吉林省房地產業發展策略

于光+馬華爽

[提要] 在吉林省社會發展的大環境下，房地產業不僅推動著中國經濟的進步，而且也是吉林省經濟提升的關鍵板塊。根據房地產在吉林省的自身進展狀況及其給本省經濟帶來了多少價值，探討房地產未來走向，并對吉林省房地產發展提出建議。

關鍵詞：房地產業；經濟發展；發展趨勢；發展對策

中圖分類號：F293.3 文獻標識碼：A

收錄日期：2017年5月26日

一、吉林省房地產業發展現狀

（一）吉林省房地產開發投資逐年下降，但基本呈穩定趨勢。根據吉林省官方人員大概估算，吉林省2016年GDP為14，886億元左右，比2013年高出1.45倍，通過可比價值發現比上年高出6.9%，比當時國內同期高出0.2%，增長速度比上年提高了0.2%。吉林省大力推動國內生產總值帶動了社會經濟的飛速發展，同時又保證了房地產帶來的經濟利益持續提高。吉林省生產值、總固定資金的投入、房地產建設資金大致上同時增加，而增長速度逐年降低。2016年吉林省的房地產業投入的資金占非農業固定資金投入的7.4%，而2014年的比重卻比此高出1.7%。

中國房產事業的投入資金雖然在開發的資金增加中，一直都是在不斷地提高，但是吉林省的房地產開發投資額的變動在這5年內基本上趨于穩定狀態，沒有太大的變動，從而表明吉林省的房地產開發商比較理性，也表明吉林省的經濟調控和政策在一定程度上發揮著不可磨滅的作用。（圖1，單位：億元）

（二）吉林省房地產固定資產投資額近幾年呈下降趨勢。吉林省在2012～2015年之間在房地產注入的資金全部都是不斷增加的方向。直到2016年才有所上升，但是幅度也不大，由此我們可以推測出近幾年由于房價的高速上漲，減少了人們對購買房屋的欲望，所以開發商也就相應地減少了對固定資產的投資。（圖2，單位：億元）

（三）商品房銷售旺盛，預售占比較大。吉林省2016年的樓房完工的總面積是1，351.65萬m2，同比2015年提高了4.7%，這個數據在2009年以及2011年出現滑落的走向。尤其是2011年比2010年降低18.4%，全國房地產下降時間段和全國房地產調節戰略出示的時間大致相同。2016年樓房出售的總數是1，919.30m2，同比2015年增長量達到22.3%，這個數據在2007～2010年之間平穩上漲，平均增加了20%以上，2011年開始國家出臺的調控政策對房地產帶來了有利的影響，銷售量增長幅度變化不大。在政府調節市場經濟運行的同時，吉林省的房產交易額逐年增長，前景一片大好。據分析，在2016年年底，吉林省所有內銷外銷的商品房被預定出去的總面積基本上比上年多了4，220，000m2。

二、吉林省房地產業在國民經濟發展中的地位

無論是西方國家還是就目前中國的經濟建設而言，國家GDP指數離不開房產業帶來的價值，同時起到了決定性的影響，與此同時對本省的經濟建設做出了至關重要的貢獻。基本產業、前段產業、支撐產業是房地產在經濟建設中的三個重要位置。

（一）房地產業是國民經濟的基礎產業。房地產業為勞動工人提供了生存和發展的條件，使勞動工人有了最基本的物質條件，即各項服務設施和住所，同時也為吉林省國民經濟各種行業的發展提供了最基本的物質條件——房和地。

（二）房地產業是國民經濟的先導產業。在國家經濟建設中先導產業指的是，掌握科技改進的新興產業和擁有遼闊發展前景的產業，推動并指引著社會經濟的發展。主導產業只是在環境條件符合的情況下才會出現。主導產業一般認為占國民經濟的比重超過5%時對經濟的貢獻較大，并且能夠保證較快的發展速度。據統計，吉林省房地產業在GDP中占據6%的比例，處于行業中的主導地位，加強了行業之間的聯系，掌握的新興科學技術促進了其他行業的進步。

（三）房地產業是國民經濟的支柱產業。支柱產業指的是城市經濟建設里有著支持、維持能力的產業。一個產業符合四個方面才能夠成為城市經濟建設的支柱產業：一是在國民經濟發展中必須起決定性作用，其增加值必須達到5%以上的國內生產總值；二是一定要擁有很大的發展前景和上升空間；三是行業走向要契合行業構架的歷史進程，這樣可以改善行業構架；四是與其他產業的相關性很高，以促進其他相關產業的發展。

通過以上報告顯示，吉林省社會經濟取得主要成果的期望值，使得房地產基本上就可以成為本省經濟建設的重要組成部分。所以，近幾年我們可以把發展的重點主要放在房地產業。

三、吉林省房地產業發展趨勢

（一）吉林省房地產業將會保持持續發展趨勢。推動并改良供給模式是在“十二五”的年末，也是“十三五”初期吉林省在省委和省政府的堅強領導下，積極實施“三個五”戰略，為吉林省經濟的持續增長奠定了堅實的基礎。

從改革發展的周期性來看，吉林省房地產市場會在未來幾年中持續增長，發展前景極為樂觀。從增長的周期性來看，吉林省經濟在2012年已經成功實現了軟著陸，預計在未來10年中吉林省經濟會進入新型的“穩態增長”。從房地產本身來分析，則給人一種眼前一亮的感覺，因為從古至今，人們生活的基本需求就是衣食住行，對房地產事業并不是十分關注。在物質可以得到滿足、醫療條件的提升、生活追求的改變，大家買房更加關注房屋的格局、裝修、采光等方面。由此可見，房地產在吉林省城市經濟建設方面始終處于健康、良好的走向。

（二）吉林省房地產業發展趨勢受供給、需求和價格三個方面的影響

1、供給方面。吉林省投資人在面對新的宏觀調控戰略開展時有著巨大的集資困難，但新興的房地產對未來產業發展依舊充滿信心。在將來的一段時間里隨著吉林省房地產面積的擴大和社會發展的加快，人民群眾將逐年開始大量購買住房。

2、需求方面。城市經濟建設不斷完善，物質追求不斷進步的大環境下，簡易房屋的拆除導致房地產的供給量逐年增加，但吉林省的房產區域一般都是商品房，而它需求量較大，所以購買量一直都十分穩定。預計吉林省的購房量也會在未來逐年增長。

3、價格方面。2013～2016年吉林省商品房的價格并沒有被政府宏觀調控所影響，且價格一直上漲，不過2016年吉林省商品房以及居住房平均情況下都出現了貶值的情況，在吉林省購房火熱的局面下，商品房以及居住房的價格還會因為政府改革而發生變化，不過價格不會出現很大的變化，房價總體上也會呈上升趨勢。

從今以后，吉林省房地產的發展會緊緊跟隨城市經濟建設的腳步，樹立低碳環保的理念，遵循可持續發展，進而推動國家經濟建設的發展；繼續擴大開放，深化改革；實施創新科技，增強行業素質；鞏固宏觀調控政策，加強實現房地產的長久發展。

四、吉林省房地產業發展建議

（一）轉變經濟發展理念，注重新型業態發展。政府發展經濟建設離不開房地產的開發和建設。據統計，受房地產和其他有關行業的影響，平均每年都提高國家經濟1.5%～2%。在2000年后的6年里，房地產注入的資金和吉林省GDP的提高進度關系密切，有關指數達到0.375，而2007年到接下來5年的時間里，他們之間的親密度達到0.661。2013年吉林省土地行使權帶來489.7億元的價值，達到了預期的128.8%，提高了33.6%。與此同時，吉林省民眾預算的地方級財務收益達到1，157億元，提高11.1%，說明吉林省地方級財務收益受到了房地產產業的極大影響。與此同時，政府出臺的宏觀政策不能一直調控房地產發展蔓延的局勢，而城市的經濟發展以及財務收益都對其有著極大的依附性，所以政府一定要繼續加強對其的監管。

（二）突破傳統的思維方式，建立住房保障體系。國家合理的提高地皮的價格，可以為房地產帶來更大的發展空間。所以，有些城市為發展經濟建設就會提高房價。地方一味地追求上檔次、建新城，結果導致 “死城”的出現，高房價抑制了城鎮化農民的進城腳步。而對于低收入的人們而言，入住高檔次的房屋根本就不可能，所以說最重要的一點就是政府應當保持居民收入的持續增長。

習近平在供給系統規劃和促進房產福利等方面明確提出，不僅要維系好房地產的利益效益和城市建設之間的關系、舍與得之間的關系、國家出臺的公共管理和社會發展的關系、購房政策和優惠福利詐騙等關系。所以，國家將改善民生狀態、修正購房福利政策、改革買房需求的構造、建造科學的居住模式和花費形式，合理控制房價變動。

（三）以中部城市群為重點，完善全省的功能布局。吉林、長春兩個城市屬于中心城市，經濟發展比較迅速，人類進入工業時代，農村人口不斷向城市聚集，所以無論是在時間、地域還是工作選擇方面都占了很大的人口比例，而現在這兩個城市的總人口就已經達到百萬以上。居住人群和城市貿易往來的比例逐年增加，進而使社會的經濟建設、居住環境和車輛擁擠等問題絡繹不絕，使低碳綠色等理念得不到很好的落實，與此同時也出現了經濟中心重工業的居住人群逐年增長，使得生活區覆蓋在工業用地上，出現一系列的相關問題。

為了防止這些隱患，最合適的模式是在吉林、長春兩市建立多中心城市模式。以長春的經濟中心為基礎，大概坐落在長春的開發區，而永吉是吉林的副中心城市。第一，使經濟開發區和重點城市建設密切聯系在一起。重點做好以下工作：建立第二大城市的先導性產業，促進開拓長春、吉林附近新區的經濟文化建設；第二，要同時統籌副中心城市范疇以及多方面的服務體系。副中心城市的居住人群占總人口數的一半以上，影響著社會的就醫、上學、移動網絡、活動體驗等很多服務體系，與此同時要調節居住人群和找工作之間的關系，進而使得經濟建設和人才需求的合理搭配；第三，主城市和副城市運輸道路的建設問題，為實現統籌城鄉進程要加快道路建設、交通規劃、運輸路線等設施建設；第四，將房地產和多元化的城市建設巧妙地聯系到一起并和諧進步。比如，城市建設的區域化影響著房地產的區域化，而城市中第二大中心區域也同樣帶來了自身的特點。用房地產升值的經濟利益來添補城市建設以及運作的費用，用公路、鐵路、水道等交通領域和房地產一起開拓新的項目，大大提高了沿海城市的建設和性能的更換。

總體來看，吉林省房地產價格并不是很高，房地產市場泡沫少，基本保持著平穩健康的發展，通過在調結構、調布局上下工夫，加強房地產業為社會帶來的經濟利益，以它的良好進步為基礎，推動全省GDP增長，進而讓人民群眾過上幸福快樂的小康生活。

主要參考文獻：

[1]孫亞靜.吉林省房地產業發展變動分析[J].產業與科技論壇，2012.11.14.

[2]李薇.吉林省房地產發展現狀研究[D].北京：北京大學出版社，2012.

[3]戴英.論我國房地產行業在國民經濟中的地位[J].東方文化周刊，2014.14.