實施營改增對房地產行業稅負影響探究

張思檬

摘要：2016年5月1日起，房地產行業開始全面實施營改增。房地產業關聯上下游行業較多，業務形態豐富并且與人民生活關聯密切，該行業稅制改革的實施將對我國未來的經濟發展、稅收趨勢以及稅制改革的未來走向具有深遠影響。本文在探討營改增為房地產行業帶來利好舉措的同時，也分析了房地產企業將面臨的問題，并提出了對房地產行業營改增的相關建議。

關鍵詞：營改增；房地產行業；稅負

一、房地產行業實行營改增意義

稅改前，房地產行業負擔11種稅費，總體稅負普遍高于其他行業。在眾多稅費中，尤以營業稅、企業所得稅及土地增值稅的稅負最重。根據之前的《營業稅暫行條例》，房地產企業銷售不動產應按銷售收入全額繳納5%的營業稅；根據《企業所得稅法》，房企以所得額為計稅依據，依25%的稅率繳納企業所得稅；根據《土地增值稅暫行條例》，房企適用稅率為30%-60%。因此，通過稅制改革降低房地產行業稅負對其來說是利好舉措，能夠促進我國房地產行業的健康可持續發展。

實行營改增這一稅改措施，其重要意義在于完善國家財稅體制、科學管理國家稅收、促進服務行業健康發展。首先，增值稅的核心優勢在于稅款抵扣機制。這一特征既可以幫助一般納稅人有效避免營業稅存在的重復征稅的問題，降低稅負，也能夠形成抵扣鏈條促進房地產業與上下游行業之間的良性互動，激發房地產行業的發展潛力。其次，營改增的實施規范了財務稅收管理，由原來粗放式的營業稅申報改為更科學細致的增值稅申報方式，有利于提高房企自身經營管理水平，并營造公平競爭的行業環境。再次，一些地方政府一度依賴于房地產行業帶動整個地區的經濟發展，營改增后，房地產業營業收入將從地方回歸中央集中管理，這將促進地方政府更注重房地產行業長期的健康發展。

二、實施營改增為房地產行業帶來的利好政策

（一）土地出讓金可從銷售額中扣減

房地產行業實施營改增前，最重要的問題就是在開發成本中占比較高（40%-50%）的土地出讓金是否可以從銷售額中扣減。若不能扣減，根據增值稅的計稅原理，房地產業改征增值稅后，稅負將有所上升，進而直接影響房價。而根據營改增具體方案，上面明確規定將以扣除土地出讓金后的余額作為銷售額，該政策的出臺將為房地產業減少稅負。例如，某市樓盤的銷售價格為每平米4萬元，土地出讓金為每平米2萬元，則增值稅銷項稅額為（4-2）×11%=0.22萬元，稅負約占銷售額的5%，與征收營業稅時稅負持平。如若再抵扣一部分進項，將使稅負有所降低。

（二）降低房地產企業資金壓力，利好現金流

稅改前，房企按預收款的5%預先繳付營業稅。而稅改后，房企則按預收款的3%預繳增值稅。此政策的推行，將減少房企在項目籌備開發階段繳納的稅款，從而減輕企業前期資金壓力，有利于房企對資金進行合理利用與配置。

房地產項目通常開發周期較長，因此在稅改前后存在很多跨期的開發項目。其中，老項目在稅改前發生的進項稅額已無法抵扣稅改后產生的銷項稅額。因此，營改增試點政策中允許老項目采用簡易的征收方法，即按照5%的征收率計算繳納增值稅。同時，該優惠政策具有選擇權。房企可根據工程的具體情況選擇最優的處理方案，從而利好企業現金流。

三、實施營改增后，房地產行業仍將面臨的問題

（一）稅率變化，抵扣困難

營改增后，房地產企業由按5%征收營業稅改為按11%征收增值稅，稅率大幅度上漲。但營業稅是價內稅，納稅人就其提供應稅勞務獲取的營業收入計算繳納營業稅；而增值稅是價外稅，納稅人就其提供勞動服務在各環節實現的增值額計算繳納增值稅，并實行稅款抵扣制。因此，直接對比兩者稅率并無實際意義。從理論角度分析，由于增值稅實行購進扣稅法，因此在獲得足夠法定扣稅憑證的情況下，即使稅率上升仍可以實現房企稅負降低。但在實際操作中，營改增尚未全面完成，房地產行業的上下游行業還未被完全納入試點，無法形成增值稅鏈條，繼而出現了增值稅進項稅額難以抵扣的情況。例如，人工費用因無法開具增值稅專用發票而難以抵扣，加重房企稅負。

（二）上游行業稅負轉嫁，建造成本上升

市場經濟中，房地產行業與其上下游行業緊密連接，其中尤與上游行業建筑業的聯系最緊密。營改增后，建筑業面臨的稅負上升壓力超過房企。據調查顯示，建筑業實施營改增后，九成以上的企業稅負將大幅上漲。依據稅負嫁接的原理，建筑業將會把一部分稅負上漲壓力轉嫁給下游的房地產業，造成房企建造成本上漲，擠壓利潤空間。總體來說，建造成本的上漲集中在材料成本與人工成本上。材料采購占建造成本的40%-50%，作為房企上游行業之一的建筑業，由于其行業自身特點，材料購入渠道較多。一般來說，水泥、鋼筋等大宗材料較易獲得專用發票，而石材、五金等輔助材料基本上從門市店、個體經營者或其余小規模納稅人處購入，難以獲取專用發票，進項稅額無法抵扣，造成材料入賬成本上升。另外，人工成本占工程總造價三成左右，并由于物價上漲，用人成本持續上漲。并且，工程用工主要依賴于零散務工人員，人工費用無法獲得合法的購進憑證來抵減銷項稅額，加重建筑企業的稅負。而上游行業稅負的增加，轉嫁后將增加房企項目工程成本。

（三）賬務處理難度增加

相較于營業稅，增值稅的納稅申報方式更為科學細致，因此營改增提高了對企業賬務處理規范化的要求。同時，在改革過渡期，財務人員將面臨稅收政策的轉變、財務核算的變化以及稅務處理的改變等諸多難題。具體來說，稅改后，房企需增加十多個會計科目，且多為明細科目，例如應交稅費-應交增值稅（轉出未交增值稅）、應交稅費-應交增值稅（待抵扣進項稅額），很大程度地增加了會計核算難度。其次，增值稅的稅務處理程序比營

業稅更繁雜嚴格，而且增值稅專用發票較難管理，這就要求財務人員能夠熟練應用開票系統、報稅系統，并及時認證專用發票、申報納稅等。一旦未能夠在規定時間內認證抵扣專用發票，將會給企業帶來一定的經濟損失。

四、房地產行業應對營改增措施

（一）調整供應商選擇

增值稅的優勢主要在于抵扣機制，企業充分利用抵扣機制能夠幫助其自身降低稅負。因此，房地產企業應最大限度地獲取可抵扣的進項發票，這就要求房企調整現有的采購安排以增加可抵扣稅項。建議房企在簽訂大宗材料采購或工程合同時盡可能選擇一般納稅人，從而取得增值稅專用發票，一方面可實現進項稅額的抵扣，另一方面可在源頭處規范房企的納稅。另外，在采購磚瓦、石材等輔助材料時，可綜合考慮價、稅、質等方面，選擇最適合的供應商。

（二）提升財務人員水平，加強專用發票管理

營改增加強了稅務機關對企業的納稅監管，同時企業的會計核算、發票管理等財務工作均發生了很多變化，例如要靈活應用價稅分離法分別核算每筆業務發生的成本、稅費、收入。因此，為保證會計核算的質量與會計信息的準確性，企業應對財務人員進行相關稅改政策的培訓，提高財務人員的財務水平，培養其嚴謹的工作態度。另外，企業應加強專用發票的管理。通過增設專門的稅務崗位，由專員負責收集、核實、整理、認證發票。

（三）進行合理納稅籌劃

房企各部門應保持實時溝通，將項目設計、供應商資格認定、采購招標、銷售交易等環節融為一體進行統籌規劃并制定最優節稅方案，降低企業稅負，節約資金成本。另外，營改增后增值稅、土地增值稅與企業所得稅將成為房地產業主要稅種，如何充分取得上游企業的增值稅專用發票、平衡房價與成本費用的動態關系、內部籌劃將決定著房企繳納的稅額。因此，房企應不斷加強企業管理，盡早做好稅收籌劃工作，提升企業經濟效益。

五、結束語

營改增是我國深化財稅改革邁出的重大一步，一方面促進我國經濟結構的調整，另一方面降低第三產業稅負，支持企業可持續發展。雖然營改增帶來了諸多利好影響，但它可能給房地產行業帶來的進項稅額抵扣難、成本上漲、賬務處理難度加大等挑戰也不容忽視。因此，相關部門應針對房地產行業的自身特點，逐步完善營改增的具體實施方案。除此之外，房地產企業自身也應積極面對，制定最優節稅方案，提高自身競爭力，降低開發經營成本，從而增加經濟效益，促進行業長遠

發展。

參考文獻：

[1]郭祥.營改增對房地產行業是“利好”嗎？[J].財會月刊，2012（12）.

[2]黃玲，向文彬.論“營改增”對房地產企業的影響[J].財會月刊，2015（21）.

（作者單位：沈陽城市學院）