高房價傷害社會創新熱情

越是生產率高的城市，越是有美好前景，新增人口越多，房價上漲越快。但現實是，更多的房子建在了生產率比較低的城市，如三四線城市，這些地方住房就存在較多過剩。

在經歷新一輪房價上漲后，中國房地產市場調控政策趨于嚴格。當前，大多數城市住房交易量下降，房地產市場有所降溫。

然而，一線城市的房價依然高企。如何對待目前的高房價及調控政策？中國的房地產市場是否存在泡沫？未來的走向如何？就相關問題，北京大學經濟政策研究所所長陳玉宇教授在日前舉行的“思想光華媒體沙龍”上分享了自己的研究與觀點。兩種房價上漲

去年以來，中國經歷了幾輪房價上漲，上漲的速度出乎很多人意料。對于房價的大幅上漲，在陳玉宇看來，要區分“名義的房價上漲”和“真實的房價上漲”這兩種情況。

“這兩者的根本差異，在于是否剔除通脹率或者考量居民消費價格指數的影響?！标愑裼钫f，“假如‘名義房價在一段時間里并未增長，但CPI指數在這段時間里卻是上升的，受到通脹的侵蝕，‘真實房價也許還會有所下跌?！?/p>

他分析，在通貨膨脹低時，名義房價上漲和真實房價上漲相近；但在談論長期房價上漲幅度時，不區分名義價格和真實價格，就可能過估房價上漲幅度。比如，10年前澳洲的一套上好住宅賣2萬澳元，現在賣35萬澳元，名義上漲了約17倍，但剔除通貨膨脹因素，真實漲幅是2～3倍。

考慮經濟增長和通脹因素，一般而言，房價尤其是“名義上的房價”很少是下降的。目前我國房地產市場調控，更多的是著眼于通過增加供給來抑制房價過快上漲。陳玉宇認為，調控機制在調整房屋供給數量的同時，理應充分考慮通脹對房價上漲的推動因素，否則調控將是有失偏頗的。這樣，才能真正形成科學的房價回歸機制。

“最近中央出臺極其嚴厲的房地產調控政策，應該看作是對泡沫的警惕?！标愑裼钫f。中國的房子在2015、2016這兩年內價格翻了一番，對于老百姓意味著什么？陳玉宇認為應該分三種情況考慮。

第一種情況，你永遠都是房子的居住者。這兩年房價突然上漲，但房子為你提供的服務并沒有改變。如果漲價的原因是旁邊蓋了一處花園，建了所好學校，修了地鐵，帶來了房子周邊生活品質的提高，對你才有意義。

第二種情況，大部分人有這樣的想法，現在居住著等到老的時候再賣給別人。那就意味著，買房者要以很高的價格接盤，這相當于盤剝后來的購買者。

第三種情況，把房子租給或者賣給新進入城市的移民。城市房價上漲，可能因為這塊土地未來能夠創造出更多收入和GDP。舉例說，加州發現金礦，帶動了淘金業的發展，隨之發展了酒店、餐飲行業，當地房價的上漲就是分享了發現金礦的紅利。同理，在現實經濟中，房子其實也間接參與分享了該地經濟發展帶來的收入。譬如某人先在一個城市某處買了房子，隨后，這里建起了優秀企業，開辦了銀行以及其他民生設施，經濟活躍，生活便利，從而吸引了更多優秀人才過來，受供求和發展影響，房價肯定會不斷提升，這些人掙錢交房租，或者買房子。這也相當于分享了發展紅利以及部分未來的勞動成果。

在陳玉宇看來，造成美國房地產泡沫的是上述第二種情況，是不可持續發展的；中國的房地產市場則是第一種、第二種、第三種情況都有。從這個角度看，中國房地產市場相比美國房地產市場，是相對健康的。

房子蓋在哪兒？

“房子蓋太多，就是泡沫?！标愑裼钫f。數據顯示，從2003年到2014年間，中國蓋了100億平方米的房子。從銷售角度來說，中國最近幾年每年約完成銷售11億平方米，美國大約銷售2億～3億平方米。

“若僅從建筑面積和銷售面積來看，中國的房地產市場看起來似乎問題很嚴重，但是結合中國國情來分析，盡管中國房地產規模龐大，考慮人均住房面積，再考慮中國快速推進的城市化，也是合理的?！标愑裼罘治?。

他認為，中國房地產市場發展的成績是巨大的，1998年中國人均城鎮住房面積15平方米，現在是30多平方米，大部分人都是受益的，只不過程度不同，這里面的問題是多方面的。

在他看來，問題的關鍵不在于蓋了多少房子，而在于房子蓋在哪里。

越是生產率高的城市，越是有美好前景，新增人口越多，房價上漲的越快。但現實是，更多房子建在了生產率比較低的城市，如三四線城市，這些地方住房就存在較多過剩。“中國更多房子蓋在了不需要蓋的地方?！标愑裼钪赋?。

他考察了城市的勞動生產率水平和新建房屋的數量，發現中國和美國有相似的問題，都是生產率越低的地方，越有可能人口流出的地方，房子卻建得越多?！澳壳?，中國一線城市開發商沒存貨，二線城市存貨略有上升，但沒那么嚴重。三四線城市的存貨很多，所以三四線城市房子蓋多了，產生泡沫，導致浪費。”

羅燕房價過高不是好事

目前，中國的房價已經漲到很高的程度，引起了多方面的擔憂，樓市過熱會不會傷害實體經濟？房價會不會崩盤？

房價的確已經很高了，必須非常小心謹慎對待它。中國的經濟到底能支撐多高的房價呢？

陳玉宇說，他對中國的房地產還是樂觀的，但如果盲目維持高房價，不是好事。

他建議，國土資源部門改革僵化的用地指標審批機制，給地方政府更大自主權利決定土地的使用。改革城市規劃的工程師主義做法，充分考慮成本、價格的作用，不能墨守毫無根據的容積率指標，要充分考慮當地的市場情況。在稅收方面，改交易環節的稅收為持有環節的稅收。

另外，要大力建設健康的金融和資本市場，增加人們儲蓄的出處，有更多投資機會和方式，滿足住房需求，禁止炒房行為。大力促進勞動生產率和全要素生產率的提高；適當進行房地產投資需求管控，尤其在一二線城市。

我們需要促進全要素生產率的提高，我們的經濟需要企業特別是年輕人的創新，做出更多、更好的產品和服務，而高房價傷害社會的創業與創新熱情，是經濟可持續健康發展的毒瘤，要高度重視，下大決心解決好。

編輯：崔靖芳 美編：楊東儒