基于CAS視角的房地產企業危機管理

蘇 青

(五邑大學土木建筑學院 廣東 江門 529020)

基于CAS視角的房地產企業危機管理

蘇 青

(五邑大學土木建筑學院 廣東 江門 529020)

房地產業是一個高風險行業。在內外部復雜多變的環境下，房地產企業隨時會陷入危機之中。基于CAS(復雜適應系統)視角的房地產企業的危機管理對房地產企業危機管理系統進行復雜性和復雜適應性分析，建立了基于CAS視角的房地產企業危機管理系統模型，為房地產企業在復雜環境下的危機管理提供了一個新的思路。

房地產企業；危機管理；復雜適應系統理論

一、引言

房地產業是我國經濟的重要組成部分，對國民經濟具有重要的拉動作用。“十三五規劃”以來，國家加大了對房地產市場的宏觀調控，實行緊縮的信貸和土地供給等政策。加之房地產企業本身存在的投資決策失誤、財務資金短缺、人員流動頻繁、人力資源匱乏等問題。使得房地產企業面臨的危機越來越復雜，危機管理面臨很大考驗。

國內對房地產企業危機的研究主要集中在危機的種類、危機生命周期理論、危機的階段論以及危機的預警方面。危機種類的研究也主要集中在房地產企業的財務危機管理和金融危機管理。卻很少有學者將房地產企業的危機管理與復雜系統理論聯系在一起。國內外學者已將CAS理論(Complex Adaptive System，復雜適應系統理論)應用與企業的、企業組織方面的研究，并取得一定的成果[1]，本文首先分析房地產企業項目在不同階段所遇到的危機，其次分析房地產企業危機管理系統的復雜性以及驗證房地產企業危機管理系統是一個復雜適應系統。最后嘗試基于CAS視角建立房地產企業危機管理系統模型。為研究房地產企業的危機管理提供一個新的角度。

二、房地產企業項目經營中的危機種類

房地產企業項目是指在一定的時間、費用和質量要求下，以土地和房屋建筑為對象，以達到特定使用功能為目的，按照一定的步驟和程序所完成的一次性任務[2]。與一般性項目比，房地產項目具有資金占用量大、周期長、市場需求相對變化較快、市場上同業競爭激烈、質量要求高、組織要求高以及房地產項目的政策和法律規范嚴密的特點。房地產項目周期一般包括五個階段：項目前期策劃和立項階段、項目實施的前期階段、項目施工階段、項目銷售階段、項目使用階段。項目不同階段房地產企業可能遇到的危機種類也不同。

1.項目前期策劃和立項階段：戰略危機

這一階段主要是在市場調查研究的基礎上，對擬開發的項目進行可行性研究和項目評估決策，其具體工作包括房地產項目的構思和定位、目標設計、可行性研究和報批立項等。目前我國房地產企業普遍對這一階段重視不夠，存在基礎工作不扎實、人員素質不高、可行性研究深度不夠、重可行性論證忽視不可行分析及方案優化不夠等問題。這些問題容易使企業高層領導者因對擬開發項目了解不足導致存在誤判，從而產生戰略危機。

2.項目實施的前期階段：技術危機、政策危機和合同危機

這一階段主要是從立項到項目正式施工前的一段時期，具體工作包括土地征用和拆遷安置、工程勘探和規劃設計、招標投標以及施工前的完成現場的基礎設施配套建設等。這一階段的政策危機主要指國家土地政策、房地產產業政策及城市規劃政策的變化而導致的危機。合同危機是指簽訂大量的土地的拆遷安置補償等合同過程中產生的危機。同時還需要不斷的調整優化設計方案、充分考慮項目防火、抗震、防盜等安全要求，因而存在技術危機。

3.項目施工階段：安全質量危機、施工工藝危機、自然危機和財務危機

這一階段是房地產項目產品的具體建造過程，一般是從進場開工到竣工驗收為止。安全質量危機是指由于工程施工質量安全事故所導致的危機。房地產項目施工環節多、施工工藝復雜。不同的項目對施工工藝的要求不同，施工工藝危機主要是指因為較高的施工工藝要求而引起的危機。房地產企業項目具有露天施工、位置固定不能移動的特點，受到自然環境的影響相對很大。自然危機是指由于各種自然原因對房地產企業商品的施工過程中造成影響而引發的危機。房地產企業項目是典型的資金占用量大且周期長的項目，因而財務危機是指由于項目資金鏈斷裂而引發的危機。

4.項目銷售階段：信用危機和政策危機

房地產企業項目的銷售一般可以分為預售和現售兩種。前者主要指商業性房地產項目在政策允許的范圍內，可以進行項目產品預銷售，實際上，商品房預售是在項目施工的后期進行的。信用危機是指：房地產企業商品在銷售的過程中，宣傳口徑與實際不符所導致的危機。這一階段的政策危機只要是指住房政策變化而導致的危機。

5.項目使用階段：形象危機

該階段是指從房地產項目產品從交付使用到規定的責任期結束為止，實際上就是指物業管理。這一階段常常會因為工程質量、物業服務、小區配套設施以及突發事件等問題而影響到房地產企業的形象，引發形象危機。

三、復雜適應系統概述及房地產企業危機管理系統的CAS特性

復雜適應系統理論是美國霍蘭(John Holland)教授于1994年，在圣塔菲研究所成立十周年時正式提出的。它的提出對于人們認識、理解、控制、管理復雜系統提出了新的思路。CAS理論的核心思想是“適應性造就復雜性”[3]。基本思想是把系統中的成員稱為具有適應性的主體(Adaptive Agent)，簡稱主體。所謂具有適應性是指它能夠與環境及其主體進行交互作用。主體在這種持續不斷的交互作用過程中，不斷地“學習”或“積累經驗”，并根據學到的經驗改變自身的結構和行為方式。使整個宏觀系統演變或進化，包括新層次的產生，分化和多樣性的出現，新的、聚合而成的、更大的主體的出現等等，都是在這個基礎上逐步派生出來的。

房地產企業的危機管理是一個復雜的過程，它需要聯合土地、施工、資金、技術、設計、物業等各方面知識才能進行有效的管理。房地產企業的危機管理系統是一個復雜適應系統，管理過程表現出很強的CAS特性(聚集、非線性、流、多樣性、標識、內部模型、積木)。房地產企業危機管理系統的CAS特性如表1.由表1知房地產企業的危機管理系統具備CAS理論的七大要素，是一個復雜適應系統。

CAS基本概念基本內涵房地產企業危機管理系統CAS特性聚集主體通過“粘合”形成較大的所謂多主題的聚集體，在系統中像一個單獨的個體那樣行動房地產企業危機管理中決策團隊、危機管理團隊的形成、戰略聯盟等過程具有聚集的特性非線性個體以及它們的屬性在發生變化時，并非遵從簡單的線性關系，而是主動的“適應”關系房地產企業在危機管理過程中主體不斷的與外界發生各種反饋作用，危機管理受到眾多因素的影響，比如政策、資金、市場環境等，這也決定了危機管理的行為具有非線性流個體與個體、環境之間存在物質流、能量流和信息流房地產企業的危機管理系統中的個體、團隊與外部環境件存在著各種物質流、信息流、資金流、人員流等多樣性主體在適應過程中，個體之間的差別會發展與擴大，最終形成分化房地產企業危機管理中的主體在學識、教育背景、學習能力以及所處的職位的不同致使他們在危機管理過程中發揮的作用不同，最終個體的發展方向也不同。標識個體與個體、環境相互識別和選擇以實現信息的交流房地產企業危機管理中主體辨別危機的種類、來源、可能帶來的危害等都反應了標識機制。內部模型每個個體都具有復雜的內部機制，對于整個系統來說統稱為內部模型房地產企業危機管理中的員工個體、團隊組織都能夠根據自身的學識和工作經驗對復雜的內外部環境以及有可能遭受的危機作出預測，對整個房地產業危機管理系統來說則是具有內部模型積木在相對簡單的部件的基礎上改變組合方式而形成復雜系統房地產企業危機管理中存在各種模塊，如組織架構、信息溝通、成員職責、獎懲制度、第三方資源利用、新聞發言人等，各模塊之間相互作用，且不同模塊的積木機制會導致不同的危機管理行為

四、基于CAS視角的房地產企業危機管理系統構建

危機的本質就是企業自組織能力的相對下降，或者說是企業自組織發展不能滿足其正常經營的需要[4]。房地產企業作為社會大系統中的開放子系統，在經營過程中受到經濟、社會、政治、法律行政和自然環境的影響。在不斷的從外界環境獲取各種資源同時輸出自己的產品和服務。如果在房地產企業的危機管理中，各主體能夠根據經營環境的變化不斷的挖掘自身潛力和優勢，主動的去適應環境，那么很多危機都可以避免。

1.房地產企業危機管理系統適應性主體的刺激-反應模型

Holland主要用刺激-反應模型來描述主體進化與學習行為過程[3]。每個主體的執行系統都有一個探測器、一個IF/THEN規則集合和一個反應器。探測器代表了主體從環境中抽取信息的能力，IF/THEN規則集代表了處理這些信息的能力，而反應器則代表了它反作用于環境的能力。主體將探測到的信息與規則集進行匹配，發現匹配的規則就激活相應的另一個規則，這個規則可以直接激活反應器產生行動或者激活另一個規則。主體在進化的過程中可以不斷地對規則進行比較、選擇甚至產生新的規則。

任何危機都是由于內外部環境發生變化應對不力而導致的，如果在內外部環境發生變化的時候，就能夠感知到變化，并根據變化做出相應的改變，使主體和組織適應這種變化，那么就可以避免發生危機。在房地產企業的危機管理系統中，各主體通過探測器感知到外部的刺激，這其中主要的刺激就是國家房地產業政策導向、社會房地產商品供求關系、財務資金流穩定、客戶投訴比率、施工質量安全事故頻數等不平衡因素。它們并非獨立的對主體產生作用，因而主體需要探測器綜合各種因素的作用。

同時在房地產危機管理系統中，主體是多層次的。從最基本的企業員工級別、部門經理級別、企業的高層管理者到企業實體層等對危機因素的處理都遵循一些基本的原則。如經濟效益最大化、安全質量事故及客戶投訴比率最小化、避免企業負債過多資金流收支平衡等。經過危機管理規則集的處理，房地產企業危機管理系統主體通過效應器對外輸出的結果就是提高產品質量、提高安全施工意識、相應的減少項目同時開工確保資金流穩定以及推出各種優惠政策刺激消費等。當然這些危機管理的規則集并不是一成不變的。每個主體內部針對內外部環境變化的因素都儲存著許多條規則，這些規則都是有待于測試和認證的假設。被驗證成功的規則會被賦予更高的適應度，它下一次被選中的幾率就會增大。同時規則并不是一成不變得，在經過測試成功的規則的基礎上，通過交叉組合、突變等手段會創造出新的規則來。如圖1所示。

圖1 房地產企業危機管理系統主體刺激-反應模型

2.房地產企業危機管理系統的回聲模型

CAS理論包括微觀和宏觀兩個層面。在微觀主體模型的基礎上，建立整個房地產危機管理系統的宏觀模型—回聲模型。回聲模型中，為了給主體一個活動的外部環境，首先定義了兩個概念“資源”和“位置”。“資源”可以不斷地向主體提供所需要的某種物質或能量。“位置”是一個可以給容納若干主體活動的“容器”，具有一定的環境條件與資源條件。一個最基本的回聲模型框架包括若干個位置，每個位置有若干個主體，主體之間進行交往，交流資源和信息。在這個模型中，主體有三個基本部分：主動標識、被動標識和資源庫。主動標識用于主動地與其他主體聯系和接觸。被動標識用于其他主體與自己聯系時決定應答與否。資源庫用于存儲的加工資源。如圖2所示。

在房地產企業的危機管理系統中，知識型員工、企業的危機管理組織、部門經理以及高層管理者等他們所處的位置是不一樣的。但每個主體都有自己的主動標識、被動標識和資源庫。房地產企業的危機管理能力就表現在各個層次的主體的復雜適應學習能力。復雜適應學習能力就是能夠在運用房地產企業的危機管理知識、危機管理文化、危機滾利資源的過程中，不斷提高、努力改變或重新設計自身規則以應對外界環境的不斷變化，最終能夠適應環境變化，避免危機。

比如，在房地產企業的危機管理系統中，客戶服務部門的員工甲最近接到的業主投訴較多，由于知識型員工具有主動能動性，首先通過自身的刺激—反應模型提高自身服務質量。但投訴多的現狀仍沒有得到緩解，在確定自己無法解決這個問題時，只能向他人尋求幫助。接著員工甲會在自己的資源庫中，搜尋誰可以解決這個問題，然后鎖定目標：物業管理部門乙。甲主動的向乙提出問題，這就是甲的進攻標識，乙接到刺激后，根據自身規則作出應答。如果乙的交換條件正好與甲的進攻標識匹配，則乙會給出答案，反之亦然。這是乙的防御標識。如果乙解決了這個問題，則甲會形成這樣一條規則，IF(業主投訴較多)THEN(向物業服務部門乙尋求答案)。

圖2 房地產企業危機管理系統的回聲模型

五、總結

房地產企業的危機管理受到內外部多種環境的影響，具有很強的復雜性。本文分析了房地產企業危機的復雜種類，對房地產企業危機管理系統進行了CAS特性分析。從復雜適應系統理論的角度探討房地產企業的危機管理。嘗試建立了基于CAS角度的房地產企業危機管理系統的主體刺激-反應模型和整體的回聲模型。認為在房地產企業危機管理系統中，如果主體以及整個系統在復雜環境的刺激下，能夠自組織的進行交互作用和適應性的學習積累經驗，提高自己適應環境變化的能力以及危機管理能力，那么房地產企業在運營過程中可能遇到的危機就可以得到有效管理。

[1]劉洪，周玲.成長性企業的復雜適應性分析[J].中國軟科學，2007(12)：132-140

[2]王新軍，王霞.房地產經營與管理[M].上海：復旦大學出版社，2005

[3]約翰.H.霍蘭，隱秩序：適應性造就復雜性[M].上海：上海科技教育出版社，2011

[4]郭際，現代企業危機管理[M].北京：科學出版社，2010

蘇青(1990-)，女，漢族，江蘇宿遷人，研究生在讀，五邑大學土木建筑學院，研究方向:建設工程項目管理。