土地使用權到期續期相關情況淺析

□溫州甌江口產業集聚區土地儲備中心 鄭巧鳳

□溫州市國土資源局 張傳新

土地使用權到期續期相關情況淺析

□溫州甌江口產業集聚區土地儲備中心 鄭巧鳳

□溫州市國土資源局 張傳新

2016年4月，溫州市部分市民因土地使用年限到期或即將到期的問題在社會各界引發熱議和關注，土地使用權到期后續期的制度性安排也納入了政府法制和政策的研究制定程序。本文在總結回顧溫州市土地使用權出讓歷史沿革的基礎上，基于具體實踐及當前法律規定，對土地使用權出讓年限屆滿續期提出了相關見解。

一、溫州市土地使用權出讓歷史沿革

作為土地有償使用試點城市之一，溫州市曾于1989年制定公布了《溫州市土地使用權有償出讓和轉讓暫行辦法》，該辦法明確“全市國有土地實行使用權有償出讓和轉讓制度”“集體所有土地需經依法征用，成為國有土地后，方可出讓和轉讓”，并明確“土地使用權的出讓年限最長為75年”。但在具體的實踐中，該暫行辦法未出現實踐案例。

1990年5月19日，國務院發布了《中華人民共和國城鎮國有土地使用權出讓和轉讓暫行條例》（1990年國務院令第55號），國家按照所有權與使用權分離的原則，實行城鎮國有土地使用權出讓、轉讓制度。國務院第55號令頒布后，溫州市具體實踐中仍未立即實行國有土地使用權的有償出讓，而是按照《浙江省土地管理實施辦法》第十九條規定的有償劃撥方式供地，并收取相當于土地出讓金的有償劃撥費（后經研究，該類型土地認定為出讓性質）。

1992年3月12日，浙江省政府頒布了 《浙江省城鎮國有土地使用權出讓和轉讓實施辦法》（省政府19號令）后，土地使用權出讓才陸續展開。

1992年9月28日，原溫州市土地管理局下發了《溫州市土地管理局關于加快土地供應轉軌速度增大出讓比重的通知》，確立了溫州市土地有償使用方式供應的主導地位，明確了“凡是經營房地產、金融、商業、旅游和外商投資建設項目，一律實行出讓方式提供土地”，實行以出讓為主的土地有償使用方式供應土地使用權。

1995年，《城市房地產管理法》頒布實施，國家第一次以法律的形式明確規定了土地有償出讓是土地使用權取得的主要方式。從《城市房地產管理法》出臺到2002年國土資源部發布《招標拍賣掛牌出讓國有土地使用權規定》期間，溫州市大部分土地是通過雙方協議方式供應。隨著市場經濟的發展，國有土地供應結構產生了根本性改變，招標拍賣掛牌作為公開、公平、公正的市場配置制度，在土地供應中發揮著越來越重要的作用。

2004年，溫州市國土資源局擬定溫州市國有建設用地招拍掛出讓操作細則，8月6日溫州市人民政府印發《溫州市招標拍賣掛牌出讓國有土地使用權管理暫行辦法的通知》，細化完善了溫州市國有建設用地公開出讓操作規范。根據國土資源部、國家監察部聯合頒發《關于繼續開展經營性土地使用權招標拍賣掛牌出讓情況執法監察工作的通知》要求，溫州市經營性用地在2004年8月31日之后不再以歷史遺留問題為由采用協議出讓，商業、旅游、娛樂和商品住宅等各類經營性用地，以及經營性用地以外的其他用途的土地供地計劃公布后，同一宗地有兩個以上意向用地者的嚴格按規定一律采用招標、拍賣、掛牌方式出讓。

2006年，《國務院關于加強土地調控有關問題的通知》（國發〔2006〕31號）、《物權法》以及國土資源部出臺《招標拍賣掛牌出讓國有建設用地使用權規定》（國土資源部令第39號）等把工業用地納入了必須招拍掛出讓的范圍，自此之后，工業、商業、旅游、娛樂和商品住宅等經營性用地以及同一土地有兩個以上意向用地者的均采取招標、拍賣等公開競價的方式出讓，對除依照法律、法規和規章的規定應當采用招標、拍賣或者掛牌方式外，方采取協議方式出讓。

在土地使用權出讓工作具體實踐過程中，因歷史觀念轉變、工作推進需要等種種原因，在具體的土地出讓工作實踐中，同種土地用途的土地出讓設定不同出讓年期的情況，土地使用權出讓年限長短不一，這成為除土地出讓起始時間外第二個影響土地使用權到期具體時間的因素。實施出讓時間較早而且出讓時間較短的土地使用權，其到期日便出現的早。廣受關注的溫州已到期或即將到期的住宅用地使用權便屬該類情況。

二、已到期土地使用權續期處置相關認識

（一）現行相關法律法規規定

國務院于1990年5月頒布的《城鎮國有土地使用權出讓和轉讓暫行條例》(以下簡稱《暫行條例》) 《暫行條例》中第39條明確土地使用權因土地使用權出讓合同規定的使用年限屆滿、提前收回及土地滅失等原因而終止。第40條確定了土地使用權期滿后土地使用權、地上建筑物及其他附著物所有權“由國家無償取得”的屆期處置規則。第三，第4l條確定續期程序規則。依據該規則，土地使用權期滿，土地使用者可以申請續期。對于“需要續期的”，應當重簽合同、支付出讓金并辦理登記。

自1995年1月1日起實施的《城市房地產管理法》改變了《暫行條例》中的部分規定。第一，該法將土地使用權的提前收回、土地滅失和土地使用權到期分開表述，且規定導致土地使用權滅失的情形僅為土地的滅失。第二，不再采用《暫行條例》中“需要續期的”表述，而是規定“除根據社會公共利益需要收回該幅土地的，應當予以批準”。該規定的內容更加明確，對政府部門的自由裁量權作出較大限制，使土地使用者的權利不再完全受制于公權力。第三，將《暫行條例》確立的土地使用權期滿后土地使用權、地上建筑物及其他附著物所有權皆由國家無償取得的屆期處置規則修改為僅限于土地使用權“由國家無償收回”。第四，將《暫行條例》中的土地使用權續期應重簽土地使用權出讓合同、支付土地使用權出讓金和辦理登記等三項要求修改為兩項，刪除了辦理登記的要求。第五，規定了土地使用權期限屆滿，土地使用者未申請續期或者雖申請但未獲批準的，土地使用權由國家無償收回。

2007年公布并實施的《物權法》對先前立法所確立的（住宅）建設用地使用權續期規則進行了較大修改。《中華人民共和國物權法》第一百四十九條作出了原則性的規定：“住宅建設用地使用權期間屆滿的，自動續期。非住宅建設用地使用權期間屆滿后的續期，依照法律規定辦理。該土地上的房屋及其他不動產的歸屬，有約定的，按照約定；沒有約定或者約定不明確的，依照法律、行政法規的規定辦理”。

（二）關于土地使用權續期的認識

根據上述現行法律法規規定，筆者認為，對于建設用地使用權的續期，應遵守以下五項原則。

1.住宅用地與非住宅用地的續期應區別對待

物權法中明確對住宅用地和非住宅用地的續期進行分類表述，雖然具體的法條表述沒有對續期要求、具體程序等進行規定，但兩類用地的續期要求等具有明顯的差異，因此針對建設用地使用權的續期，住宅用地與非住宅用地應區別對待。對于住宅用地，在使用權人擁有房屋所有權的前提下，應該充分考慮房屋的基本生活保障要素的性質，對發揮“住”的作用的房屋對應的使用權，與投資投機作用的房屋對應的使用權，應當有所區別。

2.住宅建設用地的續期應自動

住宅建設用地的續期應自動，無需申請；非住宅建設用地的續期應嚴格按照《城市房地產管理法》有關規定辦理。

物權法中明確規定了住宅建設用地“自動續期”，關于“自動”兩字的含義，現行相關立法并未予以明確，各界也認識不一。但社會各界對于“自動意味著申請程序的法定免除”已形成共識。住宅建設用地的續期不存在申請環節，自然也就不存在審查環節，因此只要住宅建設用地使用權到期，便可自動續期。

對于非住宅建設用地使用權的續期，物權法明確按照法律的規定辦理。目前，對建設用地續期作出明確規定的僅為《城市房地產管理法》。該法第二十二條中明確提出，“土地使用者出讓合同約定的使用年限屆滿，土地使用者需要繼續使用土地的，應當至遲于屆滿前一年申請續期”，“經批準予以續期的，應當重新簽訂土地使用權出讓合同，依照規定支付土地使用權出讓金”。因此，對于非住宅用地的使用權續期，應該嚴格履行“申請—審查—批準（不批準）—重新出讓（無償收回）”的程序。對于審查環節中，應該進行嚴格的審查，我們認為，審查相關要素應該包括但不限于以下兩點。

第一，是否在禁止用地目錄內。在禁止用地目錄內的項目，其申請土地使用權的續期，應該不予批準。

第二，是否滿足法定的土地使用權提前收回的條件。

《城市房地產管理法》中對于續期不予批準的情形作出了規定，其中第二十二條明確“除根據社會公共利益需要收回該幅土地的，應當予以批準”。在“社會公共利益”沒有明確的法定范圍的情況下，筆者認為，對于符合《土地管理法》第五十八條中規定提前收回的前二種情形的土地，不應予以批準續期，土地使用權按照《城市房地產管理法》的規定無償收回。其一是為公共利益需要使用土地的；其二是為實施城市規劃進行舊城區改建，需要調整使用土地的（即不符合現行城市規劃的）。

3.建設用地續期應以公平公正為基本原則

建設用地的續期，其繳納的出讓金的考量應該從以下三個方面著眼，保障公平性。

第一，同一時期土地使用權人之間的考量。從目前調研情況看，同一種土地用途的土地使用權，由于種種歷史原因，在設定土地使用權期限的時候存在不一致的情況，部分土地使用權為法定最高年限，部分土地使用權低于法定最高年限。當前的地價計算體系為折現方式，這就造成了在某一固定時點一定年期的地價中，前半段時間的地價占總地價的比例遠遠高于后半段時間的地價（例如，70年期的住宅用地中，前20年的地價占到了整個70年地價的50%以上）。在考量經濟發展對價格水平的稀釋以及地價上漲因素后，兩者的資產差異更為懸殊。因此，對于同一時期的土地使用權，在不同使用期限的使用權人之間，應確定科學的計價體系和處置方式，保障公平。即對于原出讓時未達法定最高年限的土地使用權與達法定年限到期后的土地使用權，在續期時應予以區分考量。

▲溫州市鹿城區到期土地證

第二，批準續期與不批準續期的土地使用權人之間的考量。根據《城市房地產管理法》的有關規定，對于土地使用權到期后使用權人不申請續期的，或者符合不批準續期條件的土地使用權到期后不予批準續期的，其土地使用權無償收回。即，對該部分使用權人而言，其土地使用權到期后，在土地上所對應的權益全部消失。該部分人如需使用土地，只能通過新的出讓行為參與市場競爭而獲取土地，而如果對予以續期的土地使用權人，在續期土地使用權出讓金收取標準上存在任何的優惠，都是對現行法律本意的誤解和錯誤執行。因此，在確定土地使用權續期出讓金繳納的標準時，應充分考量同意續期與不同意續期（未申請續期）土地使用權人之間的公平性，需對現行法律進行修改保障不同意續期（未申請續期）土地使用權人的權益或者制定完善法律條款明確限定同意續期人的權益，防止厚此薄彼，造成實踐的困難。

第三，新生土地使用者與現有土地使用者之間的平衡。土地使用權出讓合同約定期限的到期，意味著原權利義務的結束，土地使用權的續期行為，從本質上講應屬于土地使用權的協議出讓行為，而國家（地方政府）作為全民所有制土地資源所有權的行使者，最基本的原則便是公平、公正原則。當前我國土地資源配置規定，明確了土地使用權在具體出讓時的配置辦法和定價體系。對于土地使用者而言，無論是新生土地使用者或者原土地使用者，在獲取相同年期的土地使用權時，不應在法律上或者制度上確定不同的標準，造成制度上的不公平。

4.建設用地使用權續期的程序設定應便于操作

除工業用地等單宗用地外，商服、辦公等開發性地塊在項目開發完畢后，均以分割登記的形式進行銷售轉讓，根據一直以來實行的土地使用權的登記規則，整宗土地的建設用地使用權被“化整為零”，實際分散在數量眾多的個體中。因此在使用權續期的程序設定中，要求以完整的物理宗地為單位進行申請續期，顯然不現實也不具有可操作性。

5.科學界定和理清房屋所有權的權益

當前，我國的房屋不動產權利由土地使用權和房屋的所有權兩部分構成，即使目前實行形式上的不動產統一登記，依然不改變其權利內容。在土地使用權到期后，對土地使用權的科學處置應以房屋所有權的權益理清為前提，如此方能提出操作可行的法律安排。如以個人為使用權人的數量眾多的土地使用權到期后，如果使用權人拒絕支付相應的續期成本，在其擁有房屋所有權的前提下，在法律上需設定科學的處置應對條款，方能確保法律制度的實現。