我國房地產宏觀調控政策分析

王芳+宋世宇

摘 要：改革開放后，我國房地產業蓬勃發展，同時也出現房價過高、土地資源配置不合理等問題。我國政府相繼出臺了一系列宏觀政策來調控房地產市場，共分為五個階段：嚴格控制房地產信貸和土地供給（2003—2005年）；抑制房價走高（2005—2007年）；緊縮性政策改為鼓勵性政策（2008—2010年）；擴大供給和抑制需求（2010—2013年）；保增長、擴內需、去庫存（2014年至今）。但房地產宏觀調控政策的效果并不盡如人意，抑制房價上漲的目的沒能實現，限制土地的供應量導致大型企業壟斷土地資源，保障性住房建設緩慢。提出完善房地產宏觀調控的對策建議：實現房地產行業與國民經濟的協調發展，確保中央調控達到效果并加大監管執行力度，實行穩定的貨幣政策，加快保障性住房建設，逐步完善調控機制，科學規劃開發房地產。

關鍵詞：房地產；宏觀調控；政策效果

中圖分類號：F062.9 文獻標識碼：A 文章編號：2095-3283（2016）12-0061-02

房地產作為我國支柱性產業，在高速發展的同時也帶動了我國相關行業的發展，推動我國GDP的增長和地方經濟發展，促進城市建設和改善人民居住環境。但由于我國房地產市場起步較晚，市場化時間較短，房地產行業發展還不夠穩定，國家相繼出臺了一系列宏觀政策來保障房地產市場健康可持續的發展，但由于房地產行業本身的特殊性導致了國家宏觀調控政策效果不能有效發揮，出現調控 “失靈”。在我國經濟進入“新常態”的背景下，房地產市場也面臨著轉型與改革。

一、我國房地產宏觀調控政策分析

2003年以來國家出臺了一系列宏觀政策來調控房地產市場，共分為五個階段。

（一）嚴格控制房地產信貸和土地供給（2003—2005年）

2003年我國房地產市場出現了供銷兩旺的局面。政府分別從兩個方面來調控：第一，嚴格控制房地產商信貸；第二，嚴格控制土地管理，以往的土地是按照土地協議來轉讓，至此土地開始實行招標、拍賣、掛牌的出讓方式。

（二）抑制房價走高（2005—2007年）

從2005年開始，國家采取了多元化的調控措施來抑制房價走高，包括金融、稅收、土地政策等。2007年，中國人民銀行進行了六次加息，提高首付款比例和貸款利率，提高了住房的交易稅。在土地方面，繼續上一輪嚴格控制土地供給政策，并且提高開發商自有的資金持有比例。首次加大了保障性住房的供應量，并且利用稅收政策嚴厲打擊投機性炒房行為。

（三）緊縮性政策改為鼓勵性政策（2008—2010年）

2008年由于國際金融危機的爆發，全球經濟下滑，國家為了刺激經濟發展，為房地產市場營造了較為寬松的發展環境。具體包括下調房貸比例，減免住房交易稅等，中國人民銀行五次降息，同時對開發商也進行信貸扶持，并放寬了開發商的信貸比例等。

（四）擴大供給和抑制需求（2010—2013年）

隨著房價的再一次走高，本輪的調控力度進一步加大，2010年推出“國十一條”和“國十條”，提高二套房貸款首付比例，嚴控房地產貸款，控制房價快速上漲。2011年初，國務院又出臺了“新國八條”，要求強制實行差別化的住房信貸政策，對貸款購買第二套住房的家庭，提高首付款比例，同時提高銀行貸款利率。2013年國務院常務會議出臺樓市調控的“新國五條”，堅持限購、限貸的調控政策。這些政策實行后，房地產市場呈現一二線城市房價持續走高，三四線城市房地產市場萎靡的狀況。

（五）保增長、擴內需、去庫存（2014年至今）

2014年以來，中央出臺一系列政策來刺激房地產市場消費，對一線城市繼續執行嚴格限購令，二三線城市限購令松綁，降低首付款比例，央行降息。2016年開始，國家鼓勵農民工進城買房，多地政府發放財政補貼。經過實施一系列措施我國房地產市場轉暖。

二、調控政策效果分析

從我國房地產業發展歷程來看，國家不斷出臺各種房地產調控政策，但政策效果不盡如人意。

（一）抑制房價上漲的目的沒能實現

國家自2005年為了抑制房價的一路高漲，出臺了越來越嚴格的調控措施，經過了幾年的努力，房價始終沒能降下來。因為在抑制房價的同時，也抑制了房地產市場的供給，導致了暫時抑制了房價的走高，但一段時間以后房價又會進一步上揚，在房價反復彈跳上漲的過程中，大眾對于房地產處于不理性消費，由于我國人口眾多，而土地資源較少，造成了自1999—2008年十年間我國房價幾乎只漲不跌的局面。

（二）限制土地的供應量導致大型企業壟斷土地資源

限制土地的供應量，從短期來看，控制了房地產市場過熱，降低了房地產開發熱度，但是我國人口眾多，加之土地資源的稀缺性，導致限制土地供應量的同時也提高了土地價格，土地價格高漲也勢必帶動房價的上漲。在土地出讓的環節中一般要求采用招標或者是出讓的方式，招標過程中對所有企業都一視同仁。在土地價格飛漲的過程中，大型企業和國有企業壟斷了土地資源，而中小型企業只能艱難度日，造成了房地產市場的不公平性，使房地產市場不能健康有序的發展。

（三）保障性住房建設緩慢

地方政府不能及時有效地完成中央下達的房地產調控政策，保障性住房供應體系自提出以來沒有獲得有效推進。因為土地稅收一直占地方財政很大的比重，導致了許多地方經濟非常依賴房地產行業，中央一直以來缺乏對于建設保障性住房的獎勵政策，所以地方政府對于建設保障性住房積極性不高，往往會投資大型的房地產項目來增加地方財政收入，導致保障性住房建設緩慢。

三、完善房地產宏觀調控的對策建議

（一）實現房地產行業與國民經濟的協調發展

正確認識房地產行業在國民經濟中的支柱產業地位，同時也不能把國民經濟的發展全都寄托在房地產市場這個“馬達”上，尤其是地方政府應結合自身的經濟發展情況，避免過分依賴房地產行業。要學會正確處理房地產行業作為部門經濟與整個國民經濟在發展過程中的矛盾，推動房地產行業良性發展。在很多地區，房地產行業為地方政府帶來了巨大的財政收入，同時一旦房地產市場低迷，連帶地方經濟也陷入困境，所以各地應全面發展整體實力，提高市場競爭能力和經濟發展能力，減少對房地產市場的依賴。

（二）確保政策實施效果并加大監管執行力度

在調控政策實施的過程中，由于制定政策的主體是中央政府，而執行政策的主體卻是地方政府，所以在執行和傳遞的過程中，容易出現偏差。我國房地產調控政策效果不佳，很大程度上是由于地方政府執行能力較弱。很多地方政府依賴土地財政收入發展經濟，所以導致往往到了最后期限才開始執行，使中央的調控政策達不到預期效果，背離了政策實施的目的。所以在下發政策的同時更要加強對地方政府的問責制度，確立實施政策的監管制度，規范和提升地方政府的執行能力。使中央和地方能夠做到步調一致，避免地區之間政策執行程度參差不齊。

（三）實行穩定的貨幣政策

穩定的貨幣政策能夠使房地產市場既不會過熱，也不會過于低迷，有利于房地產市場的資本循環，超額的貨幣發行不利于房地產市場的穩定，也不利于國家經濟的穩定。只有穩定的貨幣政策才能使房地產市場向更良好、更健康、更有序、更長遠的方向發展，不穩定的貨幣政策會導致房地產價格過山車般的漲跌，投機者更會擾亂房地產行業秩序，真正的購買者處于觀望狀態，使購買者對房地產行業產生悲觀情緒，不敢輕易買房，降低了房地產市場活力。

（四）加快保障性住房建設

由于我國保障性住房政策實施不到位，導致房價漲幅過快，激發社會階層矛盾。應加快保障性住房建設，完善住房制度。科學確定商品房與保障性住房的比例，防止過度與盲目開發商業用地，縮減住宅用地，加快住房保障體系建設已是“燃眉之急”。只有“人人得其居”，房地產市場才會運行得更加合理有序，才能從根本上解決房價過高，投機者炒房等一系列問題。

（五）逐步完善房地產調控機制

由于我國房地產調控政策和手段比較繁雜，各類中央和地方政策有時甚至會出現沖突。而調控政策多為考慮當前，缺乏長久和持續性，導致政策變化比較頻繁，政策間缺乏統一性和協調性，不能很好地約束和規范房地產市場中的交易行為。應建立長久的調控機制和應急機制，加強對房地產市場的管理，規范房地產市場秩序，完善稅收和信貸等方面的配套措施。應注意的是，調控不當會造成產業的過度降溫，應當建立更為有效的調控機制，使原來的剎車機制變為自控機制。

（六）科學規劃房地產開發

在房地產發展的過程中，盲目開發與大量的土地資源擱置以及大量的建筑材料消耗造成了大量的資源浪費，所以要加快實現房地產行業節約型發展模式，提高房地產行業研發投入，減少房地產行業的資源消耗，淘汰過剩產能。本著“以人為本”的原則建設節能型房地產業，要科學規劃成本效益，減少盲目開發。

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（責任編輯：張彤彤）