實施營改增對房地產行業(yè)稅負影響探究

張思檬

摘要：2016年5月1日起，房地產行業(yè)開始全面實施營改增。房地產業(yè)關聯上下游行業(yè)較多，業(yè)務形態(tài)豐富并且與人民生活關聯密切，該行業(yè)稅制改革的實施將對我國未來的經濟發(fā)展、稅收趨勢以及稅制改革的未來走向具有深遠影響。本文在探討營改增為房地產行業(yè)帶來利好舉措的同時，也分析了房地產企業(yè)將面臨的問題，并提出了對房地產行業(yè)營改增的相關建議。

關鍵詞：營改增；房地產行業(yè)；稅負

一、房地產行業(yè)實行營改增意義

稅改前，房地產行業(yè)負擔11種稅費，總體稅負普遍高于其他行業(yè)。在眾多稅費中，尤以營業(yè)稅、企業(yè)所得稅及土地增值稅的稅負最重。根據之前的《營業(yè)稅暫行條例》，房地產企業(yè)銷售不動產應按銷售收入全額繳納5%的營業(yè)稅；根據《企業(yè)所得稅法》，房企以所得額為計稅依據，依25%的稅率繳納企業(yè)所得稅；根據《土地增值稅暫行條例》，房企適用稅率為30%-60%。因此，通過稅制改革降低房地產行業(yè)稅負對其來說是利好舉措，能夠促進我國房地產行業(yè)的健康可持續(xù)發(fā)展。

實行營改增這一稅改措施，其重要意義在于完善國家財稅體制、科學管理國家稅收、促進服務行業(yè)健康發(fā)展。首先，增值稅的核心優(yōu)勢在于稅款抵扣機制。這一特征既可以幫助一般納稅人有效避免營業(yè)稅存在的重復征稅的問題，降低稅負，也能夠形成抵扣鏈條促進房地產業(yè)與上下游行業(yè)之間的良性互動，激發(fā)房地產行業(yè)的發(fā)展?jié)摿ΑＦ浯危瑺I改增的實施規(guī)范了財務稅收管理，由原來粗放式的營業(yè)稅申報改為更科學細致的增值稅申報方式，有利于提高房企自身經營管理水平，并營造公平競爭的行業(yè)環(huán)境。再次，一些地方政府一度依賴于房地產行業(yè)帶動整個地區(qū)的經濟發(fā)展，營改增后，房地產業(yè)營業(yè)收入將從地方回歸中央集中管理，這將促進地方政府更注重房地產行業(yè)長期的健康發(fā)展。

二、實施營改增為房地產行業(yè)帶來的利好政策

（一）土地出讓金可從銷售額中扣減

房地產行業(yè)實施營改增前，最重要的問題就是在開發(fā)成本中占比較高（40%-50%）的土地出讓金是否可以從銷售額中扣減。若不能扣減，根據增值稅的計稅原理，房地產業(yè)改征增值稅后，稅負將有所上升，進而直接影響房價。而根據營改增具體方案，上面明確規(guī)定將以扣除土地出讓金后的余額作為銷售額，該政策的出臺將為房地產業(yè)減少稅負。例如，某市樓盤的銷售價格為每平米4萬元，土地出讓金為每平米2萬元，則增值稅銷項稅額為（4-2）×11%=0.22萬元，稅負約占銷售額的5%，與征收營業(yè)稅時稅負持平。如若再抵扣一部分進項，將使稅負有所降低。

（二）降低房地產企業(yè)資金壓力，利好現金流

稅改前，房企按預收款的5%預先繳付營業(yè)稅。而稅改后，房企則按預收款的3%預繳增值稅。此政策的推行，將減少房企在項目籌備開發(fā)階段繳納的稅款，從而減輕企業(yè)前期資金壓力，有利于房企對資金進行合理利用與配置。

房地產項目通常開發(fā)周期較長，因此在稅改前后存在很多跨期的開發(fā)項目。其中，老項目在稅改前發(fā)生的進項稅額已無法抵扣稅改后產生的銷項稅額。因此，營改增試點政策中允許老項目采用簡易的征收方法，即按照5%的征收率計算繳納增值稅。同時，該優(yōu)惠政策具有選擇權。房企可根據工程的具體情況選擇最優(yōu)的處理方案，從而利好企業(yè)現金流。

三、實施營改增后，房地產行業(yè)仍將面臨的問題

（一）稅率變化，抵扣困難

營改增后，房地產企業(yè)由按5%征收營業(yè)稅改為按11%征收增值稅，稅率大幅度上漲。但營業(yè)稅是價內稅，納稅人就其提供應稅勞務獲取的營業(yè)收入計算繳納營業(yè)稅；而增值稅是價外稅，納稅人就其提供勞動服務在各環(huán)節(jié)實現的增值額計算繳納增值稅，并實行稅款抵扣制。因此，直接對比兩者稅率并無實際意義。從理論角度分析，由于增值稅實行購進扣稅法，因此在獲得足夠法定扣稅憑證的情況下，即使稅率上升仍可以實現房企稅負降低。但在實際操作中，營改增尚未全面完成，房地產行業(yè)的上下游行業(yè)還未被完全納入試點，無法形成增值稅鏈條，繼而出現了增值稅進項稅額難以抵扣的情況。例如，人工費用因無法開具增值稅專用發(fā)票而難以抵扣，加重房企稅負。

（二）上游行業(yè)稅負轉嫁，建造成本上升

市場經濟中，房地產行業(yè)與其上下游行業(yè)緊密連接，其中尤與上游行業(yè)建筑業(yè)的聯系最緊密。營改增后，建筑業(yè)面臨的稅負上升壓力超過房企。據調查顯示，建筑業(yè)實施營改增后，九成以上的企業(yè)稅負將大幅上漲。依據稅負嫁接的原理，建筑業(yè)將會把一部分稅負上漲壓力轉嫁給下游的房地產業(yè)，造成房企建造成本上漲，擠壓利潤空間。總體來說，建造成本的上漲集中在材料成本與人工成本上。材料采購占建造成本的40%-50%，作為房企上游行業(yè)之一的建筑業(yè)，由于其行業(yè)自身特點，材料購入渠道較多。一般來說，水泥、鋼筋等大宗材料較易獲得專用發(fā)票，而石材、五金等輔助材料基本上從門市店、個體經營者或其余小規(guī)模納稅人處購入，難以獲取專用發(fā)票，進項稅額無法抵扣，造成材料入賬成本上升。另外，人工成本占工程總造價三成左右，并由于物價上漲，用人成本持續(xù)上漲。并且，工程用工主要依賴于零散務工人員，人工費用無法獲得合法的購進憑證來抵減銷項稅額，加重建筑企業(yè)的稅負。而上游行業(yè)稅負的增加，轉嫁后將增加房企項目工程成本。

（三）賬務處理難度增加

相較于營業(yè)稅，增值稅的納稅申報方式更為科學細致，因此營改增提高了對企業(yè)賬務處理規(guī)范化的要求。同時，在改革過渡期，財務人員將面臨稅收政策的轉變、財務核算的變化以及稅務處理的改變等諸多難題。具體來說，稅改后，房企需增加十多個會計科目，且多為明細科目，例如應交稅費-應交增值稅（轉出未交增值稅）、應交稅費-應交增值稅（待抵扣進項稅額），很大程度地增加了會計核算難度。其次，增值稅的稅務處理程序比營

業(yè)稅更繁雜嚴格，而且增值稅專用發(fā)票較難管理，這就要求財務人員能夠熟練應用開票系統(tǒng)、報稅系統(tǒng)，并及時認證專用發(fā)票、申報納稅等。一旦未能夠在規(guī)定時間內認證抵扣專用發(fā)票，將會給企業(yè)帶來一定的經濟損失。

四、房地產行業(yè)應對營改增措施

（一）調整供應商選擇

增值稅的優(yōu)勢主要在于抵扣機制，企業(yè)充分利用抵扣機制能夠幫助其自身降低稅負。因此，房地產企業(yè)應最大限度地獲取可抵扣的進項發(fā)票，這就要求房企調整現有的采購安排以增加可抵扣稅項。建議房企在簽訂大宗材料采購或工程合同時盡可能選擇一般納稅人，從而取得增值稅專用發(fā)票，一方面可實現進項稅額的抵扣，另一方面可在源頭處規(guī)范房企的納稅。另外，在采購磚瓦、石材等輔助材料時，可綜合考慮價、稅、質等方面，選擇最適合的供應商。

（二）提升財務人員水平，加強專用發(fā)票管理

營改增加強了稅務機關對企業(yè)的納稅監(jiān)管，同時企業(yè)的會計核算、發(fā)票管理等財務工作均發(fā)生了很多變化，例如要靈活應用價稅分離法分別核算每筆業(yè)務發(fā)生的成本、稅費、收入。因此，為保證會計核算的質量與會計信息的準確性，企業(yè)應對財務人員進行相關稅改政策的培訓，提高財務人員的財務水平，培養(yǎng)其嚴謹的工作態(tài)度。另外，企業(yè)應加強專用發(fā)票的管理。通過增設專門的稅務崗位，由專員負責收集、核實、整理、認證發(fā)票。

（三）進行合理納稅籌劃

房企各部門應保持實時溝通，將項目設計、供應商資格認定、采購招標、銷售交易等環(huán)節(jié)融為一體進行統(tǒng)籌規(guī)劃并制定最優(yōu)節(jié)稅方案，降低企業(yè)稅負，節(jié)約資金成本。另外，營改增后增值稅、土地增值稅與企業(yè)所得稅將成為房地產業(yè)主要稅種，如何充分取得上游企業(yè)的增值稅專用發(fā)票、平衡房價與成本費用的動態(tài)關系、內部籌劃將決定著房企繳納的稅額。因此，房企應不斷加強企業(yè)管理，盡早做好稅收籌劃工作，提升企業(yè)經濟效益。

五、結束語

營改增是我國深化財稅改革邁出的重大一步，一方面促進我國經濟結構的調整，另一方面降低第三產業(yè)稅負，支持企業(yè)可持續(xù)發(fā)展。雖然營改增帶來了諸多利好影響，但它可能給房地產行業(yè)帶來的進項稅額抵扣難、成本上漲、賬務處理難度加大等挑戰(zhàn)也不容忽視。因此，相關部門應針對房地產行業(yè)的自身特點，逐步完善營改增的具體實施方案。除此之外，房地產企業(yè)自身也應積極面對，制定最優(yōu)節(jié)稅方案，提高自身競爭力，降低開發(fā)經營成本，從而增加經濟效益，促進行業(yè)長遠

發(fā)展。

參考文獻：

[1]郭祥.營改增對房地產行業(yè)是“利好”嗎？[J].財會月刊，2012（12）.

[2]黃玲，向文彬.論“營改增”對房地產企業(yè)的影響[J].財會月刊，2015（21）.

（作者單位：沈陽城市學院）