創(chuàng)新中小型企業(yè)融資模式研究①

摘 要：一直以來，中小型房地產(chǎn)企業(yè)為我國經(jīng)濟發(fā)展做出了重要的貢獻，無論是在稅收方面還是在緩解就業(yè)壓力方面，它都發(fā)揮了很大的作用。近些年來，許多中小型房地產(chǎn)企業(yè)瀕臨倒閉破產(chǎn)，頻頻曝出的地下錢莊，都充分說明了中小型房地產(chǎn)企業(yè)面臨著比較嚴重的資金問題。為了讓中小型房地產(chǎn)企業(yè)更加穩(wěn)定健康地發(fā)展，本文選擇南陽某房地產(chǎn)企業(yè)作為研究對象，探討了中小型房地產(chǎn)企業(yè)融資難的原因及對策。研究分析表明，中小型房地產(chǎn)企業(yè)資金短缺的原因主要有兩個，即宏觀和微觀兩方面。從微觀層面來看，企業(yè)自身管理機制存在諸多不足，拖欠款比較嚴重，而且沒有一定的扶持政策；從宏觀層面來看，企業(yè)之間同質(zhì)競爭十分突出，資本市場的發(fā)展受到限制。針對這些問題，政府必須充分發(fā)揮自己的職能作用，減輕中小型房地產(chǎn)企業(yè)資金壓力，提高綜合競爭力。

關(guān)鍵詞：中小型房地產(chǎn)企業(yè) 資金短缺 融資難

中圖分類號：F276.3 文獻標識碼：A 文章編號：2096-0298（2017）03（a）-043-03

一直以來，中小型房地產(chǎn)企業(yè)為我國經(jīng)濟發(fā)展做出了重要的貢獻，無論是在稅收方面還是在緩解就業(yè)壓力方面，它都發(fā)揮了很大的作用，承擔著國家新型城鎮(zhèn)化發(fā)展的新動能，為經(jīng)濟發(fā)展做出了重要貢獻。當前房地產(chǎn)市場低迷，地產(chǎn)企業(yè)受到國家宏觀政策的限制，特別是中小型房地產(chǎn)企業(yè)面臨著融資難、資金短缺的嚴重問題，為了讓中小型房地產(chǎn)企業(yè)更加穩(wěn)定健康地發(fā)展，創(chuàng)新中小型房地產(chǎn)企業(yè)融資模式成為了迫切需要研究的課題。本文選擇南陽某房地產(chǎn)企業(yè)（以下簡稱W公司）作為研究對象，分析了中小型房地產(chǎn)企業(yè)融資難的原因，給出了提高中小型房地產(chǎn)企業(yè)綜合競爭力的對策和建議。

1 W公司概況

現(xiàn)階段國內(nèi)企業(yè)總數(shù)很多，已經(jīng)注冊的私營企業(yè)超過了800多萬家，這與近些年來市場經(jīng)濟快速增長形成反差。目前市場比較蕭條，但是企業(yè)的數(shù)目仍然沒有大幅度減少，很多企業(yè)為了繼續(xù)運營就以虧本為代價。另一方面，中小型房地產(chǎn)企業(yè)的管理方式比較落后，政府也沒有針對中小型房地產(chǎn)企業(yè)制定相應的扶持政策，中小型房地產(chǎn)企業(yè)的融資存在很大困難，這些都嚴重制約了中小型房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展。對于中小型房地產(chǎn)企業(yè)來說，其融資渠道主要有以下類型。第一種是內(nèi)部融資，這種融資方式實際在很大程度上是一種自身投資方式；第二種是外部融資，這種方式又可以具體分為銀行貸款、票據(jù)融資、債券等方面。

W公司坐落于河南歷史文化名城——南陽，是某地產(chǎn)企業(yè)旗下的子公司。在集團的國家化戰(zhàn)略，集團的管理和規(guī)范化的運營方針領(lǐng)導下，W公司積極學習集團的優(yōu)秀企業(yè)文化、成功的項目和管理經(jīng)驗，扎根南陽，為南陽的城市建設(shè)做出了應有的貢獻。但是，該地產(chǎn)企業(yè)在實際的經(jīng)營管理及資金籌集方面面臨著諸多問題，這需要管理者認清問題的實質(zhì)，總結(jié)經(jīng)驗，迎接挑戰(zhàn)，從容應對企業(yè)面臨的問題。

2 W公司存在的融資問題

首先，市場的范圍不廣，而且公司的收入有限，所以W公司的融資方式也受到了一定限制，他們難以接受較高成本。目前很多中小型房地產(chǎn)企業(yè)在經(jīng)營擴張的時候主要采取的是內(nèi)部融資，尤其是那些剛剛成立的企業(yè)更是如此。其次，雖然內(nèi)部融資會給企業(yè)帶來一定的好處，不過企業(yè)在獲取內(nèi)部資本的時候動力明顯不足，尤其是很多股東更關(guān)心的是短時間內(nèi)的收益。最后，由于中小型房地產(chǎn)企業(yè)承受著不同程度的賦稅，所以內(nèi)部融資能力受到很大的影響。另一方面，我國制定的《公司法》和相關(guān)法律中規(guī)定，大部分公司憑借發(fā)行股票籌集資金的方法幾乎不可能實現(xiàn)。近些年來，中小型房地產(chǎn)企業(yè)老鼠倉事件發(fā)生的概率很大，這使得很多投機者迎來了大量機遇，事實上，這在一定程度上暴露出了市場監(jiān)管存在的問題。對于國內(nèi)債券市場而言，由于起步較晚，所以發(fā)展還比較落后，尤其是和銀行信貸與股票的發(fā)展情況相比處于劣勢。現(xiàn)階段政府已經(jīng)采取了一定的措施，不過由于發(fā)行債券存在很高的壁壘，所以債券融資需要消耗很高的成本，再加上整個市場的監(jiān)管不力，所以制約了中小型房地產(chǎn)企業(yè)的融資。

總體而言，中小型企業(yè)的融資問題是由很多方面的原因引起的，具體來說，企業(yè)內(nèi)部因素有影響；政府和金融機構(gòu)也有影響。鑒于此，為了保證該公司能夠更加穩(wěn)定健康地發(fā)展，我們應該及時地制定相應的解決方案。另外，目前公司的投資與融資存在問題，一定要認真制定融資計劃，結(jié)合現(xiàn)階段的實際情況，盡可能獲得更多的資金支持。

3 W公司融資難的原因

3.1 企業(yè)自身經(jīng)營管理不善

如前所述，目前國內(nèi)中小型房地產(chǎn)企業(yè)數(shù)量較大，不過絕大多數(shù)中小型房地產(chǎn)企業(yè)屬于勞動密集類型，而且規(guī)模不大，所以市場競爭中相對處于劣勢，再加上國內(nèi)外市場環(huán)境的沖擊，使得中小型房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)受著巨大的生存考驗。

分析W公司的管理現(xiàn)狀能夠發(fā)現(xiàn)以下問題：首先，該公司管理人員的綜合素質(zhì)普遍不高。公司早期創(chuàng)業(yè)的時候企業(yè)家主要是以個人名義，其文化程度較低，很多企業(yè)家還是小學文化水平，創(chuàng)業(yè)取得了一定的成績之后，他們比較滿足于現(xiàn)狀，也不會對科學的管理方法引起足夠重視。該公司在進行決策的時候主要采取的是領(lǐng)導做主的方式，一旦發(fā)生錯誤，很有可能給企業(yè)帶來難以挽回的不利局面；其次，公司的產(chǎn)權(quán)比較模糊，家族式的管理方法還是給公司帶來了很多問題。這樣的管理模式顯然存在很大的隱患，一旦家庭發(fā)生變故，那么企業(yè)的正常運營就會受到阻礙，嚴重的時候直接使企業(yè)倒閉；最后，由于公司的規(guī)模不大，所以實力相對處于劣勢，尤其是在國外一些公司的沖擊之下，公司面臨著很大的生存威脅。綜上所述，由于W公司管理不合理，運營效率不理想，進而使得資金回收存在困難，導致了資金短缺的情況發(fā)生。

3.2 拖欠貨款和墊資

建筑、零售業(yè)存在著嚴重的拖欠貨款和墊資的現(xiàn)象。因為銀行貸款政策的限制，房地產(chǎn)信托行業(yè)幾乎面臨著絕境。由于房地產(chǎn)行業(yè)的負債較重，所以他們必須尋求新的路徑，于是建筑商墊付資金的方式出現(xiàn)了。就目前的情況來看，很多房地產(chǎn)企業(yè)開始對貨商與建筑商提出了不同程度的墊資要求。對于W公司來說，它在南陽市存儲的土地超過了10萬平方米，假設(shè)建筑成本為每平米2000元，那么需要的建筑費用高達2億元，所以它要求建筑公司來墊付這些資金，銷售完成之后逐漸還款。假設(shè)現(xiàn)房都完成了銷售，資金也是在一年內(nèi)逐漸支付給建筑商。毫無疑問，這使得建筑商出現(xiàn)資金短缺的概率很大。因為市場競爭壓力較大，很多建筑公司只是為了訂單，所以被動地接受這樣的墊資條件。

不過需要指出的是，建筑商墊資涉及到的內(nèi)容有很多方面，比如建筑原材料費用、人力費用等。對于絕大多數(shù)房企來說，應付賬款越多，其能夠獲得的利潤越高。適當?shù)耐锨坟浛钇鋵嵞軌蛞欢ǔ潭鹊赝卣棺约旱氖袌觯M而能夠購買更多的土地，這種拖欠具有較強的惡意，因為其本身是有錢能給。由于受到惡意欠款的影響，下家的資金必然會出現(xiàn)不同程度的短缺現(xiàn)象，這是導致企業(yè)資金短缺的重要原因之一。

3.3 保障扶持政策缺失

相比發(fā)達國家，我國在政策上對中小型房地產(chǎn)企業(yè)的支持力度顯然不夠，尤其是中小型房地產(chǎn)企業(yè)的法律地位得不到有力保障。與此同時，從執(zhí)法的角度來看同樣存在很多不足之處。目前針對民營企業(yè)的相關(guān)文件還是有一定的作用，不過我們不能盲目樂觀，畢竟這兩個文件還是存在諸多問題。不難發(fā)現(xiàn)，現(xiàn)階段國內(nèi)的執(zhí)法環(huán)境并不理想，政府對中小型房地產(chǎn)企業(yè)的干涉已經(jīng)影響到了其正常運營。

由于實體經(jīng)濟的利潤相對較低，再加上很高的賦稅使得中小型房地產(chǎn)企業(yè)面臨很大的資金問題。目前企業(yè)主要繳納國稅和地稅，其中涉及到的稅種多達23種。企業(yè)每年的利潤在逐漸降低，稅收保持不變，這使得中小型房地產(chǎn)企業(yè)面臨很大的資金短缺壓力。

另外，信用評價及擔保體系不健全，導致銀行及其他金融機構(gòu)無法正確評價該公司的風險。由于金融機構(gòu)對該公司不夠了解，不夠信任，缺少正確的評估系統(tǒng)，因此不敢貸款給該公司。正因為該公司的各種特殊性，舉個例子來說，由于信用記錄的缺乏，財務(wù)風險難以控制，企業(yè)存貨時間不長，這些都使得商業(yè)銀行對企業(yè)的了解不夠深入，進而使得貸款決策受到影響。

3.4 市場同質(zhì)化競爭

建筑行業(yè)一直是市場化程度較低的行業(yè)，計劃經(jīng)濟特點突出，企業(yè)的創(chuàng)新能力一直沒有顯現(xiàn)出來。國家的導向十分明確，強調(diào)市場的主導作用，讓市場來決定資源的分配。同時，建筑業(yè)的增長速度是相對較慢的，關(guān)系競爭減少，實力競爭將越來越明顯地展現(xiàn)出來。房地產(chǎn)危機、建筑企業(yè)的增進速度大幅低落，業(yè)主和開發(fā)商在支付環(huán)節(jié)屢次顯示出問題，資金是對建筑企業(yè)的第一個重大考驗。中小型房地產(chǎn)企業(yè)應適當?shù)亟档腿谫Y成本，拓展籌集資金的渠道。隨著產(chǎn)業(yè)整合的開始，融資能力較強的企業(yè)會有更多的并購機會，低成本的融資方法會在行業(yè)中快速蔓延。

3.5 商業(yè)銀行貸款備受歧視

對于商業(yè)銀行來說，他們在選擇貸款對象的時候傾向于選擇規(guī)模較大的企業(yè)，因此規(guī)模不大的中小型房地產(chǎn)企業(yè)難以得到資金支持，使得融資渠道受阻。目前絕大多數(shù)商業(yè)銀行都屬于國有銀行，所以國有企業(yè)貸款不會存在很大困難，商業(yè)銀行對國有企業(yè)的信任度較強。

除此之外，中小型房地產(chǎn)企業(yè)還要面臨較高的貸款成本，這一點對很多中小型房地產(chǎn)企業(yè)而言難以接受。針對目前的情況來看，絕大多數(shù)信貸部經(jīng)理都比較愿意選擇高額貸款企業(yè)。首先，高額貸款能夠幫助它們獲得更高的提成，其次就是工作重復性較強。由于規(guī)模較大的企業(yè)比較成熟，所以貸款風險相對較小。

4 創(chuàng)新中小型房地產(chǎn)企業(yè)融資模式的對策建議

4.1 建立科學的管理體系

毫無疑問，科學的管理方式對于任何企業(yè)來說都至關(guān)重要。首先，公司應該重視自身管理能力的提高，這就要求自己要主動積極地學習先進的管理技術(shù)，轉(zhuǎn)變自己的觀念，及時引進優(yōu)秀的管理人才；其次，財務(wù)管理制度應該規(guī)范透明；再次，更新產(chǎn)品的時候應該以市場需求為導向；最后，建立誠信機制，讓金融機構(gòu)能夠?qū)ψ约寒a(chǎn)生較大的信賴，進而降低融資的難度。

另一方面，中小型房地產(chǎn)企業(yè)還必須對資本結(jié)構(gòu)的合理性以及現(xiàn)金流量引起足夠重視，這是有效預測風險的必要前提，同時能夠更好地解決資金短缺的問題。由于行業(yè)不同且所處的地方不一致，公司面臨的負債率存在一定差異。整體來說，企業(yè)資本結(jié)構(gòu)可以從以下幾個方面來優(yōu)化，第一，優(yōu)化配置現(xiàn)有資產(chǎn)，提高利用效率；第二，增強籌資能力且降低融資消耗的承辦；第三，重視環(huán)保工作，盡可能降低能耗。

4.2 保障墊資方的利益

按照目前的情況來看，如果還是想沿用傳統(tǒng)不墊資的方式顯然存在很大困難，這種交易幾乎不存在了，不過需要指出的是，墊資方的利益還是必須得到充分保證。

進行墊資交易的時候，必須充分了解合作方的基本信息，主要包括合作一方的規(guī)模大小以及資金實力，同時還要分析該項目的潛在盈利能力是否足夠。建議首次開展合作的時候應該注意墊資風險的存在，盡可能讓對方進行適當?shù)馁Y產(chǎn)抵押，以防止風險發(fā)生時自身利益能夠得到保障。

針對那些惡意拖欠貨款的企業(yè)必須進行嚴懲，事實上國內(nèi)出現(xiàn)惡意欠款的情況不在少數(shù)。針對這一問題，必須加強執(zhí)法力度，很多客戶在圈錢之后逃之夭夭，所以在制定法律的時候就應該考慮到其實用性，必須做到有法必依。建立在法律文件的基礎(chǔ)上，墊資額度也會變得更加明確，目前，國內(nèi)許多省份明確指出，超過一年的工程項目，只有資金水平達到總水平之后才能夠開始施工。對于工程日期少于一年的項目，自身資金水平也必須超過50%才能夠?qū)嵤Ｈ绱艘粊恚瑝|資承包能夠得到更加合理的引導。

4.3 完善保障扶持政策

通常情況下，企業(yè)在申請貸款的時候會受到第三方的審核，審核的主要內(nèi)容是信用、采集、評估等很多方面，最終的審核結(jié)果在很大程度上決定了銀行是否放貸。政府在整個過程中應該建立相應的信用方案記錄，方便日后的信用調(diào)查。

4.4 解決市場同質(zhì)化競爭

如前文所述，市場同質(zhì)化比較嚴重也是一個關(guān)鍵的問題，鑒于此，首先需要轉(zhuǎn)變目前的格局，盡可能提高利潤，這樣才能從根源上解決融資難題。該地產(chǎn)集團為了更好地控制子公司的數(shù)目，建立了嚴格的市場準入制度，在注冊子公司的時候就受到了一定的限制。如果某子公司不開展自己的業(yè)務(wù)，根據(jù)規(guī)定對其進行強制性的關(guān)閉處理，這樣就限制了企業(yè)過度發(fā)展和占用資金的問題。與此同時，集團建立了十分嚴格的考核機制，最大限度地減少了不做實事的子公司。

需要指出的是，政府在整個過程中必須充分發(fā)揮自己的引導作用，尤其是要對行業(yè)進行預警。由于政府很多部門掌握了大量的工商稅務(wù)信息和財務(wù)審計信息，所以必須給創(chuàng)業(yè)者一定的引導教育，尤其是要適當減少同質(zhì)化競爭。按照市場需求的變化，中小型房地產(chǎn)公司不斷開發(fā)新品，市場范圍逐步擴大。最后，在減少同質(zhì)化競爭的時候，企業(yè)創(chuàng)造剩余價值的能力有了很大程度提升，進而可以更好地解決融資難的問題。

4.5 鼓勵商業(yè)銀行給企業(yè)放貸

如前文所述，中小型房地產(chǎn)企業(yè)在融資的時候處于劣勢，鑒于此，政府應該適當放低貸款的要求，給予商業(yè)銀行一些合理的補助。不過由于客觀風險的影響，可以適當減少對銀行的稅收。由于我國金融體系的特點，尤其是中國人民銀行的宏觀調(diào)控能力十分驚人，能夠警示許多中小型房地產(chǎn)企業(yè)。貸款的投放可以適當向中小型房地產(chǎn)企業(yè)傾斜，對于規(guī)模較大的公司，可以通過證券額發(fā)放來獲得活動資金。除此之外，央行還應該鼓勵商業(yè)銀行和信用社支持中小型房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展。整體而言，銀行貸款對解決中小型房地產(chǎn)企業(yè)資金問題有很好的效果。銀行經(jīng)營除了以營利和風險控制為目標，還應該重視對中小型房地產(chǎn)企業(yè)的扶持。

5 結(jié)語

綜上所述，通過政府與金融機構(gòu)的扶持，結(jié)合中小型房地產(chǎn)企業(yè)的實際融資問題，我們能制定出更加合理的融資方案，同時不斷改進和完善現(xiàn)有的融資模式。中小型房地產(chǎn)企業(yè)也應該積極地加強企業(yè)自身內(nèi)部建設(shè)，爭取自身能不同程度地解決融資難的問題，促進其穩(wěn)定健康地發(fā)展，為新型城鎮(zhèn)化建設(shè)做出更大的貢獻。

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①基金項目：本文受河南省社會科學院南陽分院、南陽發(fā)展戰(zhàn)略研究院2017年度課題（nyzl201728）資助。

作者簡介：史永樂（1986-），女，河南南陽人，碩士，助教，主要從事工程管理方面的研究。