房地產項目施工階段的成本管理策略探討

陳漢南

摘要：隨著房地產“去庫存”政策的落實，限購政策的再次啟動，房地產企業利潤進一步緊縮。為進一步提升企業經濟效益，提升企業綜合競爭力，應合理控制其成本。改革開放后經濟增長速度得到了大量的提高，促進了我國房地產項目的快速發展。在房地產項目進行的過程中，包括了前期的設計階段、施工階段以及驗收階段等，而施工階段在其中占據最重要的位置，如何對施工階段的成本進行管理，可以對整個項目的投資具有重要的作用。在房地產項目開發中，包含了設計階段、施工階段以及驗收階段，相對而言，施工階段的重要性十分凸顯，其是控制成本的重要環節之一。因此文章重點就房地產項目施工階段的成本管理策略進行探討。隨著房地產“去庫存”政策的落實，限購政策的再次啟動，房地產企業利潤進一步緊縮。為進一步提升企業經濟效益，提升企業綜合競爭力，應合理控制其成本。改革開放后經濟增長速度得到了大量的提高，促進了我國房地產項目的快速發展。在房地產項目進行的過程中，包括了前期的設計階段、施工階段以及驗收階段等，而施工階段在其中占據最重要的位置，如何對施工階段的成本進行管理，可以對整個項目的投資具有重要的作用。在房地產項目開發中，包含了設計階段、施工階段以及驗收階段，相對而言，施工階段的重要性十分凸顯，其是控制成本的重要環節之一。因此文章重點就房地產項目施工階段的成本管理策略進行探討。

關鍵詞：房地產項目；施工階段；成本管理；策略

中圖分類號：F293.3；F285 文獻標識碼：A 文章編號：1674—3024（2017）06—0005—02

引言

2016年lO月7日新浪新聞指出：9月30日起，北京、武漢、深圳、蘇州、南京、廈門、合肥、無錫、天津等19個城市重新啟動住房限購限貸政策。專家認為，中國樓市政策的拐點已在今年第四季度正式開啟，而市場拐點會在明年，2017年第二季度部分城市或有“量價齊跌”的現象出現。隨著房地產“去庫存”政策的落實，限購政策的再次啟動，房地產企業低利潤時代也悄然而至。如何在激烈的競爭環境中取勝，如何在國家政策環境下盈利發展，房地產成本精細化管理必然成為房地產企業首選。

在我國當今情況下，在經濟高速發展的同時，房價也在隨之不斷的快速增長，為人民的生活增加了負擔。因此在房地產項目進行時，將其成本進行一定的控制，就可以在一定程度上解決這一問題。房地產項目的施工階段是對房屋建設的整個過程，而對其進行成本管理就包括了很多內容，例如使用的材料費用，使用的設備費用以及工作人員的工資費用等等。對這些成本進行有效的控制，不僅能使當前房價高的問題得到了解決，同時還增加了房地產企業在競爭激烈的市場中的地位，為企業的發展提供了良好的保證。

1房地產項目施工階段的成本管理原則

1.1節約原則

在房地產項目施工階段中，進行成本管理的目的就是節約投入的使用資金，因此，節約就是成本管理中最基本的一項原則。這一項原則就是在施工的過程中，根據施工的需求來合理的選擇人員、材料、設備等，但是節約不能無限制的進行，而是要以科學的角度來進行，不僅要達到節約的目的，同時還能保證施工的質量。并且在項目建設的過程中，要進行有效的事前監督與過程控制，將施工中容易出現的問題及時的找出，并對其進行優化，降低企業的投入成本。

1.2全面控制原則

全面成本管理是全方位、全員和全過程的管理。是指項目成本管理所涉及到的每個人都應該明確工作內容及相應責任，做到工作內容清楚，責任分明，在項目的各個階段對涉及成本的每個細節都要考慮到節約成本，使項目成本始終處于有效的控制狀態。

1.3動態控制原則

所謂動態控制就是在項目形成過程中，按期收集因變更、意外等各種原因造成的成本變化，將成本實際值與目標值比較，檢查是否產生偏差，如有偏差，則要查明原因，實施糾偏措施。

1.4責權利相結合原則

在成本管理過程中，各個不同層次的工作人員都有一定的成本責任與成本使用權限，在規定的權利范圍內可以決定部分費用的支出。企業管理人員可以對工作人員進行考核，其結果與員工的工資、獎金掛鉤，做到獎罰分明，這樣才可以使得每個員工明確責任，自覺控制成本。

2房地產項目施工階段的成本管理內容

2.1工程管理

在房地產施工階段的成本管理中，最重要的內容就是工程管理，對工程進行有效的管理，可以保證施工能夠順了的進行下去，不僅使工程在規定的時間內完成，同時還使施工質量得到保證。在進行工程管理時，首先就要進行成本預算工作，將施工過程中所使用的時間、材料、人力、設備等進行計算，為施工提供了有效的依據；然后將職能進行成本控制，這項內容就是將整個工程進行一定的分解，將其分解成為多個小項目，根據相應的財務指標制定出每個小項目的目標，施工時要嚴格的按照這一目標來完成，將房地產的質量、進度、成本進行有效的協調。

2.2房地產變更管理

在房地產項目進行建設的過程中，不僅要進行工程管理，同時還要進行房地產變更管理。在進行這項成本管理工作時，要使成本管理部門與造價部門相互配合，加強對成本與造價的了解，將兩者有效的結合起來，以免在施工的過程中出現設計變更的現象。而必須對設計進行更改時，就要對其進行有效的分析，將其會對整個房地產項目造成的影響尋找出來，在一般情況下，對設計進行變更后，應該繼續的按照合同中規定的進行，如果合同中沒有對其進行規定，就需要施工單位提供相應的分析數據，由第三方部門來對其進行估算。

2.3施工過程中的合同管理

在房地產項目的施工過程中，由于建筑方對于資金的需要，往往會向銀行進行貸款，這時就需要簽訂貸款合同，在這些貸款合同簽訂的過程中，尤其是小額貸款合同，不是企業的法人進行簽訂，而是企業中相關的負責人來進行。因此，在簽訂合同的過程中，就要嚴格的按照規范來進行，保證合同的內容要相當嚴謹，這也是房地產項目施工階段成本控制一項重要內容。

3房地產項目施工階段的成本管理原則

3.1節約原則

在房地產項目施工階段中，進行成本管理的目的就是節約投入的使用資金，因此，節約就是成本管理中最基本的一項原則。這一項原則是在施工的過程中，根據施工的需求來合理的選擇人員、材料、設備等，但是節約不能無限制的進行，而是要以科學的角度來進行，不僅要達到節約的目的，同時還能保證施工的質量。并且在項目建設的過程中，要進行有效的事前監督與過程控制，將施工中容易出現的問題及時的找出，并對其進行優化，降低企業的投入成本。

3.2全面控制原則

在全面控制原則中，包括了兩項控制原則，第一項為全員控制原則，這一原則就說明了施工方的每一個人員都應該參與進去，加強所有員工對成本控制的意識，樹立正確的成本控制觀念，發揮出所有員工的力量一起來進行成本控制工作。第二項為全過程控制原則，在這一原則中就說明了成本控制問題涉及到項目施工的整個過程中，因此，就要在施工的整個階段都要進行成本的管理，保證成本從初始的準備階段到工程的竣工在控制的范圍內。

3.3動態控制原則

在房地產項目的施工過程中，由于環境的變化以及項目的不斷進行，成本控制也在進行一定的變化，因此其就需要一定的動態控制原則。收集實際施工中使用的人力的費用、材料的費用以及設備的費，并將這些費用與預算費用進行比較，進行有效的動態監控。

4房地產項目施工階段成本管理策略

4.1經濟措施對成本進行管理

使用經濟措施對成本進行管理，可以將其分成三個部分。第一個部分是對人員費用的管理：在施工的過程中，要嚴格的對工程進行分析，合理的選擇用人的數量，同時，要根據施工的進度進行合理的人員分配，降低工作人員的整體工日，以達到成本管理的目的。第二部分是對材料費用的控制：在對材料的控制時，要多對材料市場進行了解，在質量得到保證的前提下，選擇價格最低的材料進行使用。并且在材料的運輸過程中，要使用運輸價格最便宜的方式進行運輸，而且還可以對施工技術進行改進，降低工程對材料的需求。最后一部分是對設備費用的控制：首先在選完設備后，根據設備的性能以及工程的實際需要，將其安放到正確的位置，在使用的過程中，操作人員要使用正確的操作方法，并且施工單位還要定期的對設備進行維護，從設備上對成本進行控制。

4.2技術措施對成本管理

在使用技術措施來進行成本控制的過程中，就需要加強技術人員的責任意識，使其能在工作中產生強烈的主觀能動性，在制作標書時，技術人員要進行經濟論證，將標書中存在不合理的現象尋找出來，以使設計方案更加的經濟，從而達到了成本控制的目的。

4.3成本管理組織措施

房地產開發項目施工階段成本管理的關鍵任務是保證成本的實際支出額不超過成本目標值。為實現這個目的，負責工程現場管理的工程部必須對工程質量與進度進行嚴格控制，規避因施工方工作失誤而導致工程質量方面的成本超支，同時還需調整好整個項目的進度，消除因進度拖延而對成本造成的連鎖反應。成本控制部要及時了解工程進展動態，不光要通過對已完工程造價的核對，為公司財務部門工程款撥付提供依據，還要精確計算各階段已產生的成本支出，通過比較與計劃值的差異，得出成本誤差對最終成本目標的影響大小，從而為各相關部門提供預警。

4.4成本管理目標動態監控

在項目的施工階段，需要對各項成本支出進行詳細分析與匯總，并與預先設置的成本目標比較，以了解成本目標的執行狀況，從而為成本決策提供參考。由于實際施工過程中，成本偏差非常容易出現，單項的偏差盡管較小，但一旦將這些偏差累加起來其對總目標的影響也是非常巨大的，因此動態監控還能保障對成本累計偏差的管控。因此企業應要求工程部及時反映施工現場的工程變更量，設計部門如實記錄設計變更情況，合同預算部門提交當期材料限價，并對工程變更與設計變更的情況進行核實，比較與目標成本的偏差及其原因，并向企業做匯報。

4.5提高工程變更與現場簽證力度

多數的工程變更都是由開發商提出來的，在實際操作中項目施工出現變更設計是正常的情況，需要進行現場簽證后進行。所以控制的關鍵點在于對工程變更和現場簽證做到有效控制，工程變更要有完善的控制體系以及管理機制，首先要制定和完善工程商洽簽證管理制度，確定負責人，做到分工明確，責權晰，使其操作權限與管理范圍，避免假簽證的出現。

4.6加強合同管理

由于房地產項目涵蓋了建筑、結構、機械設備、水電、通訊等專業設計與施工活動，涉及到設備、人工、技術與材料的供應，屬于一個極為復雜的社會生產過程。就目前市場情況來看，任何稍大一點的工程就需要幾十個單位共同完成，經濟關系多元化，由合同來維系這種關系以保證正常運轉。因此房地產開發項目應通過合同的有效管理，避免由于職責不清、材料不全、相互扯皮等情況導致的成本徒增與工期延誤問題。

4.7加強對人工費、材料費和設備費用的控制力度

第一，人員費用的管理。在施工的過程中，要嚴格的對工程進行分析，合理的選擇用人的數量，同時，要根據施工的進度進行合理的人員分配，以達到成本管理的目的。第二，材料費用的控制。在對材料的控制時，要多對材料市場進行了解，在質量得到保證的前提下，選擇價格最低的材料進行使用。并且在材料的運輸過程中，要使用運輸價格最便宜的方式進行運輸，而且還可以對施工技術進行改進，降低工程對材料的需求。第三，設備費用的控制。首先在選完設備后，根據設備的性能以及工程的實際需要，將其安放到正確的位置，在使用的過程中，操作人員要使用正確的操作方法，并且施工單位還要定期的對設備講行維護。

綜上所述.在對房地產項目進行建設時，一定要注重成本管理的問題，尤其是施工階段的成本管理，要根據國家的相關政策建立有效的管理目標以及企業的發展戰略目標，完善當前的管理制度以及責任制度，使其在房地產項目施工的過程中起到更大的作用，將企業的投入成本進行有效的控制，降低資金的使用，在保證人民的利益不受到損害的情況下，增加自身的利益，更好的推動房地產企業的發展。

總之，建設房地產項目時，必須要點關注成本管理問題，特別是施工階段的成本管理問題。需要結合國家相關政策，構建有效的成本管理目標和企業發展戰略目標，不斷完善企業管理制度和責任制度，使其能夠更好的管控房地長項目的施工成本。進而將企業的投入的成本進行有效的控制，降低資金的使用，在保證人民的利益不受到損害的情況下，增加自身的利益，更好的推動房地產企業的健康有序發展。