農村集體經營性建設用地入市的價格機制研究

牟曉慶，李秀霞

（吉林師范大學旅游與地理科學學院，吉林·四平 136000）

農村集體經營性建設用地入市的價格機制研究

牟曉慶，李秀霞*

（吉林師范大學旅游與地理科學學院，吉林·四平 136000）

國家關于農村集體經營性建設用地“入市”的政策逐漸明晰，但作為政策的試行階段，有關農村集體經營性建設用地“入市”的價格機制研究卻相對較少。文章選取了吉林省四平市典型農村地區的樣本進行深度調查，運用遙感和ArcGIS10.2軟件以及統計年鑒獲取相關數據，采用特征價格模型，從區位、市場、權能、政策、經濟等方面對農村集體經營性建設用地入市價格機制進行探討，以期為農村集體經營性建設用地入市確定價格體系提供參考。

農村集體土地；經營性建設用地；入市；特征價格模型；價格機制

農村集體經營性建設用地“入市”是我國當前農村土地制度改革的重要舉措之一[1,2]，有利于盤活農村土地資產，為農民經濟注入新的活力，大力推動城鄉統籌發展[3]。近年來中央文件多次提出要引導、規范農村集體經營性建設用地“入市”，在符合規劃和用途管制的前提下，允許農村集體經營性建設用地出讓、租賃、入股，實行與國有土地同等入市、同權同價。由此可見，探討農村集體經營性建設用地的價格機制是推進其“入市”的重要條件，亦是構建城鄉統一建設用地市場的關鍵要素。

目前，國外學者對農村土地價格影響因素進行了一定研究，David L. Chicoine (1981 )運用特征價格法從自然和人文兩方面研究了農地價格的影響因素[4]，Richard W. Dunfordetal(1985)指出土地價格會因投機因素對未來收益的影響而發生變化[5]，Grigorios Livanisetal (2006)研究得出了城市范圍的不斷擴大與土地價格之間的關系[6]。但是農村集體經營性建設用地作為我國一種特殊地價形態，國外相關研究較少。

國內學者對農村集體建設用地流轉價格影響因素研究大多以定性為主[7～9]，定量相對較少，目前，只有耿檳等從區位特征和產權特征兩方面，運用問卷調查數據，利用特征價格模型對農村集體建設用地流轉價格影響因素進行研究[10]，這些研究為后人研究奠定了基礎。目前為止，對農村集體經營性建設用地“入市”的價格機制還鮮有探討。

本文選取了吉林省四平市典型農村地區的樣本進行深度調查，運用遙感和ArcGIS10.2軟件以及統計年鑒獲取相關數據，采用特征價格模型，從區位、市場、權能、政策、經濟等方面對農村集體經營性建設用地“入市”的價格機制進行探討。

1 農村集體經營性建設用地“入市”的提出與內涵

1.1 農村集體經營性建設用地“入市”的提出

早在2008年，中共中央十七屆三中全會通過的《中共中央關于推進農村改革發展若干重大問題的決定》就指出了關于農村集體經營性建設用地“入市”的問題；2009年國土資源部《關于促進農業穩定發展農民持續增收推動城鄉統籌發展的若干意見》明確了土地市場準入的條件；2013年中共中央十八屆三中全會《中共中央關于全面深化改革若干重大問題的決定》指出：“在符合規劃和用途管制前提下，允許農村集體經營性建設用地出讓、租賃、入股，實行與國有土地同等入市、同權同價”；2014年中央1號文件發布，對農村集體經營性建設用地入市的提法更具體明確：“引導和規范農村集體經營性建設用地入市”；2015的中央1號文件，又一次明確指出：“分類實施農村土地征收、集體經營性建設用地入市、宅基地制度改革試點”。由此可見，農村集體經營性建設用地“入市”的政策逐漸明晰。

1.2 農村集體經營性建設用地“入市”內涵

農村集體建設用地包括宅基地、公益性公共設施用地和集體經營性建設用地等三大類。

農村集體經營性建設用地是現存的具有生產經營性質的農村建設用地[11]，包括鄉鎮企業、商業、餐飲旅館業、旅游業、娛樂業及其他經營性服務業及相應附屬設施用地等，不含農民宅基地和農村公共設施用地。

農村集體經營性建設用地“入市”，必須符合兩個條件：一是“入市”的前提是符合規劃符合、用途管制和依法取得；二是“入市”的必須是存量集體經營性建設用地，不包括公益性建設用地和宅基地。

因此，農村集體經營性建設用地“入市”只有在符合規劃、用途管制和依法取得的前提下，允許存量農村集體經營性建設用地使用權出讓、租賃、入股，實行與國有建設用地使用權同等入市、同權同價。

2 農村集體經營性建設用地價格機制研究

所謂價格機制是在市場競爭過程中，價格變動與供求變動之間相互制約的聯系和作用。價格機制是市場機制中最敏感、最有效的調節機制，價格的變動對整個社會經濟活動有十分重要的影響。影響農村集體經營性建設用地“入市”的價格因素是多維的，從需求角度上來看，將購買者作為理性經濟人來看，都想投入最小的資金和技術，獲得最大的效益，因此，農村集體經營性建設用地的產權是否完善、區位是否優越、市場是否健全、政策是否允許、經濟是否發達、取得方式是否合理都是影響農村集體經營性用地“入市”價格的主要因素。因此，本文選取區位特征、市場特征、產權特征、政策特征、經濟特征及土地取得方式作為影響農村集體經營性建設用地“入市”價格機制的主要因素。其中區位特征，包括區域商業繁華度、道路通達度、對外交通便捷度、基礎設施完善度和公共設施完善度。區域商業越繁華，道路通達性越好，對外交通越便捷，基礎設施和公共設施越完善，區位條件越優越，農村集體經營性建設用地“入市”的價格就會越高；市場特征包括：市場信息平臺、市場規則、中介機構。市場信息流通越健全，中介機構越多，市場越規范，農村集體經營性建設用地“入市”的價格越接近科學合理；政策特征包括：政策鼓勵和政策阻礙。如果政府出臺關于支持或者限制農村集體經營性建設用地“入市”的政策，對于其“入市”的價格會產生很大的影響；經濟特征包括：人均耕地面積和農民人均純收入。農民人均純收入越高，對于土地的依賴程度就越少，農村集體經營性建設用地“入市”的價格可能就越高；取得方式。土地的取得方式不同，農村集體經營性建設用地“入市”的價格也存在差異，如果在自用的土地價格就比買斷的土地價格要高，買斷就比租賃方式取得土地價格要高，租賃方式取得的價格就比劃撥方式取得的價格高。詳見表1。

3 研究方法與數據來源

3.1 研究方法

特征價格模型是一種處理異質產品差異特征與產品價格間關系的模型，特征價格理論認為消費者對異質性商品的需求，是看重商品的特征與屬性[12]。將農村集體經營性建設用地作為一種商品進行研究，集體經營性建設用地的價格作為這種商品的價格，同時，將影響集體經營性建設用地價格的影響因子看作是此商品的特征，由此建立特征價格模型研究農村集體經營性建設用地“入市”價格的影響因素。

表1 影響因素的選擇及量化__Table 1 Selection of influence factors and quantification

模型構建：

價格P與商品特征之間的關系表達為：

其中：P為商品的市場價格，Ci（i=1,2,…,n）為商品的特征向量。

函數形式：特征價格模型的函數形式包含線性形式，對數形式和半對數形式，由于選擇的變量及其量化結果的限制，本文研究以半對數的函數形式（式2）建立研究農村集體經營性建設用地的特征價格模型，并采用SPSS19.0進行多元回歸分析，利用最小二乘法（OLS）估計待定參數，得出回歸方程模型，通過回歸系數的統計檢驗，剔除不顯著的因素，得到最優的模型。

式中，P為農村集體經營性建設用地入市價格；Xi為連續性特征變量；Xn為虛擬變量；a0、ai、an為待估計的系數；ε為誤差項。

3.2 數據來源

本文以吉林省四平市作為研究區域，研究資料采用2015年3～8月課題組對典型農村地區的土地管理部門、集體經濟組織以及企業和農戶進行深度調查，共調查6個鎮（區）18個行政村共210戶，回收有效問卷135份，包括四平經濟開發區有效樣點3個，鐵東經濟開發區有效樣點22個，鐵東區葉赫鎮有效樣點56個，鐵東區石嶺鎮有效樣點22個，鐵東區山門鎮有效樣點7個，鐵東區城東鄉有效樣點25個。在此基礎上，選擇2015年Landsat7的TM遙感影像，利用高斯克里格投影和西安1980坐標系統對圖像進行輻射定標和幾何糾正處理，并以1:10萬地形圖為底圖，進行糾正，將誤差控制在一個像元以內，由此來獲取土地利用數據，運用ArcGIS10.2軟件制作四平鐵東區矢量圖，結合實際調查問卷所得來的有效樣點，測量商業繁華度、道路通達度、對外交通便捷度等數據[13]。利用四平市社會經濟統計年鑒獲得相關數據，利用特征價格模型，從區位、市場、產權、政策、經濟以及其他方面探討農村集體經營性建設用地“入市”的價格機制，分析其“入市”的障礙因素，為構建城鄉統一建設用地市場提供理論依據和決策參考。

圖1 樣點分布示意Fig.1 The sample distribution diagram

4 實證研究與結果分析

4.1 回歸結果

采用線性回歸分析中的Stepwise法，篩選出具有統計學意義(P＜0.05)的自變量7個，然后建立半對數形式模型?；貧w結果如表2所示。從此可知，回歸方程F檢驗值的顯著性水平均小于0.001，說明各方程是高度顯著的，表明方程的影響因素與農村集體經營性建設用地入市價格lnP之間的線性關系是非常密切的；回歸系數T檢驗值的顯著性水平均小于0.05，說明回歸方程中每個偏回歸系數均具有顯著性；通過顯著性水平的檢驗，說明回歸方程是有效的。從調整后的判定系數R2可知，模型所能解釋因變量的百分比分別為67.5%，說明模型的擬合程度較好，表明進入方程的特征因素對農村集體經營性建設用地入市價格lnP影響明顯。所有特征變量的VIF值最小為1.202，最大為3.898，遠遠小于10，表明自變量之間共線性現象不嚴重；DW值為分別為1.640，可以判斷模型在0.01顯著性水平下不存在自相關。

表2 半對數形式特征價格模型回歸結果Table 2 semi-logarithmic form of the characteristics of the price model regression results

4.2 回歸結果分析

（1）影響因素的顯著性分析

根據方程標準化的偏回歸系數的絕對值的結果表明：在選取的區位因素中，公共設施完善度對農村集體經營性建設用地“入市”的價格產生影響；在選取的市場因素中，市場信息平臺對農村集體經營性建設用地“入市”的價格有影響；在產權特征中，處置權和使用權對農村集體經營性建設用地“入市”價格影響程度逐漸降低。在經濟特征因素中，農民人均純收入和人均耕地面積對農村集體經營性建設用地“入市”價格的影響程度逐漸降低，另外，農村集體經營性建設用地的取得方式不同對其“入市”的價格也會有影響。在政策特征中，由于選取的是吉林省四平市典型農村地區的樣本進行深度調查，目前四平市并不是農村集體經營性建設用地“入市”的試點城市，所以，并沒有鼓勵農村集體經營性建設用地“入市”的政策，同時四平市也沒有出臺限制農村集體經營性建設用地“入市”的政策，因此，在結果中并沒有顯現。

（2）影響因素的定量分析

模型中影響因素的αi、αn符號表示對農村集體經營性建設用地“入市”價格升高或者降低的作用方向，數值表示影響因素的彈性價格。①從區位因素看，公共設施完善度，特征系數α5顯示，公共設施每增加1%，農村集體經營性建設用地“入市”價格增加16%，說明公共設施完善的土地比不完善的土地就有很大的優勢，公共設施越完善說明當地的服務功能越好，醫療，文化，教育的發展使該農村集體經營性建設用地“入市”價值得到增值，從而提高了農村集體經營性建設用地“入市”的價格。②從市場因素看，特征系數α6顯示，市場流通的信息平臺每增加1%，農村集體經營性建設用地“入市”價格增加32.2%，說明市場信息流通平臺越多，人們獲得“入市”的信息就越豐富，對農村集體經營性建設用地“入市”的情況就會越了解，在農村集體經營性建設用地“入市”價格也會越高。③從產權因素來看，特征系數α11顯示，允許再次流轉的農村集體經營性建設用地價格比不允許再次流轉的高67.6%；特征系數α10顯示，只能通過聯營入股方式“入市”的農村集體建設用地流轉價格比可以通過租賃、出讓等多種方式“入市”的低13.1%，表明農村集體建設用地產權的完整，對其入市價格影響顯著。④ 從經濟因素看，特征系數α15顯示，農民人均純收入增加1%，農村集體經營性建設用地“入市”價格增加85.1%；特征系數α14顯示，人均耕地面積每增加1%時，農村集體經營性建設用地的“入市”價格增加51.6%，說明農民人均純收入和農村人均耕地越多，農村經濟發展水平越發達，農村集體經營性建設用地“入市”時的價格也會越高。⑤ 從取得方式來看，特征系數α16顯示，取得方式每增加1%，農村集體經營性建設用地“入市”價格增加43.6%，說明農村集體建設用地的取得方式對農村集體經營性建設用地“入市”價格也具有重要影響，農村集體經營性建設用地取得的方式不同，其土地的成本也不一樣，成本越高，農村集體經營性建設用地“入市”時的價格也就會相應的越高。

5 結論與建議

5.1 結論

（1）經濟發展水平中，農民人均純收入增加1%，農村集體經營性建設用地“入市”價格增加85.1%；人均耕地面積每增加1%時，農村集體經營性建設用地的“入市”價格增加51.6%，說明農民人均純收入和人均耕地面積，對農村集體經營性建設用地“入市”價格影響顯著。

（2）在產權因素中，允許再次流轉的農村集體經營性建設用地價格比不允許再次流轉的高67.6%；只能通過聯營入股方式“入市”的農村集體建設用地流轉價格比可以通過租賃、出讓等多種方式“入市”的低

13.1 %，表明農村集體建設用地產權的完整，對其“入市”價格影響顯著。

（3）在市場因素中，市場流通的信息平臺每增加1%，農村集體經營性建設用地“入市”價格增加32.2%，說明市場信息流通平臺越完善度對農村集體經營性建設用地“入市”價格有顯著影響。

（4）在區位因素中，公共設施每增加1%，農村集體經營性建設用地“入市”價格增加16%，公共設施越完備，越有利于農村集體經營性建設用地“入市”。

（5）在取得方式中，取得方式每增加1%，農村集體經營性建設用地“入市”價格增加43.6%，說明農村集體建設用地的取得方式對農村集體經營性建設用地“入市”價格也具有重要影響。

5.2 建議

（1）農村集體經營性建設用地“入市”的價格受經濟特征影響明顯。因此，政府要穩步提升農村綜合實力，推進農業產業化經營，增加農民人均純收入，大力發展農村經濟，加大農村基礎設施和公共設施的投入，提升基礎設施和公共設施的完善度，才能推進農村集體經營性建設用地“入市”，才能實行與國有土地同等入市、同權同價。

（2）農村集體經營性建設用地的權能缺失仍然是限制農村集體經營性建設用地“入市”一大阻礙，因此，必須從法律上明晰農村集體經營性建設用地權能，為農村集體經營性建設用地“入市”提供合理合法的依據。

（3）農村集體經營性建設用地“入市”的價格受市場特征影響。因此，政府應建立通暢的農村信息流通平臺，培育中介機構，健全市場，讓農村集體經營性建設用地“入市”在一個有秩序市場環境下進行。

References)

[1] 劉守英. 中國土地制度改革的方向與途徑[J]. 上海國土資源, 2014,35(1):1-8. Liu S Y. The direction and path of land system reform in China[J]. Shanghai Land & Resources, 2014,35(1):1-8.

[2] 黃小虎. 建立城鄉統一的建設用地市場研究[J]. 上海國土資源, 2015,36(2):1-8. Huang X H. Establishing a unified market for urban and rural construction land[J]. Shanghai Land & Resources, 2015,36(2):1-8.

[3] 劉向南,許丹艷. 集體建設用地的“準自發性”流轉及其制度安排─基于江蘇省常州市的調查[J]. 農村經濟,2011,(4):57-61. Liu X N, Xu D Y. “Quasi-spontaneous” circulation of collective construction land and its institutional arrangement: Based on the survey of Changzhou city, Jiangsu province[J]. Rural Economy, 2011,(4):57-61.

[4] Chicoine D L. Farmland values at the urban fringe: An analysis of sale prices[J]. Land Economics, 1981,57(8):353-362.

[5] Dunfordetal R W, Marti C E, Mittelhammer R C. A case study of rural land prices at the urban fringe including subjective buyer expectations[J]. Land Economics, 1985,61(1):10-16.

[6] Livanisetal G, Charles B. Moss et al. Urban sprawl and farmland prices[J]. American Journal of Agricultural Economics, 2006,88 (4):915-929.

[7] 陳利根,龍開勝. 我國農村集體建設用地流轉的發展歷程及改革方向[J]. 中國農史,2008,(2):79-84. Chen L G, Long K S. The development progress and innovation ways of rural collective construction land transfer in China[J]. Agricultural History of China, 2008,(2):79-84.

[8] 葛鶴洲. 集體建設用地使用權流轉的影響因素與對策研究[J]. 法制與社會,2008,(29):14-15. Ge H Z. Affecting factors and countermeasures of collective construction land’s use right transfer[J]. Legal System and Society, 2008,(29):14-15.

[9] 王海,龍騰. 推進集體經營性建設用地入市工作的若干思考[J].上海國土資源,2016,37(2):37-41. Wang H, Long T. A discussion on getting rural collective operating construction land into the land market[J]. Shanghai Land & Resources, 2016,37(2):37-41.

[10] 耿檳,朱道林,梁穎. 基于特征價格模型的農村集體建設用地流轉價格影響因素研究[J].生態經濟,2013,(1):56-58,70. Geng B, Zhu D L, Liang Y. Influence factors of rural collective construction land price: Based on hedonic price model[J]. Ecological Economy, 2013,(1):56-58,70.

[11] 黃建水,黃鵬. 農村經營性建設用地入市的人大授權試點問題研究[J]. 河南工業大學學報(社會科學版),2015,11(4):32-38. Huang J S, Huang P. On the pilot of rural productive constructionland transactions authorized by the national people’s congress[J]. Journal of Henan University of Technology (Social Science Edition), 2015,11(4):32-38.

[12] 朱傳廣,唐炎,吳群. 基于Hedonic模型的城市住宅地價影響因素研究─以南京市為例[J]. 地域研究與發展,2014,33(3):156-160. Zhu C G, Tang Y,Wu Q. A study on the influence factors of the residential land price based on hedonic price model: Taking Nanjing city as an example[J]. Areal Research and Development, 2014,33(3):156-160.

[13] 孟玫,李秀霞,孟祥健. 四平市自然資源綜合承載力評價與預測研究[J]. 上海國土資源,2017,38(1):74-78. Meng M, Li X X, Meng X J. Evaluation and forecast of comprehensive carrying capacity of natural resources in Siping city[J]. Shanghai Land & Resources, 2017,38(1):74-78.

Research on the price mechanism of rural collective productive construction land on the market

MU Xiao-Qing, Li Xiu-Xia
(School of Tourism and Geography Science, Jilin Normal University, Jilin Siping 136000, China)

This paper explains the policy by which China’s rural and collectively managed construction land enters the market. Relatively few studies have focused on the applicable price mechanisms during the policy’s trial period. This paper presents the results of a survey conducted on a sample of farmers in the typical rural areas of Siping, Jilin Province, using remote sensing with ArcGIS10.2 software and relevant data from the Statistical Year Book. Adopting a hedonic price model, we discuss the price management of construction land based on position, market, power, and policy, and provide a reference for the price system.

rural collective land; productive construction land; come onto the market; hedonic price model; price system

F301.4

：A

：2095-1329(2017)02-0073-04

10.3969/j.issn.2095-1329.2017.02.018

2017-04-16

修回日期: 2017-06-01

牟曉慶(1992-),女,碩士生,自然地理學專業,主要從事自然資源保護與利用研究.

電子郵箱: lisongte823@126.com

聯系電話: 0434-3297606

吉林省科技廳科研項目(20120691; 20130420044FG)

*通訊作者: 李秀霞(博士/教授): jykxzz@163.com