淺析“營改增”對房地產業的影響

何逸

摘要：在經歷了各種障礙后，中央終于決定于2016年5月1日起全面推行“營改增”，試點范圍擴大到房地產業、服務業等各大行業。同時，相關政策規定的增值稅抵扣范圍也在擴大，確保所有行業稅負只減不增。在“營改增”之前，一提到營業稅，必然會想到房地產業，這二者一直息息相關，所以全面推行“營改增”后必然會對房地產業造成深遠的影響。因此，本文將簡要分析“營改增”給房地產業帶來的影響。

關鍵詞：營改增；房地產業；影響

中圖分類號：F812.42；F299.23 文獻識別碼：A 文章編號：1001-828X（2017）013-0-02

一、“營改增”推行背景

增值稅的概念是由美國耶魯大學的亞當斯教授于1917年提出的，當時因為增值稅有效規避了重復征稅的問題，很快便被多數國家接受。增值稅的好處頗多，首先它的征稅范圍很廣，各個行業各種經濟活動都能涉及，再加上增值稅采用的是多環節征收，環環抵扣的征收模式，這樣一來便給政府帶來了大量的財政收入。

我國于1979年引入增值稅，又于1984年設立營業稅。在全面推行“營改增”之前，我國營業稅的主要課稅對象就是建筑業的流轉額。其中，房地產業中的房產建設是由建筑業來完成的，所以建筑業和房地產業有著一種相互依存的關系，更表明了房地產業在營業稅稅基中的重要地位。而“營改增”之前的增值稅主要是針對零售業等增加額進行課稅，并不包含房地產業這一大類別。可想而知，“營改增”必然會對房地產業這一大頭行業產生深遠的影響。

1.“兩稅并行”的不合理性

隨著課稅體系的不斷發展與完善，“兩稅并行”的弊端越來越明顯，分別如下：

（1）兩稅并行，使增值稅抵扣中斷，增加成本。增值稅采用的是環環抵扣的模式，加入了營業稅就可能使抵扣中斷。例如：眾所周知，外購貨物獲得的增值稅專用發票可用于抵扣銷項稅額，然而在營業稅課稅時，增值稅進項的抵扣作用便終止了。

（2）稅收征管難度增加。兩稅并行，需要準確分清貨物和服務的范圍。現在商品和服務捆綁銷售的行為越來越多，不僅如此，科技的快速發展使得很多商品和服務的界限模糊化，分清兩者變是難上加難，這對于稅收征管來說無疑是一個較大的挑戰。

（3）兩稅并行不利于進出口貿易發展。本來出口應受用零稅率，但是我國的服務業適用營業稅而非增值稅，這就導致了出口服務無法退稅從而使服務含稅出口。但是大多數國家對商品和服務都統一征收增值稅，因而這些國家出口的商品和服務都不含稅，這樣一來，就會使我國在國際市場中處于劣勢，抑制我國出口貿易的發展。

2.“營改增”的優勢

（1）減少重復征收，有助于給企業減負。營業稅的課稅對象為營業額，隨著流通次數的增加重復繳納的稅額就越大。

（2）規范征收秩序。“營改增”全面推行后，“環環征收，層層抵扣”的鏈條更是發揮了它特有的作用，這樣緊湊有序的理念使稅收部門的工作更高效，監管也更明晰化。同時，這樣緊密連接的運行機制無疑減少了課稅主體偷稅漏稅的機會，促進了整個稅收市場的合法合規。

（3）促進居民消費。企業的重復征稅減少，企業轉嫁給消費者的費用也會降低，這樣居民儲蓄就會增加，簡介刺激居民消費，帶動經濟發展。

（4）加強中央對稅收的統籌管理。營業稅為地方第一大稅種，而增值稅是中央稅，由國稅局征收，這就意味著“營改增”可以降低地方政府干預，加強中央統籌管理。

二、“營改增”對房地產業的影響

1.“營改增”對房地產企業建設成本的影響

房地產企業的建設成本由建筑安裝、土地出讓、財務這三個方面組成。房地產企業的一個重要上游行業就是建筑業，其成本上升主要是由材料成本上升、人工成本上升和施工費用上升綜合作用導致的。

其中，建筑材料的來源很廣，并且建筑材料都比較繁瑣，，勢必會增大建筑業增值稅進項稅額抵扣難度。另外，建筑材料的供應商多為小規模納稅人和個人，小規模納稅人和個人是無法提供給購買者用于抵扣的增值稅專用發票的，這樣一來，購買建筑材料的企業等就無法憑借增值稅專用發票抵扣銷項額，這無疑大大增加了成本。根據國家相關增值稅條例規定，一般納稅人銷售自產的砂土、石料、礦物等建筑材料時，采用6%的征收率繳納增值稅。然而銷售方在銷售給施工企業時使用的銷項稅率卻是11%，所以對于購買建筑材料的施工企業來說，他們要承擔由銷售方轉嫁來的5%的額外成本。

在整個施工過程中，人工成本所占比重越來越大，但建筑工程聘用的人工大多為勞務公司或者農民工，沒有增值稅專用發票，有銷項稅卻沒有進項稅可抵扣，與原來的營業稅相比，成本依然增多了。

施工費用主要是設備租賃費和設備維護費。營改增之后，有形動產租賃的增值稅稅率為17%，而營改增之前的營業稅率為3%，雖然可以憑增值稅專用發票進項抵扣，但是抵扣額很少，依然使成本增加。

2.“營改增”對房地產稅負的影響

下列分析僅考慮“營改增”的影響，其他稅負暫不考慮。

假設房地產銷售收入為Y，總稅負為T，房地產項目土地出讓金為F

營業稅改增值稅之前企業稅負方程：

總稅負1=營業稅+城建稅1+教育費附加1

營業稅改增值稅之后企業稅負方程：

總稅負2=增值稅+城建稅2+教育費附加2

（1）采用簡易征收方式征收增值稅

“營改增”之前銷售房地產的營業稅稅率為5%，則T1=Y×5%+Y×5%×7%+Y×5%×10%=5.85%Y

“營改增”之后銷售房地產的征收率為5%，則T2=Y÷（1+5%）×5%+ Y÷（1+5%）×5%×7%+ Y÷（1+5%）×5%×10%=5.57%Y

T1>T2

（2）采用按銷項稅額減去進項稅額方式征收

“營改增”之前銷售房地產的營業稅稅率為5%，則T1= Y×5%+Y×5%×7%+Y×5%×10%=5.85%Y

“營改增”之后銷售房地產的增值稅稅率為11%，則T2=（Y-F）÷（1+11%）×11%+（Y-F）÷（1+11%）×11%×7%+（Y-F）÷（1+11%）×11%×10%=11.59%（Y-F）

可以看出，T1與T2孰大孰小主要取決于扣除項目土地出讓金的多少。

此處給出的分析比較有局限性，現實情況的不確定性也可能與分析背道而馳。例如在上海試點營改增后，有部分房地產業實現了減負，但也有一部分房地產業不減反增。另有一項測試，選取了上海若干房地長企業作為測試的對象，而這些企業都是在上海實力比較雄厚且排名靠前的知名企業。根據有關測算結果表明：在國家全面推行“營改增”后，房地產業受到了不同程度的沖擊，在這些上海企業中，40%表示他們企業的稅負有明顯減輕的跡象，最高減少0.73%。另外60%的企業表示稅負不減反增，最高增加了2.78%。單從測試結果看，在“營改增”后房地產業的稅負似乎增加大于減輕。從理論來分析，房地產業在原先營業稅中的稅率為5%，而在增值稅中卻增加到了11%，雖然“營改增”后可抵扣，但實際上房地產業稅率是上升的，這就意味著除非房地產業擁有足夠的可抵扣的進項稅額，否則就會像那60%的上海企業一樣面臨稅負增加的難題。根據上述分析可見，對于那些稅負只增不減的房地產業來說，稅率的上升且沒有足夠進項可以抵扣是稅負增加的直接原因。另一項測試表明，“營改增”后像服務類行業的稅率只從5%上升到了6%，雖然實際上稅率也上升了，但由于較之以前上升很小，這是增值稅的抵扣作用大于了稅率增加的效果，因此服務類行業一般稅負都不會上升。這也表明較高的增值稅稅率，是房地產業稅負出現增加的主要原因。

3.“營改增”對房地產業收入的影響

根據相關機構對139家房地產業公司的利潤額和納稅額進行了分析，結果發現自2007年以來的5年內這些房地產企業的稅額竟比同期的利潤額多出了164.3億元。隨著經濟發展，房地產企業的利潤額逐年遞增，但“營改增”后房地產業的納稅額非減反增，也同利潤額一樣出現了逐年遞增的趨勢，甚至其上漲幅度已經超過了利潤的增長，房地產企業每賺1元錢，卻要多交2毛的稅費。為什么會出現這種高稅額的情況？在營改增之前的營業稅是地方政府的一大重要財政收入來源，如今營改增之后，相當于切斷了地方政府一大稅收來源，以前地方政府過于依賴營業稅的收入，導致現在他們只能加大對其他稅種的征收額，比如加大土地增值稅預繳和清算力度。這樣就可能出現“營改增”之后繳納稅款反而增多的現象。

三、對房地產業“營改增”的建議

1.進一步優化稅改政策。如今“營改增”剛全面推行不久，各行各業在實行“營改增”的過程中都會遇到始料未及的問題，特別是有的企業還會因為制度問題而導致稅負不減反增，利潤降低。針對這種情況，政府應該建立過渡性政策，例如財政補償機制，最大限度地減少企業損失。

2.加強增值稅專用發票管理。上文也提到過，房地產業的抵扣額的多少直接影響了這個產業的稅負情況，因此抵扣的依據，也就是增值稅專用發票就顯得尤為重要。在購買建筑材料時應及時取得增值稅專用發票進行進項抵扣，可以派專人管理增值稅專用發票，盡量讓能抵扣的進項稅額都快速地抵扣，防止不必要的成本浪費。另外，企業在選擇合作方時，也應該選擇正規的，可以開具合法增值稅專用發票的企業以便順利進行抵扣，維護自己的權益。

四、結語

既然“營改增”現在已經全面推行，也算是我國稅制改革上的一個里程碑。不可否認的是，“營改增”有它的好處，比如消除了重復征稅，連接了抵扣中斷的鏈條等等。但是我們也不能忽視它目前存在的問題，就本文所涉及的房地產業來說，它會造成建筑成本上升，占用房地產業資金過多，如果營改增后使用高稅率且抵扣項目不足夠，還會是房地產業的稅負不減反增，而這些都表明“營改增”這項稅制改革還不夠完善，想要真正發揮它的作用還任重而道遠。

參考文獻：

[1]梁萍.營改增對房地產企業影響初探[J].財會學習，2016（11）：11-12.

[2]孫作林.“營改增”對房地產企業稅負和凈利潤的影響及建議[J].財會月刊，2015（31）：47-49.