農民家庭收入對城鎮住宅價格支付能力的統計考察

耿進強，張璐，霍清清

（1.中國社會科學院城市發展與環境研究所，北京100028；2.河北地質大學，石家莊050031；3.河北師范大學，石家莊050024）

統計觀察

農民家庭收入對城鎮住宅價格支付能力的統計考察

耿進強1，2，張璐3，霍清清2

（1.中國社會科學院城市發展與環境研究所，北京100028；2.河北地質大學，石家莊050031；3.河北師范大學，石家莊050024）

農民家庭收入對城鎮住宅價格支付能力強則有利于推進城鎮化進程，反之則不利于推進城鎮化。通過構建農民家庭收入與城鎮住宅價格支付能力評價指標，對全國以及各地區農民家庭收入對城鎮住宅價格支付能力進行評估可知，從全國平均狀態看，支付能力較弱。分地區看，東部除河北、山東、江蘇地區外，其他地區支付能力不足，北京、上海與海南為嚴重不足；中部地區支付能力略強于全國平均水平；西部與東北大部分地區支付能力強于全國平均水平，四川、陜西支付能力存在不足，內蒙古支付能力最強。

住宅價格；農民純積蓄；可支配收入；支付能力

0 引言

自1998年我國取消福利分房制度以來，隨著中國經濟的快速增長，城鎮住宅市場逐漸發展壯大。全國住宅業發展狀況：2000—2005年啟蒙式攀升發展，除2008年受到世界經濟危機的影響；2006—2013年呈現快速增長，2014年增長較緩；2005年以前中國以刺激住宅業消費為主，借此拉動內需，調節國民經濟的發展，同年度中國70所大中型城市的住宅業開始全面快速發展，對國民經濟拉動的同時，也影響著中國實體經濟的健康發展，因此，中央政府2005年出臺了“國八條”、2006年“國六條”、2009年“國四條”、2010年“新國十條”、2011年“新國八條”以及2013年的“新國五條”為代表的一系列房地產新政策，2014年全國住宅市場出現疲軟；2015年對住宅市場制定了寬松政策?？梢娭袊≌袌稣叨嘧?，如何科學判定住宅市場狀況以及城鎮化高效推進成為學者與全民關注的焦點，本文從農民家庭收入對城鎮住宅價格支付能力的視角為切入點，探析農民在城鎮化中對城鎮住宅價格的支付能力。

1 農民家庭購買城鎮住宅的支付方式與支付能力判定準則

農民進城購房支付可分為前期、后期兩部分，前期為進城前農民收入積蓄用于支付城鎮購房中的首付款，若農村居民家庭純積蓄大于城鎮住宅價格首付款，表明農民具備進城購房首付款的支付能力，否則認為不具備；后期為進城后城鎮居民可支配收入用于支付月供，由于農民進城購房首付款支付后，居住、工作在城鎮，其收入可轉換為進城工作收入，農民進城購房所需月供的支付能力可用城鎮居民可支配收入來度量，城鎮月可支配收入大于農民進城購房按揭貸款所需的月供，表明農民進城購房月供支付能力存在，否則認為不足。據此，農民進城購房支付能力評價指標分為兩個：一是農民進城購房首付款支付能力指標，即農村居民家庭純積蓄（C）與購房首付款（S）之比，用C/S表示，C/S比值大于1，表明農民進城購房首付款支付能力存在，否則認為不足；二是農民進城購房月供支付能力指標，即城鎮居民月可支配收入（K）與購房月供（Y）之比，用K/Y表示，K/Y比值大于1，表明月供支付能力存在，否則認為不足。農民進城購房支付能力應同時滿足以上兩個指標才可被視為具有支付能力，支付能力的強弱表現為比值的大小，比值越大支付能力越強，越接近1表明支付能力越弱，小于1表明支付能力不足。

農村居民家庭純積蓄由農村居民人均純收入與家庭人口數量乘積求得，農民家庭純積蓄時間本文選用15年。以農民家庭主收入時間30年為周期，農民家庭將一半工作時間15年作為農民家庭進城購房首付款支付能力度量標準，另15年為維持農民家庭其他開支作為基礎，這里采用連續積累，原因有兩種，第一，方便統計計算，第二，農民家庭收入存在周期的連續性。

首付款與月供的多少由住宅價格與住宅面積乘積即總購房款、首付比例等決定，住宅價格可從各年的統計年鑒中獲得，住宅面積則根據2006年國辦發[2006]37號文選擇90m2。2014年9月中國人民銀行、銀監會發布的《關于進一步做好住房金融服務工作的通知》明確規定：“貸款購買首套普通自住房的家庭，貸款最低首付款比例為30%”。

2 農民家庭收入對全國城鎮住宅平均價格支付能力

全國居民收入數據來源于中國統計年鑒，由于較完整的農村居民收入數據連續獲取至1990年，累計15年的農民家庭純積蓄開始于2004年，因此，全國農民進城購房支付能力支付狀況的計算年限為2004—2014年。2004—2014年全國農村居民家庭人口與居民收入狀況見表1所示。

表1 全國農民家庭人口數量與居民收入統計

表1顯示，農村家庭人口數量在逐漸減少，由2004年的4.3人減少至2013年的3.9人次（2014年農民家庭人口數未公布）。為了計算方便，農民年純積蓄按農村居民家庭人口4人計算。

按照購買城鎮90m2住宅，2004—2014年各年份全國商品住宅實際平均成交價格，首付款分別為30%、40%、50%，月供采用2014年貸款利率6.55%，30年等額本息法計算，全國農民家庭累積至15年平均純積蓄（15CNRH），計算結果如表2所示。

表2 全國農民家庭純積蓄與城鎮90m2住宅不同支付比計算

2.1 農民進城購房首付款支付能力分析

圖1為15CNRH和分別以30%、40%、50%首付比例購買90m2住宅的首付款對比圖。由圖1可看出，2013年以前50%首付款曲線運行在圖的最上方，向下依次為15CNRH曲線、40%與30%首付款曲線，說明：全國農村居民家庭純積蓄與50%購房首付比例時的首付款之比C/S小于1，但與40%、30%時的首付款之比C/S大于1。即農民家庭純積蓄在2013年以前只能滿足購買城鎮90m2住宅、首付比例為40%、30%的首付款，不足以支付首付為50%時的首付款。2014年15CNRH曲線擊穿了50%首付款曲線，全國農村家庭15年純積蓄與50%、40%、30%購房首付款之比C/S均大于1，分別為1.10、1.37與1.83，表明農民15年純積蓄對購買城鎮90m2住宅的30%、40%、50%首付款均具備支付能力。

首付支付能力收到房價與收入增速影響。2014年 15CNRH曲線之所以擊穿了50%首付款曲線，其原因主要在于2004—2013年農民純收入13.03%的年均增長率大于城鎮住宅價格10.53%的年均上漲率，購房首付款的支付能力持續增強。特別是2014年農村人均純收入比上年增長11.15%，遠大于全國城鎮住宅均價僅1.4%的上漲。

2.2 農民進城購房月供支付能力分析

根據表1與表2中MCDIUH、MCNIRH（表1和表2中沒有M,是年人均）與購城鎮90m2住宅按揭70%、60%、50%所需月供得到圖2，MCDIUH表示城鎮居民人均月可支配收入，MCNIRH表示農村居民人均月純收入，分別由CDIUH與CNRH除以12月換算獲得。

圖2中MCNIRH曲線嚴格運行在圖的最下方，且與其他四條曲線保持一定距離，2014年，50%月供與MCNIRH的比值最小為2.2，表明在農民月純收入支付月供能力最強的時候，兩個農村居民人均月純收入也不足于支付購買城鎮90m2住宅、按揭50%、30年等額本息法還款的月供，農村居民人均月純收入對城鎮購房月供支付能力嚴重不足，表示目前中國農村居民純收入均值不支持其在城鎮購房月供。

圖1 15CNRH與城鎮90m2住宅不同首付款對比曲線

圖2 月可支配收入、農民月純收入與月供曲線圖

在2004年，MCDIUH曲線運行在三條月供曲線的下方，2006年擊穿按揭50%月供曲線，2012年擊穿按揭60%月供曲線，但在2014年仍與70%月供曲線保持一定距離，城鎮居民月可支配收入與70%月供之比K/Y始終小于1，表明城鎮居民人均月可支配收入呈現持續上漲趨勢，對月供的還款能力在逐漸增強。2014年的支付能力最強，但不能滿足購買城鎮90m2住宅、按揭70%，30年等額本息法還款的月供，因此，結合農民純積蓄支付能力，2012—2013年農民進城購房支付方式為首付40%、按揭60%；2014年可以選擇首付50%、按揭50%。

2014 年，購房支付按揭60%與50%的月供與MC-NIRH比值分別為90.39%與75.32%。2014年恩格爾系數未能獲得，依據2013年城鎮居民食品消費支出為6311.9元，人均現金消費支出為18022.6元，可支配收入為26955.1元，城鎮居民食品消費支出與人均現金消費支出比為恩格爾系數35.02%，城鎮居民食品消費支出與可支配收入的比值為23.42%對比參考。城鎮居民人均可支配收入支付按揭60%月供后，將失去城鎮基本生活的支付能力；而支付按揭50%月供后，僅存在城鎮生活中食品消費支付能力。

2012—2013 年農民進城購房只能選擇按揭60%月供，這時的農民進城后的個人收入只能滿足月供，而無法支付其他城鎮生活費用。2014年農民進城購房可選擇按揭50%進行支付，這時的C/S比值約為1.10，表明農民15年純積蓄剛滿足50%月供，K/Y比值約為1.33，Y/K表月供占可支配收入的比值約為0.75，為農民進城購房支付月供的最大能力，城鎮居民食品消費支出占可支配收入的比值為23.42%，兩者之和約為0.98，這表示農民進城后的個人收入在滿足支付月供的同時，只能支付其在城鎮生活中的食品消費支出，沒能力支付其他生活支出。依據全國居民收入均值與城鎮住宅價格均值分析，農民進城購買90m2住宅需要存在支付能力，但支付能力非常薄弱。

3 各區域農民家庭收入對城鎮住宅價格支付能力

中國統計年鑒將全國劃分為東、中、西部以及東北四個區域，下面以四個區域為單位對全國30個省、市、自治區進行分析。由于重慶成立時間較短，用本文中的統計方法計算，數據不足，無法分析，因此，本文沒對重慶市進行分析。2014年我國各個省、市的數據不能完全準確獲得，各個地區的數據整理截至到2013年，依據上面全國均值數據分析，2013年農民進城購房支付方式為首付40%、按揭60%，以此對以上四類劃分區域的農民進城購房支付能力進行分析。

3.1 各區域農民進城購房首付款支付能力分析

依據2004—2013年四個區域統計數據，農村居民家庭15年純積蓄與購買該區域城鎮90m2住宅、40%首付款比值C/S曲線狀況如圖3所示。

圖3 全國各地區農民15年純積蓄與40%首付款比值曲線圖

從圖3中曲線看出，全國各個地區整體下滑態勢止于2010—2011年間，隨后出現不同程度的回升，在2012—2013年間出現平衡于全國均值附近趨勢。中部與東北地區C/S比值曲線運行在全國均線上方，表明這兩地區的農村居民15年家庭純積蓄對進城購房首付款的支付能力強于全國平均水平。C/S比值曲線始終運行在1.5值線上方的為河北、山東、江蘇、河南、內蒙古與黑龍江六地區，表明這六個地區的農村居民家庭收入強于全國其他地區，其農民積蓄對城鎮住宅價格支付能力較強。江蘇地區住宅價格在六地區中最高，表明該地區農民收入高于其他5個地區，地區經濟發展持續增強，促使農民進城購房首付款支付能力較強。其他五省地區住宅價格低于全國平均水平，依次為山東、河北、黑龍江、河南與內蒙古，因此這5個地區的C/S比值曲線在1.5值線上方的主要因素為五地區住宅價格上漲速度較慢所致，另一原因是山東、河北、黑龍江與河南為我國農業生產大省，農民依靠農業收入水平高于全國其他地區；內蒙古地域遼闊，農牧民收入人均占有資源絕對數強于全國其他地區。在2013年各地區中農民15年純積蓄與購房首付款之比，C/S小于1的地區為海南、北京與陜西三個地區，C/S比值依次為0.78、0.88與0.99，略高于三地區C/S比值的地區為上海，比值為1.07，對比四地區的農民純收入與城鎮住宅價格的變化如圖4所示。

圖4 海南、北京、陜西與上海四地區農民純收入與住宅價格走勢圖

從圖4中看出，北京地區農民純收入增長速度高于全國農民純收入增長速度，但住宅價格在2005年起，增長速度遠高于全國平均水平，北京地區C/S比值小于1，其原因分析：北京為中國首都，北京地區住宅需求來自全國各個地區，造成住宅市場需求遠大于供給，住宅價格持續快速上漲，使得本地區農民進城購房支付能力弱化。上海地區農民純收入略高于北京地區，住宅價格在2006年滑落在北京下方，2008年受到世界經濟危機的影響，住宅價格未上漲，而北京確存在小幅上漲，這是由于上海為全國經濟中心，受全球經濟影響較顯著，同時作為全國經濟中心地區居民收入也略高于全國政治文化中心北京；而住宅價格上漲未及北京，表明我國人民受傳統影響，對政治文化居住地的追求大于對經濟發展為主的居住地追求，推使北京住宅價格高于上海，上海農民進城購房首付款支付能力弱于北京。海南地區農民收入曲線僅貼在全國均線下方，表明海南地區農民收入略弱于全國平均水平，而在2007年以后該地區住宅價格出現快速增長，使得海南地區農民進城購房首付款支付能力處于不足狀態；陜西地區農民收入弱于全國平均水平，住宅價格上漲也弱于全國平均水平，但城鎮住宅價格上漲速度快于農民收入增長。二是西部分城鎮具有歷史文化底蘊，吸引西部地區人民趨于居住，以及西部地區農村居住環境較差，促使農民進城購房居住。

3.2 各地區城農民進城購房月供支付能力分析

依據中國統計年鑒數據，對比各地區城鎮居民月可支配收入與城鎮購房月供，求得K/Y曲線，對比四個區域K/ Y曲線與全國均線如圖5所示。

圖5 全國各地區城鎮居民月可支配收入與月供比值曲線圖

對比圖5中曲線得知，全國各個地區省份的K/Y曲線整體呈現下滑態勢，下滑截至于2010年或2011年，該時間段各個地區住宅價格上漲速度大于其城鎮居民收入水平。2012—2013年各地區住宅價格上漲幅度有所減緩，而各地區城鎮居民收入水平增長普遍加強，使得K/Y曲線出現小幅回升。在2013年K/Y曲線值大于1.4的僅有內蒙古地區；東部地區K/Y比值小于1依次為廣東、天津、福建、浙江、上海、海南與北京7個地區，北京K/Y比值最小，為0.51；中部地區的山西、西部地區的四川與陜西、東北地區的黑龍江4個地區的K/Y比值略大于1，但略小于全國均值；其他19個地區強于全國平均水平。11個全國均值下方地區平衡了全國其他19個的省、市、自治區農民進城購房支付能力，11個地區中權重最大為東部的7個發達地區地區，表示七地區的城鎮化水平以及住宅價格均高于全國其它地區。北京、天津、上海地區為直轄市吸引全國人口匯集，致使住宅市場需求大于供給，住宅價格高于該區域居民收入支付能力。海南地區經濟略低于全國平均水平，地區居民收入不高，消費能力有限，但該地區住宅市場為地區外資源導向型房地產開發模式，開發商拿地時把目標客戶定位為在外地高端收入群體，而非本地區居民購買，致使K/Y曲線運行在全國的最下方，支付能力略強于北京地區。浙江、福建、廣東三地區住宅價格上漲速度大于本地城鎮居民收入水平增長速度，致使K/Y小于1.0，原因分析為，三地區經濟發展快速，工業與第三產業發達，外地流入人員多處于中高收入群體，其對城鎮住宅價格支付能力較強，推動住宅價格高漲，使得運用城鎮居民收入平均值進行計算時，農民進城購房月供支付能力偏低。

4 結論與建議

綜上分析，運用全國均值計算，農民進城購房整體處于較弱支付能力狀態；北京、海南與上海地區支付能力嚴重不足，陜西、浙江、福建與廣東地區存在不足；內蒙古地區處于較強支付能力狀態；山東、河南、湖南、河北、新疆、寧夏、江西、吉林地區支付能力強于全國均值，處于相對較強的支付能力狀態；其他地區貼近全國均值線，處于較弱支付能力狀態。在2010年前后，全國各個地區的支付能力整體處于歷史最低點，隨后出現緩慢回升。農民家庭15年純積蓄對購買城鎮住宅首付款的支付能力相對較強，農民進城后的收入對購買城鎮住宅月供的支付能力相對較弱，農民進城個人收入只能滿足購房月供，而無法支付個人城鎮正常生活消費?？傮w發展現狀為，東部發達地區的農民進城購房支付能力較弱，中、西以及東北地區農民進城購房支付能力相對較強；2013年除北京、上海與海南三地區出現持續性支付能力嚴重不足外，全國其他地區的支付能力表現出不同程度的增強趨勢，未來增強趨勢將隨著住宅價格穩定，越來越明顯。

從農民進城購房首付款支付能力看，農民家庭15年純積蓄的增長速度高于住宅價格增長速度，但農民家庭15年純積蓄為農民進城購買房首付款的支付能力上限。依據黨的十八屆三中全會要求，“賦予農民更多財產權利，賦予農民對承包土地占有、使用、收益、流轉及承包經營權抵押、擔保權能，”將從政策方面拓寬農民收入渠道，為未來農民收入持續增漲提供了保障，農民純積蓄對城鎮住宅首付款的支付能力呈現持續增強趨勢。

從農民進城購房月供支付能力看，城鎮居民月可支配收入對購房月供的支付力在逐漸增強，大部分地區存在均衡于全國均線上方趨勢。本文用城鎮居民月可支配收入來代替農村進城務工人員的收入，取值偏于樂觀。農村進城人員中，工資收入相對穩定的私營單位就業人員收入平均水平偏低于城鎮非私營單位就業人員收入平均水平，農民進城人員不穩定收入群體收入高于城鎮非私營單位就業人員收入的平均水平，但缺少社會保障。使農民進城人員收入與社會保障趨同于城鎮居民，拓寬農民進城后的收入模式，完善農民進城社會保障，將成為未來增強農民進城購房月供支付能力關鍵。

從城鎮住房價格來看，全國城鎮住宅價格增長速度趨于平緩。2015年3月30日五部委聯合發布“樓市新政”在積極穩定住宅市場消費與住房價格。可見城鎮住宅價格上漲動力不足，未來中國城鎮住宅價格高位上漲的可能性較小，平穩增長成為常態，這表示農民進城購房的支付能力隨城鎮住宅價格的平穩增長，而逐進步增強。平衡大中小城鎮資源共享，完善中小城鎮基礎配套設施，改善中小城鎮居住環境，削弱大型城市的特殊資源獨享現象，實現均衡享用社會公共資源與財富，將成為穩定住房市場與住房價格以及順利推進城市化進程的必由之路。

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（責任編輯/浩天）

Statistical Investigation of the Peasant families’Affordability for the Urban Housing

Geng Jinqiang1,2,Zhang Lu3,Huo Qingqing2
(1.Institute for Urban and Environmental Studies,Chinese Academy of Social Sciences,Beijing 100028,China; 2.Hebei Geological University,Shijiazhuang 050031,China;3.Hebei Normal University,Shijiazhuang 050024,China)

If the paying capacity of the peasant families’income is strong,the urbanization will be promoted,and vice versa. This paper constructs the evaluation indices of the peasant families’income and the paying capacity of housing price in the cities, and also makes assessment of the peasant families’income in the whole country and every region.Discovery is made that their paying capacity is weak on the whole,and that seen from different regions,insufficient in the East of China except Hebei,Shandong and Jiangsu;strongly insufficient in Beijing,Shanghai and Hainan;in Central China,the paying ability is a little stronger than the average of the nation;in the West and Northeast of China,stronger than the average of the nation,but the paying capacity of Sichuan and Shanxi is insufficient,while Inner Mongolia is the strongest.

housing price;net savings of farmers;disposable income;paying capacity

F291.3

A

1002-6487（2017）11-0080-05

河北省高等學校人文社會科學研究項目（SQ17104）；河北省統計科學研究計劃項目（2016HY02）；河北省社會科學發展研究課題民生調研專項（201501122）；河北省重點學科技術經濟及管理資助

耿進強（1980—），男，河北趙縣人，博士后，講師，研究方向：城鄉協同發展。