中國樓市應強化中央“管制”

2016年中國房價暴漲已經到了讓管理層無法容忍的地步。從有關統計數據來看，北、上、深三個城市的收入房價比都在40年以上，2016年中國一線城市的房價平均上漲了將近30%，從而引發了諸如“離婚”買房子這類非理性的行為。

為了防止房產市場泡沫的破滅，中國的房產市場已經到了非加整頓不可的地步。為了理解這種整頓的必要性，我們有必要對房產泡沫的危害加以分析。

中國房價何時停止上漲？

從微觀的角度來講，投資股權（股票）就是向企業家“貸款”，通過企業家的財富創造，不僅可以帶來全社會的財富增加，而且還可以為投資者帶來投資收益（現金流）；但投資房產就不同了，房產本身不創造收入，反而需要購房者動用杠桿，因此，投資房產在本質上是一種負債行為，而不是真正的投資。

再從宏觀經濟的角度來講，房價非理性上漲會對宏觀經濟穩定帶來非常不利的影響。這些不利影響主要包括：資源錯配；增加金融風險；擴大收入分配差距；加重環境污染。

房價通常具有自我強化的特征。房價越是上漲，人們就越是會增加杠桿去購買房產，于是便會有更多的資金（負債）流向房產市場，從而導致更高的房價。這種自我強化的正反饋效應，不僅會吸引更多的資源流向房產市場，而且還會耗完整個社會的儲蓄。

房價上漲的這種正反饋效應既會壓制實體經濟的投資，也會增加全社會的金融風險。只要收入（流量）和儲蓄（存量）增長的幅度趕不上負債（杠桿）增長的速度，房價就會停止上漲，那么所有借用金融杠桿投資房產的人都有可能面臨資不抵債的風險敞口，最終引發流動性危機或者償付危機。

這種危機爆發時，幾乎沒有什么力量可以阻止。沒有人可以知道泡沫破滅會發生在什么時間點上，而且它通常總是要比人們預期的時間來的更加晚些，因為泡沫只有在所有人認為沒有泡沫或者不會破滅的時候才會發生。正因為如此，宏觀經濟管理部門就必須盡早介入房產市場，對非理性的房產投資與投機加以引導和管制。

房產投資和投機還會擴大社會收入分配差距，原因就在于投資房產是有“閾值”的，因而并不是所有人都可以進場參與的。“閾值”就是“首付”。因為有“首付”這個投資門檻，所以低收入者就不可能進入房產市場、借助銀行提供的金融杠桿、通過炒房來增加金融與貨幣收入。

結果，當房價上漲時，社會的收入差距就會趨于擴大，而當房產泡沫破滅時，低收入居民卻要與其他社會階層一起來承擔危機的成本。這種情況我們已經在1989年日本房產泡沫破滅與2007年美國次貸危機發生后的事件中屢見不鮮。

最后，就中國的情況來看，房產市場的過度發展還成為環境污染的主要源頭。基于土地價格上升和人口密度等原因，中國房產市場的基本特征是高容積率開發，于是開發商就得大規模建造“高樓大廈”才能獲利，從而區別于歐美的“house”。

建造高樓大廈需要鋼筋水泥和大量相關的建材，于是粗放型的、污染嚴重的鋼鐵、水泥、建材等產業就會成為經濟增長的支柱產業。時至今日，我們不時看到“樓有多高、霧霾指數就有多高”的情況在中國發生。所以，不對房地產業加以必要的管制，環境問題將很難得到根治。

房地產“陷阱”的歷史經驗

為了進一步說明房地產（把樓市及其上游的土地市場綜合在一起就是房地產市場）的過度發展會對中國經濟造成什么樣的危害，我們還有必要回顧一下歷史，以便從歷史經驗中得到更多的啟示。從歷史上看，歐洲人通過遠洋獲得了來自于南美洲的金銀，從而突破貨幣約束，完成資本原始積累，成功走上了資本主義工業化的道路。

但是，最先走上遠洋之路、曾經擁有南美“金銀礦”的西班牙和葡萄牙始卻終未能成為真正的發達工業化國家，原因就在于這兩個當時極其富有的國家沒有能夠用好迅速集聚起來的流動性（貨幣），他們熱衷于皇宮、教堂和豪宅的修建，從而耗盡了掠之于南美的金銀，卻沒有能夠促進社會商業活動的發展、完成向現代工業社會的轉型。

如果再做個國際比較，結論就會變得更加清晰，歐洲（西歐）為什么能夠率先完成從農耕社會向工業社會的轉型？就是因為歐洲的商業資本能夠積極主動地開展工業投資，最終實現了社會經濟結構的演進，完成了從農耕社會向工業社會的轉型。

反觀中國，數千年來，商人們一旦積累了財富便會熱衷于置地置產，而不是轉向工業投資，這種向土地回歸的“投資偏好”在中國的歷史上經久不衰，從而成為中國從農耕社會向工業社會轉型之不可逾越的障礙。今天中國所發生的情況，再次敲打響了警鐘：只要把寶貴的現金流投向不增加現代生產力的房地產業，國民經濟增長就會變得不可持續。

無論從歷史還是現實的角度來看，房地產業只能是經濟增長的結果，而不可能是經濟增長的原因，因為它不具有財富創造的功能。對于今天中國業已走向泡沫化的房地產業就再也不能放任不管了，特別是在市場已經失去理性的情況下，政府若是不能讓房地產市場回歸理性，就真有可能引發金融危機。

中央“管制”還是地方“調控”？

本文在此使用管制這個概念是為了區別于過去曾經長期使用的房地產市場調控這個概念。所有與房產市場調控有關的政策，其政策目標都在于保持房價的穩定，而不是在于解決市場的非理性行為（投資或者投機），因此反而無法達到價格穩定的政策目標。

而且，各級地方政府作為房地產業發展的“既得利益者”（土地財政所致），在對房地產市場進行調控時所采取的策略基本上是屬于“相機抉擇”類型的。那就是在房價過快上漲時采取限購的策略，而當房價停滯時則又改行取消限購的策略。每一次限購都會產生過剩“需求”，因此，每一次取消限購必定會產生過度“需求”，從而形成了房產價格長期看漲的預期。

由于這種預期是在房產投資者（長期持有）或者投機者（短期炒房）與政府調控政策的博弈中形成的，而不是基于經濟增長帶來的對于房產真實需求的增加，因而是非理性的。

由此可見，中國房產價格的非理性上漲，在很大的程度上是由地方政府的具有“相機抉擇”屬性的調控政策所造成的。因此，想通過地方政府的政策干預來實現房地產市場的健康發展與價格穩定效果不明顯。為此就需要與房地產市場沒有直接利益關系的、作為“局外人”的中央政府來加以管制，從而才能建立起房地產市場健康發展的長效機制。

因為在如何正確面對房地產市場這個問題上，沒有既得利益的中央政府確實會比一些已經成為既得利益者的地方政府具有更高的道德境界與更加宏觀的視野，從而能夠推出更為理性的干預政策。

從中央政府目前已經推出的管制政策與措施來看，大致上已經解決了這樣幾個方面的問題，從而會對中國房產市場回歸理性產生決定性的影響：

第一，“房子是用來住的，不是用來炒的”。這一政策基調就是去房產的金融屬性，讓房產回歸其原本的商品屬性。這一政策的實施，將把房產市場由一個商品與金融屬性混合的市場改變成為一個純粹的商品市場，使得房產市場價格不再受貨幣因素的影響，而只受實際收入的影響，也就是基本面的影響。因為，實際收入是經濟基本面的函數，而不是貨幣的函數。

這里有一個錯誤的概念必須加以澄清，很多經濟學家和市場人士經常把投資和投機需求也稱之為“剛性需求”，這里有一個常識性的錯誤，并不是所有具有支付能力買房的人產生的需求都是剛性需求，事實上只有買房子用來住的才是剛性需求，房產市場的投資者和投機者購房不過是利用房產的金融屬性進行的一種金融投資或交易而已，根本就不能算作剛性需求。今天中國一線城市過高的“房價收入比”已經表明房價上漲并不是由剛性需求推動，主要是一種貨幣與負債現象，且存在巨大的泡沫。所以去房產金融屬性的政策，不僅有利于房價回歸理性，而且也是減少國民債務，保持宏觀經濟穩定運行所必不可少的政策支持。

第二，“租售同權”。這一政策的本質就是把房產市場從過去的一般均衡市場變成一個分離均衡的市場。房產市場從來就沒有一般均衡，居者有其屋并不意味著所有人都必須依靠購房來解決其居住問題。

由于人們的收入水平有高有低，任何國家的房產市場大都被分割成為三個性質截然不同的市場：高收入者的居住需求通過商品房市場來出清；收入水平尚可，但因儲蓄不足或者工作就業流動性較強的居民住房需求通過租房市場來出清；低收入者的住房需求則只能通過政府提供的廉租房或者公租房來加以出清。

但是在“租售不同權”的情況下，這種分割市場下的分離均衡就難以形成，原因在于租房的人無法享受政府所提供的公共服務與公共品，因為這些“服務”與“產品”是與戶口捆綁在一起的。由此造成的后果就是原本不想購房的人也必須得購房，于是房價進一步上揚，儲蓄進一步減少，負債進一步增加，消費進一步減少，最終一定會導致宏觀經濟走向極端不穩定性。

今天中國房產自住率高達80%以上（在分離均衡的發達工業化國家，一般都低于50%），在很大的程度上就是因為“租售不同權”的政策所造成，所以推出“租售同權”的政策，對于中國房產市場的長期健康發展具有極為重要的意義。

非剛需市場，房產稅才有威力

第三，“去杠桿”。首先是限制商業銀行投向房地產市場的信貸總量；其次是提高房貸利率；最后是提高二套房首付款的比重。如上所述，既然房價暴漲是一種貨幣和負債現象，那么從資金源頭上加以管制，才能將房產市場牢牢地鎖定在商品屬性的功能定位上。

如果說上文提到的“去房產金融屬性”的政策是一個抽象的、房產市場之性質界定的政策，那么“去杠桿”政策則是一個具體量化的政策。兩者配合使用，將使穩定房產市場的政策變得更加有效。

從遠期來講，政府還可以進一步推出房產稅、強化遺產稅來迫使中國的房產市場回歸理性。房產遺產稅事實上已經在執行中，只需要進一步完善，就會對房產投資構成制約。有爭議的是房產稅。對于短期炒作房產的行為人來講，遺產稅是不起作用的，但是房產稅則會對短期炒作房產的投機行為構成有效的制約。

因為房產稅會給投機者帶來持有成本，哪怕是短期的。如果房產稅的交納數量是跟著房價漲跌走的，那么就會形成一種自動穩定器的作用。當下有很多經濟學家認為房產稅并不影響房價，并以此來排斥房產稅在穩定房價中的作用，這既對又不對。

對此，可以分析如下：在一個只有剛性需求的房產市場中，房產稅就像一種固定成本，確實不會對房價波動產生什么重大影響；但是，在今天中國這種房產的剛性需求與投資和投機需求相互融合的市場環境下，房產稅將會對房價產生十分重大的影響。

其中的機理可以表述如下：假如政府推出房產稅，那么市場投資與投機者的房產持有成本就會提高，投資或者投機房產就會變的無利可圖，于是投資或者投機者遲早會從房產市場中撤資（撤資時間取決于投資或投機者的流動性與償債能力）。

一旦投資或投機者大量撤離房產市場時，房價下跌就是不可避免的，價格下跌的程度不僅取決于投資需求與投機需求在這個房產市場中的占比，而且還取決于撤資是否引起房價上漲的預期變化。

由此可見，房產稅在剛需市場中對房價的影響雖然不大，不過是一種存量的固定成本而已，但是在中國今天這樣多種需求混合的市場中，一定會給房價帶來巨大的沖擊。剩下的問題就是政府開征房產稅是否符合法理。如果只對土地上的物業征收稅收，也就是只對房產征稅，不對土地征稅，法律上的瓶頸應該不難突破。

基于以上分析，不難發現，中國樓市穩定發展的長效機制基本形成，接下來的問題就是如何付諸于實踐的問題。當然，在逐漸明朗的政策框架里還剩下一個缺口尚未得到封閉，那就是房產市場一旦回歸理性和常態，地方政府的土地財政勢必無法持續，由此產生的地方政府的預算缺口靠什么來平衡？這個問題可能需要通過更進一步的政府財稅體系改革來加以解決，限于本文篇幅就不再贅述。