市場比較法在房地產評估中的應用初探

顧文靜

中圖分類號：F270 文獻標識：A 文章編號：1674-1145（2017）06-000-01

摘 要 因為市場比較法的估價結果往往會具有很強的比較性，從而顯得其的說服力是其他方法比不上的，所以也更容易使估價人員以及廣大人民接受。但我國目前的現實狀況是房地產估價行業發展的時間較短，從而缺少扎實的理論基礎，導致實際工作與學習理論產生一定程度的脫節現象。所以，本文立足于房地產評估的實際，對市場比較法在房地產評估中的應用情況進行了具體的分析，并給出了針對性意見。

關鍵詞 市場比較法 房地產評估 應用

市場比較法是目前較為常見且有效的一種房地產評估方法，同時，這種方法也受到了房地產評估行業的廣泛認可。相關的評估人員通過交易市場進行大量的實際交易案例收集，并運用專業的知識及方法進行篩選，從而提煉出具有精確性、可靠性的評估參數以及評估指標等數據，之后再經過計算從而得出評估基準日下的房地產評估價值。《房地產評估規范》中第5.1.4條明確提出在有條件使用市場法是，應首選市場法。由此可見，市場比較法在房地產評估中的重要地位。

一、市場評估法的主要程序

（一）收集類似交易實例資料

市場比較法之所以具有實用性以及說服力，全靠其搜集來的大量交易成功的交易資料，資料的內容一般包括房地產的成交價、售價、買方出價以及房屋本身的布局、結構甚至是房屋周邊的環境條件等等。

（二）選中可比交易實例

評估工作人員需要從搜集到的大量數據資料中選擇出與待估房源各個條件都比較相似的，且已成功交易的交易實例，一般選擇3-9個為宜。除了這些，還有幾點需要評估人員注意，即：第一，選擇參考源與待估房源的作用是否相同；第二，參考源與待估房源結構是否相同；第三，兩處房源位置是否接近；第四，是否屬于正常交易等。

（三）對交易實例中各因素進行修正

雖然選擇的參考源與待估房源特性往往非常接近，但也會存在著差異之處，所以需要對這些差異進行修正。需要修正的要素有很多，舉幾個簡單的例子：第一，交易情況修正；第二，交易日期修正；第三，區域因素修正；第四，個別因素修正；第五：容積率修正；第六，房屋使用年限修正等等。除此之外，還要對價格單位以及房屋面積的單位作出統一。

（四）計算評估價值

在對選取的每個參考元的交易價格進行修正之后，便可以得出若干個可比價格，然而這些價格大概率是不完全一樣的，所以我們就需要運用統計學的相關計算方法來對這些價格進行匯總。一般主要的方法有平均值法、加權算術平均值法、眾數法以及中位數法等。

二、市場比較法實際運用中的問題

（一）缺少具有適應性的評估理念

在使用市場比較法進行房地產評估時，有兩點缺一不可，一是信息，二是專業人員。但我國的房地產評估行業起步較晚，再加之近年來我國經濟發展迅猛，從而使得房地產評估行業水平沒有趕上前基本的步伐。我國目前的市場比較法更多的是在模仿國外的先進模式，并不是具有適應我國社會能力的獨特的市場比較法。

（二）評估機構及人員不規范

隨著我國近些年來房地產交易市場的擴大，評估機構也如雨后春筍般迅速的滋生出來。但隨著相關機構的增加，有些機構在人才的選拔工作上就放寬了條件，有些機構甚至只有一名專業人員的情況下就辦理了設立手續。

（三）信息流通不暢

市場比較法需要一個公開、透明的交易市場作為基礎，但我國目前缺少一個健全且公開、透明的房地產交易信息平臺，從而使得相關評估人員只能依靠報刊或者房地產中介的掛牌價格來進行參考評估，從而無法保證評估結果的準確性，這樣一來更為阻礙了這一個方法的推廣發展。

（四）各部門要求不統一

三、針對存在問題的結局方法

（一）使房地產交易信息能夠通常傳播

當今社會是一個大數據時代，所以完全可以依靠網絡建立一個整理房地產交易信息的平臺，特別是相關的評估機構，對這些相關資料的渴求度極為龐大。而建設這類平臺的好處主要有三點，一是可以較小相關工作人員在資料查找時的困難，二是可以方便社會對房地產評估行業進行監督，三是可以打破惡意進行交易信息封閉的不良行為。

（二）各主管部門要求應統一

目前，我國還未出臺對房地產評估行業的管理制度。所以，在這項制度完善之前，各級主管部門對房地產評估行業起著相當重要的作用。各主管部門可以聯合規定一套制度，比如統一的評估收費標準以及管理制度，這樣就可以不用再奔走于各個主管部門或評估機構之間，大大的提高了工作效率。

（三）提高從業人員素質

無論資料再怎么詳細，最終的評估工作還是需要依靠相關的評估人員來完成。所以，提高評估人員的職業素養、道德操守、職業水準和經驗技能是內部改變行業現狀的首要任務。

四、結語

綜上所述，目前在我國的房地產評估工作中使用市場比較法，雖然具有一定的可行度，但是由于缺少具有適應性的評估理念、專業人員稀缺以及房地產交易信息流通不暢等原因，導致其無法有效的進行實施。所有有關主管部門應對其加以重視，制定合適的規章制度，從而使得房地產評估行業得到更好的發展。

參考文獻：

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