淺析我國物業管理存在的問題與對策

楊驕

【摘 要】隨著中國經濟高速發展的今天，作為國民經濟支柱產業的房地產起著舉足輕重的作用。同時，房地產行業相關的物業管理等行業也保持著高速的發展，但在發展的過程中也存在著一系列的問題。物業管理在房地產后期管理活動中占有重要的地位，物業管理水平的高低直接決定著周圍生活住戶生活質量以及周圍環境的好壞。在觀察國內物業管理的現狀，通過對中國物業管理在發展時產生的問題進行分析的同時就這些問題進行討論得到相應的對策，以確保物業管理行業在我國穩健良好地發展。

【關鍵詞】物業管理；房地產；問題；對策

【Abstract】Today，real estate as a pillar industry of the national economy play a pivotal role with the rapid development of Chinas economy. Meanwhile，property management related to the real estate industry also maintained rapid development.But there are also a series of problems in the course of development.Property management occupies an important position in the latter stage of real estate management. The level of property management directly determines the quality of life of surrounding residents and the surrounding environment.Some problems are discussed and corresponding countermeasures are obtained by observing the current situation of property management in China and analyzing the problems arising from the development of property management in China to ensure the good development of the property management industry in China.

【Key words】Property management；Real estate；Question；Countermeasure

0 引言

自1978年起中國實行改革開放以來，中國的經濟取得了飛速的發展，同時我國的城市住宅建設取得巨大的成就，廣大人民群眾的生活居住條件也有了極大的改善。伴隨著住房制度改革的不斷深化以及大批建成住宅的投入使用與房屋二級市場的開放，我國的住宅呈現著產權多元化的趨勢，單一的行政福利型房屋管理模式已經不能夠適應當今市場發展[1]。由于越來越多的共有住房逐漸轉變成為個人所有，原來的公房管理者與住戶之間的管理與被管理關系逐漸演變為物業管理企業與房屋所有權人的服務與被服務的關系。與此同時，物業管理這個充滿生機與活力的現代化住房管理模式便隨之出現。我國從1981年3月其開始在深圳試點到現在，已經有了三十多年的歷史，在這段時間里，物業管理一直在發展的道路上不斷前行，行業不斷發展壯大，正逐漸受到社會的認同與業主的接受與歡迎[2]。在城市化建設發展與住房制度改革的過程中，物業管理及其市場體系已經逐漸成熟。實施物業管理，對改善人民居住環境、提高城市的運行管理效率以及城市的健康長遠發展、社會的和諧安定起著極為重要的作用[3]。但是，我國物業管理產業在我國迅速發展是因為房地產的快速發展以及用戶不斷增長的住宅小區服務需求，因而伴隨著顯露出來了一系列問題。譬如，物業管理企業法律法規的不健全以及體制的不完善，導致物業管理企業在具體的管理工作中很難與業主進行有效率的溝通配合，有些物業公司的不作為甚至是亂作為，還會侵害住戶的合法權益，而且這些行為也沒有明確的條例進行禁止；物業管理從業人員的職業素質不夠，在從事物業管理工作時服務不到位，同時業主對物業管理行業的認識不夠，這導致雙方在不可避免地產生糾紛，進而不斷惡化住戶對物業管理的認識和理解等。由此可見，物業管理作為一個新興的朝陽行業，它同時存在一些亟待解決的問題。為了實現物業管理行業良好長期發展，就要求物業管理部門、物業管理企業與業主在實踐活動中及時發現存在的問題，采取科學合理的對策措施，從而提高企業的物業管理水平和市場競爭力，同時規范整個物業管理行業，促進其更為良好快速地發展，這對于我國物業管理行業具有重大意義。通過分析目前物業管理行業存在的問題，從而提出相應的對策，為我國物業管理行業的發展掃除障礙。

1 我國物業管理存在的問題

1.1 我國物業管理工作制度與物業管理法制不夠完善

中國物業管理的法規與行業發展的協調性與層次性差。近幾年，我國雖然出臺了例如《物業管理條例》《前期物業管理招標投標管理暫行辦法》《物業服務收費管理辦法》《物業管理企業資質管理辦法》等，對規范物業管理的運作起到了一定的作用，但卻沒有建立出一套健全的物業管理法律法規，因此使得在物業管理過程中遇到的一些問題無法得到科學合理的解決，一些物業管理企業在開始給予業主的承諾但卻沒有落實到位。與此同時，很多房屋產權的界定不夠明確，物業管理公司所具有的權利與責任無法明確，導致了業主與物業管理企業無法進行有效地溝通協調。在物業管理收費方面也沒有能夠提供依據的標準，這讓物業管理和費用收取帶來了較大困難[4]。國家計委、建設部在1996年2月就頒發了《城市住宅小區物業管理服務收費暫行辦法》對物業管理的服務收費作出了明確的規定，但各地物價主管部門并沒有嚴格實施，因而導致了有些物業管理企業忽視業主的合法權益多收費甚至亂收費。由于制度法規上的不完善，就會引起各類物業管理糾紛。endprint

物業管理糾紛是指業主與物業管理公司在物業管理合同的訂立、履行及終止過程中發生的權利及義務的爭議。在我國，城市住宅小區物業管理糾紛隨著物業管理的推行以及物業管理市場競爭的加劇不僅成上升趨勢出現，而且還呈現出處理難度大、糾紛多樣化、當事人群體化等特點。

1.2 物業管理從業人員的職業素質有待提高

由于我國物業管理起步較晚，物業管理學科的建立還在探索階段，優秀的專業人才匱乏。目前，我國開設物業管理專業的高校是少之又少，面對如此大量人才需求的物業管理行業猶如杯水車薪。缺乏專業人才的培養，使得從事物業管理人員的知識結構層次不高，因此一般主要通過社會應聘方式招納從業人員?！段飿I管理條例》第33條規定“從事物業管理的人員應當按照國家有關規定，取得職業資格證書?！奔幢闳绱?，真正能夠持證上崗的技術人員卻并不多，從事物業管理的人員大多來自“轉制、轉崗、轉業”人員以及農村剩余勞動力，整體素質偏低。物業管理中的維修、綠化、保潔、保安等工種均具有較強的技術型，這就要求物業管理人員不僅需要專業的技術知識，還需要其他多方面的素質綜合運用的能力，而符合要求的從業人員少之又少。由于物業管理行業是一個新興行業，目前尚未建立起完善的從業人員行為規范以及行業管理標準，從業人員的素質普遍偏低，再加上一些物業管理企業不重視對企業員工的素質提升，忽視對員工的職業道德教育和專業的技術培訓，同時又沒有制定嚴格的工作考核標準，導致了物業管理服務的觀念、品質以及內容不能得到保證，形成了只追求利益而不在乎質量的惡性競爭，對整個物業管理行業造成巨大傷害[5]。如果不改變從事物業管理人員素質偏低的現狀，那將嚴重影響整個行業的健康發展。

1.3 業主和物業的矛盾更加凸顯

首先從物業公司方面來說，許多物業公司并沒有堅持“以業主為本”的經營管理理念，物業管理公司在運營的時候沒有充分考慮業主的意見，這就形成了一個不平等的對話平臺，物業管理公司如果沒有考慮業主的意見而制定出了一系列不讓業主滿意的管理政策，就會擴大雙方的矛盾。作為業主來講，業主在對雙方關系的認識觀念上存在一定的誤區，認為物業管理公司和業主就是管理與被管理的關系，甚至認為業主與物業管理公司的關系是“主人”與“仆人”的關系，而這些存在誤區的觀念就導致了物業管理企業與業主很難進行有效的溝通[6]。

1.4 物業管理行業發展的不健全

在我國，物業管理企業如果想要取得大的發展，那政府的支持是必不可少的。然而，政府的行為也會存在一些疏忽和偏差，這些疏漏在一定程度上阻礙著物業管理企業的良性發展。一方面，政府部門對物業管理的認識不夠深刻。政府并沒有把物業管理企業放在當今經濟發展的重要環節之中，從位置的擺放來講就存在著誤區。政府為了減輕負擔而只是把物業管理企業當成了替代品。另一方面，政府管理體質還需要進一步的改善。雖然物業管理企業以房地產為主，但它的服務對象是廣大的人民群眾。因此物業管理企業與政府部門、公共部門以及其他部門就有著千絲萬縷的聯系[7]。正是由于物業管理所涉及的部門過多、服務種類非常復雜，因而導致政府制定的物業管理法規不能滿足物業管理行業發展的需要，使物業管理行業發展不夠健全。

2 解決我國物業管理問題的對策

2.1 加快完善物業管理行業的法律法規

中國是法制國家，一切事情都需要依法辦事[8]。物業管理行業想要得到長期穩定的良好發展，那就必須要加快物業管理的立法，盡快建立出符合我國國情的物業管理法律法規體系，使物業管理做到有章可循、有法可依，使其能夠依法運行。在立法時要命群區分開發商、物業管理公司、業主三者之間的責權利關系，減少相互的糾紛，從而更好地維護各方利益，促進物業管理行業的不斷發展。

2.2采取多形式、多渠道培養物業管理人才，優化我國物業管理從業人員的整體素質

物業管理不僅涉及面廣，同時專業性要求高，需要能夠運用多方面能力的優秀人才。企業的發展離不開人才的培養，要想適應市場的需要，就必須將精力放在人才的培養上，指定完善的人才培養計劃，進行定向培訓、專業培養，不斷提高物業管理從業人員素質，以適應物業管理市場的需求，從而引導整個物業管理市場朝著良性的方向發展。同時，國內高校應當結合自身情況開設相應的專業，為我國物業管理行業輸送優秀的專業人才，提高整個物業管理行業從業人員的整體素質。

2.3 物業管理企業與業主之間建立良好的共處關系

物業管理企業與業主之間應當建立和諧、平等的對話平臺，以友好的態度解決在物業管理過程中出現的問題。首先，物業管理企業應當認識到小區的真正主人是業主，因此應當把業主的利益放在第一位，充分參考業主的意見，針對業主的需求制定出合理的政策，這樣才能與業主建立起良好的合作關系，保證物業管理工作的有序進行[9]。同時，針對業主對于物業管理的觀念有著偏差這一點，應當在全社會樹立起正確的物業管理觀念，這需要政府、物業管理企業以及業主等多方面的努力。政府應當將物業管理納入城市管理體系，將物業管理作為城市管理的重要組成部分，同時發揮政府的輿論引導功能，通過各種宣傳和知識普及等一系列活動，讓人們樹立正確的物業管理理念；物業管理企業應當進行詳細的市場調研，積極與業主溝通，根據市場情況結合自身企業的特點制定合適的收費標準，并且實現收費按照“取之于業主、用之于業主、微利經營、合理收費”的原則，同時加強物業宣傳工作，得到業主對物業管理工作的理解和支持；業主應當更多地了解自己的義務與責任，同時需要在物業管理的過程中要發揮業主委員會的作用。業主委員會是維護業主利益、保證業主權利的重要工具，任何關于物業管理的重大決策，應當經過業主委員會的討論與審查，從而減少業主與物業管理企業在物業管理活動中產生的糾紛，提升物業管理工作的效率[10]。

3 結論

總而言之，伴隨著我國經濟和社會的發展以及人民生活的不斷提高，物業管理行業現在正處于快速成長的階段，在其發展的過程中還面臨著許多的機遇和挑戰[11]。從上面的分析中可以我們可以得到一個結論，我國的物業管理行業中所出現的問題，需要通過建立有效的監管體系依法治理物業管理市場，健全相關的法律法規以及加強政府的輿論宣傳，不斷提高業主對物業管理的認識，達到在物業管理過程中配合物業管理企業的工作[12]，物業管理企業要堅持“以人為本”的服務理念，最大限度地滿足業主要求，同時利用自身資源優勢建立多元化的經營策略，實現企業的可持續發展。展望未來的物業管理，我們有理由相信：未來的中國物業管理行業將會更加的法制化，規范的管理將會把物業管理水平上升到新的高度，為我國的城市化、國際化進程添磚增瓦。

【參考文獻】

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[責任編輯：田吉捷]endprint