房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)變動(dòng)法律制度研究

徐福安

摘 要：隨著社會(huì)經(jīng)濟(jì)的不斷發(fā)展，以及法制社會(huì)的進(jìn)一步完善，房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)變動(dòng)法律制度在我國(guó)社會(huì)經(jīng)濟(jì)體系中也發(fā)揮著十分重要的作用。但是由于我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)中還存在著許多問(wèn)題，所以房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)變動(dòng)法律的存在就有了更重要的意義。房地產(chǎn)市場(chǎng)中的一些問(wèn)題主要是由于相關(guān)法律制度的漏洞，因此，要完善相關(guān)法律制度是非常有必要的。本文通過(guò)對(duì)房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)變動(dòng)法律制度進(jìn)行了探究和分析，并相應(yīng)地提出了一些觀點(diǎn)和建議。

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)；產(chǎn)權(quán)變動(dòng)；法律制度

房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)變動(dòng)法律作為我國(guó)法律體系中一項(xiàng)重要的法律制度，也決定了其相關(guān)制度在我國(guó)社會(huì)主義經(jīng)濟(jì)市場(chǎng)中發(fā)揮了極為重要的作用。現(xiàn)階段我國(guó)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)市場(chǎng)由于相關(guān)法律制度的不夠完善，就造成了諸多問(wèn)題的出現(xiàn)。所以要對(duì)房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)變動(dòng)法律制度進(jìn)行合理的規(guī)范，而保護(hù)消費(fèi)者合法權(quán)益的有效方式就是對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)行公證制度化，這樣的方式可以有利于杜絕由于房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)變動(dòng)時(shí)發(fā)生的糾紛問(wèn)題，而且也能確保房地產(chǎn)合同的正常履行，這也是房地產(chǎn)市場(chǎng)與國(guó)際接軌的必要條件。

1房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)變動(dòng)法定公證制度

1.1房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)變動(dòng)法公正制度的前提條件

在執(zhí)行房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)變動(dòng)法定公證制度要滿足以下條件：房屋繼承時(shí)、遺囑人為處分房而設(shè)立的遺囑時(shí)、房產(chǎn)贈(zèng)與他人時(shí)、發(fā)生與國(guó)外或港澳臺(tái)相關(guān)的法律行為時(shí)。在我國(guó)《房屋登記法》中明確規(guī)定，對(duì)于房屋登記機(jī)制和與其相關(guān)的工作人員，一旦違反了相關(guān)規(guī)定來(lái)進(jìn)行辦理房屋登記的，或者是給其他公民造成財(cái)產(chǎn)或人身?yè)p害的，要由房屋登記機(jī)構(gòu)來(lái)承擔(dān)相應(yīng)的法律責(zé)任。并且房屋登記機(jī)構(gòu)有權(quán)向故意或重大過(guò)失而造成登記錯(cuò)誤的相關(guān)人員進(jìn)行追究，并要求其賠償。

1.2房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)變動(dòng)時(shí)要注意的問(wèn)題

對(duì)于當(dāng)前的房地產(chǎn)權(quán)變動(dòng)公主機(jī)構(gòu)雖然都是有對(duì)相關(guān)公證書(shū)進(jìn)行了登記，但是還是有部分人為了獲取利益而制造假的公證書(shū)，所以房屋產(chǎn)權(quán)變更制度還是存在著一些問(wèn)題，因此在對(duì)房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)進(jìn)行變更時(shí)要注意以下幾個(gè)公證問(wèn)題：①公民在辦理房屋遺囑過(guò)戶登記時(shí)，根據(jù)繼承法中規(guī)定，公民可以通過(guò)立遺囑來(lái)進(jìn)行個(gè)人財(cái)產(chǎn)的分配，但是繼承要從被繼承人死亡時(shí)間開(kāi)始。所以，對(duì)于公民沒(méi)有死亡時(shí)的遺囑是無(wú)效的，這時(shí)繼承人在立遺囑人未死亡前婁辦理過(guò)戶登記是不行的。還有就是遺囑人已經(jīng)死亡，對(duì)于他的遺囑內(nèi)容中處分的財(cái)產(chǎn)要是合法的，遺囑的內(nèi)容要在所有法定繼承人面前公開(kāi)，對(duì)于無(wú)爭(zhēng)議的情況下才能辦理房產(chǎn)過(guò)戶登記。②關(guān)于房屋的委托公證書(shū)，是對(duì)委托人授權(quán)于受委托人進(jìn)行辦理房屋登記公證的民事行為。這種情況的產(chǎn)生通常是由于委托人自身的原因而不能親自進(jìn)行房屋過(guò)戶的事項(xiàng)，但是有些委托人與受托人由于想要從房屋稅收中獲取差價(jià)利益而進(jìn)行房屋委托公證。目前公證辦理對(duì)于這種現(xiàn)象還沒(méi)辦法杜絕，所以在進(jìn)行房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)變動(dòng)時(shí)要避免這種情況的出現(xiàn)。③對(duì)于未婚聲明公證書(shū)的性質(zhì)，我國(guó)公民的婚姻狀況可以由其工作單位或相關(guān)部門(mén)出具證明，公民可以在單位的證明下公證未婚情況。而在我國(guó)婚姻法進(jìn)行修訂以后，相關(guān)規(guī)定中就表明停止辦理公民的未婚法公證書(shū)，對(duì)此情況，公民在辦理房屋登記時(shí)必須要提交相關(guān)的證明材料，相關(guān)部門(mén)也要結(jié)合申請(qǐng)人提供的材料來(lái)判斷當(dāng)事人的婚姻狀況。

2房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)變動(dòng)法律制度的制定原則

2.1應(yīng)該要符合經(jīng)濟(jì)學(xué)原理

對(duì)于當(dāng)前的房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)變動(dòng)制度的需求來(lái)看，房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)的變動(dòng)會(huì)容易產(chǎn)生財(cái)產(chǎn)糾紛問(wèn)題，并且對(duì)國(guó)家利益也有著一定的影響。所以為了保障房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)市場(chǎng)的安全交易，需要制定一種相關(guān)法律制度來(lái)確保登記的準(zhǔn)確性，也為維護(hù)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)市場(chǎng)的秩序和登記的公信力度提供了合理的基礎(chǔ)。這種法律制度的制定就是為保障房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)變動(dòng)情況的真實(shí)性和合法性，所以在進(jìn)行辦理時(shí)要由登記機(jī)關(guān)進(jìn)行實(shí)質(zhì)的審查，這樣才能保證審查的公平性和公正性。并且在進(jìn)行登記之前要對(duì)相關(guān)的法律事實(shí)進(jìn)行法定公證，登記機(jī)關(guān)也應(yīng)該要投入相應(yīng)的資源。登記機(jī)關(guān)中的相關(guān)工作人員要具備全面的法律知識(shí)，這樣才能保證房屋變更登記的科學(xué)性和準(zhǔn)確性。房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)變動(dòng)法律制度中應(yīng)該要引入公證法，雖然目前還無(wú)法準(zhǔn)確的計(jì)算法定公證在房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)變動(dòng)法律制度中的效益，但可以肯定的是，引入法定公證可以獲得較大的效果和利益，所以在法定公證機(jī)關(guān)中投入一定的成本也是值得的。法定公證在房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)變動(dòng)法律有利于維護(hù)房屋市場(chǎng)的交易安全，也能有效減少交易風(fēng)險(xiǎn)。并且法定公證能夠提高社會(huì)效率，從而節(jié)約了社會(huì)資源。在經(jīng)濟(jì)學(xué)理論基礎(chǔ)上，在房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)變動(dòng)法律中引入法定公證可以促進(jìn)登記機(jī)關(guān)進(jìn)行職能的轉(zhuǎn)變，也降低了分配登記中的風(fēng)險(xiǎn)，這樣也能起到保障民生的作用。

2.2應(yīng)該要體現(xiàn)出便民和經(jīng)濟(jì)的原則

法定公證在房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)變動(dòng)法律制度中的目的是為了預(yù)防糾紛，但是這些糾紛也不一定會(huì)發(fā)生，所以公證一定要在有必要的情況下才能進(jìn)行。法定公證在房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)變動(dòng)法律制度中運(yùn)用時(shí)，要注意公證的成本問(wèn)題，成本問(wèn)題也會(huì)影響法定公證的可行性。從我國(guó)經(jīng)濟(jì)狀況來(lái)看，由于各地區(qū)經(jīng)濟(jì)的差異問(wèn)題，便導(dǎo)致我國(guó)整體經(jīng)濟(jì)水平偏低。而公證機(jī)構(gòu)是對(duì)社會(huì)職能進(jìn)行的一種非營(yíng)利機(jī)構(gòu)，所以公證的費(fèi)用要從成本消耗和公證人的實(shí)際經(jīng)濟(jì)情況來(lái)考慮，當(dāng)然也要結(jié)合辦理相關(guān)公證事項(xiàng)所付出的多少人力、時(shí)間以及事項(xiàng)服務(wù)的復(fù)雜程度等方面來(lái)規(guī)定公證費(fèi)用的標(biāo)準(zhǔn)。所以從經(jīng)濟(jì)學(xué)和便民的角度上來(lái)看，房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)變動(dòng)法律中的法定公證是在有必要的情況才進(jìn)行應(yīng)用，并且其中公證的成本不得高于訴訟的成本。

3結(jié)束語(yǔ)

總而言之，房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)變動(dòng)法律制度中引入法定公證是十分有必要的，法定公證的合理性和客觀性也為其價(jià)值奠定了基礎(chǔ)。當(dāng)今社會(huì)是經(jīng)濟(jì)法治時(shí)代，而我國(guó)也是一直遵循于物權(quán)變動(dòng)的登記生效主義的模式中，在此基礎(chǔ)上建立了公信力度較高的房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)變動(dòng)法律制度，也進(jìn)一步說(shuō)明了法定公證制度在保證登記的公信力中有著至關(guān)重要的作用，并且公證制度也是具有一定的法律地位。房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)變動(dòng)法律中公證法不僅僅是一種立法選擇，更是法律制度中能夠調(diào)節(jié)和運(yùn)轉(zhuǎn)的客觀需要。

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