樓市低迷，開發商們卻砸下2000多億繼續拿地！這背后……

在中國多地調控從嚴、樓市成交大幅下滑之際，土地市場依然熱度頗高。

國家統計局新聞發言人透露，今年前4月，全國房地產開發投資同比增長了9.3%，增速比前3月加快0.2個百分點。房地產在投資保持平穩增長的同時，商品房待售面積同比下降了7.2%。

從數據看，房屋新開工面積48240萬平方米，同比增11.1%，其中，住宅新開工面積增長17.5%。

國家統計局新聞發言人邢志宏表示：“房地產投資確實還保持了一個比較平穩增長態勢，我想這是跟去年的一個延續效應分不開的，投資項目有周期性，一旦開工了以后需要延續一段時間，所以目前房地產投資的增長，可以說是這種周期性的一個延續。 ”

邢志宏表示，房地產現在正在進行分類調控，一線城市為了抑制房價過快上漲，也加大了土地和房屋的供應力度。 此外，從去庫存看，商品房待售面積進一步減少，4月末，全國商品房待售面積67469萬平方米，同比下降了7.2%，降幅比3月末擴大了0.8個百分點，其中住宅待售面積同比下降了16.2%，降幅比3月有擴大了1.2個百分點。

國家統計局最新發布的《2017年1-4月份全國房地產開發投資和銷售情況》顯示：

今年前4個月，全國商品房銷售面積41655萬平方米，同比增長15.7%，增速比1-3月份回落3.8個百分點，其中住宅銷售面積增長13.0%。同時，前4個月商品房銷售額33223億元，增長20.1%，增速回落5個百分點，其中住宅銷售額增長16.1%。

今年以來，全國商品房銷售面積增速及銷售額增速持續下降，前2月銷售面積增速和銷售額增速曾一度非常接近，不過之后銷售額增速再次較大幅度領先銷售面積增速。

不過令人意外的是，在一片看空情緒下，房地產開發商的投資熱情依舊高漲。數據顯示：

今年前4月，全國房地產開發投資27732億元，同比名義增長9.3%，增速比1-3月份提高0.2個百分點。

同時，前4月房地產開發企業土地購置面積5528萬平方米，同比增長8.1%，增速比1-3月份提高2.4個百分點；土地成交價款2104億元，增長34.2%，增速提高17.5個百分點。

記者根據國家統計局發布的數據計算，自2015年年末中央經濟工作會議提出房地產去庫存至今年4月末，16個月內全國商品房銷售面積達199004萬平方米。同時，2011年-2017年4月，全國商品房銷售面積近80億平方米。

調控不斷加碼，銷售呈現降溫，開發商卻信心十足，那么未來的樓市究竟會怎樣變化呢？

成交量低是假象？

對于商品房銷售面積繼續呈現增幅收窄的態勢，易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進表示，這說明市場降溫的態勢比較明顯。

申萬宏源首席宏觀分析師李慧勇認為，地產銷售回落主要受地產調控加碼及高基數影響。

調控加碼之下，對房價也將產生影響。近期，據社科院發布的《房地產藍皮書：中國房地產發展報告（2017）》顯示，伴隨熱點城市房地產調控政策的實施，從去年10月以來房價漲幅已經出現收窄。預計2017年70大中城市新建住宅價格漲幅回落，熱點城市受政策收緊影響回落幅度將較大，全國房地產市場的商品房均價會由2016年增長10%，下降到2017年上升不到1%。

不過，嚴躍進指出，從銷售面積增速為15.7%的水平來看，這也說明雖然市場在降溫，但依然是高于去年同期水平的。這和三四線城市形成的托底效應有關，對于三四線城市來說，類似的托底效應使得此類城市交易相對活躍，成為當前中國樓市交易活躍的一個重要組成部分。

華泰證券首席宏觀研究員李超也表示，推算的非30大中城市銷量同比增幅下降4.8個百分點至22.9%，僅有輕微回落，表明三四線去庫存仍在繼續。

在嚴躍進看來，部分大城市當前采取了搖號制度，說明市場成交量低是一個假象，如果供應端增加供應，后續交易端也會有上升的可能。類似的數據在商品房的待售面積上也得到了體現。

數據顯示，4月末，商品房待售面積67469萬平方米，比3月末減少1341萬平方米。其中，住宅待售面積減少1300萬平方米，辦公樓待售面積減少32萬平方米，商業營業用房待售面積減少5萬平方米。

“住宅待售面積的下滑幅度是比較大的，充分說明了當前樓市去庫存的戰略依然是在執行中。”嚴躍進說。

投資高增速是否延續？

盡管房地產銷售回落，但房地產開發投資增速卻超預期。

國家統計局投資司首席統計師王寶濱表示，前4月房地產投資對全部投資增長的貢獻率為20.1%，拉動投資增長1.8個百分點。

對于前4月房地產開發投資繼續增加的原因，國家統計局新聞發言人、國民經濟綜合統計司司長邢志宏表示，去年全國的商品房銷售面積增長了22.5%，使得房地產市場出現了比較強的景氣局面，很多房地產企業加大了投資力度，很多在建項目仍在進行，投資項目有周期性，一旦開工了以后需要延續一時間。所以，目前房地產投資的增長可以說是這種周期性的延續。

除了與去年延續效應有關外，邢志宏還表示，房地產現在正在進行分類調控，一線城市為了抑制房價過快上漲，也加大了土地和房屋的供應力度。

對于未來房地產投資走勢，新開工面積等數據成為機構關注的重點。

數據顯示，1-4月房屋新開工面積48240萬平方米，增長11.1%，增速回落0.5個百分點。房屋竣工面積28174萬平方米，增長10.6%，增速回落4.5個百分點。

李超認為，近半年期房銷售火爆，地產投資有支撐，同時也不能低估新開工對投資的支撐作用。1-4月房屋新開工面積增速已經超過竣工面積增速，同時1-4月購地面積和土地成交價款均創下近年來新高。因此地產投資不會失速，維持中期內地產投資增速保持穩健的判斷。

在李慧勇看來，新開工面積小幅回落但土地購置面積大幅回升，原因一是國家加大熱點城市的土地供給，二是非熱點城市去庫存速度加快帶動開發商拿地和投資。預計全年房地產投資增速有可能大幅度超過市場5%左右的預期。

不過，從限購政策及中央關于房地產的定位來看，也有機構認為全年房地產投資將呈現溫和下滑。

中信證券研報認為，4月份房地產開發投資單月同比增長9.6%，回升0.2個百分點。房地產開發投資增速開始走穩，但是由于4月份以來全國各個城市限購政策的逐漸升級，未來房地產投資增速料將趨勢性回落。

中信證券上述研報指出，中國房地產自2006年之后具有一個3年左右的周期現象，分三個階段。第一階段：房地產銷售回升，房地產價格回升，房地產投資回升；第二階段：由于房地產市場過熱，各個城市出臺限購政策，市場處于觀望狀態中；第三階段：房地產銷售回落，房地產價格回落，房地產投資回落。目前中國房地產市場正處于第二階段，接下來將經歷房地產的向下周期。

如何看中國樓市調控的未來趨勢？

許多人習慣地認為當下的樓市調控仍可能淪為“空調”。諸多跡象顯示，此輪政策組合拳不可能逆轉。短期看，限購限貸等的行政手段和市場手段平行使用；中期看，增加土地和住宅供應，打擊市場漲價預期不會手軟；長期看，做好全國不動產統一登記平臺、完善個人所得稅和試行房地產稅也是必然選擇。房地產調控的長效機制正在有序形成。因此，政策環境已使得炒房者沒有什么可乘之機。

中國一度風起云涌的房地產爆發增長期可能已在逐漸遠去，一度神話的炒房暴富術可能也將明顯退潮，次貸危機后一度異常寬松的貨幣政策也在明顯轉向。這些因素決定了繼續炒房慣性思維，有可能不僅無趣，也可能危險而無益。現在需要喚醒的意識是，不要再以為錢不值錢，隨著美聯儲和中國央行陸續告別高速發鈔期，錢會越來越值錢，掙錢會越來越不容易，過于高估的不僅是樓市，也有岌岌可危的科技股泡沫。