長沙地王剎車

李永華

熔斷政策能否阻擋房價上漲步伐？

6月14日，位于湖南長沙湘江之濱的[2017]長土網019號地塊在掛牌截止日的前一天被突然叫停。此前，該區域附近地塊頻繁刷新長沙濱江新城地價紀錄，019地塊也因此被視為今年長沙新地王的熱門競爭者。

這次突然叫停，引發了長沙可能即將推出“熔斷”新政的猜想。作為全國今年房價上漲過快的城市之一，長沙如何遏制房價上漲的步伐？

長沙“準地王”被緊急叫停

長沙市國土資源局官網顯示，019號地塊是商住用地（商住比≥1.5：8.5），位于岳麓區濱江片區，出讓面積為4.56萬平方米，起始價8.36億元，起始樓面價為每平方米5090元。

在長沙，019地塊的出讓備受矚目。該地塊所處的濱江新城，是國家級新區湘江新區的核心區域，規劃定位是湘江西岸現代服務業走廊的核心，未來將打造成“湖南金融中心”、國家智慧城市示范區、長沙市新都會中心與文旅基地。

掛牌期間，019地塊的交地方——長沙市濱江新城建設開發有限責任公司官網稱，這是濱江片區最后一塊一線臨江商住用地，地塊價值十分稀缺。

該區域的熱度從最近出讓的另一宗土地可見一斑。

6月8日，與019號地塊相鄰的018地塊成功出讓。018地塊掛牌文件顯示：規劃用途為商業、住宅用地（商住比≥7：3），競得人需建設并引進至少一家銀行類金融機構或全國總部。經過150輪競價，由湖南碧桂園地產公司奪得，折合樓面地價8142元，溢價150%，創下濱江新城板塊地價新高。

值得注意的是，長沙商業物業目前嚴重過剩，通常開發商競拍這類地塊的意愿不高，成交溢價率也很低。2016年10月，018地塊附近的一塊商業用地（長土網042號）宗地成交，溢價率不到1%。

從商住比指標來看，相對于018號，019號地塊顯然更為優質，若成功出讓，其價格應能超過018地塊，業界普通預計成交樓面價將突破萬元大關，成為長沙新地王。

2016年11月，長沙的另一熱門區域——岳麓區梅溪湖一地塊拍賣，成交樓面價為9240元/平方米，是迄今為止長沙的最高紀錄。

目前，濱江新城板塊在售樓盤售價均在16000元/平方米以上。如果019地塊樓面價達到10000元/平方米，直接拉升濱江新城的整體價格。按照樓面價一般占最終銷售價格40%左右的比例計算，019地塊與鄰近的018地塊樓盤的售價都將超過20000元。

長沙房產新政持續升級

多年來，長沙一直被視為全國房價“洼地”，然而， 2016年下半年以來，長沙樓市量價齊升。長沙市住建委公布的數據顯示，2016年，全市新建商品住宅成交2609.93萬平方米，同比增長36.26%，成交量創歷史新高。

今年3月，長沙發布樓市限購限貸調控政策，從區域性住房限購、差別化住房信貸政策等方面加強調控。

但房價上漲的腳步并未停止，搶房大戰仍在持續，日光盤頻現，甚至出現客戶為求一房在售樓部排隊9天。今年4月份，長沙市新建商品住宅價格同比上漲18.2%。新房難求，二手房市場同步升溫。國家統計局的數字顯示，4月份長沙二手房價格環比上漲4.3%，居全國70個大中城市之首。

5月20日凌晨，長沙住建委發布樓市限購升級政策，將二手房納入限購范圍。政策出臺之后，部分購房者選擇觀望，樓市有所降溫。中原地產的數據顯示，5月內五區新建商品住宅供銷比1.01，18個月后再次出現供大于求狀況，成交量下滑12%，價格相對穩定，庫存略有上行。

6月初，《中國經濟周刊》記者走訪長沙多個房產中介，不少中介吐槽稱，5月份成交非常少，多個熱門學區房的看房客戶也大幅減少。

“僧多粥少”的供地矛盾仍難解，

或催生土地“熔斷”新政

房產新政威力初顯之時，如果019號地塊樓面價突破萬元新高，“萬元戶”效應或將逆轉購房者的預期，市場重回火爆狀態。

在019號地塊掛牌叫停后，《中國經濟周刊》記者看到一份湘江新區管委會國土規劃局致長沙市國土局的函件，該函稱，因市政府正在考慮調整掛牌出讓競價方式和出臺網上掛牌交易補充規則，為避免眾多開發企業在新政出臺前競逐土地，出現長沙地價的新高點，請求立即中止[2017]長土網019號地塊的掛牌，待市政府土地市場調控新政出臺后再恢復掛牌交易。

至于將要出臺的土地市場調控新政，土地招拍掛價格熔斷政策被視為可選項之一。

5月15日，長沙市委副書記、市長陳文浩到長沙市國土局調研時曾表示，要探索土地招拍掛熔斷機制，保障“面粉價格不高過面包價格”。

目前蘇州、南京、天津、鄭州等地已實行了土地招拍掛熔斷政策。鄭州市去年10月發布的《國有建設用地（住宅）使用權網上掛牌交易限價競買暫行辦法》規定，任一競買人在網掛系統中報（競）價首次達到住宅用地出讓起始價150%時，網掛系統報（競）價中止，該時點為熔斷點。

其他城市一般也將熔斷報價設為起始價的150%。據《中國經濟周刊》記者不完全統計，2016年9月以來，長沙房地產市場成交溢價率超過150%的地塊就有5個，地塊平均溢價率達178%。

在土地市場過熱的情況下，熔斷政策是希望開發商理性拿地，控制土地拍賣的溢價率，最終抑制房價過快上漲。然而，從鄭州、南京等地的實際效果來看，土地熔斷機制并未真正改變住房價格上漲的局面。

業內人士直言，房價由供求關系決定而不是成本決定，熔斷制度并不是治本之策，最有效的措施是增加土地供應量，緩解供求失衡。

中原地產研究中心數據顯示，長沙經營性用地成交面積近年來直線下降，2013年達727萬平方米，2014年499.2萬平方米，2015年僅189萬平方米，2016年反彈至332萬平方米，但仍不到2013年高點的一半。

2016年底，長沙市出臺房地產調控七條措施，其中一條為：適度加大住宅用地供應，對已批商業用途性質的項目引導調整為住宅用途。按照長沙市國土局規劃，長沙市內五區今年住宅計劃供地4500畝。

《中國經濟周刊》記者根據長沙市國土局公開信息統計，截至5月31日，長沙已出讓住宅用地3宗，商住地6宗，住宅用地（含商住地中的住宅用地）總計265.234畝，完成年計劃的5.894%。這意味著，長沙“僧多粥少”的土地供需矛盾短期內難以緩解，“面粉”價格或突破新高。

責編：趙澤