營改增對房地產開發企業的影響及籌劃方案

第海龍

摘要：房地產業是我國的重要支柱產業，2016年我國房地產開發投資102581億元，同比名義增長6.9%，房地產行業對GDP增長的貢獻率為7.8%。房地產行業營改增已是大勢所趨，對企業產生了深遠而廣泛的影響。為此，本文介紹了營改增稅制改革的背景，分析營改增對房地產開發企業的影響，為房地產開發企業制定了具體的稅務籌劃方案。

關鍵詞：營改增；房地產開發企業；影響；稅務籌劃

一、營改增稅制改革的背景

營改增始于2012年1月，首先在上海交通運輸業及若干服務業進行試點，此后逐漸將試點范圍擴大到全國各個地區和行業。2016年5月1日起我國全面推開營業稅改增值稅試點，至此營業稅徹底退出了中國的稅收舞臺，房地產行業迎來了重大變革。數據顯示，2016年我國減稅總規模超過5000億元。財政部和國家稅務總局表示將適時啟動增值稅立法，積極推進房地產稅立法，增值稅稅率合并也將提上日程。

二、營改增對房地產開發企業的影響

營改增之前房地產開發企業的營業稅稅率為5%，而營改增以后適用的增值稅率為11%。按照政策規定，房地產開發企業銷售房地產老項目或者出租試點前取得的不動產，允許選擇簡易計稅方法，按照5%的征收率計稅，增值稅率不會突然提高到11%。營改增后，房地產開發企業可以抵扣甲供材料的進項稅額，這有效降低了企業的增值稅稅負。在房地產開發成本中土地出讓金占比最大，為30%-40%，按照《關于營改增后土地增值稅若干征管規定的公告》，土地增值稅應稅收入為不含稅收入，企業預交土地增值稅的計稅依據為預收款扣除應預繳增值稅稅款，土地價款可從銷售額中扣除，因此，營改增后房地產開發企業的稅負將顯著降低。房地產開發企業購置的不動產都可以用來抵稅，購入當年可抵扣60%，次年再抵扣剩余的40%，這有利于企業加快投資改造的步伐。營改增前，房地產開發企業應按預售營業款的5%預繳稅，而營改增后預收款的預征率降至3%，這有利于提高企業的現金流通率。長期來看，營改增有利于房地產開發企業調整產品結構，同時提升行業集中度。

三、營改增后房地產開發企業的稅務籌劃方案

（一）加強會計基礎工作管理

營改增是我國稅制改革的必然趨勢，房地產開發企業應增強自身的稅收意識，健全會計核算制度，調整會計核算科目，規范賬務處理流程，使各稅收款項能夠更加清晰。營改增后稅負的高低跟增值稅抵扣息息相關，因此房地產開發企業要加強供應商管理，盡量選擇具有一般納稅人資格的建筑企業和材料供應商，確認能夠取得正規、足額的增值稅專用發票，確保能夠順利抵扣進項稅。企業要加強發票的認證和收集，規范發票的開具和保管，以防進項稅無法抵扣所帶來的不必要損失。同時認真反思和彌補稅務漏洞，保證原始依據的合法合規，提高會計核算的準確性，確保賬實相符，以減少企業的法律風險，避免發票流失、偷稅漏稅等問題。

（二）甲供材涉稅問題的處理

在實際工程中，房地產企業的開發成本相當復雜，一般有包工包料和甲供材料兩種計價模式。營改增前，兩種計價模式對房地產開發企業影響不大，而營改增后兩種計價模式對于房地產開發企業的賦稅會產生巨大的影響。總體來看，營改增后房地產開發企業與一般納稅人合作有利于降低稅負，而且選擇甲供材料模式更為有利，但是甲供比例太高時施工單位應納增值稅額增大，就傾向于選擇簡易計稅，此時房地產開發企業取得的進項稅額也會降低。為此房地產開發企業和施工單位可采取聯合采購模式，由房地產開發企業付款，供應商直接開具17%增值稅發票給施工單位。為了解決甲供材料供應中存在的價差問題，房地產開發企業還可以成立專門的采購類貿易公司。項目公司具備物資經銷資質和一般納稅人資格，負責從供應商處采購“甲供材料”，然后提供給施工單位，同時開具甲供材料的增值稅專用發票供施工方抵扣，進而降低工程成本。

（三）積極開展稅收籌劃工作

營改增后，房地產開發企業要與稅務機關保持及時溝通，及時爭取各種優惠，并且合理運用各種優惠政策開展稅收籌劃工作。例如，一般材料物資的稅率是 17%，而房地產業適用的增值稅率為11%，企業應積極利用這種稅率差異，自己采購大額物資，以獲得盡量多的抵扣。如果購貨對象是小規模納稅人，就可以要求盡量高的價格折扣。在實際招標采購中，可實施批量采購或集中采購，提高議價能力，確保高質低價，還能獲取增值稅專用發票。如果部分項目無法獲得進項稅額抵扣，就可以采取外包的方法，以降低管理成本，實現稅負轉移。企業應合理利用納稅與抵扣的時間差，盡快取得進項稅發票，與此同時盡量延遲開出銷售發票，以提高資金的時間價值。營改增后企業購置的不動產都可以用來抵稅，這利好商業地產，房地產開發企業可積極投資與持有商業地產，為企業開辟新的利潤空間。

四、結語

營改增是一柄雙刃劍，有利于降低房地產開發企業的稅負，應對失策的話可能反而帶來巨大的壓力。房地產開發企業必須順應稅制改革形勢，認真面對營改增的影響，充分利用營改增政策，積極制定稅務籌劃方案，加強財務和稅務內部控制，切實享受到營改增政策的減稅效果，促進企業的健康穩定發展。

參考文獻：

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（作者單位：陜西省西咸新區空港新城安居置業有限公司）