基于AHP—模糊綜合評價的南京市以房養老模式研究

黃孟麗

基于AHP—模糊綜合評價的南京市以房養老模式研究

黃孟麗

近些年南京市老齡化進程加快，以房養老作為一種新型養老模式發展卻較為緩慢。為探尋現有各種以房養老模式可行的推廣策略，通過發放問卷來調查南京市對以房養老的接受程度。由于“接受度”是一個多因素決定的概念，故采用AHP-模糊綜合評價法進行分析，并得出了南京市目前對以房養老持“可以考慮”的態度；然后由各因素所占權重分析南京市以房養老發展現狀的原因；最后基于四種模式的特點，從穩定房價、改善觀念、提高保險機構公信力、采用浮動利率和質押金等方面提出解決對策。

以房養老；AHP-模糊綜合評價法；對策建議

一、引言

據統計數據顯示，2016年南京市老年人口撫養比為14.1%，并呈上升趨勢，社會養老壓力大。以房養老是一種新型養老模式，老年人通過處置房產以獲得養老金。主要形式包括：租出大房租入小房；出售大房換購小房；售后返租；倒按揭。以房養老早于幾年前興起，卻至今發展緩慢，2005年南京市推行的第一個“以房換養”試點“湯山留園老年公寓”也于2013年宣告失敗。縱觀國內各地以房養老的發展，均遭遇了不同程度的阻礙，于發達國家存在成功實踐案例的以房養老在中國本土卻顯得有些“水土不服”。

國內學者對以房養老開展了大量研究，陳健從遺產稅的角度分析了“以房養老”的可行性；陳鵬軍提出了基于政府擔保的有贖回權的住房反向抵押貸款和基于政府擔保的“以租換養”模式；張冉基于對北京市數據的調查，得出影響以房養老需求的直接因素和間接因素；付鴻源主張政府主導、牽頭成立非盈利的住房反抵押中心。雖然現有成果也包括了對部分城市的具體研究，但迄今為止鮮有針對某一具體城市進行的以房養老定量探索，還多停留在定性層面，無法對影響以房養老的各因素之間的重要度有定量認識。現有以房養老的研究多集中于對其狹義的解讀——倒按揭，局限的認知阻礙了以房養老的發展。

為了探究影響不同模式的以房養老各因素間的定量關系，以南京市以房養老的發展現狀為例，通過問卷調查，運用AHP-模糊綜合評價法來分析影響以房養老各因素的權重關系，找出發展過程中影響最大的因素，并針對這些因素提出合理的發展對策。

二、南京市以房養老接受度現狀分析

（一）以房養老接受度評價指標及其權重分析

為了獲取南京市對以房養老的態度，在南京市各區進行了問卷調查。共發放問卷240份，有效回收226份，回收率達94.2%。主要內容是人們對以房養老的接受程度以及對各影響因素的偏好。調查發現，30.06%的人能接受租出大房再租入小房，44.97%選擇出售大房，換購小房，12.62%偏好售后返租，12.35%傾向于倒按揭。

調查還發現，即便是對同一種模式，也存在接受程度的高低，包括“可以接受”、“可以考慮”、“不能接受”等。“租金”、“政府補貼額度”、“住房面積”、“助老服務”等因素是四種模式的共同影響因素，為了突出各模式最重要的影響因素，通過老人的視角，綜合考慮了調查結果顯示的各模式下影響最大的若干因素建立了“以房養老接受度評估體系”。通過層次分析法（簡稱AHP法）建立了以房養老接受度模型，如表1所示：

表1 以房養老接受度評估體系

本文基于調查數據分析權重，采用1～9標度法建立以房養老接受度判斷矩陣，并計算得到矩陣A的特征向量為：W=（0.2856 0.4286 0.1429 0.1429）

采用同樣方法，分別表示出四種以房養老模式的判斷矩陣，得B1、B2、B3、B4的特征向量分別為：W1=（0.465 0.279 0.07 0.186）W2=（0.4545 0.0909 0.2728 0.1818）W3=（0.1667 0.25 0.4166 0.1667）W4（0.3539 0.1733 0.1126 0.1869 0.1733）

借助MATLAB7.0軟件判斷矩陣一致性，得所有C.R.均小于0.1，一致性檢驗通過。

（二）以房養老接受度評價

采用模糊綜合評價法分析接受度，基本思路是建立單因素模糊評價矩陣和二級綜合評價矩陣確定對象得分。確定評估對象集A={B1，B2，B3，B4}表示四種以房養老模式；確定因素集Bi=Bij（i, j=1,2,3,4,5）為W=B·V=（0.2856 0.3 0.4286）×（857060）T=71目標層的各影響因素；確定評語集及對應標準并賦分，V={可以接受，可以考慮，不可接受}，H={85,70,60}，85分以上為可接受以房養老，70～84分為可以考慮，60分以下為不可接受。由AHP法確定的指標權重確定隸屬度矩陣，借助模糊算術，得綜合評價值為：

通過計算得出南京市以房養老的發展現狀：南京市以房養老市場處于“可以考慮”的狀態。調查發現南京市住房自有率高于全國平均水平，老齡化進程早于全國10年，推行以房養老是必要且可行的。分析影響以房養老各因素的權重，由高到低排列得，“租出大房租入小房”：租金、政府補貼額度、助老服務、住房面積；“出售大房換購小房”：房價、老人經濟狀況、助老服務、住房面積；售后返租：產權歸屬感、房價、租金、助老服務；倒按揭：子女數、保險機構信用、房價、預期壽命、險種成熟度、。

三、南京市以房養老發展現狀的原因分析及對策建議

（一）原因分析

1.老人經濟狀況和市場房產價值的矛盾。前兩種模式中，租金、政府補貼額度、房價、老人經濟狀況均居前兩位，售后返租中房價和租金分別居二、三位，倒按揭中房價居第三位。經調查，月收入低于1000元的老人占37.8%，2017年南京市一室一廳的房租均價已超過1000元/月，商品房均價已達23,503元/m2。微薄的收入和高昂的房價的矛盾導致了以房養老參與性的降低。由于利率和房價波動，售后返租和倒按揭模式面臨著老人抵押的房子價值可能增加的情況，出于這點原因，老人一般不敢輕易出讓房產。

2.傳統觀念的束縛。“產權歸屬感”、“子女數”分別位居售后返租和倒按揭模式的首位，兩種模式都要求老人讓出產權，這和“但存方寸地，留與子孫耕”的傳統觀念相悖，且這一觀念不會迅速改變。

3.保險機構社會公信力不足，市場風險大。倒按揭模式中“保險機構信用”居于第二位，老人思想偏保守，不會輕易信任尚未發展成熟的保險機構。以房養老的保險產品較一般險種復雜，并且我國禁止保險業和金融業混業經營，可能造成專業能力不足的問題。以房養老市場發展不成熟，貸款機構同樣也面臨著長壽風險、房屋貶值風險和市場先行者失敗風險。例如倒按揭模式中“預期壽命”的不確定性削弱了保險機構的積極性。

4.不重視生活質量。老人往往為了子女生活得更好而降低自己的生活標準。在前三種模式中“助老服務”、“住房面積”均居于重要性末位，老人沒有主動追求優質生活的意愿，恰恰和以房養老“改善老年生活”的宗旨相悖。

（二）對策建議

我國以房養老尚處于萌芽階段，必須由政府牽頭進行頂層設計、風險兜底。以房養老適合“有房沒錢”的老人，定位于一二線城市，屬于自愿參加的保險性產品。需在大眾中進行投資理財宣傳教育，明確以房養老是“小眾產品”，屬于普惠式養老的補充。進行市場細分，前兩種模式適合于不愿出讓產權的老人，售后返租適合于不看重房子產權但又不愿搬離原住所的老人，倒按揭模式適合無子女或子女不在身邊的老人。

1.控制租金、穩定房價、提高政府補貼額度、提高老人購買力，可對參與以房養老的老人給予租房或購房優惠。采用浮動利率，實現以房養老證券化。利率按期調整，實現資產保值。對于售后返租和倒按揭，設計多種支付方式和年限，預留保證金。支付方式包括一次性付款和分期付款，具體的支付方式和支付年限由保險機構和老人協商決定，要明確表示付款給老人80%～90%的房款，余下部分作為質押金，以應對可能出現的長壽風險或房屋貶值風險。若出售房屋還清貸款尚有盈余，則錢交給老人的遺產繼承人；若不足以抵消貸款，住房發展部和養老事業建設部則要出錢補足。

2.“養兒防老”的代際理念無法迅速改變，可將“租出大房租入小房”以及“出售大房換購小房”作為突破點，這兩種模式保證了老人的房屋產權，易被人們接受。積極引導老人參與“租房養老”和“換房養老”，作為以房養老的前期推廣模式，將以房養老的理念逐步滲透到人們的思想中，接下來再推進售后返租和倒按揭模式，難度將會大大降低。

3.增加保險機構公信力，完備法律法規。在保險行業設立市場準入制度，貸款人應向借款人披露全部貸款費用，盡快推出成熟的以房養老險種。建立第三方評估機構評估老人預期壽命和房屋產值，推薦對房屋進行多次評估后綜合定價。推行市場先行企業扶持政策，培養專業人才，組織社會融資，分散保險機構風險。圍繞以房養老推出衍生保險產品，試點初期提倡政府擔保的有贖回權的以房養老，若老人對保險機構提供的服務不滿意，可在政府部門的監管下解除和該機構的合同，也可轉向和其他金融機構的合作。

4.通過宣傳教育改善老人的錯誤觀念。高品質的生活質量是以房養老的目的，而住房面積在老人看來卻居于次要地位。要提高老年人的生活水平，就必須改變他們為了子女而降低自己生活水平的想法，倡議“老而生得有尊嚴”，老人生活質量高也是對子女的尊重。

[1]陳健,黃少安.遺產動機與財富效應的權衡:以房養老可行嗎? [J].經濟研究,2013,(09):56-70.

[2]陳鵬軍.我國“以房養老”發展前景及其模式選擇[J].經濟縱橫, 2013,(10):43-46.

[3]張冉.住房反向抵押貸款的需求分析———基于北京市的相關調查數據[J].技術經濟,2009,28(9):88-94

[4]付鴻源.以房養老的現狀及分析[J].城市問題,2008,(09):68-72.

[5]鄭偉.反向抵押養老保險分析[J].視點,2016,(24):71-72.

[6]殷俊.城鎮老年群體選擇視閾下的“以房養老”研究.[J].北京社會科學,2016,(11):103-111.

[7]熊景維.保障替代、代際契約與信息引致“以房養老”參與意愿的影響因素[J].人口研究,2017,41（1）:46-58.

黃孟麗，河海大學商學院。

C913.6

B

1008-4428（2017）07-159-02