房地產項目開發成本管理

黃文濤

摘要：房地產項目管理對于房地產項目開發的企業來說具有重要的作用，但是在目前許多企業進行項目開發過程中成本的管理工作依舊存在著許多的問題。本文結合了現代房地產項目管理的相關理論，并且結合自身在房地產企業中的工作經驗以及實際的體會，從項目、房地產項目、項目管理、項目成本管理等流程中，提出了房地產項目成本管理的對策。希望此次理論有助于實際成本管理。

關鍵詞：富力城；房地產項目；開發成本

0.引言

房地產開發項目是中國國民經濟發展的主要推動因素，在經歷了2012年嚴格的政策調控之后，房地產近幾年在中國經濟形勢也呈現者好轉的局面。地產市場也逐漸回升，并且在2012年下半年出現了短期的上漲，在這樣的大政策背景支持之下，2016年中國政府依舊保持著嚴控的房地產調控政策，在未來政策調控依舊是房地產市場穩定的主要因素之一。

1.房地產項目管理的內容及開發成本構成

1.1房地產項目管理的主要內容

組成房地產開發項目管理的三大體系如下：功能目標、進度目標、費用目標。其中功能目標也被成為質量目標，進度目標被稱為工期目標，且費用目標被稱為成本目標。房地產項目因為管理者的區別，被劃分為下列五類，其中包括房地產項目管理、設計項目管理、工程咨詢項目管理、施工項目管理、后期物業項目管理[1]。其中房地產項目管理的管理者為業主單位，設計項目管理的管理者為設計單位，工程咨詢項目管理的管理者為咨詢監理單位，施工項目管理的管理者為施工單位，后期物業管理的管理者為物業公司。

1.2房地產項目開發成本構成

其一，土地成本。土地成本包括城鎮土地出讓金、拆遷安置補償費用、土地征用費等。目前獲得土地的主要方式有三類，協議出讓、拍賣出讓、招標出讓。其中招標出讓和拍賣出讓最為常見。

其二，前后期工程費。前后期工程費包括了前期規劃費、可行性研究費、地勘費等費用。在成本控制過程中往往容易忽略設計費，這是由于設計費在投資中占比較少的緣故。但是設計費在開發項目管理過程中是非常重要的組成部分。

其三，建筑安裝工程費。建筑安裝工程費用包括了建造過程中的建筑工程設備、安裝的工程費用等。

其四，基礎設施配套費。基礎設施配套費包括電力、電信、自來水、綠化、道路等建設的費用。

其五，公共市政配套費。公共市政配套費是依據項目建設規模依據一定的比例繳費給政府，政府再安排市政建設配套[2]。

其六，資本化利息。房地產因為開發周期較長，投資金額較大，因此通常會像銀行貸款。在項目開發經營的整個過程中，開發成本重要的組成部分為企業通過銀行貸款后給金融機構支付的利息。

其七，管理費用。管理費用指的是房地產企業為組織、管理房地產的經營活動而產生的費用。

其八，銷售費用。消費費用為銷售房屋開展的廣告、推廣營銷、銷售代理費用等成本費用。消費費用與銷售金額息息相關。

其九，經營稅金。經營稅金是指房地產開發建設項目過程中的所有稅收。

2.房地產項目開發成本管理影響因素及管理措施

2.1房地產項目開發成本管理影響因素

其一，企業內部影響因素。企業選擇投資項目后，就需要接著進行可行性分析，需要依據投資進行投資計劃的制定。但是假如企業對市場形式預測不足，則容易出現投資規劃偏差的問題。從而影響成本管理工作的開展。

其二，設計原因。設計方是參與項目建設的參與方之一，其設計方的管理對整個項目過程而言是非常重要的。項目投資的目標的實現與設計工作息息相關。設計工作的管理也容易出現紕漏，比如設計圖紙失誤、國家設計標準變化、設計漏項、設計延期等原因都是影響成本的因素之一[3]。

其三，施工原因。施工階段是開發項目的啟動階段，施工階段的資金投入和成本消耗都較大。因此風險也增大。引起成本增多的原因是多種多樣的，比如施工方案的錯誤選擇，材料的監管不當引起了采用代用的問題，施工過程中出現質量問題等都會導致成本的增加。

其四，其它原因。相關研究資料顯示，在日常生活中，人工、材料、設備的價格上漲，利益的上漲等都會引起成本的增加。在成本管理中需要對上述因素開發分析和研究，從而制定出對應的方案和措施。其中自然因素、社會因素、法律規章制度因素等都是導致成本變化的主要因素。

2.2房地產項目開發成本管理措施

第一，推行設計招標。工程項目的主體以及相關的配套綠化等設施應該同時進行招標，并且在進行了多家同時競標競選之后，要采取專家綜合的比對，按照排名的優先順序來選取設計的單位。這樣能夠為本次項目所有的招商規劃做好創新優勢，另外也有利于招標的成本降低。

第二，開展限額設計。限額設計就是在項目建設的初期，在一定的投資金額限定之下來進行設計方案的選定，它能夠對成本進行有效的控制。健全經濟責任制是項目設計階段的一個重要的手段，一名合格的設計人員應該能夠對工程項目的預定費用以及建材價格有詳細的了解，并且在以此為基礎上來對項目進行總體的施工和設計，在初步設計階段就能夠預算出整個項目的所有費用。

第三，嚴格控制設計變更。設計的方案能夠符合預期的項目目標，并且各專業如果按照限額的成本來分配了設計的成本，實現了項目成本的精細化管控，那么就會給設計院相應的考核獎勵；另外一方面，獎勵措施還可以提升設計工作人員的工作積極性，只有各個專業之間相互的配合，才能共同完成最終的考核目標，并且想要達到此目標還必須要廣泛的應用各種新型技術和工藝，才能保證質量標準不變的前提之下，完成項目成本的有效管理。

第四，施工變更情況的控制。首先要做好現場的簽證。在富力城項目建設的過程中，要盡量做好現場簽證的管理，落實到開發成本控制的過程中，并且建立一個完善的簽證制度。在成本管理方面首先應該要求承包單位根據施工圖紙來進行項目的施工，并且還要控制好項目施工過程中的工程變更，專業的預算人員來負責造價方面的程序。特別是對于工程項目開發過程中成本構成細分以及成本增添工作，需要成本控制人員與會計人員做好全面的溝通和核對，才能夠對項目進行有效的成本管理。

3.結語

總之，房地產工程項目管理是應社會建設和管理大型項目的發展而產生的先進的管理方式，而房地產項目的建設成本控制又是工程項目管理的核心內容之一，也是保證工程項目建設能否順利進行的重要措施。希望此次理論研究，對實際成本管理起到促進作用。

參考文獻：

[1]王華麗.淺論房地產成本全過程控制與管理[J]. 商. 2014（05）

[2]郭樂安，文艷芳.貴陽市房地產項目成本管理實證研究[J]. 技術與創新管理. 2013（03）

[3]徐冬梅.淺議工程造價管理在實際工作中的應用[J]. 科技致富向導. 2013（11）