房產稅征管工作的幾點思考

徐茂林

摘 要：隨著稅制改革的逐步推進，房產稅改革呼聲日趨高漲，面對改革后個人住房將納入房產稅征稅范圍的全面發展趨勢，如何做好現階段房產稅征管工作、堵塞征管漏洞，是“營改增”工作之后擺在地稅部門面前的重要課題，對于房產稅改革后的稅收征管工作也具有一定的指導意義。本文將現行房產稅基層征管工作實踐中發現的問題進行梳理，對基層房產稅征管現狀予以總結，對基層落實措施進行反思，希望對房產稅征管工作能有一定幫助。

關鍵詞：房產稅 房產價值 土地價值

中圖分類號：F203.9 文獻標識碼：A 文章編號：2096-0298（2017）03（a）-164-03

隨著“營改增”工作的全面實施，營業稅作為地稅部門日常征管的主體稅種地位喪失，這就導致地稅部門能夠騰出更多精力來做好現有稅種的征管工作，使其稅種管理精細化成為可能。如何做好原有稅種的精細化管理？本文將從基層工作中凝練的部分稅種問題進行總結、探討，其中本次探討的房產稅就是重要一點。房產稅作為財產稅中的主要稅種之一，因其稅源的穩定性、連續性，稅款數額較大，在地稅部門日常征管中的地位日漸突出；因其稅收全額均為地方級稅收收入，因此在地方財政收入中占據著一定的位置，是地方政府能夠掌控的可運用財政資金的重要部分，得到了地方政府的高度重視。如何做好房產稅日常征收管理工作，適應房產稅稅制改革需要，成為地稅部門面臨的重要課題。

1 現階段房產稅基層征管工作現狀

首先，要深入理解房產稅現狀及發展展望，就要理解房產稅的基本知識，那么何為房產稅？房產稅是如何征收的呢？房產稅是以房產為征收對象，以房產計稅余值或租金收入為計稅依據，向房產產權所有人征收的一種稅。現行《中華人民共和國房產稅暫行條例》于1986年9月15日以國發[1986]90號文件形式發布，2011年1月8日中華人民共和國國務院令第588號予以修改。現行房產稅征收對象主要是經營性房產，對于自有非經營性等其他不動產情形屬于免稅或暫不征收范圍。房產的計稅余值是由房產原值一次性減除10%～30%的損耗價值后作為房產的計稅余值。

作為開征時間較早的財產稅稅種，房產稅在稅務征管、企業繳納方面都形成了較為完備的辦事流程。如何征管、如何繳納對于征納雙方而言都輕車熟路。隨著近年來網上申報系統的推廣，納稅人只需在各自單位按期申報即可。對于正常經營性單位在企業不擴建期間，申報依據穩定，每期申報繳納稅款額相同，基本不存在涉稅風險。只有在企業改擴建等情況下，房產稅申報依據才會發生變化，如果不及時處理、按規定處理，就會存在一定的涉稅風險。對于稅務機關而言，各企業的房產稅納稅數額每期相同，只有在計稅依據發生變化時，系統才會自動出現預警或稅務人員會發現申報數額變化，稅務人員就會排查變動原因。總體上看，房產稅因其優良的穩定性，在日常稅務征管中屬于較易管理的稅種，涉稅風險較低。

2 現階段房產稅基層征管工作問題

雖然房產稅涉稅風險較低，但在稅收日常征管中如何做好稅種的精細化管理，降低涉稅風險，仍是擺在企業和稅務機關面前的重要課題。下面本文就房產稅日常征管中較易出現的問題部分予以闡述。

2.1 房產稅計稅依據房產價值的問題

為了做好房產稅管理，各地在日常稅收征管中往往會以規范性文件等形式對轄區內各區域房產的最低建筑成本予以明確，避免出現企業固定資產賬目過低的問題。但在現實房產稅征管工作中仍存在一些問題：一是部分基層稅務機關在征管工作中沒有將企業申報依據與本區域最低建筑成本進行比對，造成計稅依據過低申報的問題；二是不少企業存在少計房產稅計稅依據、而少計計稅依據后仍高于最低建筑成本的問題。現行房產稅計稅依據中明確房產原值中應包含門窗、中央空調、樓梯、電梯設施等樓宇不動產裝飾成本。但在實際操作中，部分企業會混淆政策，如企業辦公場所的空調設備，中央空調作為企業廠房的固定設施，應計入房產稅計稅依據；掛式、柜式等可移動、可搬卸空調在企業財務賬目上應單列情況，不作為房產稅計稅依據。因此，在稅務實際操作中，部分企業就存在混淆概念，將中央空調一并列入到可移動類空調財務賬目中，不予計入房產稅征稅依據中，這就直接導致了房產稅計稅依據的減少。再如企業房產門窗等更新后，新設施的價值往往大于原有設施價值，而部分企業存在利用“對于更換房屋附屬設備和配套設施中易損壞、需要經常更換的零配件，更新后不再計入房產原值，原配件的原值可以扣除”的相關政策，依舊延續以前房產稅計稅依據，沒有分清門窗等設施容易損壞、需要經常更換零配件的區別，沒有及時將新門窗等類似設施的新價值替換計入房產稅計稅依據中，導致房產稅計稅依據偏低的問題。

2.2 土地價值沒有計入房產稅計稅依據或是隨意估算土地價值，造成房產稅計稅依據偏低的問題

房產稅計稅依據中的土地價值應包含為取得該土地而支付的土地價款和企業因取得土地而繳納的契稅及印花稅等稅費代價，而這部分收入為地方政府的地方級全部收入。在實際房產稅征管情況下，存在多種問題，而這些問題的產生主要是地方政府方面的原因。部分地方政府為了招商引資、增加當地招商優惠力度，承諾給予招商引資進駐企業一定的政策優惠。這其中涉及到房產稅方面的主要是土地出讓金問題。表現為以下幾種問題：第一種是不收取招商引資進駐企業的土地出讓金并且未開具土地出讓金財政性收據的；第二種是不收取招商引資進駐企業的土地出讓金，但為了企業財務賬目要求，開具了金額較少的土地出讓金財政性收據的；第三種是收取了招商引資進駐企業的土地出讓金，但是沒有全額收取，只是象征性收取了一定費用，但開具的土地出讓金財政性收據為全額收據的。地方政府的這些行為就直接導致了土地價值計入房產后的房產稅計稅依據的不確定性。地方稅務機關需要以地方政府開具的土地出讓金收據與財務賬目核實后的金額作為房產稅繳納依據中的土地價值計算依據，而企業存在未收到收據或收據情況不實等情況，因此取得虛開收據的企業存在不認可收據的情況，而沒有收據被核定出讓金的企業又認為是地方政府的責任，不認可稅務機關和地方政府的雙重做法，在繳稅問題上百般推諉，存在納稅爭議。

上述地方政府在土地出讓金方面的問題還會導致企業在取得土地時支付的契稅問題。契稅作為“兩稅劃轉”的稅種，之前一直由各地財政部門管理，均開具財政性收據，而出現類似問題的企業多為“兩稅劃轉”之前成立的企業。這類企業在當初交納土地出讓金、契稅等方面均由當地地方政府主導辦理的相關手續，沒有按規定交納相關稅費。在現在稅收征管時，由于問題的主因是當地地方政府招商引資私下給予的所謂“優惠”政策，而現在核實土地情況又需要當地政府部門的配合支持，如何在矛盾中取得突破，存在一定難度。而“兩稅劃轉”之后，地方財政部門相應部門取消，檔案資料等情況難以查找或查找不便、不全。“兩稅劃轉”之前財政部門相應的管理系統陳舊落后、當年的管理人員又分散找尋費力，這些問題都是制約稅務機關開展執法規范的阻力。

在印花稅方面。該類問題企業在當初由政府主導引進時，由于土地出讓金、契稅等方面問題，必然導致印花稅征管的空缺。因為沒有交納相應稅費，就必然存在進駐企業與地方政府之間沒有土地等方面資產合同或合同上金額存在的問題，而這一“空位”，導致了印花稅稅款的征收漏洞和房產稅計稅依據不全的問題。

2.3 企業房屋改擴建問題

國家稅務總局2011年公告第34號第四項關于房屋、建筑物固定資產改擴建的稅務處理問題規定：企業對房屋、建筑物固定資產在未足額提取折舊前進行改擴建的，如屬于推倒重置的，該資產原值減除提取折舊后的凈值，應并入重置后的固定資產計稅成本，并在該固定資產投入使用后的次月起，按照稅法規定的折舊年限，一并計提折舊；如屬于提升功能、增加面積的，該固定資產的改擴建支出，并入該固定資產計稅基礎，并從改擴建完工投入使用后的次月起，重新按稅法規定的該固定資產折舊年限計提折舊。這就存在著不少問題：一是存在企業沒有及時變更產權的情況。不少老工業企業房產存在此類問題，房產證辦證時間較早，但隨著企業發展，原先廠房已經破舊，無法滿足現行條件下生產經營，便需要推倒重置，但原地重置后并沒有變更相關的產權證書，存在兩種情況：一種是會計資產賬目按照重置后情況予以更新，但沒有變更資產證書，企業會計沒有按照賬目變更情況及時更新繳納稅款，而是沿用了以前資產的計稅依據。此類情況導致企業每期房產稅納稅金額相同，單從繳納金額等方面發現不了納稅問題；另一種是企業推倒重置本身就是一筆“糊涂賬”，“在建工程”等資產成本會計賬目混亂，導致企業將推倒重置情況一直掛著“在建工程”賬目沒有結轉資產。企業會計不梳理“在建工程”賬目，只以原先資產賬目繼續申報繳納房產稅。這些都導致了企業延續以前繳納房產稅的計稅依據，造成實際與證書不符。二是存在存量房私自改擴建未辦證未申報的情況。部分企業在正常生產經營中，私自在原有房產基礎上通過新增加蓋樓層、將相鄰樓房利用增加拐角廂房連接起來等方式，隱蔽增加房產面積，而相應產權證書沒有變更，甚至財務資產賬目上也沒有顯示，相應支出通過列支“管理費用”、“財務費用”或多報損耗利用“營業外支出”等方式結轉。此類情況較為隱蔽，涉稅風險較大。三是新建房未辦證帶來的后續繳稅問題。部分企業新建房產沒有辦理產權證書即投入使用，存在著新增房產部分樓層使用，且開始使用時間不同的問題；部分還存在著臨時使用的問題，當稅務機關實地核查時，便撤出相應新建廠房，以未辦理產權證書、未投入使用為由，認為達不到繳納房產稅的條件。

2.4 存在房產共用，房產稅納稅義務人逃避納稅的問題

企業房產在特定情況下會存在房產與其他企業共用的情況，而這些情況較易出現房產稅納稅義務人抗拒情緒：一是房產為企業所有，企業將部分或全部廠房出租的。該種情形下按照房產稅相關規定，企業應就出租房產之外的部分按照房產余值進行申報繳納房產稅，就出租部分按照租金收入計算繳納房產稅。但在現實征管工作中，存在部分企業會將所有房產按照房屋余值進行統一申報繳納，將出租部分一并納入到經營性自用繳納情形中；二是本應由社會公益性企事業單位承擔的免稅房產的征稅問題，如實行集中供暖的部分企業，需單獨在廠區內建設供暖用汽、水轉換房，這部分房產由企業建設，但在企業建成投入使用后應由供熱公司接管。在實際中可能存在以下情況：一種是因為供暖轉換房達不到供熱公司標準而拒絕接收、由企業私有管理的情況，這部分房產大多存在轉換房中除供熱設備所需區域外的部分區域作為企業的臨時庫房使用，堆放企業物品的情形，此類房產超出了公益性免稅房產的范圍，屬于房產稅征收項目，應由企業并入房產稅征稅范圍中一并繳納房產稅，但實際征收中存在一定難度。另一種是供熱公司拒絕接收、由建設單位管理的供熱轉換房同時供應附近多家企業取暖的問題。此種情況下房產稅如何征收，由該管理企業單獨繳納或是按照怎樣比例在各受益單位之間分割征收存在探討空間，需要政策性范圍予以明確。

3 房產稅基層征管工作方向和解決問題探討

房產稅征收管理中出現的各類問題，會隨著稅收征管精細化的深入推進不斷涌現，各種新的挑戰、新的問題需要我們不斷探討研究去解決。作為基層稅務干部，首先要做好的就是堅定立場、不折不扣的落實政策，始終懷著為民辦事的本愿來不斷應對新的挑戰。針對上述部分問題，筆者將逐個進行分析，探求解決途徑，共同做好房產稅現階段工作，時刻為房產稅全面改革后工作做好準備。

3.1 各級稅務機關尤其是基層稅務機關要加強自身機制建設，提高工作水平

作為執法部門，首先要做到“打鐵還需自身硬”，過硬的業務能力包括業務知識和辦事流程的全面過硬。在現下基層稅務機關業務能力學習提升中，存在“小學生照背”等形式，業務知識提高了，但是怎樣運用、怎樣和實際工作結合起來，沒有很深刻地理解，比如房產稅計稅依據中房產價值的問題。部分一線基層稅務人員，不知道存在各地制定的區域最低建筑成本的文件，比對分析也就無從談起了。作為執法部門，在每期業務培訓工作中，更多的應該引入“如何運用”的思維模式，在每項業務學習之后，都要總結一下“怎樣和實際工作聯系”，而不是單純的學到了書面知識，摒棄“問問題時全都會，一到實際就不懂”的書生模式，真正學有所用。

3.2 真正“走出去”辦稅

走到納稅人身邊，是解決所有問題的關鍵“癥結”所在。房產稅的諸多問題，從根本上說，是執法不嚴的問題。看似管理簡單的稅種，存在的問題遠遠不止筆者列示的這些。問題的發生，是因為技術的發展、條件的優越，使得稅務人員缺失了以前“走街串巷”的工作勁頭，不少基層稅務人員認為“辦公桌前點點鼠標”就完成了一名稅務人員的職責。真正“走出去”，走到企業中間，不但可以了解企業的經營狀況、掌握稅源的下步發展態勢，又可以避免出現諸多問題。如企業樓宇裝修未及時計入房產原值的問題、企業廠房改擴建的問題、房產出租未及時變更申報模式的問題、公益性免稅房產應征稅等諸多問題。只有一線稅務人員將賬目、證件與實地情況核實后，就能夠很好地掌握企業現狀。在企業實地情況發生變化時，就能夠第一時間掌握企業動態，能夠及時跟進納稅輔導，避免出現征管漏洞。

3.3 稅務機關與地方政府之間的關系

只有正確處理好兩者之間的關系，稅務機關才能得到地方政府的有力支持，而地方政府也可以得到有效稅源、充盈財政收入。在房產稅征稅過程中，存在的招商引資進駐企業的土地價值問題，需要各稅務機關與地方政府協談，闡明事情來龍去脈和現實意義，基本可以取得當地政府的全力支持。有問題，不去逃避，要解決問題。取得相應支持，地稅部門就有據可依，將土地價值計入房產原值的問題解決好，房產稅計稅依據就可以清晰明了。對于沒有政府部門提供數據的企業，及時按規范性文件核定計征，確保稅款的及時足額入庫。

3.4 企業要摒棄僥幸心理，充分認識到依法依規的重要性

在涉稅問題中，作為主要一方，企業的責任是重大的。企業涉稅問題的產生無非有兩個方面：一是企業確不知情。不知道企業事項調整會引起涉稅問題的一連串反應。在企業發展的今天，這類企業存在的可能性很少。二是企業知其不可為而為之的情況。明知道需要納稅調整，企業卻不作為或慢作為，逃避納稅義務。這類企業的涉稅風險較高，而作為管理相對規范、管理事項相對較少的稅種，逃避稅款征收的風險過大。如房產稅中各種問題，少計房產稅計稅依據、企業房產改擴建問題、房產共用等問題，對于出現類似問題，是企業僥幸心理作祟，認為可以逃過稅務機關檢查或查出后再重新計算繳納，沒有認識到逃避繳納稅款的危害性。在補繳稅款的同時，影響了企業涉稅信用，不利于企業的和諧發展。對于可能出現的財務人員問題，部分企業設立了相應的懲罰機制，要求財務人員擔負相應責任，而大部分企業沒有財務人員的獎懲機制，導致財務人員“干好干壞一個樣”的局面。財務人員的慢作為直接導致了涉稅風險問題的產生。

3.5 稅務機關要轉變觀念，強化管理

一是要嚴格執法程序，落實處罰機制。對于欠繳稅款導致的罰款事項，基層稅務機關是有一定的稅收裁量權的。如何正確運用稅收裁量權、保障稅款的及時足額入庫，對于稅務機關而言，是體現公正執法的尺度和維護稅法的尊嚴；對于納稅人而言，是展現執法威懾力的體現和法律的嚴肅性。要堅決杜絕所謂變相的“人情稅”在稅收罰沒上的惡性影響，真正做到稅為民而收、法為公平而用的目的。二是稅務機關要積極爭取當地政府支持，轉變考核觀念。逐步將對稅收總體數額的考核轉變到稅收質量考核上，以應收盡收為考核目的，以征收質量差錯率為考核標尺。摒棄以往稅收征管中存在的“完成任務”的心理，落實稅款征收責任機制。對于稅款征收中存在的問題，在追繳納稅人欠稅的同時，要追究當初該企業的征管責任，切實擔負起稅務機關應盡職責。

4 結語

房產稅精細化征管工作是現階段各級稅務部門要著力做好的一項事情，更是關系國計民生的一件大事。稅務機關在正確履行法律法規賦予權利的同時，更要積極引導企業、培育企業依法誠信納稅意識；企業要正確認識依法納稅的神圣義務和職責，杜絕僥幸躲避稅款心理。只有真正做到涉稅問題坦蕩無私、無畏，以誠信納稅作為企業“金字招牌”，才能真正實現企業的良性發展，在和諧征納關系中取得共贏。