房地產企業土地增值稅的籌劃分析

陸中華

摘要：對于我國大多數的房地產企業來說，整體的稅負占了其總營業額很大的一部分，其中的土地增值稅大約占了營業收入的3%左右。巨大的稅負給房地產企業帶來了很大的財政壓力，但與此同時我國的土地增值稅稅法也給房地產企業的增值稅提供了足夠的籌劃空間；本文主要探討分析目前房地產企業土地增值稅籌劃中的問題，進而提出相應的改進完善措施，以便于房地產企業能夠降低企業的財政負擔，促進企業的長遠穩定發展。

關鍵詞：房地產企業；土地增值稅；稅收籌劃

我國現有的土地增值稅在房地產企業的所有稅收中占了很大的一部分，大約在3%左右，就這樣來看相對大一些的企業一年在土地增值稅上的支出就高達幾千萬乃至上億元。如果房地產企業可以做好土地增值稅的稅收籌劃工作，那么企業就可以節省掉部分的稅收支出，降低企業的稅負壓力。在現有的經濟市場中，我國的房地產面對著外部環境的競爭壓力以及內部環境的發展壓力，再加上受到了國家的嚴格管理，所以房地產企業相比于之前在融資和銷售上受到了很大的影響。同時我國在稅收方面有很多的優惠政策，房地產企業應該熟悉的掌握了解相應的稅收優惠政策，盡可能的降低企業的稅收負擔。

一、我國房地產企業土地增值稅現有籌劃問題

（一）對于宏觀政策的重視不夠

在近幾年里，國家出臺了大量的房地產調控制度，主要有：“國八條”、“國十一條”等等，同時也從財政、稅收等多個方面加強了對房地產企業的管理控制。面對這么多的宏觀調控政策，只有少部分的房地產企業注意并重視了起來，大多數的房地產企業都沒有對宏觀的政策引起足夠的重視。特別是對于房地產高層的管理人員來說，因為他們難以轉變固有的管理思維，沒有清楚的掌握了解國家的政策，導致他們在重大決策的時候往往會忽視到已有的國家政策，沒有及時的抓住利用優惠政策或者做出了一些違反國家政策的行為，從而造成了房地產企業的損失。并且，因為沒有足夠的引起重視，導致房地產企業不能夠針對新的政策作出及時的調整，這嚴重的影響了房地產企業的稅收籌劃工作，增加了企業的稅負壓力，加大了房地產企業稅收籌劃的風險。

（二）沒有明確的稅收籌劃目標

在現有的房地產企業土地增值稅稅收籌劃的工作過程中，只有極少部分的企業將稅收籌劃落實到了實際的工作當中；然而大多數的房地產企業的稅收籌劃工作都僅僅是停留在表面上，而沒有真正的落實。相對于其他的一些工作來說，企業的土地增值稅稅收籌劃工作有一定的難度，它不僅需要各種人員有足夠的稅收籌劃能力，還需要它能夠精確的掌握了解相關的稅收政策、制度并且還能夠很好的判斷國家的經濟走向。在實際的房地產企業的土地增值稅稅收籌劃的工作當中，往往沒有一個明確的稅收籌劃目標，在開展工作時缺少詳細的籌劃思路，稅收籌劃的內容、對象等都不明確；至于那少部分的企業，雖然落實了稅收籌劃，但是涉及的籌劃內容很片面，只注意到了增值稅點上的籌劃，沒有一個長遠的稅收規劃，缺乏明確的稅收目標。

（三）稅收籌劃方法掌握不夠，缺乏稅務風險意識

我國房地產企業目前還處于發展的階段，所以企業在會計方面的培養上還存在許多的欠缺，特別是在土地增值稅稅收籌劃方面的會計人才更是稀少。相對其他的稅收籌劃來說，土地增值稅稅收籌劃的難度更高。所以對于籌劃人員的能力有了更高的要求，但是目前的稅收人員的能力遠不能夠完全的滿足籌劃工作的需求，特別是在籌劃方法的掌握上，大多數的工作人員連詳細的了解都沒做到更別談是熟練的掌握應用。籌劃人員對于稅收籌劃工作的認識不夠，所以在實際的工作當中很少有人能夠將稅收籌劃真正的應用到房地產企業的土地增值稅當中去。另外，部分的房地產企業因為稅收籌劃經驗的缺乏，導致籌劃人員不能夠準確的找到稅收籌劃的切入點，不能夠根據企業的實際發展需求做出適當的稅收籌劃。房地產企業在土地增值稅稅收籌劃工作中還缺乏稅務風險意識，這常常導致企業的稅務風險增加，增大了企業的稅負壓力，阻礙企業的發展。

二、我國房地產企業土地增值稅稅收籌劃改進完善措施

（一）重視國家的宏觀調控政策

在我國現有的經濟市場中，房地產企業面臨的競爭壓力越來越大，不僅國家的管控變得越來越嚴格，在其發展的過程當中還出現了許多麻煩的問題，這都是阻礙企業發展的主要因素。在這種情況下，房地產企業想要在這不斷變化的經濟市場中生存并發展下去，就需要積極的關注國家的宏觀調控政策，特別是對于企業的管理者來說，要及時的掌握了解已有的宏觀政策，將政策充分的體現到自己企業的決策當中，結合企業的實際發展狀況進行科學合理的土地增值稅稅收籌劃工作。另外，企業還應該對未出臺的宏觀政策要有一定的預測性，通過提前可靠的預測，提早的進行相應的調整，在國家正式出臺后能夠更早的抓住機遇，為企業帶來更多的效益。同時，房地產企業要積極的開展稅收籌劃工作，要充分的意識到稅收籌劃的重要性，將稅收籌劃落實到實際的工作當中去，而不是停留在表面上。

（二）明確稅收籌劃目標

對于房地產企業的土地增值稅稅收籌劃工作來說，企業應該在項目處理設計的初階段就明確好稅收籌劃的目標；土地增值稅稅收籌劃的工作應該要有事前規劃的特點，在實際的稅收工作當中，有部分的房地產企業往往是在項目正式開工之后才開始進行籌劃目標的確定的。在這時企業已經錯過了最佳的稅收籌劃時間，籌劃空間較之前縮小了許多，有的籌劃空間甚至不能夠達到籌劃的目標。所以，在房地產企業的土地增值稅稅收籌劃工作當中，要有著明確的稅收籌劃目標，最好是在項目設計之前，并且完成項目的整個過程都應該涉及到稅收籌劃，這樣才能夠更加全面的更加系統的完成籌劃工作；這樣有利于房地產企業稅收籌劃空間的增大，是企業

順利完成稅收籌劃目標的重要保障。

（三）加強籌劃人員的素質建設，提高風險防范意識

就目前的房地產企業土地增值稅稅收籌劃來看，現有的大部分籌劃工作人員已經不能夠滿足現有稅收籌劃工作的需求。一方面是因為房地產企業在稅收籌劃上的經驗還不是很完善，所以在人員的招聘以及政策的使用上還存在一定的缺陷；另一方面是因為土地增值稅稅收籌劃工作的難度較大，需要籌劃人員熟練的掌握相關的政策以及籌劃技巧等方面的知識，同時還要對國家新的政策有一定的預見能力。所以，為了滿足現有企業稅收籌劃工作的需求，企業應該加強稅收籌劃人員的素質建設。主要表現為：在進行新成員招聘時盡可能的選擇已經能夠滿足條件的人員，其次對已有的籌劃人員進行專業的培訓，讓其的能力可以滿足工作的需求。企業管理者應該調整思想觀念，樹立符合新時代的管理觀念，落實稅收籌劃工作。

房地產企業要想長遠穩定的發展下去，稅務風險的防范是在所難免的。面對現有的房地產企業的發展市場，因為市場經濟的不穩定性以及新稅務政策的不確定性，導致稅務風險得到很大的提高，這對于企業的稅務管理工作是很不利的。所以，在企業之后進行稅收籌劃工作時要提高風險的防范意識，加強風險防范機制的建設，并且根據企業的發展需求，設立專門的風險預警機制，加強風險因素的管控；明確稅務管理工作相關人員的職責，建立完善獎懲機制。還可以成立專門的風險防范小組，可以利用企業已有的風險經歷建立風險資料庫，風險探討企業的風險經歷，預測企業可能會出現的風險并且提出相應的解決措施以便于在風險出現時能夠及時的解決，降低企業的稅負壓力。

三、結語

綜上所述，就目前我國的經濟市場來看，房地產企業因為其特殊的性質，導致其在進行土地增值稅稅收籌劃時要做好事前的準備工作；一方面是為了更好的完成后續的工作，另一方面可以幫助企業更多的獲得稅收籌劃的空間，以便于企業更加順利的完成稅收籌劃的目標。就目前我國房地產企業土地增值稅稅收籌劃的工作來看，還存在著許多的問題，這些問題的存在嚴重的阻礙了房地產企業的稅務管理工作，所以企業應該對其引起重視，并且根據企業的實際發展狀況找到其各自的問題，針對性的處理解決問題，降低企業的稅務風險，促進企業的發展。

參考文獻：

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（作者單位：廣東光大企業集團有限公司）