財政政策對住房價格影響的理論和實證分析

文/孫斌藝 盧雅

財政政策對住房價格影響的理論和實證分析

文/孫斌藝 盧雅

一、導(dǎo)論

近年來，我國房地產(chǎn)市場迅速發(fā)展。一方面，不斷提高的以財政支出為重要支撐的城鎮(zhèn)化水平推動了住房供需的不斷增長，地方財政支出的持續(xù)增加提高了公共基礎(chǔ)設(shè)施和公共服務(wù)水平，從而吸引更多的人前來購房，帶來住房需求的增加和房價的攀升。另一方面，房地產(chǎn)業(yè)逐漸成為地方政府財政收入的重要來源，無論是來自房地產(chǎn)交易環(huán)節(jié)的稅收，還是土地出讓收入，都使各地政府在一定程度上形成了對土地財政的依賴。因此，地方政府作為土地供應(yīng)的壟斷者，不斷提高地價，從而影響房價。房價波動和地方財政收支的關(guān)系日益密切。財政政策作為影響房價的政策因素之一，也逐漸成為研究的熱點。

二、理論分析

財政政策對房價影響的理論模型，以Tiebout模型最為經(jīng)典。Tiebout提出：對于地方公共產(chǎn)品而言，地方供應(yīng)公共產(chǎn)品的效率水平是通過社區(qū)間的“用腳投票”決定的，“理性消費者”能夠自由選擇符合自己收入支出偏好的地區(qū)居住。

由于Tiebout模型假設(shè)嚴(yán)苛，多位學(xué)者在理論研究基礎(chǔ)上對其進行了完善。Oates在適度放寬Tiebout模型假設(shè)的基礎(chǔ)上，運用普通最小二乘法和二階段最小二乘法對1960年新澤西州東北部的53個城鎮(zhèn)的數(shù)據(jù)進行估計，結(jié)果表明：一方面，如果公共支出保持不變，地方財產(chǎn)稅若從2%上升至3%，會使住房的價值降低約1500美元；另一方面，平均在每個學(xué)生身上的支出若從350美元上升至450美元，則會使房屋的價值增加約1200美元。他認(rèn)為，地方財產(chǎn)價格與實際稅率之間表現(xiàn)出顯著的負(fù)相關(guān)關(guān)系，與公共學(xué)校的學(xué)生平均支出之間表現(xiàn)出顯著的正相關(guān)關(guān)系。

Fischel將Tiebout模型進行數(shù)理化表達(dá)，說明了財產(chǎn)稅和公共產(chǎn)品資本化的過程。

在假定公共產(chǎn)品生產(chǎn)規(guī)模報酬不變的前提下，F(xiàn)ischel將消費者偏好劃分為私人產(chǎn)品（X）和公共服務(wù)（G）兩部分。

假定地方政府以不變的邊際成本（c）生產(chǎn)公共服務(wù)（G），政府的預(yù)算約束為cG=T。社區(qū)由同質(zhì)居民組成，且存在足夠多的社區(qū)供可以自由遷移的消費者選擇，以便其搬入可滿足自身偏好的社區(qū)。

社區(qū)居民愿意為公共產(chǎn)品支付的金額總和可用n個相同需求曲線加總獲得，如果通過一次性稅收來籌集社區(qū)公共服務(wù)所需資金，則每個居民承擔(dān)總稅額的1/n。

此時，根據(jù)效用最大化和收入約束將居民的選擇問題表示為：

有效率的公共服務(wù)供給要求所有居民的邊際收益之和等于該公共服務(wù)的邊際成本，即：

Fischel進一步對財產(chǎn)稅和公共服務(wù)的資本化進行分析。以P表示每單位住房的價格，以h表示住房服務(wù)的數(shù)量，住房租金為R=Ph。若住房用于自住，則租金是隱形的，人們?yōu)閾碛性撟》克敢庵Ц兜慕痤~是凈租金的現(xiàn)值，可表示為租金收益與財產(chǎn)稅的差值：

其中V表示住房的價值，t表示財產(chǎn)稅率，r表示貼現(xiàn)率。

以β衡量資本化程度，當(dāng)資本化不完全時，前式變?yōu)椋?/p>

將模型進一步擴展，假定R(Z)為房租的享樂函數(shù)，得到包含公共服務(wù)的一般式：

這里的Z通常是指一個由住房結(jié)構(gòu)、周邊環(huán)境等特征組成的向量，其中包括由地方財政提供的公共服務(wù)。

R(Z)通常以指數(shù)形式表示：

其中，δ表示衡量包括公共服務(wù)在內(nèi)的各項特征的價格。

最終得到房地產(chǎn)的價格：

可見，房價大致與各項公共服務(wù)的供給（即地方財政支出）呈正相關(guān)關(guān)系，而與利率及當(dāng)?shù)氐呢敭a(chǎn)稅率呈負(fù)相關(guān)關(guān)系。

鑒于我國房產(chǎn)稅尚未全面開征，而且其負(fù)資本化效用較低，因而本文在前人對房地產(chǎn)稅收資本化、地方公共服務(wù)和房價之間關(guān)系所作論證的基礎(chǔ)上，結(jié)合國情和數(shù)據(jù)的可操作性，建立了地方財政支出、土地出讓收入和房價之間的長期均衡方程：

其中，HP代表房價，F(xiàn)S代表財政支出，LI代表土地出讓收入。

各因素對房價影響方向如下：財政支出FS與房價HP呈現(xiàn)正相關(guān)關(guān)系；土地出讓收入LI與房價HP呈現(xiàn)正相關(guān)關(guān)系。

三、實證分析

（一）變量選擇和數(shù)據(jù)處理

本文旨在對我國地方財政支出和土地出讓收入對住房價格的影響進行實證分析。因此，以各省市的房價作為被解釋變量，以地方財政支出和土地出讓收入作為解釋變量。基于數(shù)據(jù)的可得性，實證分析所使用的數(shù)據(jù)是2002-2013年間我國30個省市（不含西藏）的年度數(shù)據(jù)，數(shù)據(jù)均來自于國家統(tǒng)計年鑒。數(shù)據(jù)處理過程如下：選擇住宅商品房平均銷售價格作為住房價格的代理變量，對數(shù)處理后記為HP；以人均地方財政支出作為地方財政支出的代理變量，對數(shù)處理后記為FS；以房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地購置費用除以購置面積得到的土地出讓價格，作為土地出讓收入的代理變量，對數(shù)處理后記為LI。

（二）單位根檢驗和協(xié)整檢驗

鑒于面板數(shù)據(jù)模型對數(shù)據(jù)平穩(wěn)性的要求，為確保模型估計的有效性，避免偽回歸，在回歸前對數(shù)據(jù)進行單位根檢驗，以確保數(shù)據(jù)的平穩(wěn)性。單位根檢驗包括同質(zhì)面板檢驗和異質(zhì)面板檢驗兩種，前者主要是LLC檢驗，后者主要有IPS、ADF-Fisher和PP-Fisher檢驗。如果多數(shù)檢驗方法拒絕存在單位根的原假設(shè)，則可以認(rèn)為該序列是平穩(wěn)的，反之則為非平穩(wěn)序列。檢驗結(jié)果見表1。

表1 各變量單位根檢驗結(jié)果

檢驗結(jié)果顯示，HP、FS和LI都不能拒絕原假設(shè)，即原序列存在單位根，因而是不平穩(wěn)的，一階差分后，差分序列DHP、DFS和DLI為平穩(wěn)序列。原序列HP、FS和LI皆為一階單整序列。

盡管各個變量一階差分后為平穩(wěn)序列，但因變量和自變量之間還需進行面板協(xié)整檢驗，以保證結(jié)論可靠。分別采用Kao和Johansen Fisher統(tǒng)計量進行檢驗。表2中的結(jié)果表明，兩種檢驗方法都表示住房價格、地方財政支出和土地出讓收入之間在1%的顯著性水平下存在長期穩(wěn)定的均衡關(guān)系。

表2 面板協(xié)整檢驗結(jié)果

（三）靜態(tài)面板估計

根據(jù)面板數(shù)據(jù)分析方法，Hausman檢驗的統(tǒng)計量為33.5356，表明隨機效應(yīng)原假設(shè)不能成立，因此采用固定效應(yīng)的回歸作為分析結(jié)果，進一步考慮截面異方差后，固定效應(yīng)模型得到更高的擬合優(yōu)度。回歸結(jié)果見表3。

表3 地方財政支出和土地出讓收入對住房價格影響的靜態(tài)分析

靜態(tài)面板模型為：

結(jié)果顯示，地方財政支出和土地出讓收入對住房價格存在較為顯著的長期正向影響，地方財政支出和土地出讓收入能較好地解釋住房價格的變動。其中，地方財政支出每增加1%，住房價格上漲0.49%，土地出讓收入每提升1%，會推動住房價格上漲0.11%，地方財政支出對房價的正向推動大于土地出讓收入的作用。

（四）動態(tài)面板模型估計

考慮到模型的內(nèi)生性，為進一步考察地方財政支出和土地出讓收入對商品住房的滯后影響效果，利用廣義距估計方法GMM進行檢驗，分別采用一階GMM和二階差分GMM，考慮解釋變量外生和內(nèi)生情況進行模型估計，結(jié)果見表4。

表4 地方財政支出和土地出讓收入對住房價格影響的靜態(tài)分析

模型（a）表示一階差分GMM，LI為外生變量；模型（b）表示二階差分GMM，LI為外生變量；模型（c）表示一階差分GMM，LI為內(nèi)生變量；模型（d）表示二階差分GMM，LI為內(nèi)生變量。Sargan檢驗結(jié)果顯示接受二階GMM檢驗。當(dāng)土地出讓收入LI為外生變量時，所有變量均通過顯著性檢驗，滯后一期的住房價格、地方財政支出和土地出讓收入三個變量的系數(shù)分別約為0.24、0.39和0.07。當(dāng)土地出讓收入LI為內(nèi)生變量時，滯后一期的住房價格、地方財政支出、土地出讓收入以及滯后一期的土地出讓收入的系數(shù)分別為0.17、0.37、0.07和0.07。綜上所述，地方財政支出和土地出讓收入變量回歸系數(shù)為正，與靜態(tài)面板模型結(jié)論一致，二者對住房價格有顯著的正向影響。

四、簡要結(jié)論和政策建議

（一）結(jié)論

實證研究表明，地方財政支出、土地出讓收入和住房價格之間存在長期均衡關(guān)系，前二者對住房價格有著顯著的正向影響。滯后一期的住房價格對房價的正向影響顯著且系數(shù)較大，說明住房價格存在明顯的滯后性，當(dāng)住房價格處于快速上升期時，人們會以歷史價格走勢對未來價格作出估計，形成價格上升的預(yù)期，導(dǎo)致住房價格的慣性上漲。

地方財政支出對住房價格的正向影響在四個變量中系數(shù)最大。地方財政支出的持續(xù)增加會提高公共基礎(chǔ)設(shè)施和公共服務(wù)水平，吸引更多的人前來生活和工作，從而帶來住房需求的增加，最終表現(xiàn)為房地產(chǎn)的升值。

土地出讓收入對住房價格有顯著的正向影響，說明地方政府作為土地供應(yīng)的壟斷者，其對土地財政的過度依賴也助推了房價的上漲。土地出讓收入還對住房價格有顯著的滯后效應(yīng)，土地價格作為住房成本價格的重要組成部分，很大程度上決定了房價的漲勢，土地價格的不斷攀升必然也會形成房價持續(xù)上漲的預(yù)期。同時，該結(jié)論也說明地方政府對于房價調(diào)控有一定的作為空間，政府可以利用財政支出和土地供應(yīng)來實施房地產(chǎn)市場調(diào)控。

（二）建議

1.充分發(fā)揮財政支出作為房地產(chǎn)市場調(diào)控措施的作用。財政支出增加使房價上漲，而房價上漲推動財政收入增加，房價與地方財政的正向反饋作用使地方財政極易轉(zhuǎn)變?yōu)榉康禺a(chǎn)財政，而我國多年來的經(jīng)濟增長依靠投資驅(qū)動的模式將進一步強化房地產(chǎn)財政。因此，地方政府必須轉(zhuǎn)換政府職能，合理定位地方政府角色，在財政支出類別上分類處理，如可加大在科技、教育、衛(wèi)生等方面的財政支出，同時能夠正向促進經(jīng)濟增長方式轉(zhuǎn)向依靠國內(nèi)消費拉動，同時要嚴(yán)格控制行政管理支出，抵制財政支出快速增長對房價增長的附加作用。

2.集中力量解決地方政府高度依賴土地財政的問題。1994年實行“分稅制”以來,長期存在財力過分集中于中央政府的情況，地方政府的財力與事權(quán)不相匹配。土地是地方財政收入的主要來源，地方政府存在土地財政依賴的內(nèi)在激勵機制。因此，要改變這種局面，應(yīng)厘清中央與地方政府的管理職能，重新調(diào)整中央與地方政府的稅收來源和財政支出結(jié)構(gòu)。

3.合理評估房地產(chǎn)保有環(huán)節(jié)稅種開征的作用，充分考慮房產(chǎn)稅的作用。地方財政支出具有資本化的傾向。房地產(chǎn)保有環(huán)節(jié)稅收具有與財政支出反向的資本化作用，它能夠在一定程度上對沖財政支出對房價的正向作用。與此同時，房地產(chǎn)保有環(huán)節(jié)稅的開征有利于擴大地方政府財政收入來源，從而緩解對于土地財政的依賴程度，而且開征房地產(chǎn)保有環(huán)節(jié)稅也符合稅收中的利益原則。盡管如此，我國開征房地產(chǎn)保有環(huán)節(jié)稅也可能面臨一些問題，如房產(chǎn)稅征稅范圍、計稅依據(jù)和稅率如何合理確定等，如果征稅范圍不合理，可能引發(fā)稅收轉(zhuǎn)嫁，從而無法對沖財政支出對房價的正向推動作用，反而進一步推高房價。因此，房地產(chǎn)保有環(huán)節(jié)稅的開征應(yīng)充分評估房產(chǎn)稅的作用,同時，要在合理評估征稅范圍、計稅依據(jù)等具體措施的影響后再行開征。

（作者單位：華東師范大學(xué)）