我國投資性房地產應用公允價值計量存在的問題研究

張菊俠

摘 要：隨著世界經濟的不斷發展和世界經濟環境的巨大變化，傳統的以歷史成本計量的會計政策已經無法適應現今的經濟環境，歷史成本計量使得賬面價值嚴重偏離其市場價值，因此公允價值計量這一新的計量模式應運而生。這種新的計量模式在我國的應用也是曲折反復的，而且存在著一些亟待解決問題。

關鍵詞：公允價值；計量；問題

中圖分類號：F293.3 文獻標志碼：A 文章編號：1673-291X（2017）18-0067-02

公允價值的計量屬性是金融創新和主體之間經濟業務創新的產物，是它們發展了財務會計的計量屬性。我國投資性房地產會計準則在借鑒國際準則基礎上建立起來，引入了公允價值。目前，我國的房地產市場不夠完善，會計人員的整體素質不高，資產評估水平沒有達到標準，致使公允價值在我國的應用困難重重。

一、市場環境不夠成熟

公允價值來源于市場經濟，1998年我國的市場化指數超過市場經濟臨界值水平（市場化指數為60%），開始成為市場經濟國家。我國的房產市場具有極大的不穩定性。房地產市場發展不成熟，從市場結構上看它的不成熟主要體現在以下幾個方面：

對市場的層次結構進行分析可以看出，一級房地產市場發展比較活躍，但是二級與三級房地產市場發展較為低調，致使房地產的市場化進程受到了極大的束縛。

我國有關公允價值計量的指南已包含了與美國FASL57公允價值計量類似的“公允價值級次”，但具體內容差異很大，結果是在準則執行中，對同一交易或事項，由活躍市場報價來確定公允價值，有的則以交易雙方協議價格確定公允價值，還有以評估價格為公允價值，這勢必影響報表的可比性。公平公正的市場競爭環境是公允價值的實現條件。進行交易的各方都應該對市場的具體狀況展開深入了解，最大限度地減少由于信息不對稱而產生的損失，消費者可以要公平公正的市場競爭環境是公允價值的實現條件。

而在市場中，受多種因素的影響，很難確定一個沒有爭議的價值，即使是世界頂級的投行對于有關證券的估值也是一個大的區間，有時現實價格還未必落入其估值區間。在這種情況下，直接以市場價格作為確定公允價值的依據，就會出現偏離基本面。因此對于不存在活躍市場的地方，由于國內估值技術尚不發達，通常會將估值技術確定的公允價值等同于評估價值，然而評估假設與會計假設的區別，加之我國評估難以做到真正的客觀，如果直接將評估價值確定公允價值就會影響相關性。同時，我們還應注意避免另外一種傾向，即將市場價格等同于公允價值，運用公允價值時可以獲得最客觀與可靠的市場價格。所以，政府應該采取一切措施促進各級市場的培育，不斷提高我國市場化水平，使得投資性房地產行業的透明度以及公平性得到不斷提高。

二、公允價值信息披露不夠充分

盡管新的企業會計準則同意投資性房地產借助公允價值進行計量，然而從實際的操作上看，會計計量的地位和成本模式的地位還沒有真正實現平等。對有關公司的信息進行分析研究可以知道，有些上市公司還未根據相關政策規定對交易內容、過程以及金額確定方法進行披露；有的沒有披露公允價值的確定方法及依據等，比如2012年對投資性房地產后續計量模式由成本轉為公允價值的世茂股份公司，沒有披露公允價值確定方法；即使披露了確定依據及確定方法，由于缺乏相應準則及指南作為依據，各公司采用方法各異，會計信息的客觀性與公允性令人質疑。

例如，在金融街2007的年報中，披露的投資性房地產為15億元，但是這15億元的投資性房地產資產結構是什么樣，并沒有在報告或附注中進一步披露，報表的閱讀者很難從報表中獲得投資性房地產的位置、面積及房地產的市場價格等信息，從而很難對該上市公司借助計量方法進行計量是否正確做出準確判斷。又如，2014年福星股份有限公司在其年報中披露了投資性房地產的相關信息：公允價值確認的依據、出現的增減變動、設定借款抵押的各類狀況、房地產轉換狀況以及計量模式的改變，今天對信息的要求越來越高，這樣的披露方式很難滿足閱讀者的需求。

在公允價值的確定方法上，中國是沒有辦法與世界上其他發達國家比較的。在現代的發達國家實際操作中，因為公允價值會計的產生以及發展，從而促進了資產評估與會計、注冊會計師的強強聯合。這樣一來不僅能夠解決公允價值所需要的技術性支持，同時又能夠促進公允價值確認問題的順利解決。就現階段的發展狀況來看，要實現我國評估系統的高透明度以及高工作質量十分不容易，這是一個漫長的發展過程。

三、納稅問題

新準則是這樣規定的，借助公允價值模式進行計量之后，不能夠再對投資性房地產進行計提折舊或者是推銷，則之前在成本模式計量下投資性房地產借助計提折舊來實現抵稅的作用就非常難實現。并且這幾年來房地產市場的發展一直處于單邊增長的狀況，盡管2014—2016年下半年開始我國房地產市場價格總體便開始出現回落現象，然而與企業的成本計量進行對比，借助公允價值來對投資性房地產進行計量，很多上市公司的凈資產以及賬面利潤將會獲得極大的提高。同時由于實行公允價值計量，對引起稅收的變化主要可能體現在房產稅、企業所得稅和土地增值稅三個方面。

房屋是房產稅的征稅對象，房產稅的計稅依據是根據房屋的計稅余值或者是租金收入，來向產權所有人進行財產稅的征收。站在理論的層面進行分析，房產的市場價格理應是房產稅的計稅根據，由于市價體現了房屋的現實價值，同時還囊括了其他的增值因素。如果不進行房屋的買賣是不會形成房屋的市場價格的，并且在這樣的條件之下，市場價格也沒有一個較為統一的標準。站在國際準則角度進行分析，把房地產的評估值視為征收房產稅的重要基礎就是當今經濟發展的主流，因此我國在2015年執行的新房產稅對個人房產稅有詳細規定，而企業房產稅依據國際慣例。在“低稅率”原則指導下，即使投資性房地產稅基增加，也能減少企業的稅負。

對房產稅進行征收，同時對全國各地的地價漲幅以及土地出讓金的增幅進行嚴格控制，就像國家土地資源管理部門規定：全國各地的年度地價漲幅以及土地出讓金的增幅不可以超過當地CPI的增長水平；第二步，把一切和房地產相關的稅種都包括在房地產稅之中；第三步，廢除土地出讓金政策，將房地產稅視為最重要的稅收來源。為了實現房地產稅收制度改革的順利進行，我們可以通過采取試點的辦法來實現，爭取在五年內保質保量完成。

所謂的土地增值稅，就是指將國有土地的使用權、地上的建筑物以及相關附著物進行轉讓后獲得收入的個人與單位，將所得作為計稅依據向國家進行稅賦的繳納。盡管新準則中同意企業可于資產負債表日對投資性房地產的增值進行確認，然而依照相關法律規定，新增值部分并不需要重新交納土地增值稅。在這樣的政策之下，僅需擁有投資性房地產的企業于會計期末時對該房地產的相關增值信息進行確認，不會因此而產生土地的增值稅成本。之所以設置土地增值稅，作用在于對房地產的過度增值收益進行調節，使得稅費的繳納更加合理。

四、成本效益和會計監管問題

公允價值的計量屬于一種動態性的計量方式，在投資性房地產上借助公允價值進行計量，就要求所有企業的會計期間都必須對投資性房地產展開估價，不但要求要有專業的人員進行估價，同時還需要對賬面成本進行調整，這樣一來提高了企業的評估成本、監管成本以及會計作業成本。

運用公允價值使得企業獲得了巨大的人為操縱利潤空間，但是就現在的發展狀況來看，很多公司的治理結構仍然存在不少缺陷，很多高管人員缺乏道德觀以及誠信意識，很容易產生借助公允價值進行人為操控利潤粉飾財務報表的狀況。同時對于我國而言，公允價值的運用還處于一個最初的階段，不具備嚴格的監督體系，法律法規不完善，各類企業的關系極其復雜。例如，公司的種類包括非上市公司、上市股份有限公司、外商投資企業、個人獨資企業、工商個體戶、有限責任公司、合伙制企業等等，在以上企業當中，能夠進行審計監督，并且比較規范的企業僅有幾個，其他的大多數企業只是表面上受到稅務、工商、國家審計部門等機構的監督與管理，這樣的監督是極不規范，不全面以及不到位的。這使得很多企業出現了漏檢的狀況，現存的監督機制是很難發揮應有的監督管理作用的。再者，我國經濟市場中存在許多失信的案例，一個能夠促進市場經濟發展，保證企業之間誠信的體系還未形成。

五、會計人員素質參差不齊

因為獲得公允價值的難度較大，它的獲取方法也很難對之進行量化，確定公允價值很大程度上依靠專業人員進行職業判斷，這樣一來對會計人員的專業化要求更加高了。就目前的發展狀況來看，我國相關會計從業人員約為1 200萬人，大概80%的人員還在基礎會計階段，導致整個行業的執業能力不高，借助公允價值進行計量時，會計人員不僅要編制財務報表，提供一個真實、有效以及可靠的信息，同時還要對投資性房地產進行公允價值的評估。我國現階段的會計電算化水平發展水平較低，導致大部分的會計人員實際操作能力不高，他們很難準確運用公允價值，要實現財務會計向管理會計的轉化還需要較長時間，進行會計的實際操作時，盡管會計人員熟知在哪方面的投資性房地產需要運用公允價值計量模式，但是進行公允價值計量時需要進行大量的職業判斷。在公允價值的確定方法以及具體參數的選擇上，會計人員需要以自身的知識水平與能力為依據做出判斷，但現狀卻是，我國會計人員素質高低不平，沒有較高的職業判斷能力，也很難做出準確判斷。對于大多數會計人員而言，他們主要進行的是技術操作，不具備較高的職業判斷能力，也很難做出正確判斷，這樣的狀況嚴重束縛了公允價值模式計量在投資性房地產上的運用。

參考文獻：

[1] 張文，符剛.投資性房地產公允價值模式運用及完善策略——基于ST國商案例分析[J].財會研究，2013，（1）：13.

[2] 巨潮資訊網，http：//www.cninfo.com.cn/.

[責任編輯 陳丹丹]