一個凈“賺”數百萬，一個被迫走老路

南方周末特約撰稿 林志偉

冼敏強沒有想到，當初迫于無奈，選擇的自管之路，卻是柳暗花明又一村。

今年52歲的他，擔任其所在小區——廣州海珠區祈樂苑業主委員會（以下簡稱“業委會”）主任一職。就在三個月前，祈樂苑又一次“火”了。從2015年小區實行自管以來，物業管理費一分未漲，并凈“賺”了五六百萬。一時間，祈樂苑成為國內社區自治的典范，被媒體廣泛報道。而四年前，祈樂苑因更換物業公司的矛盾，觸發激烈的維權沖突。彼時見諸報端的祈樂苑，還是一個環境差、設施老舊、治安管理混亂的“問題小區”。

而在2013年，山東濟南的重華苑小區卻注銷了業主合資注冊的物業公司，以虧損八萬余元的業績結束了7年的自管歷程。這個曾經的“明星小區”，在全國城市幸福文明指數測評等活動中，都作為窗口小區接受各種檢查和評比。

社區自治管理，這一在政府和市場外的第三條社區治理的道路，在中國僅有二十多年的歷史，一切都處于探索階段。祈樂苑的未來，同樣未有定數。

“物業做得好， 就沒有自管”

“如果第二家物業公司做得好，就沒有后來的（社區）自管了。”冼敏強告訴南方周末。

早在2013年，祈樂苑原有的物業公司因管理不善，“小區環境差，還要提高物業管理費”，進而引起業主們的不滿。為了更換物業公司，同年6月，祈樂苑召開業主大會，成立了第一屆業委會。

更換了第一家物業公司后，業委會并沒有將自管作為第一選項，而是采用酬金制，繼續聘請了另一家物業公司。但事與愿違，第二家物業公司管理了一年，服務水平同樣無法令人滿意，并且存在謊報在崗人數的行為。“沒辦法，只好走自管的路了。”冼敏強說道。

深圳市物業管理學會理事萬吉生表示，目前很多小區都是為了維護自身某些受損的權益，才選擇自管這一道路。走上自管之路的小區，一開始往往伴隨著維權和抗爭的使命。中山大學社會學與人類學學院教授朱健剛表示，在中國的公共文化中，人們缺乏一種自治的沖動，個人因為付出的成本高，往往不愿意出頭。

1978年，中國進入社會轉型期，計劃體制下的城市住宅制度發生變革。從福利分房，到市場化的商品房，住宅的所有權從單位，轉移到了購房者個人。在此基礎上，業主的概念開始興起。

針對業主委員會的原則性規定，最早見于建設部1994年頒布的第33號令《城市新建住宅小區管理辦法》，當時稱為“住宅小區管理委員會”，由住宅小區內房地產產權人和使用人選舉的代表組成。2007年的《物業管理條例》明確規定業主委員會是業主大會的執行機構，同年的《中華人民共和國物權法》第八十一條規定，“業主可以自行管理建筑物及其附屬設施，也可以委托物業服務企業或者其他管理人管理”，該法賦予了業主委員會自管的權利。

業主通過召開業主大會，選舉業委會作為業主大會的執行機構，從而實現自治。而業主自管，則是業主在自治條件下，行使物業服務方式選擇權的一種形式，即不委托物業服務企業或其他管理人，自行管理物業區域。目前，在全國范圍內，約20%的小區成立了業委會。朱健剛表示，在成立了業委會的小區中，選擇自管的仍是少數，而自管成功的案例更是少之又少。山東社會科學院研究員，同時兼任重華苑業委會主任的張志慧將自管成功的幾率比作中彩票，“全國能夠數得上來的自管成功的小區不超過半百”。

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“要有一個好的 帶頭人”

祈樂苑業委會的第一任主任是中山大學的一名教授，由于不堪業主騷擾和家人的勸阻，不到一年，他便主動卸任。2015年6月冼敏強上任時，已經是第三任，此間不過兩年。

萬吉生表示，小區自管要成功，首先要有出于公心的熱心人。目前，業委會成員大多數屬于義務服務，不收任何報酬。“自己住的小區，當然希望它越來越好。”冼敏強自物業風波起，便一直在參與小區的事務。

此前，張志慧則拒絕過加入業委會的邀約，原因是“工作太忙了”，而業委會的工作需要額外占據一定的時間和精力。直到2013年，第二屆業委會到期應換屆，臨近退休的她，才接下了業委會主任的擔子。

業委會成員的年紀偏大，是一個較為普遍的現象。“年輕人有家庭、職業等各方面的壓力，沒有精力做這些。”今年7月，張志慧參加了在廣州舉辦的華南和諧社區高峰論壇。和其他地方的業委會碰面，他們都有這個感慨，“很多都是退休之后才干（業委會）的，年齡在八九十歲的都有。”

“光熱心還不夠，同時要具備一定的專業能力。”萬吉生表示。目前，祈樂苑共有一千四百多戶業主，這意味著業委會的工作牽涉了上千戶業主的利益，若處理不當，則容易引發糾紛。冼敏強的本職是企業管理，其余的業委會成員分別從事律師、公務員等不同職業。

然而，和冼敏強熟悉的企業管理不同，業委會的工作頗有挑戰性。“管理企業，你只需要對股東負責；但當你面對一千四百多戶業主時，就需要面對一千四百多個不同的想法。”

自管伊始，冼敏強參照企業管理的模式，搭建起了自管的組織架構。業主委員會由10名業主組成，下設直屬于業委會的物業中心，中心共設有保安部、工程部、清潔部等部門。

與此同時，業主大會相繼通過了《業主公約》《祈樂苑自行車管理辦法》《小區車位競拍方案》等一系列管理條約。遇上墻面處理、道路改造等事宜，業委會也會將情況進行通告，以征求業主們的意見。

冼敏強告訴南方周末，小區之前有個業主拖交了半年的物業費，屢次溝通無效后，業委會直接拿著《業主公約》，將其起訴到法院。最后法院判他如數補交一千多元物業費，外加一千多元滯納金。

車位競拍方案在祈樂苑實施已有三年，在解決公共車位的管理問題的同時，也為業委會帶來了一筆不小的管理費。實行這一競拍方案的初衷，是由于小區的公共車位較多，拿出一部分車位給愿意出高價拿到固定車位的業主。張貼在小區公告欄的《2017年祈樂苑小區車位競拍方案》顯示，小區現共有66個公共車位，將采取集體統一競拍的形式，一次拍出，單個車位的起拍價為500元/月。冼敏強表示，車位費和車輛管理費約為15萬元/月，一年能為業委會帶來近180萬的收入。

祈樂苑業委會每個月都會將收支情況進行公示。根據公示，2017年4月，祈樂苑小區共支出了三十二萬余元，最小的一筆開支是一名清潔部員工外出就醫的車費報銷，共20元。

而重華苑小區自管之路的開端，則相對曲折。重華苑有三百四十余戶業主，共八棟樓。同樣因為與物業公司的矛盾激化，2007年，重華苑小區在業主大會上決定“自己注冊一個物業公司，進行自我管理”。隨后業主交了上半年的物業費，業委會用50萬元注冊了隸屬于小區的物業公司。

“原來以為物業的事很簡單，捎帶著就能干了，不會費多少工夫。”張志慧告訴南方周末，由于不了解物業運作的成本，業委會將原本1.2元的物業費降到了1元，經營了不到一個季度，就發現入不敷出。與此同時，第一任業委會主任獨斷的行事風格遭到了其他委員的反對，提出重選的要求。直到第一任主任辭職，其他委員另請了第二位主任，小區的治理才慢慢進入正軌。

“提高物業費 是一道坎”

然而，重華苑小區的自管之路沒有走過七年之癢，原因在于一次物業費的提價。提及此事，張志慧始終覺得有點不可思議，“自管七年了，大家都以為步入正軌了”。

2013年，由于小區1.4元的物業費覆蓋不了成本，據測算，當年的物業成本為1.73元。業委會為了不頻繁調價，提議將物業費提高至1.8元，經業主大會書面投票，超過三分之二的業主同意了此方案。

然而僅過了一個月，小區里便傳起了流言。“業委會的人都不交物業費”“物業自治又沒有利潤為什么還要用這么高的費用？肯定這里邊有貓膩”。個別業主在各棟樓的門口張貼小字報，質疑業委會的提價行為，并挨家上門簽名反對提物業費。

最終，他們征集到了一百五十多張反對票，并將簽名冊送交居委會和辦事處，要求改選業委會和更換物業經理。張志慧不明白：“為什么一些將自管引以為豪的業主會跟著反對這次提價？”一問發現，大部分人不反對提價，只是反對提得太高。

根據物業公司的說法，物業費提高至1.8元的原因在于員工的社保費用和電費的上調。張志慧提議業委會和物業經理準備好賬本，與業主進行一次溝通。然而，理解物業公司的只有少數，多數人仍然心有疑問，更有甚者質疑“這賬你想怎么做就怎么做”。

爭吵至此，張志慧發現，問題的本質不僅在于物業費，多數人反對物業費提得太高，而少數反對派則是因此前積累下來的矛盾，為反對而反對。最后，有的業主寫了一張倡議書，建議雙方讓步，物業費降到1.6元，馬上就交。物業公司和業委會表示尊重大多數業主的意見，物業費暫按1.6元收取。

然而，數年自管造成的八萬虧損卻不知該由誰承擔。業委會感到，自管的風險難以獨自承擔，更對少數業主的不理解感到失望。最終業委會和物業經理集體表示辭職。彼時，業委會已經到期，應當換屆。張志慧被選為第三屆業主委員會主任，隨后以1.6元的價格招聘了新的物業公司。交接完畢后，業委會注銷了重華苑物業公司，以虧損八萬余元的業績，結束了7年的自治歷程。

祈樂苑同樣面臨著這道坎。為了提高服務質量，業委會注重對物業人員的待遇。除包吃住外，工資也高出附近的其他樓盤，人工開支大概為20萬/月。然而，物業管理費卻仍然維持在十幾年前的水平。不帶電梯的低樓層每月的物業費為0.7元/月/平方米，帶電梯的高樓層為1元/月/平方米，停車月保費甚至從過去的1000元下降到500元至600元。

“自管三年，凈‘賺六百萬”的報道讓同樣擁有自管經歷的張志慧感到納悶，“為什么我們管得那么費勁，（祈樂苑）卻能盈余那么多？”2017年5月，張志慧去了一趟祈樂苑小區，和業委會交談后，發現其他收入相差無幾，盈余的關鍵在于廣州的車位占用費收入較高。

有多少能夠產生收益的公共資源，成為實行自管的重要條件之一。張志慧表示，自管的小區一般物業費較低，要靠公共收益來補充。如果資源不足或者業委會不能開源，所需費用與外聘物業一樣甚至更高，自管的優勢無法顯現，那么就會招致業主的拋棄。事實上，業委會向張志慧透露，祈樂苑目前的物業成本約為2元/月/平方米。“本來計劃在7月份漲物業費，但媒體這么一報道，反而不好提了。”

除此之外，祈樂苑的自管之路能走多遠，冼敏強也沒有肯定的答案。

自管三年，冼敏強表示，祈樂苑整個自管的體系運作已慢慢步入正軌，但未來有無另外的熱心人士接替業委會的工作，他也不清楚。“有熱心的人就接著自管，沒有那就不自管了。”

朱健剛同樣也表示，祈樂苑自管仍然是一個有待時間考驗的過程，中間可能伴隨著波折和沖突。在自管這個問題上，不是所有人都有同樣的動力，有些人積極，有些人不那么積極，甚至有些人排斥這一做法。

“往后的路只能走到哪一步，就算一步。”冼敏強說。