裝修不合理情況，達到合理控制成本、提高產(chǎn)品質(zhì)量、落實營銷承諾的目的；二實體樣板間能科學(xué)指導(dǎo)精裝修施工、為批量工程裝修做查漏補缺所用，為交樓提前準(zhǔn)備預(yù)案。

（3）加大施工工序管理和成品保護管理的力度

加強施工工序管理的方法：一施工前，做好施工進度詳細的安排表，充分考慮施工過程中同一區(qū)域內(nèi)的交叉施工和各個施工工序要求；二在施工過程中嚴格按照進度表和圖紙進行，并成立專項小組負責(zé)精裝修協(xié)調(diào)工作；三嚴格落實“質(zhì)量檔案”制度和“施工問題”反饋制度。提高成品保護管理的手段是將成品保護納入獎罰措施。施工工序管理和成品保護是施工管理的難點，應(yīng)該成立專項負責(zé)小組，進行科學(xué)細致的管理。

4.3 批量生產(chǎn)和個性化需求協(xié)調(diào)的方法研究

（1）策劃階段做好市場調(diào)查和客戶需求分析工作

在精裝項目策劃階段，應(yīng)綜合考慮目標(biāo)客戶群個性化需求程度、經(jīng)濟承受能力和購買目的等特點和市場趨勢，確定精裝房的裝修程度，協(xié)調(diào)批量生產(chǎn)和個性化需求之間的對立關(guān)系，從而指導(dǎo)企業(yè)選擇合適的精裝修開發(fā)模式。

（2）現(xiàn)階段采用“重軟裝，輕硬裝”的精裝修策略

從現(xiàn)代家居來說，設(shè)計個性主要從“軟裝”的風(fēng)格選配中體現(xiàn)，并且我國現(xiàn)階段精裝房開發(fā)不成熟，采用相對簡單統(tǒng)一的“硬裝”，另施以多樣化的“軟裝”配置，更易于施工，有利于施工一體化的實踐和開發(fā)成本及風(fēng)險的控制。

5 結(jié)束語

目前，在國際市場的大環(huán)境下，我國的精裝相比之下仍然處于初級的發(fā)展階段。精裝項目的發(fā)展給房地產(chǎn)開發(fā)商帶來機遇的同時，隨之而來的挑戰(zhàn)也不然而言。此房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)需要樹立正確的精裝房開發(fā)理念，彌補管理上的缺陷和漏洞，并采取有效的措施加快一體化施工進程，來適應(yīng)精裝項目的發(fā)展。

參考文獻

[1]王雪青.國際工程項目管理[M].北京：中國建筑工業(yè)出版社，2000.

[2]郭婧娟.工程造價管理[M].北京：清華大學(xué)出版社，2005.