樓市低迷，開發(fā)商們卻砸下2000多億繼續(xù)拿地！這背后……

在中國(guó)多地調(diào)控從嚴(yán)、樓市成交大幅下滑之際，土地市場(chǎng)依然熱度頗高。

國(guó)家統(tǒng)計(jì)局新聞發(fā)言人透露，今年前4月，全國(guó)房地產(chǎn)開發(fā)投資同比增長(zhǎng)了9.3%，增速比前3月加快0.2個(gè)百分點(diǎn)。房地產(chǎn)在投資保持平穩(wěn)增長(zhǎng)的同時(shí)，商品房待售面積同比下降了7.2%。

從數(shù)據(jù)看，房屋新開工面積48240萬(wàn)平方米，同比增11.1%，其中，住宅新開工面積增長(zhǎng)17.5%。

國(guó)家統(tǒng)計(jì)局新聞發(fā)言人邢志宏表示：“房地產(chǎn)投資確實(shí)還保持了一個(gè)比較平穩(wěn)增長(zhǎng)態(tài)勢(shì)，我想這是跟去年的一個(gè)延續(xù)效應(yīng)分不開的，投資項(xiàng)目有周期性，一旦開工了以后需要延續(xù)一段時(shí)間，所以目前房地產(chǎn)投資的增長(zhǎng)，可以說(shuō)是這種周期性的一個(gè)延續(xù)。 ”

邢志宏表示，房地產(chǎn)現(xiàn)在正在進(jìn)行分類調(diào)控，一線城市為了抑制房?jī)r(jià)過(guò)快上漲，也加大了土地和房屋的供應(yīng)力度。 此外，從去庫(kù)存看，商品房待售面積進(jìn)一步減少，4月末，全國(guó)商品房待售面積67469萬(wàn)平方米，同比下降了7.2%，降幅比3月末擴(kuò)大了0.8個(gè)百分點(diǎn)，其中住宅待售面積同比下降了16.2%，降幅比3月有擴(kuò)大了1.2個(gè)百分點(diǎn)。

國(guó)家統(tǒng)計(jì)局最新發(fā)布的《2017年1-4月份全國(guó)房地產(chǎn)開發(fā)投資和銷售情況》顯示：

今年前4個(gè)月，全國(guó)商品房銷售面積41655萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)15.7%，增速比1-3月份回落3.8個(gè)百分點(diǎn)，其中住宅銷售面積增長(zhǎng)13.0%。同時(shí)，前4個(gè)月商品房銷售額33223億元，增長(zhǎng)20.1%，增速回落5個(gè)百分點(diǎn)，其中住宅銷售額增長(zhǎng)16.1%。

今年以來(lái)，全國(guó)商品房銷售面積增速及銷售額增速持續(xù)下降，前2月銷售面積增速和銷售額增速曾一度非常接近，不過(guò)之后銷售額增速再次較大幅度領(lǐng)先銷售面積增速。

不過(guò)令人意外的是，在一片看空情緒下，房地產(chǎn)開發(fā)商的投資熱情依舊高漲。數(shù)據(jù)顯示：

今年前4月，全國(guó)房地產(chǎn)開發(fā)投資27732億元，同比名義增長(zhǎng)9.3%，增速比1-3月份提高0.2個(gè)百分點(diǎn)。

同時(shí)，前4月房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地購(gòu)置面積5528萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)8.1%，增速比1-3月份提高2.4個(gè)百分點(diǎn)；土地成交價(jià)款2104億元，增長(zhǎng)34.2%，增速提高17.5個(gè)百分點(diǎn)。

記者根據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局發(fā)布的數(shù)據(jù)計(jì)算，自2015年年末中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議提出房地產(chǎn)去庫(kù)存至今年4月末，16個(gè)月內(nèi)全國(guó)商品房銷售面積達(dá)199004萬(wàn)平方米。同時(shí)，2011年-2017年4月，全國(guó)商品房銷售面積近80億平方米。

調(diào)控不斷加碼，銷售呈現(xiàn)降溫，開發(fā)商卻信心十足，那么未來(lái)的樓市究竟會(huì)怎樣變化呢？

成交量低是假象？

對(duì)于商品房銷售面積繼續(xù)呈現(xiàn)增幅收窄的態(tài)勢(shì)，易居研究院智庫(kù)中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)表示，這說(shuō)明市場(chǎng)降溫的態(tài)勢(shì)比較明顯。

申萬(wàn)宏源首席宏觀分析師李慧勇認(rèn)為，地產(chǎn)銷售回落主要受地產(chǎn)調(diào)控加碼及高基數(shù)影響。

調(diào)控加碼之下，對(duì)房?jī)r(jià)也將產(chǎn)生影響。近期，據(jù)社科院發(fā)布的《房地產(chǎn)藍(lán)皮書：中國(guó)房地產(chǎn)發(fā)展報(bào)告（2017）》顯示，伴隨熱點(diǎn)城市房地產(chǎn)調(diào)控政策的實(shí)施，從去年10月以來(lái)房?jī)r(jià)漲幅已經(jīng)出現(xiàn)收窄。預(yù)計(jì)2017年70大中城市新建住宅價(jià)格漲幅回落，熱點(diǎn)城市受政策收緊影響回落幅度將較大，全國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的商品房均價(jià)會(huì)由2016年增長(zhǎng)10%，下降到2017年上升不到1%。

不過(guò)，嚴(yán)躍進(jìn)指出，從銷售面積增速為15.7%的水平來(lái)看，這也說(shuō)明雖然市場(chǎng)在降溫，但依然是高于去年同期水平的。這和三四線城市形成的托底效應(yīng)有關(guān)，對(duì)于三四線城市來(lái)說(shuō)，類似的托底效應(yīng)使得此類城市交易相對(duì)活躍，成為當(dāng)前中國(guó)樓市交易活躍的一個(gè)重要組成部分。

華泰證券首席宏觀研究員李超也表示，推算的非30大中城市銷量同比增幅下降4.8個(gè)百分點(diǎn)至22.9%，僅有輕微回落，表明三四線去庫(kù)存仍在繼續(xù)。

在嚴(yán)躍進(jìn)看來(lái)，部分大城市當(dāng)前采取了搖號(hào)制度，說(shuō)明市場(chǎng)成交量低是一個(gè)假象，如果供應(yīng)端增加供應(yīng)，后續(xù)交易端也會(huì)有上升的可能。類似的數(shù)據(jù)在商品房的待售面積上也得到了體現(xiàn)。

數(shù)據(jù)顯示，4月末，商品房待售面積67469萬(wàn)平方米，比3月末減少1341萬(wàn)平方米。其中，住宅待售面積減少1300萬(wàn)平方米，辦公樓待售面積減少32萬(wàn)平方米，商業(yè)營(yíng)業(yè)用房待售面積減少5萬(wàn)平方米。

“住宅待售面積的下滑幅度是比較大的，充分說(shuō)明了當(dāng)前樓市去庫(kù)存的戰(zhàn)略依然是在執(zhí)行中。”嚴(yán)躍進(jìn)說(shuō)。

投資高增速是否延續(xù)？

盡管房地產(chǎn)銷售回落，但房地產(chǎn)開發(fā)投資增速卻超預(yù)期。

國(guó)家統(tǒng)計(jì)局投資司首席統(tǒng)計(jì)師王寶濱表示，前4月房地產(chǎn)投資對(duì)全部投資增長(zhǎng)的貢獻(xiàn)率為20.1%，拉動(dòng)投資增長(zhǎng)1.8個(gè)百分點(diǎn)。

對(duì)于前4月房地產(chǎn)開發(fā)投資繼續(xù)增加的原因，國(guó)家統(tǒng)計(jì)局新聞發(fā)言人、國(guó)民經(jīng)濟(jì)綜合統(tǒng)計(jì)司司長(zhǎng)邢志宏表示，去年全國(guó)的商品房銷售面積增長(zhǎng)了22.5%，使得房地產(chǎn)市場(chǎng)出現(xiàn)了比較強(qiáng)的景氣局面，很多房地產(chǎn)企業(yè)加大了投資力度，很多在建項(xiàng)目仍在進(jìn)行，投資項(xiàng)目有周期性，一旦開工了以后需要延續(xù)一時(shí)間。所以，目前房地產(chǎn)投資的增長(zhǎng)可以說(shuō)是這種周期性的延續(xù)。

除了與去年延續(xù)效應(yīng)有關(guān)外，邢志宏還表示，房地產(chǎn)現(xiàn)在正在進(jìn)行分類調(diào)控，一線城市為了抑制房?jī)r(jià)過(guò)快上漲，也加大了土地和房屋的供應(yīng)力度。

對(duì)于未來(lái)房地產(chǎn)投資走勢(shì)，新開工面積等數(shù)據(jù)成為機(jī)構(gòu)關(guān)注的重點(diǎn)。

數(shù)據(jù)顯示，1-4月房屋新開工面積48240萬(wàn)平方米，增長(zhǎng)11.1%，增速回落0.5個(gè)百分點(diǎn)。房屋竣工面積28174萬(wàn)平方米，增長(zhǎng)10.6%，增速回落4.5個(gè)百分點(diǎn)。

李超認(rèn)為，近半年期房銷售火爆，地產(chǎn)投資有支撐，同時(shí)也不能低估新開工對(duì)投資的支撐作用。1-4月房屋新開工面積增速已經(jīng)超過(guò)竣工面積增速，同時(shí)1-4月購(gòu)地面積和土地成交價(jià)款均創(chuàng)下近年來(lái)新高。因此地產(chǎn)投資不會(huì)失速，維持中期內(nèi)地產(chǎn)投資增速保持穩(wěn)健的判斷。

在李慧勇看來(lái)，新開工面積小幅回落但土地購(gòu)置面積大幅回升，原因一是國(guó)家加大熱點(diǎn)城市的土地供給，二是非熱點(diǎn)城市去庫(kù)存速度加快帶動(dòng)開發(fā)商拿地和投資。預(yù)計(jì)全年房地產(chǎn)投資增速有可能大幅度超過(guò)市場(chǎng)5%左右的預(yù)期。

不過(guò)，從限購(gòu)政策及中央關(guān)于房地產(chǎn)的定位來(lái)看，也有機(jī)構(gòu)認(rèn)為全年房地產(chǎn)投資將呈現(xiàn)溫和下滑。

中信證券研報(bào)認(rèn)為，4月份房地產(chǎn)開發(fā)投資單月同比增長(zhǎng)9.6%，回升0.2個(gè)百分點(diǎn)。房地產(chǎn)開發(fā)投資增速開始走穩(wěn)，但是由于4月份以來(lái)全國(guó)各個(gè)城市限購(gòu)政策的逐漸升級(jí)，未來(lái)房地產(chǎn)投資增速料將趨勢(shì)性回落。

中信證券上述研報(bào)指出，中國(guó)房地產(chǎn)自2006年之后具有一個(gè)3年左右的周期現(xiàn)象，分三個(gè)階段。第一階段：房地產(chǎn)銷售回升，房地產(chǎn)價(jià)格回升，房地產(chǎn)投資回升；第二階段：由于房地產(chǎn)市場(chǎng)過(guò)熱，各個(gè)城市出臺(tái)限購(gòu)政策，市場(chǎng)處于觀望狀態(tài)中；第三階段：房地產(chǎn)銷售回落，房地產(chǎn)價(jià)格回落，房地產(chǎn)投資回落。目前中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)正處于第二階段，接下來(lái)將經(jīng)歷房地產(chǎn)的向下周期。

如何看中國(guó)樓市調(diào)控的未來(lái)趨勢(shì)？

許多人習(xí)慣地認(rèn)為當(dāng)下的樓市調(diào)控仍可能淪為“空調(diào)”。諸多跡象顯示，此輪政策組合拳不可能逆轉(zhuǎn)。短期看，限購(gòu)限貸等的行政手段和市場(chǎng)手段平行使用；中期看，增加土地和住宅供應(yīng)，打擊市場(chǎng)漲價(jià)預(yù)期不會(huì)手軟；長(zhǎng)期看，做好全國(guó)不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記平臺(tái)、完善個(gè)人所得稅和試行房地產(chǎn)稅也是必然選擇。房地產(chǎn)調(diào)控的長(zhǎng)效機(jī)制正在有序形成。因此，政策環(huán)境已使得炒房者沒(méi)有什么可乘之機(jī)。

中國(guó)一度風(fēng)起云涌的房地產(chǎn)爆發(fā)增長(zhǎng)期可能已在逐漸遠(yuǎn)去，一度神話的炒房暴富術(shù)可能也將明顯退潮，次貸危機(jī)后一度異常寬松的貨幣政策也在明顯轉(zhuǎn)向。這些因素決定了繼續(xù)炒房慣性思維，有可能不僅無(wú)趣，也可能危險(xiǎn)而無(wú)益。現(xiàn)在需要喚醒的意識(shí)是，不要再以為錢不值錢，隨著美聯(lián)儲(chǔ)和中國(guó)央行陸續(xù)告別高速發(fā)鈔期，錢會(huì)越來(lái)越值錢，掙錢會(huì)越來(lái)越不容易，過(guò)于高估的不僅是樓市，也有岌岌可危的科技股泡沫。